Workforce housing

Введение

Жилье для малообеспеченных семей вблизи рабочего места Жилье для рабочей силы - это термин, который все чаще используется планировщиками, правительством и организациями, занимающимися жилищной политикой или пропагандой. Он набирает популярность среди риэлторов, застройщиков и кредиторов. Жилье для рабочей силы может относиться к любой форме жилья, включая владение одно- или многосемейными домами, а также проживание в арендуемых квартирах. Жилье для рабочей силы обычно понимается как доступное жилье для домохозяйств с заработанным доходом, который недостаточен для обеспечения качественного жилья в разумной близости от рабочего места.

История

Концепция трудового жилья имеет свои ранние корни в горнолыжных городах Теллурайд и Аспен, штат Колорадо. В 1974 году в ответ на то, что местные жители не могли купить дома из-за неравенства в заработной плате и стоимости домов и земли, резко возрастающих из-за покупателей из Нью-Йорка и Голливуда, в Институте Аспен была организована конференция. В Аспене был разработан план создания вторичного и отдельного рынка жилья для "местных рабочих", основанного на местной заработной плате и доступности. Одним из стандартных инструментов, изобретенных для создания доступных по цене домов для местных рабочих, которые останутся доступными для будущих поколений, было ограничение на действие, которое в своей простейшей форме гласит, что для получения права на покупку дома заявитель должен жить в сообществе, не владеть другим домом в сообществе, должен работать по существу полный рабочий день и должен жить в сообществе в течение минимального периода времени. Кроме того, владелец может продать дом только тому, кто соответствует тем же критериям. Позже положения, добавленные в течение многих лет "проб и ошибок", включают в себя ограничения дохода для получения права, и предельные ставки на сумму прибыли, которую владелец может получить, чтобы гарантировать, что дом останется доступным навсегда. Три процента в год были оправданными цифрами на протяжении многих лет. Проблема трудоустройства, казалось, была аномалией на горнолыжных курортах, усугублялась ограниченными землями для развития из-за гор и земель федеральной собственности, что делало "рассеивание" нереальным. Наоборот, это, похоже, было предвестником проблем, с которыми сейчас сталкиваются туристические сообщества и городские районы по всей стране и миру. В начале 2000-х годов рекордно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам стимулировали общенациональный всплеск спроса на жилье. Рекордное строительство жилья и рекордные цены на жилье во многих сообществах увеличили стоимость земли. Строительные материалы и затраты на рабочую силу, вызванные разрушительными ураганами в 2004 и 2005 годах, которые повредили или разрушили сотни тысяч домов во Флориде и на побережье Мексиканского залива, усугубили проблему, создав критическую дилемму: во многих сообществах семьи со средним доходом не могут позволить себе дом средней стоимости. Некоторое время низкие процентные ставки и доступность творческих вариантов финансирования сократили разрыв между затратами на жилье и доходами для некоторых домохозяйств, что позволило людям получить ипотечные кредиты, которые потребляли более 30% их дохода, или использовать растущий капитал в их доме для компенсации разрыва в доступности. Кризис субстандартных ипотечных кредитов и текущий экономический спад вызывают вопросы о способности инструментов финансирования и частных застройщиков эффективно решать текущий или будущий дефицит доступного жилья. Жилье сыграло важную роль в экономическом прогрессе и росте среднего класса Америки. Федеральная жилищная политика иногда в прошлом создавала программы для оказания помощи населению, в настоящее время нацеленному на жилье для рабочей силы. Например, после Второй мировой войны потребности возвращающихся ветеранов и резкий рост числа детей привели к созданию военно - военных. Законопроект, который включал положения о благоприятных условиях ипотеки и стимулировал развитие пригородов, создавая доступные возможности для владения домом для поколения американцев. В рамках проектов по строительству общественного жилья многие городские семьи также получили жилье в аренду. В последующие десятилетия тестирование средств, белый полет и плохое управление изменили бы характер и восприятие общественного жилья, но в середине века в Америке они все еще предоставляли качественное, доступное жилье тысячам семей рабочего и среднего класса.

The concept of workforce housing has its early roots in the ski towns of Telluride and Aspen, Colorado. In 1974, in response to locals not being able to purchase homes due to the disparity between wages and the cost of homes and land rising sharply due to buyers from New York and Hollywood, a conference was organized at the Aspen Institute. In Aspen a plan was developed to create a secondary and separate "local worker" housing market which was based on local wages and affordability. One standard tool invented to create affordably priced homes for local workers that would stay affordable for future generations was a deed restriction, which in its most simple form states that to qualify for purchasing a home the applicant must live in the community, not own another home in the community, must work essentially full time and must have lived in the community for a minimum period of time. Also, the owner can only sell the home to someone that meets the same criteria. Later provisions added over the years of "trial and error" include income restrictions to qualify, and capped rates on the amount of profit an owner is allowed to make in order to guarantees that the home will remain affordable forever. Three per cent per annum has been a justifiable number over the years. The workforce housing problem seemed to be an anomaly in the ski resorts, made worse due to limited land for development due to mountains and federally owned land, which made "sprawling" unrealistic. Instead, it seems to have been a precursor to the problems now facing vacation communities and metropolitan areas all around the country and the world. In the early 2000s record low mortgage interest rates spurred a nationwide surge in housing demand. Record housing construction and record housing prices in many communities drove land costs higher. Construction materials and labor costs, propelled by disastrous hurricanes in 2004 and 2005 that damaged or destroyed hundreds of thousands of homes in Florida and on the Gulf Coast, amplified the problem to create a critical dilemma: in many communities, average income households cannot afford a median priced home. For a while, the low interest rates and availability of creative financing options bridged the gap between housing costs and income for some households, enabling people to obtain mortgages that consumed more than 30% of their income or to use rising equity in their home to compensate for the affordability gap. The subprime mortgage crisis and current economic downturn raise questions as to the ability financing tools and private developers to effectively solve current or future affordable housing shortages. Housing has played an important role in economic advancement and the growth of America's middle class. Federal housing policy has at times in the past created programs to assist the population currently targeted for workforce housing. For instance, after World War II the needs of returning veterans and the baby boom led to the G. I. Bill which included provisions for favorable mortgage terms and fueled suburban development, creating affordable home ownership opportunities for a generation of Americans. Public housing projects also provided rental housing to many urban families. In later decades means testing, white flight, and mismanagement would change the nature and perception of public housing, but in mid century America they were still providing quality, affordable housing to thousands of working and middle class families.

Исследования и политика

Системы, подобные первоначальной схеме Аспен, не распространились. Однако проблема жилья для рабочей силы продолжает затрагивать не столичное население, особенно курортные сообщества, где можно обнаружить острую реакцию от трех факторов: высокой стоимости земель, земель, ограниченных географическими особенностями (например, береговой линией или горами), и распространенности низкооплачиваемой занятости в сфере услуг. В настоящее время большинство адвокатов и политических активистов сосредоточены в мегаполисах, где стоимость жилья выше, чем в среднем по стране. Термин "жилье для рабочей силы" появляется в политических дискуссиях на национальном и государственном уровнях. Хотя обычно определяется местными условиями средний доход в районе, справедливая рыночная аренда и база занятости конкретного региона без инициатив фонда способности или создания достаточных стимулов или мандатов, трудно оказать какое-либо влияние на доступное жилье. Как и во всех инициативах по доступному жилью, местные власти могут использовать существующие инструменты, такие как инклюзивное зонирование, повышение зоны, бонусы за плотность, чтобы добиться желаемых результатов. Стимулы могут включать в себя отказ от сборов, таких как сборы за разрешение на строительство, сборы за воду и канализацию. Налоги на перевод недвижимости и налоги на розничную продажу могут обеспечить финансирование в штатах, где местные органы власти имеют право получать доходы таким образом. В Миссури некоторые примеры рекомендаций по изменению политики на государственном уровне, которые могут ускорить создание жилья для рабочей силы, включают в себя выпуск облигаций для финансирования проектов и обязательное включение жилья для рабочей силы в комплексные планы, необходимые для крупнейших муниципалитетов штата. Методы определения и решения проблемы трудового жилья развиваются. Многие организации ссылаются на доклад Национальной коалиции по жилищному строительству с низким уровнем дохода "Out Of Reach", который включает в себя карты данных, иллюстрирующие несоответствие между жильем и доходами по всей стране. Отчет 2010 года из некоммерческого Института городской земли в Вашингтоне, округ Колумбия, озаглавленный "Priced Out" является одним из примеров глубокого изучения конкретной области. В ней представлен обзор вопросов жилья для рабочей силы в Бостонском метрополитенском регионе. ULI приходит к выводу, что в Бостонском районе не хватает 25 000 единиц, необходимых для размещения нынешней рабочей силы, и к 2020 году будет нехватка еще 11 000 единиц. Хотя этот пример взят из одного из наиболее пострадавших районов страны, он иллюстрирует полезность определения масштаба и масштаба проблемы как необходимой предпосылки ее решения. В докладе также приведены примеры некоторых типичных семей Бостонской области, чтобы проиллюстрировать, что рабочая сила относится к людям, которые обычно воспринимаются как средний класс, такие как ассистенты профессоров колледжей и инженеры-строители. Многие сторонники трудового жилищного фонда надеются, что он может найти более широкую поддержку, чем предыдущие инициативы по доступному жилью, потому что он ориентирован на основных членов сообщества и на людей, которые воспринимаются как трудолюбивые, хорошие соседи, которые не будут негативно влиять на стоимость недвижимости, и более достойные, чем те, кто действительно бедны. Национальная ассоциация риэлторов, крупнейшая в стране ассоциация профессионалов в сфере недвижимости, теперь предлагает сертификацию на жилье для рабочей силы и поддержку связанных с этим проектов через грант на жилье для рабочей силы Ира Грибин.

Systems like original Aspen scheme have not proliferated. However, the issue of workforce housing continues to affect non metropolitan communities, particularly resort communities where one finds the acute effects of the triple impact of high land values, land limited by geographic features (i. e. coastline or mountains) and a prevalence of lower paying service sector employment. Currently, the majority of advocacy and policy activity is centered on metropolitan areas with housing costs higher than the national average. The term "workforce housing" is appearing in policy discussions at national and state levels. While typically defined by local terms area median income, fair market rent, and the employment base of the particular region without the ability fund initiatives or to create sufficient incentives or mandates, it is difficult to have any impact on affordable housing. As with all affordable housing initiatives, local governments may use existing tools like inclusionary zoning, upzonings, density bonuses to create desired outcomes. Incentives may include waiver of fees like building permit fees, water and sewer fees. Real estate transfer taxes and retail sales taxes may provide funding in states where local governments have the power to raise revenue in this way. In Missouri, some examples of policy recommendations for changes at the state level that might accelerate creation of workforce housing include bond issues to fund projects, and mandated inclusion of workforce housing in the comprehensive plans required for the state's largest municipalities. Metrics to define and address the issue of workforce housing are evolving. Many organizations cite the National Low Income Housing Coalition report "Out Of Reach" which includes data maps to illustrate the mismatch between housing and incomes across the country. A 2010 report from the Washington, D. C. based non profit Urban Land Institute entitled "Priced Out" is one example of in depth study for a specific area. It provides an overview of workforce housing issues in the Boston Metropolitan Region. ULI concludes that the Boston area is 25,000 units shy of the number needed to house the current workforce, and will face a shortage of an additional 11,000 units by 2020. While this example is drawn from one of the most acutely affected areas of the country, it illustrates the usefulness of defining the scope and scale of the problem as a necessary precursor to solving it. The report also includes examples of some typical Boston region families to illustrate that workforce applies to people who are typically perceived to be middle class, such as assistant college professors and civil engineers. Many workforce housing advocates hope that it may find broader support than previous affordable housing initiatives, because it is targeted towards essential members of the community and towards people who are perceived to be hard working, good neighbors who will not negatively impact real estate values, and more deserving than those who are truly poor. The National Association of Realtors, the country's largest trade association for real estate professionals, now offers a Workforce Housing Certification and support for related projects through the Ira Gribin Workforce Housing Grant.

Законодательство и проекты

В 2013 году в Ньюарке, Нью-Джерси, была завершена Деревня учителей. Этот комплекс смешанного использования включает в себя чартерные школы, торговые помещения на первом этаже и арендуемые помещения для 200 учителей из Ньюарка. В то время как значительное количество роскошных жилых единиц было добавлено в Ньюарк в начале 2000-х годов, Teachers Village является одним из первых значительных дополнений жилья для домохозяйств со средним или средним уровнем дохода. В Калифорнийском заливе доступное жилье для рабочей силы было нацелено на удержание учителей, когда было обнаружено, что высокие затраты на жилье были основной причиной высокой текучести. Один застройщик получил бонус за плотность, то есть право строить больше единиц, чем позволяет текущее зонирование, в обмен на предоставление единиц, ориентированных на людей, которые зарабатывают 80-120% от AMI. Округ Сонома в Калифорнии вводит налог на воздействие для финансирования жилищного строительства для рабочих. Флорида переживала рекордный рост в течение большей части своей истории, в том числе во время недавнего экономического бума. Коалиция жилья Флориды почти 20 лет служит одним из ведущих новаторов США в области жилищной защиты и помогла создать закон о доступном жилье Садовски в 1991 году. Инициатива по обеспечению жильем рабочей силы Южной Флориды составила подробный список подходов к содействию развитию жилья рабочей силы, начиная от вариантов финансирования и банковского землепользования, до рекомендаций и стимулов по зонированию. В 2008 году Нью-Гэмпшир принял закон о жилье для рабочей силы, а в 2010 году были утверждены планы по строительству первого проекта в соответствии с этим законодательством. В 2008 году Нью-Йорк принял Закон о жилищном строительстве для рабочей силы Лонг-Айленда, который получил поддержку отчасти потому, что долгосрочные жители видят, как их дети-подростки уезжают из-за расходов на жилье.