Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Владение землей в Турции было ограничено Османской империей в XIX веке. Это было сделано для предотвращения конкуренции между иностранцами и местными жителями за привлекательную недвижимость. Эта политика была продолжена после обретения Турцией независимости в начале XX века. В XXI веке эта политика была смягчена. В 2003 году покупка недвижимости была разрешена иностранным гражданам, однако для ряда провинций сохранялись ограничения. Когда эти ограничения были нарушены в 2005 году, закон был отменен турецкими судами. Несмотря на это, сделки купли-продажи недвижимости продолжаются. По состоянию на 2008 год было продано 63 085 объектов недвижимости более чем 73 103 иностранцам, включая землю на общую сумму 10,4 миллиарда долларов США, в основном гражданам Германии, Великобритании и Греции.
Land ownership in Turkey had been constrained by the Ottoman Empire in the 19th century. This was to prevent foreigners from competing with natives for desirable property. This policy was continued when Turkey became independent in the early 20th century. The policy was relaxed during the 21st century. In 2003, property purchases were opened to foreign nationals though restrictions were retained for various provinces. When these restrictions were violated in 2005, the law was annulled by Turkish courts. Despite this, property purchases continue. As of 2008, 63,085 properties had been sold to over 73,103 foreigners. This includes of land valued at US$10.4 billion, mostly by German, British and Greek citizens.
Собственность земли в Турции
Турецкое правительство контролирует значительную часть земли, либо напрямую, под управлением Подсекретариата казначейства, либо косвенно через наследие и управление османскими вакуфами под управлением Генерального директората вакуфов.
The Turkish government controls a high proportion of land, either directly, under the authority of the Undersecretariat of Treasury or indirectly through the inheritance and management of Ottoman foundations under the authority of the General Directorate for Foundations.
История
Во время ослабления Османской империи в XIX веке и глобального господства нового империализма, бесконтрольные покупки и эффективный контроль над недвижимостью гражданами и компаниями западных держав стали одним из вопросов, по которому Османское государство подвергалось сильнейшему иностранному давлению. В результате этого давления был принят Османский земельный кодекс 1858 года, реформировавший налогообложение и земельное законодательство. Фирман 1858 года о «Реформе» объявил о предоставлении соответствующего разрешения, однако необходимые правовые меры были отложены до 1868 года. С вступлением в силу постановления 1868 года, по одной из оценок, британские капиталистические фермеры (см. левантийские особняки Измира) почти немедленно приобрели треть всех пахотных земель во всем вилайете Измир (фактически – Айдын), возможно, ранее контролируя их косвенно, а к 1878 году – большинство пахотных земель в той же провинции. Эта тенденция совпала с притоком беженцев из земель, утраченных Османской империей, и мигранты часто были вынуждены покупать собственность у иностранцев в своей собственной стране. Последующий закон 1913 года также разрешил иностранным юридическим лицам (компаниям, фондам и т.д.) приобретать недвижимость на османских землях, что имело решающее значение для ранних основ государства Израиль. Частичный разворот политики со стороны Комитета Союза и Прогресса, совпавший с началом Первой мировой войны в Европе, стал одной из причин ухудшения отношений между Турцией и союзными державами – Великобританией, Францией и Италией. Лозаннский договор, заложивший основы современной Турции, установил принцип строгой взаимности в этом вопросе, сначала на двусторонней и договорной основе, заключая соглашения с отдельными странами, а после 1934 года – на основе полной юридической взаимности.
During the weakening phase of the Ottoman Empire in the 19th century and the global dominance of new imperialism, purchases without constraint and effective surveillance of real estate by the nationals and companies of western powers was one of the issues on which the Ottoman state had been subjected to the direst foreign pressures. As a consequence of these pressures, The Ottoman Land Code of 1858 was passed, it's reformed taxation and land law. An 1858 firman on "Reform" had announced a grant of permission in this respect, but the necessary legal arrangements had been delayed till 1868. With the enactment of the 1868 regulation, according to one estimate, British capitalist farmers (see Levantine mansions of İzmir) had almost immediately emerged as having acquired one third of all arable lands in the entire vilayet of İzmir (Aydın in name), possibly held in an indirect manner till then, and by 1878, the majority of the arable land in the same province. This trend coincided with the influx of refugees from lands lost for the Ottoman Empire, and the migrants often saw themselves having to buy property from foreigners in their own country. A further law in 1913 also allowed foreign legal entities (companies, foundations etc.) to purchase property in Ottoman lands, with decisive effects for the early foundations of the state of Israel. A partial about face by the Committee of Union and Progress, simultaneous to the outbreak of the World War I in Europe, was one of the causes for the deterioration of relations between Turkey and the Allied powers Britain, France and Italy. The Treaty of Lausanne which established modern Turkey laid a ground based on a strict understanding of reciprocity in the matter, on a bilateral and contractual bases as concluded with individual countries at first, and full legal reciprocity after 1934.
Правовая база
Однако, после действий, предпринятых главной оппозиционной партией Турции CHP, изменения, внесенные законом 2003 года, были признаны недействительными Конституционным судом Турции 26 апреля 2005 года, в решении, вступившем в силу 27 июля 2005 года, и покупка недвижимости иностранными гражданами была приостановлена до вступления в силу измененного закона от 7 января 2006 года. Этот закон, № 5444, в отличие от закона, изменяющего отдельные положения Закона о собственности 1934 года, представляет собой полноценный правовой текст (основанный, тем не менее, на изменении Закона 1934 года). Иностранный гражданин не может приобрести более 25 000 м2 (6 акров) земли (застроенной или незастроенной) в Турции без специального разрешения Совета министров Турции. Совет министров уполномочен увеличивать этот лимит до 300 000 м2 на человека. Доля собственности иностранных граждан на недвижимость не может превышать 10% от общей площади земли в любом конкретном населенном пункте. Кроме того, объект недвижимости должен располагаться в пределах установленной или зонированной территории муниципалитета. Покупка недвижимости в сельских поселениях (деревнях) иностранцами запрещена.
However, following steps taken by Turkey's main opposition party CHP, the modifications brought by the 2003 by law were declared as void by the Constitutional Court of Turkey on 26 April 2005, in a decision to enter into effect as of 27 July 2005 and the purchase of real estate by foreign nationals was suspended until a modified law dated 7 January 2006 was brought into effect. This law, Law Nr. 5444, now enacted, instead of being a by law modifying various paragraphs of the 1934 Property Act, is a fully stated legal text (still on the basis of a modification of the 1934 Act). A foreign national cannot purchase more than 25,000m2 (6 acres) of land (constructed or not) in Turkey without special consent from the Turkish Council of Ministers. The council of Ministers is authorised to increase this limit up to 300,000m2 per person. Foreign national ownership of real estate cannot exceed 10% of land in any designated town. The property also has to be within a designated or zoned area in a municipality. Foreigners can not buy in villages.
Тенденции рынка иностранной собственности до 2005 года
Также было отмечено, что в течение этих двух лет наиболее популярными среди иностранных покупателей районами были Аланья, Фетхие, Дидим, Бодрум, Кушадасы на побережье, а также Ургюп в Каппадокии. Аланья особенно привлекает немцев и скандинавов, в то время как наибольшая концентрация покупок британцев наблюдается в Фетхие и Дидиме.
It was also observed that, during this 2 year period, the districts most favoured by foreign buyers were Alanya, Fethiye, Didim, Bodrum, Kuşadası along the coastline, as well as Ürgüp in Cappadocia. Alanya is a particularly preferred location for Germans and Scandinavians, while the British purchases are at their highest level of concentration in Fethiye and Didim.
Противоречия
Покупка недвижимости иностранцами – тема, широко обсуждаемая в турецких СМИ и среди населения. Некоторые высказываемые в этой связи мнения могут не основываться на достоверных фактах, в то время как другие являются результатом глубоких исследований. Турецкие агенты по недвижимости объединили усилия для определения и установления границ своей профессии, а также для предотвращения деятельности случайных и непрофессиональных посредников. Эти усилия включали разработку профессиональных стандартов, установленных в 2004 году. Агенты по недвижимости обязаны быть членами (и демонстрировать свое членство) в ассоциации, созданной в их регионе. Эти региональные ассоциации организованы в рамках национальной федерации Temfed, которая публикует полный список региональных ассоциаций.
The foreign purchase of real estate is a widely discussed subject in the Turkish media and among the public. Some of the opinions put forth in this context may not be based on sound facts, while others are results of in depth studies. Turkey's real estate agents have organised themselves to demarcate the definition and the boundaries of their profession and to discourage occasional and non professional intermediaries. These efforts included professional standards established in 2004. Real estate agents are required to be members (and exhibit their membership) of the association set up for their region. These regional associations are organised within the framework of the national federation, Temfed, which provides a full list of the regional associations.