Тұрақты сыйақымен ипотекалық несие

Кіріспе

Тепе-тең үлестермен өтелетін ипотекалық несие – ипотекалық несие, онда несие мерзімі бойына қарыз бойынша пайыздық ставка өзгермейді, өзгермелі ставкалы несиелерден өзгеше. Нәтижесінде төлем сомалары мен несие мерзімі белгілі болады, ал несиені өтеуге жауапты тұлға тұрақты, бір реттік төлемнен және осы белгілі шығынға негізделген бюджет жоспарлау мүмкіндігінен пайда көреді. Ипотекалық несиелердің басқа түрлері: тек пайыздық төлем ипотекасы, кезеңді төлем ипотекасы, өзгермелі ставкалы ипотека (оның ішінде түзетілмелі ставкалы ипотека және трекер ипотекасы), теріс амортизациялық ипотека және біржолғы төлем ипотекасы. Көптеген басқа несие түрлерінен айырмашылығы, FRM бойынша пайыздық төлемдер мен несие мерзімі бастапқыдан соңына дейін белгілі болады. Тұрақты ставкалы ипотека несие сомасы, пайыздық ставка, күрделендіру жиілігі және мерзімімен сипатталады. Осы мәндердің негізінде ай сайынғы төлемдерді есептеуге болады. Тұрақты ставкалы ипотекалар инфляциялық тәуекелге ұшырайды, яғни мұндай ипотека алған қарыз алушылар күтпеген жоғары инфляция кезінде жақсы жағдайға ие болады (өйткені инфляция олардың несие төлемдерінің нақты қазіргі құнын төмендетеді), ал инфляция төмендеп, пайыздық ставканы төмендетсе, жағдайы нашарлайды. Тұрақты ставкалы ипотекалар әдетте өзгермелі ставкалы ипотекалардан жоғары пайыздық ставка ұсынады. Ғалымдардың пікірінше, "қарыз алушылар, егер пайыздық ставкалар төмен болмаса, тұрақты ставкалы ипотекаға қарағанда өзгермелі ставкалы ипотеканы қалауы керек".

Әлемде қолданылуы

Белгілі мөлшерлемелер бойынша ипотека алу мүмкіндігі елдер арасында әр түрлі. АҚШ-та АҚШ Федералды тұрғын үй басқармасы (FHA) оларды сақтандыру арқылы тұрақты ставкалы ипотеканы шарлық төлем ипотекасына балама ретінде дамытуға және стандарттауға көмектесті, соның арқасында ипотека дизайнының қолданылуын арттырды. Ескі, шарлық төлемдік қарыздағы үлкен төлем болғандықтан, қайта қаржыландыру тәуекелі кең таралған ипотекалық несиелерге әкелді. Тұрақты мөлшерлемелі ипотека – бұл толық амортизацияланған (қарыз соңында толық төленген) алғашқы ипотекалық несие, ол келесі қарыздарды болдырмайды және тұрақты пайыздық мөлшерлемелермен және төлемдермен сипатталады. Тұрақты ставкалы ипотека АҚШ-та үй және тауар сатып алу үшін несиелендірудің ең дәстүрлі түрі болып табылады. Ең көп таралған мерзімдер – 15 жылдық және 30 жылдық ипотека, бірақ қысқа мерзімдер де бар, ал 40 жылдық және 50 жылдық ипотека да қолжетімді (тұрғын үй бағасы жоғары аймақтарда жиі кездеседі, онда тіпті 30 жылдық мерзімде де ай сайынғы төлемдер орташа отбасының қол жеткімеуі мүмкін). Канадада ипотекалық несиелердің ең ұзақ мерзімі әдетте 10 жылдан аспайды, ал ипотекалық несиелердің мерзімі 25 жылды құрайды. Данияда 30 жылдық тұрақты ставкалы ипотека үй несиесінің стандартты түрі болып табылады. Сингапурдағы тұрақты ставкалы ипотеканың пайыздық мөлшерлемесі қарыздың алғашқы үш-бес жылына ғана бекітіледі, содан кейін ол өзгермелі болады. Австралияда кіріспе мөлшерлемелермен "бал айы" ипотекалары кең таралған, бірақ олар бір жылға дейін созылуы мүмкін, сондай-ақ тұрақты мөлшерлемеден гөрі пайыздық мөлшерлемені төмендету ұсынылуы мүмкін. Бұдан басқа, олар көбінесе ипотекалық ипотеканың қасиеттерімен біріктіріліп, "австралиялық ипотека" деп аталатын ипотеканы құрайды, бұл қарыз алушыларға пайыздық шығындарды азайту үшін артық төлеуге және болашақта осы артық төлемдерді пайдалануға мүмкіндік береді. Ұлыбританияда тұрақты ставкалы ипотека – бұл алғашқы екі-бес жылға пайыздық мөлшерлемесі бекітілген реттелетін ставкалы ипотека. Осы мерзім аяқталғаннан кейін көптеген қарыз алушылар келесі бірнеше жылға тағы бір тұрақты мөлшерлемені бекіту үшін ипотекалық несиелерін қайта қаржыландырады. Қарыз берушілер өз кезегінде тұтынушылардың шешімдеріне ықпал етеді, олар бастапқы ай сайынғы төлемдерді төмендетуді қалайды. Тәжірибе көрсеткендей, өзгермелі мөлшерлемелі ипотекамен қарыз алғандардың көпшілігі ұзақ мерзімде ақша үнемдейді, бірақ кейбір қарыз алушылар көбірек төлейді. Басқаша айтқанда, ақша үнемдеу мүмкіндігінің бағасы, ықтимал жоғары шығындар тәуекелімен теңгеріледі. Әр жағдайда қарыз мерзіміне, ағымдағы пайыздық мөлшерлемеге және қарыз мерзімі ішінде мөлшерлеменің өсуі немесе төмендеуі мүмкіндігіне байланысты шешім қабылдау қажет.

The availability of fixed rate mortgages varies between countries. In the United States, United States Federal Housing Administration (FHA) helped develop and standardize the fixed rate mortgage as an alternative to the balloon payment mortgage by insuring them and by doing so helped the mortgage design garner usage. Because of the large payment at the end of the older, balloon payment loan, refinancing risk resulted in widespread foreclosures. The fixed rate mortgage was the first mortgage loan that was fully amortized (fully paid at the end of the loan) precluding successive loans, and had fixed interest rates and payments. Fixed rate mortgages are the most classic form of loan for home and product purchasing in the United States. The most common terms are 15 year and 30 year mortgages, but shorter terms are available, and 40 year and 50 year mortgages are now available (common in areas with high housing costs, where even a 30 year term leaves the monthly payments out of reach of the average family). In Canada, the longest term for which a mortgage rate can be fixed is typically no more than ten years, while mortgage maturities are commonly 25 years. In Denmark, fixed rate 30 year mortgages are the standard form of home loan. A fixed rate mortgage in Singapore has the interest rate fixed for only the first three to five years of the loan, and it then becomes variable. In Australia, "honeymoon" mortgages with introductory rates are common, but can last as short as a year, and may instead offer a fixed reduction in interest rate rather than a fixed rate itself. Furthermore, they are often combined with properties of flexible mortgages to create what is known as an Australian mortgage, which often allow borrowers to overpay to reduce interest charges and then draw on these overpayments in the future. In the UK, fixed rate mortgage is the name given to an adjustable rate mortgage with the interest rate locked in for the first two to five years. At the end of that time, many borrowers refinance their mortgages to lock in another stable rate for the next few years. Lenders, in turn, influence consumer decisions which already prefer lower initial monthly payments. have shown that the majority of borrowers with adjustable rate mortgages save money in the long term but also that some borrowers pay more. The price of potentially saving money, in other words, is balanced by the risk of potentially higher costs. In each case, a choice would need to be made based upon the loan term, the current interest rate, and the likelihood that the rate will increase or decrease during the life of the loan.