Введение
Аренда за землю, на которой арендатор может осуществлять застройку
Как юридический термин, земельная рента конкретно относится к регулярным платежам, вносимым держателем земли по договору аренды собственнику земли в полной собственности или вышестоящему арендатору, как это предусмотрено договором аренды. В этом смысле земельная рента возникает, когда право собственности на земельный участок продается в долгосрочную аренду или по нескольким договорам аренды. Земельная рента обеспечивает доход владельцу земли. В экономике земельная рента является формой экономической ренты, подразумевающей всю стоимость, получаемую владельцами прав собственности в результате исключительного владения преимуществом местоположения.
История
В римском праве земельная рента (соляриум) представляла собой ежегодную плату, уплачиваемую арендатором земли по договору суперфиция (права пользования участком земли) или бессрочной аренды земли под застройку. В ранней нормандской Англии арендаторы могли передавать свои права на землю в аренду, лишая землевладельцев возможности взимать налоги с субарендаторов. В 1290 году король Эдуард I издал Статут Квиа Эмпторес, запрещавший арендаторам передавать свои земли другим лицам посредством субинфеудации. Это привело к созданию системы замещения, при которой полный объем прав арендатора переходил к покупателю или одаряемому, который уплачивал рентную плату. Позднее эта система вошла в состав общего права Англии и была принята многими странами, чье правовое наследие восходит к английскому праву. Классические экономисты и георгисты оценивают земельную ренту для изучения и выявления незаработанного дохода, называемого экономической рентой, в отличие от дохода, полученного от труда.
Великобритания
В Соединенном Королевстве права жильцов жилых помещений, находящихся в долгосрочной аренде с уплатой земельной ренты, регулируются Законом о реформе аренды 1967 года в отношении домов и Законом о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1993 года в отношении квартир.
Англия и Уэльс
В английском праве, по-видимому, термин "земляная рента" в свое время широко использовался как для домов и земель, из которых выплачивается земляная рента, так и для самой ренты. Лорд Элдон отметил в 1815 году, что контекст, в котором употребляется этот термин, может существенно изменять его значение. В настоящее время общепринятое значение земельной ренты – это плата за аренду земли с целью ее улучшения путем строительства, то есть рента, взимаемая исключительно за землю, а не за строения, которые на ней разместятся. Поэтому она, как правило, ниже, чем арендная плата за здание, сдаваемое в аренду на открытом рынке, и предоставляется на более длительный срок – не менее 21 года, но чаще 99, 125 или даже 999 лет. Закон об общем владении и реформе аренды 2002 года и сопутствующие нормативные акты регулируют форму уведомления, необходимого для взыскания земельной ренты. Ранее существовала проблема с тем, что некоторые арендодатели направляли арендаторам вводящие в заблуждение или недобросовестные требования об оплате. В соответствии с условиями договора аренды, собственник земли (полноправный владелец земли или недвижимости) предоставляет арендатору право владения имуществом на определенный срок, который может составлять от 21 года до 999 лет. В течение этого срока арендатор выплачивает собственнику земли земельную ренту. Собственники земли предоставляют недвижимость в аренду, прежде всего, за первоначальный взнос, уплаченный первоначальным арендатором за предоставление права аренды, но помимо этого в долгосрочной перспективе взимается земельная рента (часто символическая сумма), которая может быть привлекательной инвестицией с фиксированным доходом для определенных категорий инвесторов. Последней мерой, доступной арендодателю в отношении арендатора, нарушившего условия аренды из-за неуплаты платы за обслуживание, земельной ренты или административных сборов, является расторжение договора аренды и возврат дома или квартиры. Для этого арендодатель должен сначала направить действительное уведомление в соответствии с разделом 146 Закона о собственности 1925 года – Уведомление о требовании владения. Однако арендодатель не может направить уведомление по статье 146, если сумма задолженности по плате за обслуживание, административные сборы или земельную ренту (или их комбинация) не превышает 350 фунтов стерлингов или включает сумму, которая не выплачивалась более трех лет. Перед продажей прав на земельную ренту, законодательство обязывает стороны сделки направить уведомления по Разделу V долгосрочным арендаторам, предоставляя им двухмесячный срок для ответа. По истечении этого срока сделка может быть завершена в течение 12 месяцев по цене, указанной в уведомлении, или выше. Единственным случаем, когда такие уведомления не требуются, является обмен контрактами на покупку и продажу земельной ренты квартир до того, как было продано 50% из них. Это позволяет передать сумму и взамен получить права на земельную ренту, даже после продажи всех квартир, без индивидуальных уведомлений. Однако покупателю земельной ренты следует обратить внимание на предстоящий договор о праве собственности. До 2003 года Земельный реестр регистрировал земельную ренту, и информация о ней содержалась в реестре прав собственности на их веб-сайте. С 13 октября 2003 года Земельный реестр больше не делает этого, и требуется более тщательное изучение скачанного договора аренды.
Скандал с арендой земли
В прошлом аренда земли обычно не была обременительной, как правило, составляя около 100 фунтов стерлингов в год, и часто собственники не требовали её оплаты. Но в 2010-х годах застройщики и строители часто предоставляли договоры аренды на новые дома с арендной платой за землю до 1000 фунтов стерлингов в год, с пунктами об эскалации, удваивающими её каждые 5 или 10 лет. Это может привести к немедленному и/или последующему отказу в ипотеке со стороны кредиторов и оценщиков, что делает недвижимость невозможной для продажи по рыночной цене. Лизингодержатели имеют право через два года продлить договор аренды сроком менее 99 лет и снизить арендную плату за землю до символической ("пепперкорн"), то есть почти до нуля, но застройщики препятствовали этому, заключая дорогостоящие договоры аренды сроком более 150 лет, что делает оценку, основанную на арендной плате и сроке аренды, недоступной для лизингодержателей, и продавая право собственности на землю – часто до завершения строительства – недобросовестным офшорным компаниям. Английский и валлийский "скандал с арендной платой за землю" широко освещался в прессе. В 2016 году депутат Питер Боттмли назвал чрезмерную арендную плату за землю "легальным вымогательством". В ответ на вопросы депутата, министр по делам общин Саджид Джавид заявил: "Мы должны убедиться, что злоупотребления, о которых он упомянул, будут пресечены, и мы будем продолжать делать всё возможное. Мы работаем с рядом заинтересованных сторон и, безусловно, можем рассмотреть возможности для дальнейших действий". В июне 2018 года правительство Великобритании объявило о реформе института аренды, предусматривающей нулевую арендную плату за землю по новым долгосрочным договорам аренды. Это обещание было выполнено Законом о реформе аренды земли (арендная плата) 2022 года, который в основном запретил взимание арендной платы за землю, превышающей один символический платеж в год по новым договорам аренды.
Северная Ирландия
В Северной Ирландии выкуп платы за землю регулируется Законом о плате за землю (Северная Ирландия) 2001 года.
Республика Ирландия
В Ирландской Республике плата за землю исторически являлась частью городской жизни. Хотя большая часть законодательства о реформе аренды была принята в отношении сельскохозяйственных земель (см. Ирландские земельные акты), городским арендаторам разрешалось "выкупать" плату за землю у землевладельцев, тем самым фактически превращая долгосрочную аренду в право собственности, что наиболее недавно было предусмотрено законами 1978 и 2005 годов. Примечательно, что плата за землю в Каслбаре, графство Майо, не взималась после нашумевшего исчезновения лорда Лукана в 1974 году.
Нидерланды
В Нидерландах распространены арендные договоры на землю (erfpachten). Однако большинство голландских муниципалитетов (включая Роттердам, Ден Бош, Эйндховен, Харлем и Маастрихт) в настоящее время отказываются от этой системы и предлагают домовладельцам право выкупить свой участок земли. Тем не менее, некоторые, в том числе Амстердам, сохраняют договоры аренды земли, которые облегчают комплексную реконструкцию, предотвращают спекуляции землей и обеспечивают получение выгоды от роста стоимости земли всем членам общества. 1 июля 2016 года Амстердам ввел возможность заключения бессрочных, временных и постоянно возобновляемых договоров аренды земли. Домовладельцы имели право до 8 января 2020 года подать заявку на выгодных условиях для перевода своего договора аренды земли на бессрочный базис, что означает, что он будет индексироваться в соответствии с инфляцией и не будет непредсказуемо расти по окончании каждого срока. Diemen, Hendrik Ido Ambacht, Утрехт и Vlaardingen (новые правила вступили в силу в 2013 году) также сохраняют арендную плату за землю. Гаага ввела новую систему аренды и собственности 1 апреля 2008 года. Домовладельцы могут приобрести свою землю по цене, составляющей 5% или 55% от стоимости застроенной земли, чтобы преобразовать свой бессрочный договор аренды в право собственности. Для крупных офисных и промышленных зданий площадью более 100 м и территорий, которые еще не имеют текущего использования, договор аренды земли остается в силе. В провинции Гронинген сохранился вариант, представляющий собой вечное право аренды, известное как beklemrecht (право обременения).
Право и ипотека
В Нидерландах право аренды земли регулируется разделом 7 книги 5 Гражданского кодекса Нидерландов. Во многих случаях долгосрочная аренда земли квалифицируется как индексируемый заем, что дает налоговые преимущества. С 2010 года банки применяют более строгие правила при выдаче ипотечных кредитов на жилье, находящееся на праве аренды земли. Право на ипотеку сохраняют только новые бессрочные договоры аренды, заключенные с 1 января 2013 года. Эти договоры должны соответствовать "Директиве банков по финансированию прав аренды", разработанной Нидерландской банковской ассоциацией. Договоры с фиксированным сроком, например, на 30 или 49 лет, не подлежат финансированию, однако существующие договоры с фиксированным сроком, заключенные до 1 января 2013 года, могут быть профинансированы ипотечным кредитом при соблюдении критериев приемлемости Нидерландской банковской ассоциации. Банки приняли такое решение, опасаясь значительного повышения арендной платы со стороны землевладельца, что может привести к проблемам с платежами у арендатора. Владельцы недвижимости на праве аренды земли, желающие продать свой дом, все чаще сталкиваются с этим ограничением. Во многих случаях дом оказывается невозможным продать, поскольку потенциальные покупатели не могут получить финансирование.
Соединенные Штаты
Термин «земельная рента» используется во многих штатах США для обозначения формы землевладения, возникающей в результате передачи права собственности в полной мере, при этом передающий оставляет за собой и за своими наследниками право на получение определенной ренты, которая представляет собой процент от денежной стоимости земли.
Мэриленд
Государство Мэриленд сохраняет положения об арендной плате за землю, преимущественно в районе Балтимора. Эта практика уходит корнями в XVII век, когда мелкие землевладельцы и зависимые крестьяне выплачивали урожай и скот феодальным лордам за аренду земли. В случае арендной платы за землю, домовладельцы владеют только зданием, но обязаны выплачивать небольшую сумму за аренду самой земли ее владельцу. Это произошло почти 4000 раз в городе Балтимор с 2000 по 2005 год. Кроме того, стоимость недвижимости с арендной платой за землю обычно на 10 000 долларов ниже, чем у сопоставимой недвижимости без такой платы. Был принят закон, направленный на защиту домовладельцев от изъятия жилья владельцами земли из-за неуплаты арендной платы. Законопроект был принят законодательным собранием. По состоянию на 2008 год в Мэриленде насчитывалось около 85 000 таких объектов. В 2011 году Апелляционный суд штата Мэриленд, высшая судебная инстанция штата, признал закон неконституционным в той части, в которой он пытался аннулировать права собственности землевладельцев. Новые договоры аренды земли больше не могут заключаться после 22 января 2007 года, а владельцы земли обязаны зарегистрировать свои договоры аренды в Государственном департаменте оценки для сбора арендной платы или наложения обременения на неоплаченную арендную плату (хотя нерегистрация больше не влечет за собой утраты права собственности).
Нью-Йорк
Более ста зданий кондоминиумов и кооперативов существуют на арендованных землях в Нью-Йорке. Trump Plaza находилась в аренде с 1983 по 2015 год, когда совет кооператива выкупил её за 190 миллионов долларов. The Stanhope, преобразованный в кооператив в 2005 году, имеет договор аренды с фиксированными сроками, рассчитанный на 150 лет. Многие договоры аренды датируются 1960-ми и 1970-ми годами, до того, как город стал одним из самых дорогих рынков недвижимости в мире. По словам одного нью-йоркского брокера по недвижимости, квартиры в зданиях на арендованной земле обычно стоят на "25–40 процентов" дешевле, чем сопоставимые квартиры в зданиях на собственной земле, однако их "воспринимаемый риск" может затруднить продажу или финансирование. Ежемесячные расходы включают арендные платежи за землю, поэтому они значительно выше, чем в зданиях на собственной земле, и могут резко и неожиданно возрасти, если стоимость земли будет переоценена во время бума недвижимости. Теоретически, истечение срока аренды земли может даже превратить акционеров/владельцев в арендаторов и обесценить их инвестиции. (Плательщик – сторона, обязанная платить, а получатель – сторона, имеющая право на получение земельной ренты.) Размер земельной ренты может быть изменен любой стороной раз в пять лет, но, если стороны не договорятся об ином, величина такого изменения не может превышать процентное изменение индекса потребительских цен (или другого стандарта, установленного законом) за предыдущие три года. Земельная рента является залогом на недвижимость. Условия договора земельной ренты могут быть включены в акт или другой документ о передаче в соответствии с установленной законом формой.