Кеңістікті толтыру қаржысы: ипотекалық кредиттердегі аралық қаржыландыру механизмі

Кіріспе

Gap Financing – бұл көбінесе ипотекалық несиелермен немесе көпірлік несие сияқты жылжымайтын мүлік несиелерімен байланысты термин. Бұл, уәде етілген ең төменгі несие мен ең жоғары тұрақты несие арасындағы айырманы қаржыландыруға берілетін мерзімдік несие.

Шолу

Көбінесе, "көпірлік қаржыландыру" – бірінші ипотекалық несие беруші бірінші ипотекалық несие бойынша толық соманы төлеген кезде төленетін уақытша қаржыландыру болып табылады. Бұл, егер қарыз алушы жалға алу талаптарына сай келмесе, ал бірінші ипотекалық несие беруші тек ең төменгі соманы ғана қаржыландырып, жалға алу талаптары белгіленген мерзімде орындалса, қалған соманы қаржыландыруға келіссе, тұрақты "ең төменгі-жоғарғы шек" несиесімен байланысты жағдайда қалыпты жағдай. Мұндай жағдайда, көпірлік несие беруші әдетте құрылыс несие беруші болады. Егер несие беруші құрылыс басталғанға дейін көпірлік несиені беруге келіскен болса, құрылыс несиесін, көпірлік несиені және тұрақты несиені байланыстыратын құжат – сатып алу-сату шарты болып табылады. Осы шартқа арнайы ереже енгізіледі, егер тұрақты несие берушінің жалға алу талабы тұрақты жабылу кезінде орындалмаса, құрылыс несие беруші тұрақты несие берушінің міндеттемесіне сәйкес ұстап тұрған сомаға тең қаражатты бірдей жабылу күні төлеуге келіседі. Бұл көпірлік қаражат әдетте кіші кепілдікпен қамтамасыз етілген және тұрақты несие құжаттамасына толығымен бағынышты вексельмен расталады. Көпірлік құжаттарда әдетте, егер жалға алу мерзімі ішінде жалға алу талабы орындалмаса, тұрақты несие берушінің талап бойынша көпірлік вексельді сатып алуға және құрылыс несие беруші ұстаған екінші ипотеканы жоюға құқығы бар екендігі нақты көрсетіледі. Қарыз алушы әдетте құрылыс несие берушіге, егер жалға алу талабы орындалса, қарыз алушыға төленетін барлық қаражатты береді, ал құрылыс несие беруші көпірлік несие векселі толық төленген кезде, жалға алу талабына сәйкес төленетін барлық қаражатты қарыз алушыға қайтаруға келіседі. Сонымен қатар, тұрақты несие беруші уақытша несие беруші мен қарыз алушыдан, тұрақты несие жабылғаннан кейін ғана көпірлік құжаттар бойынша ешқандай қаражат төленбейді деп келісуді талап етеді. Әдетте, тұрақты несие берушінің жалға алу талабы бір жылдан үш жылға дейінгі мерзімді қамтиды. Дегенмен, көпірлік несиеге арналған вексельде жалға алу талабы орындалмауы мүмкін екендігі ескерілуі керек, ал шарттарда жалға алу мерзімінен кейінгі төрт-бес жылдық кезең қарастырылуы тиіс, сондай-ақ, дамушыны мүмкіндік болғанда қайта қаржыландыруға ынталандыратын жеткілікті жоғары пайыздық мөлшерлеме болуы керек. Негізгі соманы амортизациялауға қатысты, кейбір көпірлік несие берушілер мүлдем талап етпейді, ал басқалары жобадан түсетін таза ақша ағыны бар болған жағдайда жартылай амортизацияны немесе амортизацияны талап етеді. Өз бұрынғы құрылыс несие берушісі ретінде, көпірлік несие беруші әдетте тұрақты несие берушімен жеткілікті ескерту шараларын және емдеу мерзіміне құқық алу үшін жеткілікті ықпалға ие болады. Көпірлік қаржыландыру сонымен қатар сатып алу/жөндеу несиелерінде қарыз алушының бастапқы төлемі мен бірінші кепілдік ұстаушы немесе жөндеу несие беруші берген сома арасындағы "бос орынды" толтыру үшін де қолданылуы мүмкін. Әдетте, жөндеу несие берушілер тек ARV-ның (Жөндеуден кейінгі құн) 65-70%-на дейін ғана несие береді, сондықтан егер қарыз алушы келісімге 10% енгізсе, көпірлік қаржыландырушы қалған 20-25%-ды береді және екінші позициядағы кепілдік пен көбінесе пайданың бір бөлігін алады.

More specifically, gap financing is subordinated temporary financing paid off when the first mortgagee disburses the full amount due under the first mortgage loan. This is normal in a situation involving a permanent “floor ceiling loan,” where the borrower does not meet a rent roll requirement, and the first mortgagee funds only a floor amount, agreeing to fund the balance in the event the rent roll requirement is met within a stated period. In this case, the gap lender is often the construction lender. Where the gap lender has agreed prior to construction to make the gap loan, the document that ties together the construction loan, the gap loan, and the permanent loan is the buy sell agreement. In this agreement, a special provision is inserted providing that if the permanent lender's rent roll holdback is not fulfilled at the time for the permanent closing, the construction lender agrees to disburse, at a concurrent closing date, funds equal to the amount withheld by the permanent lender pursuant to its commitment. These gap funds are normally evidenced by a promissory note secured by a junior mortgage subject and subordinate in all respects to the permanent loan documentation. The gap documents usually state unequivocally that, in the event the rent roll requirement is not met during the rent roll period, the permanent lender still retains the right on demand to purchase the gap note and discharge of record any second mortgage held by the construction lender. The borrower normally assigns to the construction lender all funds that would otherwise be payable to the borrower in the event the rent roll requirement is met, with the construction lender agreeing to reassign to the borrower all funds that would be payable pursuant to the rent roll requirement at such time as the gap loan note is paid in full. In addition, the permanent lender usually requires that the temporary lender and borrower agree that no funds will be disbursed under the gap documents, except at the closing of the permanent loan. Normally, the permanent lender's rent roll requirement involves a period that runs from one to three years. However, the promissory note for the gap loan should be predicated on the possibility that the rent roll requirement may not be met, and the terms should include a period of four to five years beyond the rent roll requirement period, with a high enough interest rate to prompt the developer to refinance whenever it becomes feasible to do so. With regard to principal amortization, some gap lenders require none, while others require either partial amortization or amortization to the extent that there is net cash flow to be derived from the project. Because of its prior position as construction lender, the gap lender usually has sufficient leverage with the permanent lender to receive adequate notice provisions and a right to cure period from the permanent lender. Gap financing can also be used in purchase/rehab lending to fill the "gap" between the borrower's down payment, and the amount lent by the 1st lien holder, or rehab lender. Typically rehab lenders will only go to 65 70% ARV (After Repair Value), so if the borrower is bringing 10% into the deal, the gap funder would provide the other 20 25%, and take a 2nd position lien and often a portion of the profit.