Введение

Дело Stambovsky v. Ackley, 169 A. D.2d 254 (N. Y. App. Див. 1991), широко известное как «Решение по делу о «Охотниках за привидениями», является делом, рассматривавшимся в Апелляционном отделе Верховного суда штата Нью-Йорк. Суд постановил, что дом, который владелец ранее рекламировал как населённый привидениями, юридически считался населённым привидениями для целей иска о расторжении договора, поданного последующим покупателем. Благодаря своему уникальному решению, это дело часто включается в учебники по контрактному и имущественному праву, широко изучается в юридических школах США и часто цитируется другими судами.

Факты и предыдущая история

В течение периода владения спорным домом, расположенным в городе Ньяк, штат Нью-Йорк, Хелен Акли и члены ее семьи сообщали о существовании многочисленных полтергейстов в этом доме. Акли сообщала о призраках в доме журналу Reader’s Digest и местной газете трижды в период с 1977 по 1989 год, когда дом был включен в пешеходную экскурсию по пяти домам города. Она рассказала прессе о нескольких случаях, когда полтергейсты непосредственно взаимодействовали с членами ее семьи. Она утверждала, что ее внуки получали в подарок детские кольца, которые впоследствии внезапно исчезали. Она также утверждала, что один призрак каждое утро будил ее дочь Синтию, тряся ее кровать. Она рассказала, что когда наступали весенние каникулы, Синтия громко заявляла, что ей не нужно рано вставать и она хотела бы поспать подольше; однако на следующее утро ее кровать не тряслась. Агент по недвижимости Акли, Ellis Realty, сообщил о преследовании Джеффри Стамбовски до того, как он подписал договор купли-продажи дома в 1989 или 1990 году, поскольку после того, как Стамбовски подписал договор и внес аванс в размере 32 500 долларов США при согласованной цене в 650 000 долларов США, Акли отказывалась подписывать договор, пока покупателю не раскроют информацию о призраках. Агент позвонил Стамбовски и сообщил ему о заявлениях Акли, на что тот рассмеялся и сказал: «Придется вызывать «Охотников за привидениями», популярный в то время фильм. Затем агент сообщил Акли, что Стамбовски проинформирован, и она подписала свою часть договора купли-продажи, после чего процесс оформления сделки пошел в ход. И агент, и продавец рассказали суду об этой последовательности событий, однако Стамбовски утверждал, что его никогда не уведомляли об этом. Стамбовски был из Нью-Йорка и не знал о местном фольклоре Ньяка, включая широко известную историю о привидениях. Примерно через неделю после полного подписания договоров купли-продажи Стамбовски попросил о личной встрече с продавцом непосредственно в доме, чтобы обсудить «призраков». После того, как Акли страстно рассказала Стамбовски историю о привидениях, он подал иск с требованием о расторжении договора купли-продажи и возмещении ущерба за мошенническое введение в заблуждение со стороны Акли и Ellis Realty. Стамбовски не явился на сделку, что привело к потере им аванса (хотя он и не был обязан покупать дом).

Отсутствие согласия

В особом мнении утверждалось, что доктрина caveat emptor должна применяться строго, и это подтвердит решение суда первой инстанции об отклонении всех исков. Выражая несогласие с обоснованием большинства, инакомыслящие заявили: "Наконец, если доктрина caveat emptor должна быть отменена, то это должно произойти по более веской причине, чем наличие полтергейста. Существование полтергейста не имеет юридической силы ни для ответчиков, ни для этого суда."

Эпилог

Дело вызвало широкую огласку, и в течение недели после решения суда местные агенты по недвижимости получили от 25 до 50 звонков от потенциальных покупателей. Дом был выставлен на продажу в 2020 году за 1,9 миллиона долларов, а последний раз был продан в 2021 году за 1 795 000 долларов.