Введение

Компания, владеющая недвижимостью, приносящей доход. Инвестиционный фонд недвижимости (REIT, произносится "рит") – это компания, которая владеет и, в большинстве случаев, управляет недвижимостью, приносящей доход. REIT владеют различными видами коммерческой недвижимости, включая офисные и жилые здания, склады, больницы, торговые центры, отели и коммерческие лесные массивы. Некоторые REIT занимаются финансированием объектов недвижимости. Законодательство большинства стран, касающееся REIT, предоставляет компаниям, владеющим недвижимостью, право платить меньше корпоративного налога и налога на прирост капитала. REIT подвергались критике за то, что они способствуют спекуляциям на рынке жилья и снижают его доступность, не увеличивая при этом финансирование строительства. REIT могут свободно торговаться на крупных биржах, быть публично зарегистрированными, но не котироваться на бирже, или быть частными. Два основных типа REIT – это фонды недвижимости с долевым участием (equity REITs) и ипотечные фонды недвижимости (mREITs). В ноябре 2014 года фонды недвижимости с долевым участием были признаны отдельным классом активов в Глобальном стандарте классификации отраслей (GICS) компаниями S&P Dow Jones Indices и MSCI. Ключевые показатели для оценки финансового состояния и деятельности REIT включают чистую стоимость активов (NAV), средства от операционной деятельности (FFO) и скорректированные средства от операционной деятельности (AFFO).

Создание

REITs были созданы в Соединенных Штатах после того, как президент Дуайт Д. Эйзенхауэр подписал Закон № 86-779, иногда называемый продлением акциза на сигары 1960 года. Закон был принят, чтобы предоставить всем инвесторам возможность инвестировать в крупномасштабные, диверсифицированные портфели недвижимости, приносящей доход, так же, как они обычно инвестируют в другие классы активов – посредством покупки и продажи ликвидных ценных бумаг. Первым REIT стал American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхилом, кузеном конгрессмена от штата Вирджиния Джоэля Бройхилла в 1961 году, который активно добивался его создания при администрации Эйзенхауэра. По состоянию на 2021 год, по крайней мере 39 стран мира учредили REIT. Комплексным индексом для REIT и мирового рынка ликвидной недвижимости является серия индексов FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index, разработанная в октябре 2001 года совместно поставщиком индексов FTSE Group, Nareit и Европейской ассоциацией публичной недвижимости (EPRA). По состоянию на 29 января 2021 года глобальный индекс включал 490 компаний недвижимости, котирующихся на фондовых биржах, из 39 стран, представляющих рыночную капитализацию в размере около 1,7 триллиона долларов.

Эволюция

Примерно в то время, когда они были созданы в 1960 году, первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. В конце 1960-х и начале 1970-х годов отрасль пережила значительный рост. Этот рост был в основном обусловлен увеличением использования mREIT в сделках по развитию земельных участков и строительстве. Закон о налоговой реформе 1976 года разрешил REIT учреждаться как в форме корпораций, так и в форме бизнес-трастов. Закон о налоговой реформе 1986 года также оказал влияние на REIT. Законодательство включало новые правила, призванные не допустить использования партнерств налогоплательщиками для сокрытия доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные убытки на фондовом рынке. В 1992 году розничный REIT Taubman Centers Inc. положил начало современной эпохе REIT, создав UPREIT. В UPREIT стороны существующего партнерства и REIT становятся партнерами в новом "операционном партнерстве". REIT обычно выступает в качестве генерального партнера и мажоритарного владельца операционных партнерских единиц, а партнеры, внесшие имущество, имеют право обменять свои операционные партнерские единицы на акции REIT или денежные средства. В 2007 году, с началом глобального финансового кризиса, отрасль столкнулась с трудностями. В ответ на глобальный кредитный кризис котирующиеся REIT провели девальвацию (погашение долга) и рекапитализацию (продажу акций для привлечения денежных средств) своих балансов. Котирующиеся REIT и REOC привлекли 37,5 миллиарда долларов США посредством 91 вторичного размещения акций, девяти IPO и 37 выпусков необеспеченного долга, поскольку инвесторы по-прежнему положительно реагировали на компании, укрепляющие свои балансы после кредитного кризиса. Дивиденды REIT имеют 100-процентный коэффициент выплаты всего дохода по сниженным ставкам. Это сдерживает внутренний рост REIT и заставляет инвесторов не допускать низкой или отсутствующей доходности, поскольку процентные ставки более чувствительны. Экономическая ситуация, характеризующаяся ростом процентных ставок, может оказать негативное влияние на акции REIT. Дивиденды, выплачиваемые REIT, выглядят менее привлекательными по сравнению с облигациями с растущими купонными ставками. Кроме того, когда инвесторы избегают REIT, руководству становится сложно привлекать дополнительные средства для приобретения дополнительной недвижимости.

Кения

Первый REIT в Кении был одобрен Управлением по рынкам капитала в октябре 2015 года. REIT выпущен компанией Stanlib Kenya под названием Fahari I Reit scheme. Данная схема REIT обеспечит держателей паев стабильным притоком денежных средств от доходной недвижимости. Открытое первичное публичное размещение (IPO) будет котироваться на основном инвестиционном сегменте Наройбийской фондовой биржи.

Гана

REIT существуют в Гане с 1994 года. Компания Home Finance Company, ныне HFC Bank, учредила первый REIT в Гане в августе 1994 года. HFC Bank является лидером в сфере ипотечного финансирования в Гане с 1993 года. Для финансирования своей ипотечной деятельности она использовала различные формы коллективных инвестиций, а также корпоративные облигации. Формы коллективных инвестиций, к которым относятся REIT, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам Ганы.

Нигерия

В 2007 году Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) опубликовала первый набор руководств по регистрации и установлению требований к деятельности REIT в Нигерии, как это подробно изложено в Законе об инвестициях и ценных бумагах (ISA). Первый REIT, гибридный фонд недвижимости Union Homes объемом 50 миллиардов найр, был запущен в сентябре 2008 года. В ноябре 2015 года на Нигерийской фондовой бирже было зарегистрировано три REIT: Skye Shelter Fund, Union Home и UPDC. Haldane McCall REIT не был зарегистрирован для торговли после того, как не достиг минимального уровня подписки в 50% в ходе первичного публичного предложения в январе 2015 года из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры.

Южная Африка

К октябрю 2015 года на Йоханнесбургской фондовой бирже было зарегистрировано 33 южноафриканских REIT и три REIT не из Южной Африки, согласно данным Ассоциации SA REIT, которая сообщила о рыночной капитализации более 455 миллиардов рандов.

Саудовская Аравия

Обычно называемые Инвестиционными фондами недвижимости, данные правила были введены в июле 2006 года Саудовским органом по рынку капитала. Регламент запрещал торговлю этими фондами на фондовом рынке и требовал, чтобы все фонды создавались лицензированными инвестиционными компаниями, аккредитованными CMA, с обязательным участием застройщика недвижимости и других ключевых специалистов.

Австралия

Концепция REIT была запущена в Австралии в 1971 году. General Property Trust был первым австралийским инвестиционным фондом недвижимости (LPT) на австралийских фондовых биржах (ныне Австралийская фондовая биржа). REIT, котируемые на бирже, назывались Listed Property Trusts (LPT) до марта 2008 года, что отличало их от непубличных REIT, известных в Австралии как Unlisted Property Trusts. Впоследствии они были переименованы в Австралийские инвестиционные трасты недвижимости (A-REIT) в соответствии с международной практикой. REIT демонстрируют многочисленные преимущества по сравнению с прямыми инвестициями, включая более низкие налоговые ставки и повышенную ликвидность. На данный момент на ASX котируется более 70 A-REIT с рыночной капитализацией свыше 100 миллиардов австралийских долларов.

Гонконг

REIT существуют в Гонконге с 2005 года, когда The Link REIT был запущен Управлением жилищного строительства Гонконга от имени правительства Гонконга. С 2005 года по июль 2007 года было проведено семь листингов REIT, большинство из которых, включая Sunlight REIT, не добились успеха из-за низкой доходности. За исключением The Link и Regal Real Estate Investment Trust, цены акций всех, за исключением одного, значительно ниже цены первоначального публичного размещения (IPO). Использование гонконгскими эмитентами инструментов финансовой инженерии (процентных свопов) для повышения первоначальной доходности также рассматривается как фактор, снизивший интерес инвесторов.

По состоянию на июль 2012 года в Гонконге котируются девять REIT с общей рыночной капитализацией около 15 миллиардов евро, что составляет почти 2% от общей рыночной капитализации REIT в мире. Два из девяти котируемых REIT также включены в индекс EPRA, публикуемый Европейской ассоциацией публичной недвижимости (EPRA). В настоящее время пять крупнейших REIT в Гонконге – это The Link REIT с общей рыночной капитализацией в 8 миллиардов евро, Hui Xian REIT с общей рыночной капитализацией в 2,3 миллиарда евро, Champion REIT с общей рыночной капитализацией в 1,8 миллиарда евро, Fortune REIT с общей рыночной капитализацией в 1 миллиард евро и REIT с общей рыночной капитализацией в 700 миллионов евро.

Индия

В августе 2014 года Индия одобрила создание фондов инвестиций в недвижимость (REIT) в стране. Индийские REIT (специфичные для страны/универсальные REIT I) позволят частным инвесторам воспользоваться преимуществами владения долей в секьюритизированном рынке недвижимости. Главным преимуществом станет быстрая и простая продажа инвестиций в недвижимость, в отличие от традиционного способа ее реализации. Правительство и Комиссия по ценным бумагам и биржам Индии посредством ряда нормативных актов упрощают инвестирование в недвижимость Индии как напрямую, так и косвенно – через прямые иностранные инвестиции, через публичные компании, занимающиеся недвижимостью, и паевые инвестиционные фонды. В бюджетной речи 2014 года министр финансов Арун Джайтли представил закон о создании REIT. По состоянию на 2021 год на Национальной фондовой бирже Индии котируются три REIT: Embassy, Mindspace и Brookfields. В целом, доля в индийских REIT сосредоточена в руках институциональных инвесторов (в основном, иностранных портфельных инвесторов), при этом вклад розничных инвесторов крайне невелик.

Китай

30 апреля 2020 года Китайская комиссия по регулированию ценных бумаг (CSRC) и Национальная комиссия по развитию и реформам (NDRC) совместно объявили о старте пилотных проектов в области REIT. Это официальное заявление ознаменовало начало развития REIT на материковом Китае. По состоянию на 14 марта 2024 года, в сфере китайских инвестиционных фондов недвижимости (REIT) произошел значительный прогресс: 12 марта на Шанхайской фондовой бирже были размещены Huaxia Jinmao Commercial REITs (508017) и Jiashi Wumei Consumer REITs (508011), а 14 марта – Huaxia China Resources Commercial REITs (180601) на Шэньчжэньской фондовой бирже. Согласно статистике Шанхайской фондовой биржи, размещение этих двух REIT, ориентированных на потребительскую инфраструктуру, увеличило общее количество зарегистрированных REIT до 23, а общий объем эмиссии приблизился к 80 миллиардам юаней. Шэньчжэньская фондовая биржа сообщила, что объем средств, привлеченных инфраструктурными REIT, успешно размещенными на ее площадке, превысил 32 миллиарда юаней. Эти проекты охватывают различные типы активов, включая индустриальные парки, платные дороги, склады и логистику, экологическую защиту, чистую энергию, доступное арендное жилье и инфраструктуру для потребительских нужд. Продукты функционируют стабильно, наблюдается активное участие инвесторов, что постепенно улучшает рыночные механизмы и создает значительный масштаб и демонстрационный эффект. J-REIT (котируемый на бирже инвестиционный фонд недвижимости) строго регулируется Законом об инвестиционных трастах и инвестиционных компаниях (LITIC) и учреждается как инвестиционная компания в соответствии с этим законом. Помимо REIT, японское законодательство также предусматривает параллельную систему специальных компаний, которые могут использоваться для секьюритизации отдельных объектов недвижимости посредством частного размещения. Доля REIT, на которую ориентировались в 2016 году на рынке США, составляла 7%, впоследствии эти активы были проданы менее чем за половину первоначальной стоимости – за 31 миллиард долларов.

Малайзия

На бирже Малайзии котируется 18 REIT, включая пять исламских REIT (соответствующих требованиям шариата – в соответствии с исламскими инвестиционными принципами).

Индонезия

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIREs) не пользовались популярностью из-за высокого налога с продажи и двойного налогообложения. До 2016 года был создан только один DIRE, который появился в 2012 году. Однако планы предоставления налоговых льгот демонстрируют стремление политиков и законодателей повысить конкурентоспособность рынка и стимулировать размещение DIRE на отечественной бирже.

Пакистан

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана разрабатывает нормативно-правовую базу для REIT, которая позволит осуществлять полное иностранное владение, свободный перевод капитала и беспрепятственную репатриацию прибыли. Это позволит ограничить спекуляции на пакистанском рынке недвижимости и предоставит доступ к инвестициям в недвижимость мелким инвесторам, стремящимся к диверсификации. Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана предлагает нормативно-правовую базу, аналогичную сингапурской и гонконгской. Ожидается, что в течение первого года будет выдано около шести лицензий REIT, преимущественно крупным компаниям по управлению активами. В Пакистане наблюдается отток инвестиций со стороны иностранных компаний, занимающихся развитием недвижимости, в основном базирующихся в Малайзии и Дубае. SECP выдала лицензии четырем компаниям: Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company и SB Global REIT Management Company.

Таиланд

Комиссия по ценным бумагам и биржам разработала нормативные акты для установления REIT как инвестиционного инструмента в конце 2012 года, что позволило первым REIT выйти на биржу в 2013 году. Существует как минимум два десятка REIT. Введенные в 2014 году взамен схемы фондов недвижимости для публичного предложения (PFPO), REIT приобрели популярность, а общая рыночная капитализация достигла 85 миллиардов тайских бат, охватывая два миллиона квадратных метров активов.

Шри-Ланка

1 августа 2020 года Комиссия по ценным бумагам и биржам Шри-Ланки (SEC) объявила о введении REIT в качестве расширения действующего Кодекса об инвестиционных фондах. Новые правила, вступившие в силу 31 июля 2020 года, опубликованы в виде официального уведомления SEC в государственной газете. Эти всеобъемлющие правила регулируют создание и деятельность REIT в Шри-Ланке. В них предусмотрены специальные положения для проверки прав собственности и оценки имущества, входящего в состав активов REIT. Одно из требований – обязательное распределение примерно 90% дохода держателям паев, что в настоящее время не является обязательным для каких-либо публичных компаний. Более того, благодаря механизму налоговой прозрачности, применяемому к инвестиционным фондам, REIT также могут стать перспективной бизнес-моделью для Шри-Ланки, открывая новые возможности для предпринимателей и способствуя развитию индустрии недвижимости.

Бельгия

Bernheim Comofi (ныне AG Real Estate) представила бельгийские REIT в 1995 году, учредив Befimmo. Другие REIT в Бельгии включают Cofinimmo и Ascensio.

Болгария

REIT были введены в Болгарии в 2004 году с принятием Закона об инвестиционных компаниях специального назначения. Они являются объектами для сквозного налогообложения корпоративного дохода (то есть не подлежат обложению корпоративным налогом), но подлежат многочисленным ограничениям.

Франция

Французские аббревиатуры, соответствующие REIT, – SIIC (публично котируемые), в отличие от SCPI и OCPI (которые являются двумя другими видами фондов недвижимости, не котирующихся на бирже). Во Франции Unibail Rodamco является крупнейшей SIIC. Gecina – вторая по величине публично торгуемая компания по недвижимости во Франции, с третьим по величине объемом активов среди европейских REIT.

Ирландия

Закон о финансах 2013 года содержал положения, позволяющие создавать структуры REIT в Ирландии. К ирландским REIT относятся Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT и IRES REIT.

Бразилия

REIT были введены в Бразилии в 1993 году законом 8668/93 и первоначально регулировались инструкцией 205/94, а в настоящее время – инструкцией 472/08 от CVM (Comissão de Valores Mobiliários, бразильский эквивалент SEC). На местном уровне они известны как "FII" или "Fundos de Investimento Imobiliário". Дивиденды FII освобождены от налогов для физических лиц (не для компаний) с 2006 года, но только для фондов, имеющих не менее 50 инвесторов и котирующихся на фондовой бирже. FII, именуемые "REIT" для соответствия аналогичным инвестиционным инструментам в США, используются как для владения и управления независимыми объектами недвижимости, связанными с одним объектом или его частью, так и для владения несколькими объектами недвижимости (множеством объектов), финансируемыми за счет рынков капитала.

Канада

Канадские REIT были учреждены в 1993 году. Они должны быть организованы в форме трастов и не облагаются налогом при условии распределения акционерам всего чистого налогооблагаемого дохода. REIT были исключены из налогового законодательства о трастах доходов, принятого в бюджете 2007 года консервативным правительством. Многие канадские REIT обладают ограниченной ответственностью. 16 декабря 2010 года Министерство финансов предложило поправки к правилам, определяющим "Квалифицированные REIT" в целях канадского налогообложения. В результате "Квалифицированные REIT" освобождены от нового налога на уровне организации – "специфический инвестиционный поток" (SIFT), который с 1 января 2011 года уплачивают все публично торгуемые трасты доходов и партнерства.

История

Конгресс США принял закон о РИТ (REIT) в 1960 году. Закон был разработан для создания структуры инвестиций в недвижимость, аналогичной той, которую паевые инвестиционные фонды предоставляют для инвестиций в акции. REIT являются эффективным инструментом получения дохода, поскольку, чтобы избежать уплаты федерального налога на прибыль в США, REIT обычно должны выплачивать акционерам в виде дивидендов сумму, равную не менее 90 процентам их налогооблагаемого дохода. В период с 2008 по 2011 год REIT столкнулись с трудностями, вызванными замедлением экономики США и финансовым кризисом конца 2000-х годов. За пятилетний период, завершившийся в 2019 году, индекс S&P 500, отражающий динамику акций крупных американских компаний, показал годовую доходность в 12,5%, в то время как индекс FTSE NAREIT All Equity REITs – 9,0%. Однако за период с 1972 по 2019 год общая годовая доходность составила 12,1% для индекса S&P 500 и 13,3% для индекса FTSE NAREIT. В США на биржах котируются более 190 публичных REIT.