Введение

Гонконгский инвестиционный траст Link Real Estate Investment Trust (или ), ранее известный как The Link Real Estate Investment Trust (или ), является частным инвестиционным трастом в недвижимость, находящимся в полной собственности и управляемым компанией Link Asset Management Limited. Это первый инвестиционный траст в сфере недвижимости в Гонконге и крупнейший в Азии по рыночной капитализации. Портфель Link REIT состоит из 126 объектов недвижимости общей площадью около 9 миллионов квадратных футов, включающих торговые и офисные помещения в Гонконге, а также 7 объектов общей площадью около 6 миллионов квадратных футов, включающих торговые и офисные помещения за пределами Гонконга. Головной офис Link REIT расположен в 海濱匯 в Кунь Тонге.

История

LINK REIT был создан правительством Гонконга, которое выделило активы из Управления жилищного строительства Гонконга, включающие 151 объект розничной торговли – преимущественно расположенные в комплексах государственного жилья – и 79 000 парковочных мест. Дата выхода на биржу была назначена на 25 ноября 2005 года, при оценке в 22,02 млрд гонконгских долларов (оценка = 2 137 454 000 x 10,30 = 22,02 млрд гонконгских долларов) (2,82 млрд долларов США). После приватизации Link REIT по-прежнему будет связан условиями действующих договоров аренды, но больше не потребует одобрения правительства для повышения арендной платы по новым договорам. Однако финансовые аналитики ожидали привлекательной дивидендной доходности – до 7% – от приватизированной компании и большей коммерческой направленности, хотя некоторые опасались, что возможности для увеличения доходов от аренды и сокращения затрат на оплату труда могут быть ограничены, поскольку большая часть ее недвижимости связана с сектором государственного жилья.

Первичное публичное предложение

Первичное публичное размещение акций The Link REIT, отложенное на год – до 2005 года – из-за судебных исков жильцов, опасавшихся повышения арендной платы, в итоге оказалось переподписанным в 18 раз. Около 510 000 жителей Гонконга, или семь процентов населения города, разместили заявки на сумму 36 миллиардов долларов США, в то время как институциональные инвесторы были готовы инвестировать 40 миллиардов долларов США. Совместными глобальными координаторами IPO выступили Goldman Sachs, HSBC Holdings plc и UBS AG. JPMorgan Chase & Co. являлся финансовым консультантом Управления жилищного строительства. Предлагаемая продажа The Link REIT Управлением жилищного строительства была приостановлена, когда жительница социального жилья, Ло Сиу Лан, оспорила законность предлагаемой продажи недвижимости. Адвокат Ло утверждала, что Управление жилищного строительства "нарушило свои обязанности, предусмотренные Жилищным законом, по обеспечению жильем нуждающихся. Вместо этого оно продавало активы частной компании, которая могла бы сдавать недвижимость по рыночным ставкам, а не приносить пользу социально незащищенным слоям населения". Она выразила обеспокоенность, разделяемую многими жителями социального жилья, что существующие удобства перестанут быть общедоступными, а The Link повысит арендную плату, что приведет к росту цен в магазинах без должного учета общественных интересов. Некоторые НПО также выражали опасения, что сокращение доходов Управления жилищного строительства в конечном итоге приведет к повышению арендной платы для арендаторов социального жилья. Просьба Ло о проведении судебного пересмотра приватизации была отклонена в Суде первой инстанции и Апелляционном суде.

Приобретение недвижимости

В целях диверсификации портфеля и структуры недвижимости, Link приобрела торговую часть Nan Fung Centre с парковочными местами в Хан Хау у Nan Fung Group в середине 2010 года за общую сумму 1,17 миллиарда долларов США. В конце 2010 года Link приобрела торговую часть торгового центра Maritime Bay Shopping Mall с парковочными местами в Хан Хау у Sino Group за 588,4 миллиона долларов США.

В середине 2014 года Link приобрела The Lions Rise Mall с парковочными местами в Вонг Тай Син у Kerry Properties за 1,38 миллиарда долларов США. В 2015 году The Link предприняла свой первый шаг в приобретении земли через государственный аукцион, объединившись с Nan Fung Group для покупки земельного участка NKIL 6512 в Кунь Тоне в январе за общую сумму 5,86 миллиарда долларов США. Затем Link удивила рынок, последовательно совершив свои первые две сделки на материковом Китае: приобретение Beijing EC Mall за 2,5 миллиарда юаней и двух коммерческих зданий в Шанхае за 6,6 миллиарда юаней. Компания установила цель, чтобы доля недвижимости на материке не превышала 12,5% ее портфеля. 19 февраля 2016 года дочерняя компания Link приобрела башню Департамента торговли и промышленности в Монг Коке (ранее башня Argyle Centre II) у правительства за 5,91 миллиарда гонконгских долларов. В апреле 2020 года LINK REIT завершила приобретение 100 Market Street в Сиднее у Blackstone Group примерно за 683 миллиона австралийских долларов. Это 10-этажное офисное здание площадью 28 385 квадратных метров, расположенное над торговым центром Westfield в центральном деловом районе Сиднея.

Продажа недвижимости

В середине 2014 года Link REIT продал четыре коммерческих объекта четырем различным покупателям на общую сумму 1,24 миллиарда долларов США. Эти объекты – торговый центр Хинг Тин (в Лам Тин), торговый центр Квай Хинг (Квай Чунг), торговый центр Tung Hei Court (Шау Кей Ван) и торговый центр Вах Квай (Покфулам). В конце 2015 года они продали пять объектов недвижимости, а именно: торговый комплекс Fung Wah Estate с парковкой, торговый центр Ka Fuk, торговый центр Kwong Tin, торговый комплекс Siu On Court с парковкой и торговый центр Tin Wan. В конце 2016 года они вновь продали пять объектов, а именно: торговый центр Sui Wo Court, торговый центр On Yam, торговый центр Sun Tin Wai, торговый центр Cheung Hong и торговый центр Shek Wai Kok.

Зелёная облигация

В июле 2016 года Link REIT выпустил зеленые конвертируемые облигации, собрав 500 миллионов долларов США под фиксированную ставку 2,875% со сроком погашения в 2026 году.

Изменение имени

19 августа 2015 года компания Link объявила об изменении своего фирменного наименования на Link REIT. Некоторые утверждают, что смена названия преследует цель дистанцироваться от своей прежней деятельности.

Экономические трудности для низших классов

Жители жилых комплексов прозвали компанию "кровососом" после того, как она приобрела торговые центры Управления жилищным строительством, обновила их и повысила арендную плату. Это привело к вытеснению местных магазинов, росту цен и доминированию сетевых магазинов на этих территориях. В 2006 году The Link сократила тысячи сотрудников, что вызвало "резкую критику со стороны профсоюзов, которые заявили, что Link Management не сдержала обещание защитить благосостояние работников, непосредственно работающих с населением, после того, как взяла на себя управление от Управления жилищным строительством". The Link ответила, что "сокращения штата соответствуют общепринятой практике в частном секторе". К середине 2015 года НПО Link Watch опубликовала отчет, показавший, что крупные сети занимают 76% из 2075 магазинов в 22 торговых центрах, управляемых компанией, однако генеральный директор Link утверждал: "Мы по-прежнему предоставляем в аренду небольшим предприятиям примерно 60% наших торговых площадей". Штаб-квартира Link REIT в Кунь-Тоне неоднократно становилась местом проведения демонстраций, столкновений и сидячих протестов, в связи с чем компания обратилась в суд с требованием запретить активистам вход в здание.

Управление рынком

В дополнение к крытым торговым центрам, The Link также приобрела множество местных рынков в 2005 году. Эти рынки представляют собой крытые сооружения с небольшими прилавками и магазинами, сдаваемыми в аренду местным жителям, где обычно продаются свежее мясо и овощи, а также товары первой необходимости и хозяйственные товары. Как и в случае с торговыми центрами, The Link повысила арендную плату и провела ремонт некоторых объектов, что привело к росту цен на продукты питания и финансовым трудностям для малообеспеченных домохозяйств. В Тинь Шуй Вай, где The Link обладает почти монопольным положением на рынке коммерческой недвижимости, компания подверглась критике со стороны местных жителей и членов Законодательного совета в 2015–2016 годах за планы по преобразованию рынка Тинь Иу в обычный торговый центр. Этот рынок обеспечивает свежими овощами, мясом и рыбой жителей близлежащих домов государственного жилья. Ближайший к нему рынок находится в 5–10 минутах ходьбы. В 2010 и 2016 годах продавцы с рынка Чхун Фат на острове Цин И объявили забастовку в знак протеста против повышения арендной платы. Uni China (Market) Management также управляет рынком в поместье Ленг Кинг в Туэнь Муне, которое также принадлежит The Link. Во время столкновения были арестованы два протестующих, а один журналист получил ранения. Конфликты между администрацией и общественностью возобновились в ночь на 9 февраля. На видеозаписи видно, как мужчины избивали протестующих, в то время как полиция наблюдала за происходящим и не позволяла другим вмешиваться. Репортера также избила группа контроля. 31-летний мужчина был арестован за нарушение общественного порядка. Ему предъявлено обвинение во вмешательстве в работу сотрудника, выполнявшего свои обязанности в поместье Ленг Кинг. Link REIT открестилась от столкновений и заявила, что группа контроля за торговлей не является ее сотрудниками.

Незаконные сбросы сточных вод

В 2016 году Департамент охраны окружающей среды возбудил уголовное дело против Link REIT в соответствии с Постановлением о контроле за загрязнением воды, поскольку сточные воды из торгового центра Mei Lam, которым владеет и управляет Link, незаконно сбрасывались в реку Шинг Мун. В ноябре 2016 года компания была оштрафована на 15 000 долларов и обязана немедленно устранить последствия нарушения.

Кровью сосущий хозяин

Из-за своей истории как монопольного владельца общественных торговых центров, сомнительной деловой этики и недружелюбного отношения к местным жителям, владельцам малого бизнеса и инвесторам, компания получила репутацию "акулы-арендодателя", как её неоднократно называли представители различных политических сил за жесткую политику по отношению к арендаторам. По мнению Ричарда Харриса, Link REIT широко рассматривается как "корпоративный монстр" в Гонконге, частично ответственный за социально-экономические проблемы города.

Неправильно управляемая проблема грызунов во время COVID-19

В августе 2020 года десятки крыс были обнаружены ползающими по свежей свинине, разложенной на полу возле торговой точки в утренние часы на мокром рынке Sau Mau Ping, принадлежащем Link REIT.

Ответ правительства

Link REIT подвергся широкой критике со стороны официальных лиц, представляющих весь политический спектр. Старри Ли, председатель пропекинской партии DAB, сообщила, что бывший глава исполнительной власти Лён Чунъин "резко раскритиковал" Link REIT на встрече с представителями DAB. В интервью South China Morning Post Лён Чунъин выразил сомнение, не привела ли структура вознаграждения высшего руководства Link REIT к подобному поведению траста. Он заявил, что, будучи прежним владельцем коммерческих площадей в домах социального жилья, правительство Гонконга несет ответственность перед жильцами социального жилья "за удовлетворение их потребностей и, при необходимости, за предоставление альтернатив собственности Link REIT". Он подчеркнул, что монополия Link REIT на территории жилых комплексов неприемлема, поскольку пожилых жильцов нельзя ожидать, что они будут доставлять тяжелые покупки из других магазинов. Он отметил, что планов по обратному выкупу Link REIT нет, но правительство может рассмотреть возможность предоставления альтернатив, если Link REIT не будет должным образом обслуживать жителей близлежащих районов. Ряд других законодателей внесли предложения по решению этой проблемы, включая внесение изменений в Положение о жилищном строительстве для регулирования повышения арендной платы; строительство большего количества общественных рынков и базаров для ослабления коммерческой монополии Link REIT в различных районах и расширения выбора для жителей; создание специализированной группы в Департаменте земельных ресурсов для проверки собственности Link REIT и обеспечения соблюдения компанией условий аренды земли; а также выкуп собственности Link REIT и передачу ее обратно под управление правительства.