Небоскрёб Солоу на 57-й улице в Манхэттене

Введение

Офисный небоскреб на Манхэттене, Нью-Йорк

Здание Солоу, также известное как 9 West 57th Street, – небоскреб в районе Мидтаун Манхэттен в городе Нью-Йорк. Завершенное в 1974 году и спроектированное Гордоном Буншафтом из компании Skidmore, Owings & Merrill, оно расположено к западу от Пятой авеню, между 57-й и 58-й улицами, с видом на отель Plaza и Центральный парк. Высота здания составляет 689 футов (210 м) при 50 этажах. 9 West 57th Street было построено Шелдоном Солоу, который назвал здание в свою честь и продолжал управлять им и владеть им до своей смерти в 2020 году. Северный и южный фасады здания Солоу изогнуты внутрь от уровня земли до 18-го этажа, где башня поднимается вверх до 50-го этажа. Северная и южная стены выполнены из серого тонированного стекла, а западный и восточный фасады облицованы травертином. Дизайн вызвал значительную критику после завершения строительства, и многие архитектурные критики считали здание разрушительным элементом на городском горизонте. На уровне земли находится площадь, вымощенная травертином, с красной скульптурой цифры "9" со стороны 57-й улицы. На первом этаже размещена частная коллекция произведений искусства, а в подвале – ресторан Brasserie 8 1/2. В здании имеется около площади, сдаваемой в аренду. Солоу приобрел участок под здание в 1960-х годах у многочисленных владельцев, включая Церковь Иисуса Христа Святых последних дней, которая первоначально планировала построить на этом месте собственный небоскреб. Строительство здания Солоу началось в 1969 году, и компания Avon Products заняла треть площади, став основным арендатором. С момента открытия офисные этажи здания Солоу сдаются по одним из самых высоких ставок в городе, в основном юридическим и финансовым компаниям. Нижние этажи были менее востребованы; подвал оставался неиспользованным до 2000 года, когда там открылась Brasserie 8 1/2. При жизни Солоу был непреклонен в отношении нескольких аспектов функционирования здания и участвовал в нескольких судебных процессах против арендаторов.

Сайт

Здание Солоу расположено по адресу 9 West 57th Street в районе Мидтаун Манхэттен в Нью-Йорке, к югу от Центрального парка, между Пятой авеню к востоку и Шестой авеню к западу. Его фасад выходит на 57-ю улицу с юга и на 58-ю улицу с севера. Участок здания Солоу имеет ширину 268 футов (82 м) вдоль 57-й улицы и глубину 200,83 фута (61 м) между 57-й и 58-й улицами. Южная часть участка была занята галереей Пейса, которая располагалась там с 1963 по 1968 год. На северной части участка находилось 14-этажное здание по адресу 4 West 58th Street, в котором размещался театр «Париж». Здание Солоу также заменило шестиэтажное офисное здание по адресу 26 West 58th Street, где находилась студия модернистского архитектора Пола Рудольфа. Здание Солоу, наряду со зданием Сквибб по адресу 40 West 57th Street, стало одним из первых высотных офисных комплексов, построенных на West 57th Street после принятия градостроительных норм 1961 года.

Архитектура

9 West 57th Street был спроектирован Гордоном Баншафтом из Skidmore, Owings and Merrill (SOM) и возведен по проекту Шелдона Солоу. Строительство осуществляла компания Diesel Construction Company. При строительстве здание также называлось "9 West" и "Tower 9", хотя в некоторых источниках указывается, что в нем 49 этажей. Инженером-конструктором выступала компания Weidlinger Associates, а консультантом по нормативным требованиям – Code Consultants Inc. Здание выделяется изогнутыми фасадами на северной и южной сторонах, которые сужаются к верхним этажам. 9 West 57th Street стало первым крупным сооружением в Нью-Йорке с наклонным фасадом.

Форма и фасад

Северный и южный фасады изгибаются внутрь от уровня земли до 18-го этажа, где здание поднимается вверх до 50-го этажа. На 18-м этаже здание на 64 фута (20 м) уже, чем на уровне земли. Масса здания напоминает здание W. R. Grace, завершенное примерно в то же время; первоначальный, отклоненный проект здания Солоу был использован при строительстве здания Grace. Идея наклонного дизайна возникла из ранней концепции, в которой лифты планировалось разместить за пределами основного структурного ядра, однако эта идея оказалась нереализуемой. Один из авторов сравнил изгибы фасада с поверхностью лыжного склона. На фасаде были установлены специальные направляющие для лесов, используемых при мойке окон. Западный и восточный фасады облицованы бежевыми полосами из травертина. По обе стороны от них расположены узкие оконные проемы, занимающие несколько этажей. Диагонально перед этими окнами проходят стальные распорки, несущая конструкция здания, и они простираются по ширине квартала от 57-й до 58-й улиц. Скульптура весит и имеет размеры примерно 3 метра в высоту и 2 метра в ширину. Скульптура была установлена, потому что Солоу посчитал, что первоначальный проект площади был чрезмерно большим. Идея скульптуры возникла после того, как Чермаев в шутку предположил, что фасад может служить "стартовой площадкой" для цифры "9". В итоге он согласился установить скульптуру на тротуаре, первоначально выплачивая городу 1000 долларов в год в качестве арендной платы. На 58-й улице площади находится скульптура "Лунная птица" Джоана Миро. Скульптура, впервые созданная в 1966 году, имеет высоту 4 метра и выполнена из бронзы. Солоу установил "Лунную птицу" в 1994 году, заявив, что "это одна из моих самых любимых скульптур"; у него уже была гравюра с изображением этой же работы. До установки "Лунной птицы" на 58-й улице площади находился 4-метровый "мобиль" Александра Кальдера. Солоу демонтировал мобиль, опасаясь, что при сильном ветре он может упасть на прохожих.

Подвал и вестибюль

9 West 57th Street структурно поддерживается колоннами над общественной площадью, создавая впечатление аркады. Изначально планировалось разместить витрины по обеим сторонам здания. Торговые площади, занимающие , были впоследствии использованы Hardy Holzman Pfeiffer Associates для проектирования ресторана Brasserie 8 1/2, открывшегося в 2000 году. В цокольном этаже также расположен паркинг. Лобби было спроектировано таким образом, чтобы простираться на весь квартал между 57-й и 58-й улицами, со стеклянными стенами с обеих сторон. Поскольку Солоу стремился поддерживать "эксклюзивную атмосферу", он запретил арендаторам пользоваться телефонами в вестибюле, даже собственникам помещений.

Верхние этажи

Второй этаж был спроектирован с потолком высотой 26 футов (8 м), хотя мезонин над вторым этажом был возведен во время строительства здания Солоу. Мезонин был спроектирован Бернардом М. Дешлером для Morgan Guaranty Trust Company, поскольку Morgan Guaranty хотела расположить своих инвестиционных менеджеров и специалистов по исследованиям поближе друг к другу. Мезонин подвешен к потолку с помощью стержней из металлического сплава. Второй этаж и мезонин по-прежнему предлагаются как торговый зал по состоянию на 2021 год. Типичный верхний этаж имеет прямоугольную планировку вокруг центрального ядра, в котором расположены лифты и лестницы здания. Церковь также приобрела участок по адресу 11 West 57th Street, наняв нескольких брокеров, чтобы избежать подозрений в создании крупного земельного участка. Солоу в итоге приобрел 17 участков, включая участок, принадлежавший ЛДС, а именно 9–21 West 57th Street, а также 10–26 и 36–40 West 58th Street. К концу года здание было увеличено до 47 этажей, и Церковь Иисуса Христа Святых последних дней вышла из проекта из-за спора по поводу ипотеки. В связи с этим Avon внезапно отменил планы по переезду в Рокфеллер-центр, несмотря на то, что аренда в здании Солоу была выше, чем в Рокфеллер-центре, и несмотря на то, что Солоу не планировал разрешать Avon официально присвоить зданию свое имя. К апрелю Avon увеличил занимаемую площадь до 25 этажей. Перед строительной площадкой был установлен гофрированный знак, спроектированный таким образом, чтобы с одного угла на нем было написано "Solow Building Company", а с другого – "9 W 57". Два электрика погибли, упав в лифтовую шахту. Строительство здания было завершено в июне 1971 года. Энн Хили разработала пару семиэтажных стрел для церемонии завершения строительства.

20 век

Хотя 9 West 57th Street была завершена в период, когда многие компании покидали Нью-Йорк, Солоу не беспокоился об этой тенденции. Офисы Avon открылись в августе 1972 года на 9–34 этажах. Среди других первоначальных арендаторов были U.S. Shoe Corporation на 40-м этаже, National Shipping and Trading Corporation и Lionel Corporation на 41-м этаже, Sony Corporation of America на 42-м и 43-м этажах и Chanel на 44-м этаже. В первые годы здание привлекло таких арендаторов, как Elf Aquitaine, Commercial Bank of Australia и Deutsche Bank. К концу 1980-х годов здание Солоу, наряду со зданием General Motors и зданием Seagram, предлагало одни из самых высоких арендных ставок в городе. Несмотря на то, что архитекторы не считали ни здание General Motors, ни здание Солоу выдающимися с архитектурной точки зрения, их близость к Центральному парку позволяла владельцам устанавливать высокие арендные платы. В отличие от этого, за исключением банковских учреждений, коммерческие площади на первом этаже и в подвалах оставались в основном незанятыми до конца XX века. Подземное пространство предназначалось для антикварных и художественных салонов, а также для ресторана. Одной из причин отсутствия арендаторов в коммерческих помещениях было то, что витрины на первом этаже были слишком сильно углублены от улицы. Банковское отделение на первом этаже открылось в 1979 году, примерно через пять лет после завершения строительства. Подземное торговое пространство оставалось без единого арендатора даже спустя десять лет. В конце 1990-х годов произошли несколько заметных уходов, в том числе Sony и J. P. Morgan & Co. По сообщениям, Avon пытался приобрести 9 West 57th Street, но после отказа Солоу продать, Avon съехал по окончании срока аренды в 1997 году. Большую часть площади, ранее занимаемой Avon, заняла компания Nationsbanc Montgomery Securities, которая была приобретена NationsBank, а затем объединена с BankAmerica Corporation, материнской компанией Bank of America. К декабрю 1998 года Nationsbanc Montgomery занимала в 9 West 57th Street больше площади, чем любой другой арендатор в здании. Параллельно Солоу нанял Hardy Holzman Pfeiffer для перепроектирования неиспользуемого торгового пространства в подвале. Два эскалатора были демонтированы, чтобы освободить место для входа в ресторан Brasserie 8 1/2.

Though 9 West 57th Street was completed when large numbers of companies were leaving New York City, Solow was not worried about the trend. Avon's offices had opened in August 1972 on the 9th to 34th floors. Other original tenants included the U. S. Shoe Corporation on the 40th floor; the National Shipping and Trading Corporation and the Lionel Corporation on the 41st floor; Sony Corporation of America on the 42nd and 43rd floors; and Chanel on the 44th floor. In its early years, the building attracted tenants such as Elf Aquitaine, the Commercial Bank of Australia, and Deutsche Bank. By the late 1980s, the Solow Building, along with the General Motors Building and the Seagram Building, charged some of the city's highest rents. In spite of the fact that architects considered neither the General Motors Building nor the Solow Building to be architecturally distinguished, their proximity to Central Park allowed their respective owners to charge high rents. By contrast, aside from banking tenants, the commercial space at the ground level and basements sat largely empty through to the end of the 20th century. The below ground space had been meant for antique and art dealers and a restaurant. One factor in the commercial space's lack of tenants was the fact that the ground level storefronts were placed too far behind the street. which opened a ground floor banking space in 1979, about five years after the building was finished. The building's of underground retail space had not seen a single tenant a decade later. The late 1990s saw several high profile departures, including those of Sony and J. P. Morgan & Co. Avon reportedly tried to buy 9 West 57th Street, but after Solow was unwilling to sell, Avon moved out at the end of its lease in 1997. Most of Avon's old space was occupied by Nationsbanc Montgomery Securities, which had been acquired by NationsBank and then merged with BankAmerica Corporation, parent company of Bank of America. Nationsbanc Montgomery had in 9 West 57th Street by December 1998, more than any other tenant in the building. Concurrently, Solow had hired Hardy Holzman Pfeiffer to redesign the unused retail space in the basement. Two of the escalators were removed to make way for the entrance to the Brasserie 8 1/2 restaurant.

21 век

В феврале 2002 года Солоу запросил кредит в 400 миллионов долларов на строительство здания, и Dresdner Bank предоставил ему этот кредит в июле того же года. Здание Солоу оставалось привлекательным местом в XXI веке, отчасти благодаря видам на Центральный парк. Когда Солоу рефинансировал здание в 2002 году, оно было занято на 80 процентов и, по оценкам, приносило 90 миллионов долларов в год чистой операционной прибыли. Верхние этажи здания предлагались по цене в год, в то время как средняя годовая аренда за "премиальные" офисные помещения в Мидтауне составляла в год. Близлежащие здания, такие как 712 Пятая авеню, Carnegie Hall Tower, здание General Motors и 888 Седьмая авеню, также предлагались по высоким ценам. Bank of America арендовал пространство на втором этаже и мезонине здания Солоу, которые изначально были спроектированы как торговый зал Morgan Guaranty. Хотя торговый зал мог вместить 300 человек, Солоу отказался вносить изменения, чтобы позволить банку добавить 200 трейдеров. После того, как Bank of America переехал в Bank of America Tower в 2008 году, около половины здания пустовало в течение двух лет. Это был значительно более высокий показатель вакантности, чем в среднем по городу, несмотря на репутацию здания как роскошного и продолжающуюся Великую рецессию. Вакантность была частично вызвана тем, что Солоу запрашивал гораздо более высокие ставки за квадратный фут по сравнению с соседними зданиями, и он был непреклонен в вопросе снижения арендной платы. В том же году два арендатора заключили крупные договоры аренды, и Солоу рефинансировал здание с помощью кредита в размере 625 миллионов долларов США от Deutsche Bank. В течение двух лет арендные ставки в здании Солоу стали одними из самых высоких на Манхэттене. К 2016 году 64 процента здания было занято 26 компаниями. В том же году Солоу рефинансировал здание с помощью ипотечного кредита в размере 1,2 миллиарда долларов от JPMorgan Chase. Кредит был использован для погашения более старого кредита CMBS от Deutsche Bank. Оценка, проведенная в июле 2016 года, оценила здание более чем в 3,4 миллиарда долларов, что сделало его одним из самых дорогих офисных зданий на Манхэттене. В конце 2017 года Солоу наконец решил снизить арендные ставки для некоторых свободных площадей после того, как несколько крупных арендаторов, таких как Kohlberg Kravis Roberts, Providence Equity и Silver Lake, покинули здание. К 2018 году здание было занято на 70 процентов; сын Солоу, Стефан Соловьев, приписал увеличение показателя занятости своим действиям. После смерти Шелдона Солоу в 2020 году Соловьев реорганизовал компанию своего покойного отца, и вновь образованная группа Soloviev Group взяла на себя управление 9 West 57th Street. Соловьев добавил два бассейна, несколько конференц-залов и фитнес-центр. К середине 2023 года здание было занято на 90 процентов, на фоне общего снижения уровня заполняемости офисных зданий по всему Нью-Йорку. Издание The Real Deal объяснило высокий уровень заполняемости здания его центральным расположением, а также тем, что Соловьев был более вовлечен в работу с арендаторами, чем его отец.

Solow sought a $400 million loan for the building in February 2002, and Dresdner Bank gave him the loan that July. The Solow Building was still considered a desirable location into the 21st century, in part because of its Central Park views. When Solow refinanced the building in 2002, the building was 80 percent occupied and was estimated to earn $90 million a year in net operating income. The top floors of the building were being marketed at per year, while the average annual rent for "premium" Midtown office space was per year. Nearby buildings such as 712 Fifth Avenue, the Carnegie Hall Tower, the General Motors Building, and 888 Seventh Avenue also had high asking rates. Bank of America had taken space on the Solow Building's second floor and mezzanine, which had originally been designed as Morgan Guaranty's trading floor. Though the trading floor was able to fit 300 people, Solow had refused to make alterations to allow the bank to add 200 traders. After Bank of America moved to the Bank of America Tower in 2008, about half the building was empty for two years. This was a much higher vacancy rate than the citywide average, despite the building's luxury reputation and the ongoing Great Recession. The vacancies were in part because Solow asked much higher rates per square foot compared to nearby buildings, and he was obstinate in not charging lower rents. The same year, two tenants signed large leases, and Solow refinanced the building with a $625 million commercial mortgage backed security (CMBS) loan from Deutsche Bank. Within two years, rental rates at the Solow Building were among the highest in Manhattan. By 2016, the building was 64 percent occupied by 26 companies. The same year, Solow refinanced the building with a $1.2 billion mortgage from JPMorgan Chase. The loan was used to pay back the older CMBS loan from Deutsche Bank. A July 2016 appraisal valued the building at over $3.4 billion, making the property one of the most valuable office buildings in Manhattan. Solow finally decided on lowering rental rates for some vacant space in late 2017 after several large tenants such as Kohlberg Kravis Roberts, Providence Equity, and Silver Lake left the building. By 2018, the building had a 70 percent occupancy rate; Solow's son, Stefan Soloviev, attributed the increased occupancy rate to his own actions. Following Sheldon Solow's death in 2020, Soloviev reorganized his late father's firm, and the newly constituted Soloviev Group took over operation of 9 West 57th Street. Soloviev added two swimming pools, several conference rooms, and a fitness center. By mid 2023, the building was 90 percent occupied, amid a general decline in office building occupancy rates across New York City. The Real Deal attributed the building's high occupancy rate to its central location, as well as the fact that Soloviev was more involved with his tenants than his father had been.

Юридические споры

Шелдон Солоу подал более 200 исков за свою жизнь, включая несколько, связанных со зданием Солоу. В этом случае судья вынес решение против Солоу, установив, что JPMorgan действительно пытался восстановить свои помещения, но Солоу "существенно препятствовал" возможности JPMorgan это сделать. В 1999 году Солоу подал в суд на компанию W. R. Grace Company за распыление асбеста на здание в начале 1970-х годов, несмотря на то, что асбест рекламировался как безопасный продукт. Кроме того, в 2000-х годах у Солоу и Bank of America было несколько судебных разбирательств. В одном из них Солоу планировал выселить банк, если один из бывших брокеров банка будет признан виновным в мошенничестве с ценными бумагами, опираясь на закон, который обычно применялся для выселения наркоторговцев и проституток.

Критический прием

Когда были объявлены планы здания, Progressive Architecture высмеяла проект, назвав его буквальным "разрушителем квартала" и заявив, что он "гарантированно уничтожит масштаб и уличную жизнь" художественного и торгового района на 57-й улице. Ада Луиза Хакстебл написала в той же газете: "Можно лишь посочувствовать половине гостей отеля "Плаза", которым приходится смотреть на эту чёрную стеклянную стену на 58-й улице". Артур Дрекслер в предисловии к книге о работах SOM отметил, что споры вокруг здания Солоу возникли главным образом "потому, что оно не взмывает вверх прямо от улицы (как архитекторы приучили всех ожидать)". Ассоциация Пятой авеню, вручавшая архитектурные награды новым зданиям вдоль Пятой авеню в 1974 году, раскритиковала здание Солоу за "неуважительное отношение к городской среде", хотя и присудила Чермаеффу награду за его скульптуру "9" и похвалила детали дизайна здания. Часть критики была направлена на изогнутую форму в целом. Пол Голдбергер утверждал, что здания Солоу и Грейс не смогли "проявить должную учтивость к окружающей застройке". Герберт Мушамп полагал, что традиционная философия "форма следует за функцией" не подходит для таких зданий, как 9 West 57th Street, и писал: "Если это была честная архитектура, в том понимании, которое дало современное движение, то, возможно, зданиям пора научиться красиво лгать". Дизайн здания Солоу не всем показался неудачным; публика в целом отнеслась к нему положительно, проявив интерес к необычной форме 9 West 57th Street. Архитектор Уоллес Харрисон также выразил поддержку наклонным зданиям, таким как здание Солоу, заявив, что наклон "создаёт плавную линию, которая, кажется, добавляет высоты за счёт эффекта уходящей в перспективу".