Comcast Center

Введение

Comcast Center, также известный как Comcast Tower, является небоскребом в центре города Филадельфии. 58-этажная башня является вторым по высоте зданием в Филадельфии и в американском штате Пенсильвания, и 31-м по высоте зданием в Соединенных Штатах. Первоначально названный One Pennsylvania Plaza, когда планы по строительству были объявлены в 2001 году, Comcast Center прошел два перепроекта до начала строительства в 2005 году. Comcast Center был спроектирован Robert A. M. Stern Architects для Liberty Property Trust. В начале 2005 года был представлен окончательный редизайн и новое название - Comcast Center. Здание названо в честь его главного арендатора, кабельной компании Comcast, которая делает небоскреб своей корпоративной штаб-квартирой.

Планирование (1999-2004)

В 1999 году вакансия офисов класса А в городе составляла 6,6%, что привело разработчика Уилларда Руза к замыслу новой башни. В конце концов, застройщик поселился на месте, где он построил это здание, на $288 за квадратный фут, принадлежащий компании Equitable Life Assurance Co. В 2000 году архитектор и лауреат премии Дрихаус Роберт А. М. Стерн начал работать над проектом небоскреба, планируемого Liberty Property Trust в Филадельфии. В 2001 году Liberty Property Trust объявил о своем плане строительства 52-этажного One Pennsylvania Plaza в Центре города. Ожидаемый в 400 миллионов долларов США, One Pennsylvania Plaza должен был быть 229 метров в длину и сделан из касота-камней, подобных Филадельфийскому музею искусств. Место будущего небоскреба было расположено на 17-й улице и бульваре Джона Ф. Кеннеди, на месте, занимаемом зданием, в котором размещалась Ассоциация защитников Филадельфии и парковка. Снос здания начался в 2002 году и закончился в 2003 году. В январе 2004 года Liberty Property Trust представил редизайн здания. Реконструкция превратила One Pennsylvania Plaza в 60-этажную башню высотой 293 метра, что сделало ее самым высоким зданием в городе в то время. При перепланировке камень касота был заменен на более легкий гранит, а также была добавлена короткая пирамидальная крыша. 3 января 2004 года Liberty Property Trust подписал с компанией Comcast договор аренды на 1,5 года и строительный контракт с компанией L. F. Driscoll Co. Liberty Property Trust также представил еще один редизайн здания и его новое название - Comcast Center. Теперь Comcast Center, 58 этажей, не будет иметь пирамиды и будет иметь полностью стеклянный фасад.

Противоречия

Liberty Property Trust надеялся, что площадка One Pennsylvania Plaza будет обозначена как зона улучшения возможностей Keystone (KOZ). Определение KOZ было призвано поощрять развитие в бедных, разрушенных районах, освобождая арендаторов здания от всех государственных и местных налогов. Определение Одной Пенсильванской площади в КОЗ было поддержано тогдашним губернатором Пенсильвании Эдом Ренделлом, который сказал, что важно держать корпорации в городе. В то время многие крупные арендные контракты работодателей Филадельфии, включая Comcast, истекали, и работодатели рассматривали возможность переезда из города и штата. Ренделл также сказал, что разрешение Comcast расширить свою штаб-квартиру, переехав в One Pennsylvania Plaza, может привлечь другие корпоративные штаб-квартиры в город. Однако другие владельцы зданий в Центре, включая арендодателя Comcast на Центр-сквер, HRPT Properties Trust, выступали против плана. Они сказали, что присвоение башне наименования KOZ даст ей несправедливое преимущество, потому что Liberty Property Trust может взимать сборы выше рыночной арендной платы, поскольку налоговые льготы компенсируют расходы на арендаторов. Группа считала, что арендаторы, привлеченные к One Pennsylvania Plaza из-за налоговых льгот, вызовут больше вакансий в других небоскребах Центрального города, а не привлекут больше бизнеса в разрушенные районы, как это предусмотрено законом. В начале 2004 года уровень вакансий в Центре города составлял 12,8%. Обе стороны вопроса нанимали юридические фирмы, лоббистов и деловых партнеров, чтобы продвигать свои позиции перед городскими и государственными чиновниками. В отчете Центрального городского округа говорится, что если и один Пенсильванский плац, и Центр Сира, другой небоскреб в споре о KOZ, будут заполнены корпорациями, переезжающими из других офисных башен Центрального города, город может потерять 153 миллиона долларов США к 2018 году. В отчете, опубликованном группой владельцев зданий, выступающих против KOZ, говорится, что эти два здания могут стоить городу почти 91 миллион долларов США в год. В отличие от этого, в отчете, опубликованном консалтинговой компанией, нанятой Liberty Property Trust, говорится, что присвоение KOZ для небоскреба может принести городу 27 миллионов долларов США. Критики обозначения KOZ также утверждали, что тесные отношения между Liberty Property Trust и Comcast и администрацией Ренделла неуместно влияли на позицию губернатора по этому вопросу. Когда Ренделл был мэром Филадельфии, Дэвид Л. Коэн, исполнительный вице-президент Comcast, был начальником штаба Ренделла, а Уильям П. Ханковский, исполнительный директор Liberty Property Trust, был директором агентства по развитию Филадельфии. Ренделл отверг обвинения, сказав: "Каждый владелец здания в городе был моим спонсором".

Liberty Property Trust hoped to get the One Pennsylvania Plaza site designated a Keystone Opportunity Improvement Zone (KOZ). KOZ designation was intended to encourage development in poor, blighted areas by exempting the tenants of the building from all state and local taxes. Designating One Pennsylvania Plaza a KOZ was supported by then Pennsylvania Governor Ed Rendell, who said it was important to keep corporations within the city. At the time, many of Philadelphia's big employers' leases, including Comcast's, were due to expire, and the employers were considering the possibility of moving out of the city and state. Rendell also said allowing Comcast to enlarge its headquarters by moving into One Pennsylvania Plaza could attract other corporate headquarters to the city. However, other Center City building owners, including Comcast's landlord at Centre Square, HRPT Properties Trust, were opposed to the plan. They said giving the tower the KOZ designation would give it an unfair advantage because Liberty Property Trust could charge above market rents since the tax breaks would offset the cost for tenants. The group believed tenants attracted to One Pennsylvania Plaza because of the tax breaks would cause more vacancies in other Center City skyscrapers, rather than attracting more business to blighted areas as intended under the law. In early 2004, Center City had a vacancy rate of 12.8%. Both sides of the issue hired law firms, lobbyists, and business associates to promote their positions to city and state officials. A report by the Center City District said if both One Pennsylvania Plaza and the Cira Centre, another skyscraper in the KOZ controversy, were filled by corporations moving from other Center City office towers, the city could lose US$153 million by 2018. A report released by the group of building owners opposed to KOZ says the two buildings could cost the city almost US$91 million a year. In contrast, a report issued by a consulting company hired by Liberty Property Trust said that a KOZ designation for the skyscraper could generate US$27 million for the city. Critics of the KOZ designation also claimed that close relationships between Liberty Property Trust and Comcast and the Rendell administration were inappropriately influencing the governor's position on the issue. When Rendell was mayor of Philadelphia, David L. Cohen, a Comcast executive vice president, was Rendell's chief of staff, and William P. Hankowsky, Liberty Property Trust's chief executive, was director of Philadelphia's development agency. Rendell dismissed the claims, saying "Every building owner in town was a contributor to me."

Строительство (20052008)

Официальная церемония закладки фундамента состоялась 31 марта 2005 года. Церемония, которая проходила ночью, включала световое шоу, сопровождавшееся музыкальным произведением под названием "Возвышение". Песня была специально написана для мероприятия выпускником Музыкального института Кертиса Стивом Хакманом и записана оркестром Музыкального института Кертиса. На открытии были также представлены Кодо, барабанная линейка средней школы Германдаун и 6-футовая (2 м) ледяная скульптура Центра Комкаст. В марте 2006 года, когда здание находилось в стадии строительства, Liberty Property Trust договорился с Филадельфийским профсоюзом сантехников, который имел проблемы с безводными писорами здания. Безводные писорики были частью плана сделать Центр Комкаста экологически чистым зданием, потому что они сэкономили бы дополнительную воду в год. Профсоюз сантехников выступал против безводных унитазов, утверждая, что они антисанитарны и будут обеспечивать меньше работы для сантехников. Совет водопроводных работников Филадельфии одобрил безводные унитазы 5 апреля после достижения компромисса, в котором говорилось, что владельцы здания и городские чиновники будут контролировать работу безводных унитазов. Трубопроводы, которые позволили бы воде течь в унитазы в случае, если они должны были быть преобразованы, были установлены в Комкаст-центре, что, по словам Liberty Property Trust, всегда было частью плана здания. Через неделю, 13 апреля, Liberty Property Trust продал 80% доли в Comcast Center немецкой фирме недвижимости CommerzLeasing & Immobilien AG, дочерней компании Commerzbank AG. Сделка завершила планируемую рекапитализацию Liberty Property Trust ожидаемой стоимости здания, а стоимость совместного предприятия под названием Liberty / Commerz 1701 JFK Boulevard L. P. включала ипотечный долг и собственный капитал. 18 июня 2007 года Comcast Center был переполнен. Церемония, которая состоялась на будущей площади здания, включала поднятие стальной балки на самую высокую точку небоскреба. Стенка была подписана работниками и гостями, и когда она была поднята, по традиции, на стенке стояли американский флаг и дерево. Также на баре была статуя основателя Филадельфии Уильяма Пенна. Статуя была там, чтобы противодействовать "проклятию" Билли Пенна 1980-х годов, которое помешало спортивным командам Филадельфии выиграть чемпионат после строительства зданий выше статуи Уильяма Пенна на вершине 548 футов (167 м) Филадельфийского городского совета. Статуя Уильяма Пенна оставалась на баре, пока ее не украли. Статуя была заменена, и "проклятие" закончилось, когда Филадельфия Филлис выиграла Мировую серию 2008 года. Центр Comcast официально открылся 6 июня 2008 года. Исследование, спонсируемое Comcast и Liberty Property Trust, показало, что строительство Comcast Center создало 17 200 рабочих мест и принесло Пенсильвании 2 миллиарда долларов экономической активности. Несмотря на противодействие со стороны других владельцев зданий строительству Comcast Center, к тому времени, когда большая часть пространства в Comcast Center была сдана в аренду, уровень вакансий в офисах Center City снижался, а арендная плата росла. HRPT Properties Trust арендовал 70 процентов пространства, которое Comcast освободил к 2007 году. Прогнозы оппонентов не сбылись, главным образом потому, что Comcast в конечном итоге сдал в аренду 89 процентов здания, а офисы второго по величине арендатора Comcast Center, Citizens Bank of Pennsylvania, были новыми для города.

The official groundbreaking ceremony was on March 31, 2005. The ceremony, which was held at night, featured a light show coordinated with a piece of music entitled "Elevation". The song was composed specifically for the event by Curtis Institute of Music graduate Steven Hackman and recorded by the Curtis Institute of Music Orchestra. The groundbreaking also featured Kodo, the Germantown High School drumline, and a 6 feet (2 m) ice sculpture of the Comcast Center. While under construction, in March 2006, Liberty Property Trust negotiated with Philadelphia's Plumbers Union Local 690, which had issues with the building's waterless urinals. The waterless urinals were part of the plan to make the Comcast Center an environmentally friendly building because they would save an extra of water a year. The plumbers union opposed the waterless urinals, claiming they were unsanitary and would provide less work for the plumbers. Philadelphia's Plumbing Advisory Board approved the waterless urinals on April 5 after a compromise, which stated that the building's owners and city officials would monitor the performance of the waterless urinals, was reached. Piping that would allow water to flow to the urinals in case they needed to be converted was installed in the Comcast Center, which Liberty Property Trust says was always part of the building's plan. A week later, on April 13, Liberty Property Trust sold an 80 percent interest in the Comcast Center to German real estate firm CommerzLeasing & Immobilien AG, a subsidiary of Commerzbank AG. The deal completed Liberty Property Trust's planned recapitalization of the anticipated cost of the building, and the value of the joint venture, called Liberty/Commerz 1701 JFK Boulevard L. P., included mortgage debt and equity. On June 18, 2007, the Comcast Center was topped out. The ceremony, which was held in the building's future plaza, featured the raising of a steel beam to the skyscraper's highest point. The beam was signed by workers and guests and as it was raised, on account of tradition, an American flag and a tree sat on the beam. Also sitting on the beam was a statue of Philadelphia founder William Penn. The statue was there to counteract the 1980s "curse" of Billy Penn, which prevented Philadelphia's sports teams from winning a championship following the construction of buildings taller than the statue of William Penn on top of the 548 feet (167 m) Philadelphia City Hall. The statue of William Penn remained on the beam until it was stolen. The statue was replaced and the "curse" ended when the Philadelphia Phillies won the 2008 World Series. The Comcast Center officially opened on June 6, 2008. A study sponsored by Comcast and Liberty Property Trust said the construction of the Comcast Center created 17,200 jobs and generated US$2 billion of economic activity for Pennsylvania. Despite opposition by other building owners to construction of the Comcast Center, by the time most space in the Comcast Center had been leased vacancy rates in Center City offices were falling and rents were rising. HRPT Properties Trust had leased 70 percent of the space Comcast had vacated by 2007. The predictions by opponents did not occur mainly because Comcast ended up leasing 89 percent of the building and the offices for the Comcast Center's second largest tenant, Citizens Bank of Pennsylvania, were new to the city.

Здание

В Comcast Center 58 этажей, 56 из которых пригодны для проживания. Структура Comcast Center состоит из центрального бетонного ядра с стальными каркасными полами. На внешней стороне здания имеется стеклянная занавесная стена, выполненная из слабо окрашенного, неотражающего низкоэмиссивного стекла. Башня сужается внутрь к вершине и имеет две вырезки вблизи вершины здания на северной и южной сторонах. Чтобы предотвратить слишком сильное колебание башни в ветре, в Comcast Center есть двухместный бетонный настраиваемый жидкий колонный амортизатор, самый большой такой амортизатор в Северной Америке. Получив золотой рейтинг LEED в апреле 2009 года, Comcast Center является самым высоким зданием LEED в Филадельфии. Здание было спроектировано так, чтобы использовать на 40 процентов меньше воды, чем обычное офисное здание, а площадь была спроектирована так, чтобы снизить тепловой эффект острова от тротуара на 70 процентов. Снижая затраты на кондиционирование и освещение, стеклянная занавеска с низкой эмиссией блокирует 60 процентов тепла, позволяя 70 процентам солнечного света войти внутрь. ThyssenKrupp предоставил зданию 30 лифтов без передач, семь гидравлических лифтов и два эскалатора. Центр Comcast находится на общественной площади площадью в пол акра. Площадь, спроектированная Люсиндой Сандерс из OLIN, расположена над подземными железнодорожными путями. В нем есть сезонный ресторан на открытом воздухе, Cafe Click, который защищен решеткой. Между кафе и входом в здание находится фонтан, созданный по хореографии Уэта. Вход в башню - 34-метровый зимний сад. Вход в зимний сад непосредственно соединяется с подземным холлом пригородного вокзала. В здании также есть вход в вестибюль, который ведет к пресвитерианской церкви на Арч-стрит, прилегающей к башне. Инга Сафрон, архитектурный критик издания Philadelphia Inquirer, описала Comcast Center как "уважаемое произведение архитектуры", которое было "достойно в своей позиции на сетке, щедро в своих отношениях с городом, ответственно в обращении с окружающей средой". Она чувствовала, что форма башни напоминает ей гигантскую флешку. Сафрон сказал, что здание превосходит уличный уровень, похвалив площадь, прихожую и ее связь со станцией Suburban.

The Comcast Center has 58 floors, 56 of which are occupiable. The structure of the Comcast Center comprises a central concrete core with steel framed floors. The building's exterior features a glass curtain wall made of lightly tinted, non reflective low emissivity glass. The tower tapers inward towards the top and features two cutouts near the top of the building on the north and south sides. To prevent the tower from swaying too much in the wind, the Comcast Center contains a double chambered concrete tuned liquid column damper, the largest such damper in North America. Receiving a gold Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) rating in April 2009, the Comcast Center is the tallest LEED building in Philadelphia. The building was designed to use 40 percent less water than a typical office building, and the plaza was designed to reduce heat island effect from the pavement by 70 percent. Reducing air conditioning and lighting costs, the low emissivity glass curtain wall blocks 60 percent of heat while allowing 70 percent of the Sun's light inside. ThyssenKrupp provided the building's 30 gearless elevators, seven hydraulic elevators, and two escalators. The Comcast Center faces a half acre public plaza. The plaza, designed by Lucinda Sanders of OLIN, sits over underground railroad tracks. It features a seasonal outdoor restaurant, Cafe Click, that is sheltered by a trellis. Between the cafe and the building entrance is a choreographed fountain designed by Wet. The tower's entrance is a 110 feet (34 m) tall winter garden. The winter garden entrance directly connects to the underground concourse of Suburban Station. The building also has a lobby entrance that leads to the Arch Street Presbyterian Church adjacent to the tower. Philadelphia Inquirer architecture critic Inga Saffron described the Comcast Center as "a respectable work of architecture" that was "dignified in its stance on the grid, generous in its relationship to the city, responsible in its treatment of the environment". She felt the tower's shape reminded her of a giant flash drive. Saffron said the building excelled at the street level, praising the plaza, concourse, and its connection to Suburban Station.

Искусство

Вход в зимний сад Центра Комкаст содержит два произведения инсталляционного искусства.

Дисплей анимации "Comcast Experience"

Comcast Experience представляет собой высокий светодиодный экран высокой четкости, размещенный на стене в зимнем саду. Экран состоит из 7,8 миллионов пикселей с диаметром 4,66 мм, размещенных в 6 771 светодиодных модулях типа, используемого в панели Barco NX 4. Инсталляция, разработанная и произведенная Niles Creative Group, премьера состоялась 6 июня 2008 года и продолжалась восемнадцать часов в день. Содержание видео включает в себя панорамные виды исторических мест Филадельфии, изображения космоса, танцоров, акробатов и актеров, движущихся на фоне, предназначенном для имитации деревянных панелей стен вестибюля. В другой части установки изображены краны и механизмы, которые образуют конструкцию часов, которые указывают правильное время суток. Comcast Experience быстро стал популярной туристической достопримечательностью, побудив городских чиновников добавить Comcast Center на свой туристический сайт.

Статуя "Человечество в движении"

Второй произведение искусства - "Человечество в движении" Джонатана Борофского. Расположенный в стеклянном атриуме зимнего сада, "Человечество в движении" показывает десять человеческих фигур в натуральную величину, идущих по десяти горизонтальным полюсам, расположенным на разных уровнях атриума. На уровне земли, глядя на фигуры из нержавеющей стали, еще две фигуры, сформированные как отец и сын.

Арендаторы

Comcast является крупнейшим арендатором небоскреба, арендуя 89% здания. Вторым по величине арендатором является Citizens Bank of Pennsylvania, который арендует офисные и торговые помещения. Другие арендаторы включают Judge Group, агентство по персоналу, которое арендует офисные помещения Comcast. Проект был разработан Daroff Design + DDI Architects и Gensler. На вершине помещения Comcast находится этаж конференц-зала с офисами на четырех этажах ниже него. Ниже находятся еще офисы, а на 43-м и 44-м этажах - кафе Ральфа, двухэтажное кафетерийное помещение, названное в честь основателя компании Ральфа Дж. Робертса. Под кафе находится учебный центр под названием "Университет Комкаста". Остальное пространство используется для контента и программных команд, обслуживания клиентов, технологических и продуктовых команд, финансов и юридических. Внутри офисы оформлены в различных формах и цветах, начиная от открытого белого пространства верхних офисов до красочных стен учебного центра. Другие проекты включают стеклянную и нержавеющую стальную лестницу, которая обернулась колонной из четырех этажей с плоскими экранами и соединяет исполнительные этажи. Торговая часть башни включает в себя многочисленные магазины и рестораны. Магазины и рестораны включают национальные и региональные сети, и первоначально был ресторан под названием Таблица 31. Стол 31 закрылся в 2013 году из-за спора между его владельцами, и был заменен другим элитным стейк-хаусом, названным "Chops".