Введение
Офисный небоскреб на Манхэттене, Нью-Йорк
17 State Street – это 42-этажное офисное здание, расположенное вдоль State Street и Battery Park в финансовом районе Нижнего Манхэттена, в Нью-Йорке. Здание было завершено в 1988 году по проекту Роя Джи для компании Emery Roth and Sons, по заказу застройщиков William Kaufman Organization и JMB Realty. Здание имеет форму четверти окружности, с изогнутым стеклянным фасадом, выходящим в гавань Нью-Йорка. На уровне земли большие алюминиевые колонны окружают вестибюль и лифтовый холл. Рядом с вестибюлем располагалось общественное выставочное пространство под названием "New York Unearthed" ("Нью-Йорк, раскопанный"), которое с 1990 по 2005 год управлялось Музеем морского порта Южной улицы. Общая площадь здания составляет ; каждый этаж был спроектирован для небольших арендаторов. Здание, являющееся спекулятивной застройкой, заменило 23-этажную штаб-квартиру Института церкви моряков Нью-Йорка и Нью-Джерси, строительство которой было завершено в 1969 году. Строительство нынешнего небоскреба началось в 1985 году, и здание было почти пустым к моменту его завершения три года спустя. Выставочное пространство в основании здания было построено после споров, связанных с возможным уничтожением артефактов на строительной площадке. Американская ассоциация учителей по страхованию и аннуитетам приобрела 17 State Street в 1989 году и продала его Стиву Виткоффу в 1998 году. С 1999 года зданием владеет RFR Holding.
Сайт
17 State Street находится в финансовом районе Нижнего Манхэттена в Нью-Йорке. Земельный участок занимает западную часть квартала, ограниченного с запада и юга Государственной улицей, с севера – Перл-стрит, а с востока – Уайтхолл-стрит. Участок неправильной формы имеет фасад 69,44 м на Государственной улице и глубину 61,90 м.
Предыдущие здания
До расширения Нижнего Манхэттена в XVIII и XIX веках, участок по адресу 17 State Street находился непосредственно на берегу Нью-Йоркской гавани. К 1660 году этот участок стал частью голландской колонии Новый Амстердам, и на квартале располагалось 15 построек, включая девять на месте нынешнего небоскреба. На этом участке находились дома двух голландских и двух английских семей. Первоначальные дома на этом месте были перестроены в середине XIX века в четырех- и пятиэтажные квартиры. В 1898 году в северо-западном углу квартала было построено 11-этажное здание Чесброу. Институт морской церкви Нью-Йорка и Нью-Джерси объявил о планах строительства башни на этом месте в 1966 году, заменив здание Чесброу. 23-этажное здание заменило предыдущую штаб-квартиру института, которая была снесена для строительства 55 Уотер-стрит. Здание Института морской церкви было спроектировано Eggers & Higgins и представляло собой кирпичное сооружение красного цвета, открытое в 1968 или 1969 году. На пяти нижних этажах здания располагались учебные классы и другие учебные помещения, а на 18 верхних этажах – 260 комнат для моряков, проживавших там. В связи с упадком судоходной отрасли вскоре после завершения строительства штаб-квартиры института, здание так и не стало прибыльным. Здание института было снесено спустя 16 лет после его постройки.
Архитектура
17 State Street была спроектирована Роем Джи из фирмы Emery Roth and Sons. Возведена она была Мелвином Кауфманом из William Kaufman Organization совместно с JMB Realty. Высота здания составляет 165,20 м, оно имеет 42 или 43 этажа.
Форма и фасад
Массив имеет форму четверти круга, поскольку повторяет изогнутый путь Стейт-стрит. Основной фасад здания изогнут и обращен к парку Баттери, а два других фасада плоские и расположены под прямым углом друг к другу. Фасад выполнен в виде серебристой стеклянной занавесной стены. Этот цвет был выбран, чтобы контрастировать с черными фасадами соседних зданий. Занавесная стена на Стейт-стрит спроектирована как сплошная поверхность без внешних выступов. Потолки лифтовых кабин содержат полупрозрачные панели, а стены кабин облицованы серой эмалью. Ночью стены вестибюля освещались и использовались для экспонирования артефактов, обнаруженных при раскопках в Нижнем Манхэттене. Здание было открыто в 1990 году. Артефакты также выставлялись в углублении, образовавшемся при раскопках на тротуаре. Высота каждого этажа составляет 3,66 м.
Строительство
Организация Уильяма Кауфмана и JMB Realty совместно разработали здание как спекулятивный проект. Работа над зданием началась в 1985 году. В сентябре рабочие сносили штаб-квартиру Института моряков на этом месте. В конечном итоге, с Музеем морского порта Южной улицы был заключен контракт на экспонирование этих артефактов в постоянной публичной выставке рядом со зданием. На момент открытия у 17 State Street не было арендаторов, и другие новые здания в этом районе также были в основном пустыми. Офисы в здании сдавались в аренду по средней ставке в 1,6 млн долларов, что делало их примерно на 50 процентов дороже, чем в аналогичных зданиях. Американская ассоциация страхования и аннуитетов учителей (TIAA), которая владела ипотекой на 17 State Street, приобрела здание в 1989 году за сумму свыше 157,5 миллионов долларов. В то время было занято около 20 процентов здания. В обмен Кауфман прекратил свое участие в проекте. К середине 1990 года в здании было свободного пространства, хотя часть помещений находилась в процессе сдачи в аренду. Среди первых арендаторов здания были кредитное рейтинговое агентство Duff & Phelps, а также перестраховочная компания AXA, которая изначально являлась крупнейшим арендатором здания. Выставка Музея морского порта Южной улицы открылась в октябре 1990 года. В октябре 1994 года TIAA создала веб-сайт для привлечения арендаторов, разместив на нем видео и фотографии здания; в то время относительно небольшое количество офисных зданий имели веб-сайты. В течение года компании из таких отдаленных городов, как Женева и Гонконг, выразили заинтересованность в здании. AXA оставалась крупнейшим арендатором в 1997 году, когда расширилась до четырех этажей. К началу следующего года средняя арендная плата на 17 State Street выросла до более чем 1,6 млн долларов, хотя средняя арендная плата за квадратный фут все еще была ниже, чем в зданиях в центре Манхэттена.
Владение RFR
RFR Holding LLC, партнерство, возглавляемое немецкими инвесторами Аби Розеном и Майклом Фуксом, приобрело здание в конце 1999 года за 120 миллионов долларов. Это была одна из нескольких сделок по приобретению недвижимости, совершенных RFR за несколько месяцев. При покупке зданий по адресам 17 State Street и 757 Third Avenue Розен отметил, что это "два великолепных здания в превосходных местах". В течение этого десятилетия в здании располагались многочисленные технологические, финансовые и консалтинговые компании. К 2010-м годам крупнейшими арендаторами здания стали компании-разработчики программного обеспечения Fidessa Group и SpeechWorks, однако SpeechWorks впоследствии субарендовала свои площади после поглощения другой компанией. В октябре 2012 года здание 17 State Street пострадало от урагана Сэнди, в основном из-за затопления электрооборудования в подвале. Ущерб, нанесенный ураганом зданию 17 State Street, составил несколько миллионов долларов. Здание было закрыто на ремонт примерно на две недели и стало одним из первых офисных зданий в Финансовом районе, возобновивших работу после урагана. В здании располагаются глобальная фондовая биржа BATS Global Markets, компания в области искусственного интеллекта IPsoft и финансовая компания MashreqBank. В 2017 году земельный участок под 17 State Street, а также соседнее здание One State Street Plaza, были рефинансированы за счет кредита в размере 360 миллионов долларов, предоставленного банком Natixis.
Критический прием
В 1988 году архитектурный критик Пол Голдбергер сказал: «Это не выдающееся здание, но одно из немногих действительно удачных сочетаний реалий нью-йоркской коммерческой застройки и серьезных архитектурных замыслов». Джастин Дэвидсон писал в журнале New York в 2010 году: «Южная оконечность Манхэттена демонстрирует слоистый хаос истории, где дом Джеймса Уотсона XVIII века соседствует с изогнутой стеклянной башней 17 State Street, построенной в 1980-х годах».