Ипотечные кредиты для ветеранов в США: условия и преимущества

Введение

Кредит VA – это ипотечный кредит в Соединенных Штатах, гарантированный Департаментом по делам ветеранов (VA) США. Программа предназначена для американских ветеранов, военнослужащих, проходящих службу в вооруженных силах США, резервистов и некоторых выживших супругов (при условии, что они не вступают в повторный брак). Этот кредит можно использовать для покупки отдельно стоящих домов, кондоминиумов, многоквартирных домов, домов заводского изготовления и новостроек. VA не выдает кредиты напрямую, но устанавливает правила для потенциальных заемщиков, определяет минимальные требования и условия, при которых могут быть предложены ипотечные кредиты, а также финансово гарантирует кредиты, соответствующие условиям программы. Основная цель программы жилищных кредитов VA – предоставить финансирование на приобретение жилья ветеранам, имеющим на это право, и помочь им купить недвижимость без первоначального взноса. Кредит выдается квалифицированными кредиторами. Кредит VA позволяет ветеранам получить финансирование в размере 103,6% без необходимости уплаты частной ипотечной страховки (PMI) или оформления второй ипотеки на 20%, а также предоставляет до 6000 долларов на энергоэффективные улучшения. VA взимает комиссию за финансирование в размере от 0 до 3,6% от суммы кредита; эту комиссию также можно включить в сумму кредита, а некоторые заемщики могут претендовать на освобождение от ее уплаты. При покупке ветераны могут занять до 103,6% от цены продажи или разумной стоимости дома, в зависимости от того, что меньше. Поскольку ежемесячная PMI не требуется, большая часть ипотечного платежа направляется непосредственно на погашение основного долга, что позволяет получить более крупный кредит при сохранении прежнего размера платежа. При рефинансировании, когда оформляется новый кредит VA, ветераны могут занять до 100% разумной стоимости недвижимости, если это разрешено законодательством штата. При рефинансировании кредита VA в кредит VA (IRRRL Refinance) ветеран может занять до 100,5% от общей суммы кредита. Дополнительные 0,5% – это комиссия за финансирование рефинансирования с пониженной процентной ставкой VA. Кредиты VA позволяют ветеранам претендовать на суммы кредитов, превышающие лимиты традиционных кредитов Fannie Mae / соответствующих кредитов. Стандартные рекомендации VA предусматривают страхование ипотеки, если ежемесячный платеж по кредиту составляет до 41% от валового ежемесячного дохода, в отличие от 28% для соответствующего кредита, при условии, что у ветерана нет других ежемесячных обязательств. Однако для жилищного кредита VA нет жесткого ограничения на соотношение долга к доходу (DTI). Известны случаи, когда ветеранам одобряли кредиты с DTI до 80%, если другие факторы укрепляют их заявку. К таким факторам относятся низкое соотношение кредит к стоимости (LTV), достаточный остаточный доход, дополнительный доход, не используемый для квалификации по кредиту, хорошая кредитная история и т.д.

A VA loan is a mortgage loan in the United States guaranteed by the United States Department of Veterans Affairs (VA). The program is for American veterans, military members currently serving in the U. S. military, reservists and select surviving spouses (provided they do not remarry) and can be used to purchase single family homes, condominiums, multi unit properties, manufactured homes and new construction. The VA does not originate loans, but sets the rules for who may qualify, issues minimum guidelines and requirements under which mortgages may be offered and financially guarantees loans that qualify under the program. The basic intention of the VA home loan program is to supply home financing to eligible veterans and to help veterans purchase properties with no down payment. The loan may be issued by qualified lenders. The VA loan allows veterans 103.6 percent financing without private mortgage insurance (PMI) or a 20 percent second mortgage and up to $6,000 for energy efficient improvements. A VA funding fee of 0 to 3.6% of the loan amount is paid to the VA; this fee may also be financed and some may qualify for an exemption. In a purchase, veterans may borrow up to 103.6% of the sales price or reasonable value of the home, whichever is less. Since there is no monthly PMI, more of the mortgage payment goes directly towards qualifying for the loan amount, allowing for larger loans with the same payment. In a refinance, where a new VA loan is created, veterans may borrow up to 100% of a property's reasonable value, where allowed by state laws. In a refinance where the loan is a VA loan refinancing to VA loan (IRRRL Refinance), the veteran may borrow up to 100.5% of the total loan amount. The additional .5% is the funding fee for a VA Interest Rate Reduction Refinance. VA loans allow veterans to qualify for loan amounts larger than traditional Fannie Mae / conforming loans. Standard VA guidelines state that the VA will insure a mortgage where the monthly payment of the loan is up to 41% of the gross monthly income vs. 28% for a conforming loan assuming the veteran has no monthly bills, although there is no hard limit to the DTI for a VA home loan. Veterans have been known to be approved with a DTI of up to 80%, if there are other factors that strengthen their loan application. These factors include a low Loan To Value (LTV), sufficient residual income, additional income received but not used to qualify for the loan, good credit, etc

История

Первоначальный Закон о реорганизации военнослужащих, принятый Конгрессом США в 1944 году, предоставил широкий спектр льгот ветеранам, имеющим на это право. Особенно важной для ветеранов была программа гарантий жилищных кредитов VA. В соответствии с законом, в действующей редакции, VA уполномочен гарантировать или страховать жилищные, фермерские и коммерческие кредиты, предоставляемые ветеранам кредитующими организациями. По состоянию на 2020 год правительство застраховало более 25 миллионов жилищных кредитов VA. VA может выдавать прямые кредиты в определенных районах для покупки или строительства дома или фермы, а также для ремонта, перестройки или улучшения жилья. Условия и требования к фермерским и коммерческим кредитам VA в последние годы не стимулировали частных кредиторов к их выдаче в больших объемах. Закон о жилищном обеспечении ветеранов 1970 года отменил все сроки действия для подачи заявок на гарантированные жилищные кредиты VA. Эта поправка 1970 года также предусматривала гарантии VA на кредиты на передвижное жилье. Недавно Закон об улучшении жилищных льгот ветеранов 1978 года расширил и увеличил жилищные льготы для миллионов американских ветеранов. ), программа была расширена, чтобы включить резервистов и военнослужащих Национальной гвардии, прослуживших честно не менее шести лет без соответствия предыдущим требованиям к срочной службе. Эти военнослужащие обязаны платить немного более высокую комиссию при получении жилищного кредита VA. Несмотря на значительную путаницу и недопонимание, федеральное правительство, как правило, не выдает прямые кредиты в соответствии с законом. Правительство просто гарантирует кредиты, предоставляемые обычными ипотечными кредиторами (описания которых приведены в последующих разделах), после того как ветераны самостоятельно оформляют эти кредиты через обычные финансовые каналы. Затем Управление по делам ветеранов оценивает соответствующую недвижимость и, если удовлетворено уровнем риска, гарантирует кредитору возмещение основной суммы в случае дефолта покупателя. В связи с программой VA, Закон об облегчении гражданского положения военнослужащих защищает военнослужащих от финансовых трудностей с их жилищным кредитом, которые могут возникнуть в результате обязательств по службе, замораживая их процентные ставки на уровне 6%. 26 октября 2012 года Департамент по делам ветеранов объявил о гарантии 20 миллионов жилищных кредитов с момента создания программы жилищного кредитования в 1944 году в рамках первоначального Закона о правах военнослужащих, вернувшихся со Второй мировой войны. 20-миллионный кредит был гарантирован на дом в Вудбридже, штат Вирджиния, приобретенный пережившим супругом ветерана войны в Ираке, погибшего в 2010 году. 22 июня 2019 года программа жилищного кредитования ветеранов отметила 75-летие со дня принятия первоначального Закона о реорганизации военнослужащих, также известного как G.I. Bill. В ходе празднования Департамент по делам ветеранов объявил, что программа гарантировала 24 миллиона жилищных кредитов VA с момента ее создания. 25 июня 2019 года был подписан Закон о ветеранах военно-морского флота Blue Water 2019 года, временно увеличивающий комиссию за финансирование VA для военнослужащих, проходящих службу, и ветеранов, начиная с 1 января 2020 года. Закон отменил ограничения по сумме кредита VA для покупателей жилья с полным правом на получение кредита и освободил получателей медали "Пурпурное сердце" от уплаты комиссии за финансирование VA. Несколько членов Конгресса выразили недовольство после принятия закона, написав открытое письмо спикеру Палаты представителей Нэнси Пелоси и лидеру меньшинства Кевину Маккарти с просьбой не финансировать будущие законопроекты за счет увеличения комиссий по кредитам VA. В июне 2023 года Комитет Палаты представителей по вооруженным силам одобрил Закон майора Ричарда Стар, который позволит ветеранам, получающим медицинскую пенсию до 20 лет службы, получать как полную военную пенсию, так и пособие по инвалидности. Законопроект пользуется широкой двухпартийной поддержкой, но для того, чтобы стать законом, требуется полное возмещение его оценочной стоимости в размере 9,75 миллиардов долларов в течение следующих десяти лет, по оценкам Бюджетного управления Конгресса. 11 ноября 2023 года NPR опубликовала расследование о тысячах ветеранов, которые потеряли доход и воспользовались программой отсрочки платежей по ипотеке в связи с COVID-19 на шесть или двенадцать месяцев, а затем оказались под угрозой потери жилья, когда VA в октябре 2022 года прекратила программу частичных выплат, доступный способ возобновления выплат по ипотеке. Примерно 6000 держателей жилищных кредитов VA, воспользовавшихся отсрочкой платежей в связи с COVID-19, находились в процессе взыскания, а 34 000 задолжали по платежам. 15 ноября сенаторы США Шеррод Браун, Джон Тестер, Джек Рид и Тим Кейн написали открытое письмо в VA с просьбой немедленно приостановить процесс взыскания по всем кредитам VA, где заемщики, вероятно, соответствуют требованиям новой программы помощи ветеранам VA по покупке (VASP). 17 ноября VA впоследствии приостановила взыскание по кредитам VA на шесть месяцев.

The original Servicemen's Readjustment Act, passed by the United States Congress in 1944, extended a wide variety of benefits to eligible veterans. The VA loan guarantee program was especially important to veterans. Under the law, as amended, the VA is authorized to guarantee or insure home, farm, and business loans made to veterans by lending institutions. As of 2020, over 25 million VA home loans have been insured by the government. The VA can make direct loans in certain areas for the purpose of purchasing or constructing a home or farm residence, or for repair, alteration, or improvement of the dwelling. The terms and requirements of VA farm and business loans have not induced private lenders to make such loans in volume during recent years. The Veterans Housing Act of 1970 removed all termination dates for applying for VA guaranteed housing loans. This 1970 amendment also provided for VA guaranteed loans on mobile homes. More recently, the Veterans Housing Benefits Improvement Act of 1978 expanded and increased the housing benefits for millions of American veterans. ), program eligibility was expanded to include Reservists and National Guard personnel who served honorably for at least six years without otherwise qualifying under the previous active duty provisions. Such personnel are required to pay a slightly higher funding fee when obtaining a VA home loan. Despite a great deal of confusion and misunderstanding, the federal government generally does not make direct loans under the act. The government simply guarantees loans made by ordinary mortgage lenders (descriptions of which appear in subsequent sections) after veterans make their own arrangements for the loans through normal financial circles. The Veterans Administration then appraises the property in question and, if satisfied with the risk involved, guarantees the lender against loss of principal if the buyer defaults. In association with the VA's program, the Servicemembers' Civil Relief Act protects service members from financial woes on their home loan that may occur as a result of active duty commitments, freezing their interest rates at 6%. On October 26, 2012, the Department of Veterans Affairs announced it has guaranteed 20 million home loans since its home loan program was established in 1944 as part of the original GI Bill of Rights for returning World War II Veterans. The 20 millionth loan was guaranteed for a home in Woodbridge, Va., purchased by the surviving spouse of an Iraq War Veteran who died in 2010. On June 22, 2019, the VA loan program celebrated its 75th anniversary since the passing of the original Servicemen's Readjustment Act, also known as the G. I. Bill. During the celebration, the Department of Veterans Affairs announced the program had guaranteed 24 million VA home loans since its inception. On June 25, 2019, the Blue Water Navy Vietnam Veterans Act of 2019 was signed into law temporarily increasing the VA funding fee for active duty service members and veterans starting January 1, 2020. The law removed VA county loan limits for homebuyers with full VA loan entitlement and made Purple Heart recipients exempt from paying the VA funding fee. Several members of Congress were displeased after the passing of the act, writing an open letter to House Speaker Nancy Pelosi and Minority Leader Kevin McCarthy asking that future bills not be paid for by increasing VA loan fees. In June 2023, the House Armed Services Committee approved the Major Richard Star Act which would allow veterans who receive medical retirement before 20 years of service to receive both full military retirement pay and disability pay. The bill has broad bipartisan support but in order to become law, it requires full offsetting for its Congressional Budge Office estimated cost of $9.75 billion over the next ten years. On November 11, 2023, NPR published an investigation into thousands of veterans who lost income and took a COVID forbearance on their mortgage payments for six or twelve months, who then became at risk of losing their homes when the VA in October 2022 ended the Partial Claim Payment program, an affordable way to start paying their mortgages again. Approximately 6,000 VA loan holders who took COVID forbearances were in the foreclosure process and 34,000 were delinquent. On November 15, US Senators Sherrod Brown, Jon Tester, Jack Reed, and Tim Kaine wrote an open letter to the VA to immediately pause the foreclosure process on all VA loans where borrowers would likely qualify for the VA’s new Veterans Assistance Servicing Purchase (VASP) program. On November 17, the VA subsequently halted VA loan foreclosures for six months.

Сборы за финансирование

Получатели кредитов VA платят комиссию за финансирование в VA для компенсации стоимости кредитов, не требующих первоначального взноса и ипотечного страхования. Ветераны могут быть освобождены от уплаты этой комиссии или получить возврат уплаченной комиссии, если они соответствуют одному из пяти критериев, например, получению компенсации по инвалидности или награждению Пурпурного Сердца. Распространено заблуждение, что компенсация по инвалидности должна составлять определенный процент, "например, не менее 10%". В Разделе 38 "Пособия ветеранам" указано: "38 U.S. Code § 3729. Плата за кредит (c) (1) Плата не взимается с ветерана, получающего компенсацию (или который, если бы не получение пенсии или оплаты за действующую службу, имел бы право на получение компенсации), или с пережившего супруга любого ветерана (включая лицо, умершее на активной военной, военно-морской или воздушной службе), умершего от инвалидности, связанной с прохождением службы". Если ветеран получает компенсацию по инвалидности после уплаты комиссии за финансирование, он/она может подать заявление на возврат этой комиссии, при условии, что дата начала инвалидности предшествует дате закрытия сделки по ипотеке. В августе 2012 года Конгресс принял закон, позволяющий ветерану пользоваться льготами по инвалидности ветеранов, даже если решение по ним еще не вынесено. Сумма, уплаченная за финансирование, может быть возвращена ветерану после вынесения решения и получения необходимых документов. Комиссия за финансирование VA может быть уплачена наличными или включена в сумму кредита. Расходы на закрытие сделки, такие как оценка VA, кредитный отчет, комиссия за обработку кредита, проверка права собственности, страхование права собственности, регистрационные сборы, налоги на передачу, плата за геодезические работы или страхование от рисков, не могут быть включены в кредит. Однако продавец может оплатить их от имени заемщика VA.

Кредиты на покупку и строительство

В связи с Законом о ветеранах Вьетнама 2019 года, с 1 января 2020 года размер сбора за финансирование VA (Veterans Affairs) унифицирован для всех родов войск. Для действующих военнослужащих и ветеранов это означает увеличение стоимости сбора за финансирование VA в течение 2 лет. Если у вас есть инвалидность, связанная с военной службой, за которую VA выплачивает компенсацию, или если вы являетесь пережившим супругом ветерана, умершего во время службы или от последствий, связанных с военной службой, сбор за финансирование не взимается.

Тип ветерана | Первоначальное использование | Последующее использование
---|---|---
Регулярные военнослужащие, резервисты/Национальная гвардия | Без первоначального взноса | 5% 9.99%
| 10% или более | 2.3% 1.65% 1.4% 3.6%* 1.65% 1.4%

Сбор за финансирование VA может быть включен в максимальную сумму кредита для округа, в котором расположена недвижимость. Для VA-кредитов при повторном использовании, если цена продажи и финансируемый сбор за финансирование VA вместе превышают максимальную сумму кредита для данного округа, заемщик или продавец должны оплатить сбор из собственных средств. Все VA-кредиты требуют эскроу-счета для уплаты налога на недвижимость и страхования домовладельцев, что делает ежемесячный платеж по VA-кредиту расчётным как PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance). **

Кредиты по рефинансированию с выводом наличных средств

Тип службы ветеранаПроцентное соотношение для первого использованияПроцентное соотношение для последующего использованияРегулярные вооруженные силы, резерв/Национальная гвардия2,3%3,6%*
Повышенная плата за последующее использование не применяется к этим типам кредитов, если предыдущим использованием права ветерана был только кредит на покупку мобильного дома.

Другие виды кредитов

Тип кредитаПроцент для любого типа ветеранов, независимо от того, первое это использование или последующее,Рефинансирование кредита с понижением процентной ставки .50%Кредиты на покупку мобильного дома 1.00%Принятие кредита по ипотеке .50%

Ветераны, которые ранее жили в доме, который затем сдали в аренду, как правило, имеют право на рефинансирование с понижением процентной ставки без оценки. Администрация ветеранов также разрешает домовладельцам-ветеранам рефинансировать кредит из обычного в ипотечный кредит VA. Однако этот процесс требует проведения оценки.

Частное страхование ипотеки

Частное ипотечное страхование (PMI) гарантирует обычные ипотечные кредиты на жилье, то есть те, которые не гарантированы правительством. Эта программа является частносекторным эквивалентом программ Федерального жилищного управления (FHA) и Министерства по делам ветеранов (VA). Компания PMI страхует определенный процент от суммы кредита заемщика, чтобы снизить риск для кредитора; этот процент выплачивается кредитору, если заемщик не выполняет свои обязательства и кредитор взыскивает залог. Кредиторы самостоятельно решают, требуется ли им частное ипотечное страхование. Если они принимают такое решение, оно становится условием предоставления кредита. Компании PMI взимают плату за страхование ипотечного кредита; VA страхует кредит без каких-либо затрат для ветерана-покупателя (за исключением сбора за финансирование VA); FHA взимает ежемесячную плату за гарантию кредита. Некоторые специфические льготы по жилищным кредитам включают в себя срок службы или обязательства по службе, статус службы и характер службы. Программа также предусматривает льготы для переживших супругов. VA не устанавливает минимальный кредитный рейтинг для предварительной квалификации по ипотечному кредиту, однако большинство кредиторов требуют минимальный кредитный рейтинг не ниже 620. Ветеран, который уже использовал свое право на получение ипотеки для покупки жилья, может иметь остаток этого права для приобретения другого объекта недвижимости. Если вы ранее приобрели жилье, используя льготы VA, у вас все еще может быть часть этого "Права" доступна для покупки нового дома. Для расчета максимального доступного размера права необходимо учитывать следующее: если ваш предыдущий дом был приобретен с использованием кредита VA, и этот кредит был погашен новыми владельцами, возможно, полное право было восстановлено. Если вы продали свой дом и разрешили покупателю переоформить ваш кредит VA на себя, возможно, вы восстановили полное право, если одним или несколькими покупателями были также ветераны. Если вы по-прежнему владеете жильем и сдаете его в аренду, вы можете приобрести новый дом, используя свое частичное право, но существуют определенные ограничения. Допустимые источники дохода для квалификации по кредиту VA включают: пенсионный доход, доход от социального обеспечения, алименты на детей, алименты и содержание, надбавки на жилье (BAH), надбавки на продовольствие (BAS) и доход от инвалидности. Компенсация за уход и компенсация ущерба (DIC) для пережившего супруга также может быть включена. Кроме того, стабильный, подтвержденный доход от работодателя остается наиболее предпочтительным источником дохода для кредитов VA.

Private mortgage insurance (PMI) guarantees conventional home mortgage loans those that are not guaranteed by the government. This loan program is a private sector equivalent to the Federal Housing Administration (FHA) and VA loan programs. The PMI company insures a percentage of the consumer's loan to reduce the lender's risk; this percentage is paid to the lender if the consumer does not pay and the lender forecloses the loan. Lenders decide if they need and want private mortgage insurance. If they so decide, it becomes a requirement of the loan. PMI companies charge a fee to insure a mortgage loan; the VA insures a loan at no cost to a veteran buyer (other than the VA funding fee); the FHA charges a monthly fee to guarantee the loan. and some specific home loan benefits include the length of service or service commitment, duty status and character of service. The program does allow for benefits to Surviving Spouses. The VA does not have a minimum credit score used for pre qualifying for a mortgage loan, however, most Lenders require a minimum credit score of at least 620. A Veteran who has used their entitlement to previously purchase a home, may have entitlement left to purchase another one. If you previously purchased a home using your VA Benefits then you might still have some of that “Entitlement” available to you for the purchase of a new home. To calculate Maximum Entitlement available, consider the following:
If your previous home was purchased using a VA Loan, and that loan was paid off by the new owners, the full entitlement may have been restored. If you sold your home to someone, and allowed them to assume your VA Loan, then you might have the full entitlement restored, if one or more of the purchasers were also Veterans. If you still own the home, and you are renting it out – you might be able to purchase a new home using your partial entitlement, but there are several restrictions. Allowable Income Sources used to qualify for a VA Loan include: Retirement Income, Social Security Income, Child Support, Alimony and Separate Maintenance, BAH, BAS and Disability Income. Dependency and Indemnity Compensation (DIC) for a Surviving Spouse can also be included. In addition, stable, documented income from employers remains the best income source for VA loans.

Бездомные ветераны - Национальный центр по бездомности среди ветеранов (NCHAV)

Национальный центр по проблемам бездомности среди ветеранов (NCHAV) планирует расширить оказание помощи, ориентированной на выздоровление, бездомным ветеранам или тем, кто в ближайшее время может оказаться бездомным, посредством разработки и распространения программ, политик и передовых практик, основанных на фактических данных. Центр был создан в 2009 году для поддержки реализации Пятилетнего плана Министерства по делам ветеранов США (VA) по прекращению бездомности среди ветеранов. Этот план был разработан в соответствии с целями и сроками, установленными законодателями, губернаторами, некоммерческими организациями, религиозными и общественными объединениями, Конгрессом США, Межведомственным советом США по проблемам бездомности, бизнес-структурами и филантропами с целью положить конец бездомности в Америке и добиться прогресса в обеспечении доступным и стабильным жильем всех граждан страны.