Мүліктік құқықтарды сақтандыру: титул сақтандыру туралы ақпарат

Кіріспе

Мүліктік жауапкершілікті сақтандыру нысаны

Мүліктік жауапкершілікті сақтандыру – негізінен АҚШ және Канадада кездесетін, жылжымайтын мүлікке құқықтардағы кемшіліктерден және ипотекалық несиелердің жарамсыздығынан немесе күшін жоюдан туындаған қаржылық шығындардан сақтайтын сақтандыру түрі. АҚШ-тан тыс елдердегі кейбір жер тіркеу жүйелерінен өзгеше, АҚШ штаттарындағы актілерді тіркеушілер тіркелген құқықтарға талассыз иелік ету құқығын жалпыға кепілдемейді. Мүліктік жауапкершілікті сақтандыру, құқыққа шабуыл жасалған сот процесінен қорғауға немесе сақтандырылған тұлғаға полис бойынша көзделген сақтандыру сомасына дейінгі нақты ақшалай шығынды өтеуге мүмкіндік береді. Алғашқы мүліктік жауапкершілікті сақтандыру компаниясы – «Заң мүлкіне кепілдік беру және сенімгерлік қоғамы» 1853 жылы Пенсильвания штатында құрылған. Әдетте, сақтандырылатын жылжымайтын мүлікке қатысты мүдделер – толық меншік құқығы немесе ипотека болып табылады. Дегенмен, мүліктік жауапкершілікті сақтандыруды сервитут, жалға алу құқығы немесе өмірлік меншік сияқты жылжымайтын мүлікке қатысты кез келген құқықты сақтандыру үшін сатып алуға болады. Сақтандыру полистерінің екі түрі бар: меншік иесіне арналған және несие берушіге арналған. Несие берушілер өздерінің инвестицияларын қорғау үшін өрттен сақтандыру және басқа да сақтандыру түрлерін талап ететіндей, дерлік барлық институционалдық несие берушілер жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген несиелердегі өздерінің мүдделерін қорғау үшін мүліктік жауапкершілікті сақтандыруды талап етеді. Кейбір ипотекалық несие берушілер, әсіресе институционалдық емес несие берушілер, мүліктік жауапкершілікті сақтандыруды талап етпеуі мүмкін. Мүлікті қолма-қол ақшаға немесе ипотекалық несиемен сатып алатын сатып алушылар да мүліктік жауапкершілікті сақтандыруды қалауы мүмкін. Несие полисі сатып алушыға/меншік иесіне ешқандай қамсыздандыру немесе пайда әкелмейді, сондықтан меншік иесіне арналған полисті сатып алу туралы шешім несие берушінің несие полисін талап ету туралы шешімінен тәуелсіз болады. Мүліктік жауапкершілікті сақтандыру Канада, Австралия, Ұлыбритания, Мексика, Жаңа Зеландия, Жапония, Қытай, Оңтүстік Корея және Еуропаның барлық елдерінде қолжетімді. Алайда, осы елдерде орналасқан мүліктердің көп бөлігі АҚШ-тың мүліктік жауапкершілікті сақтандыру компанияларымен сақтандырылса да, олар осы елдердегі жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілелердің маңызды үлесін құрамайды. Олар АҚШ-тың мүліктік жауапкершілікті сақтандыру компанияларының кірісінің үлкен бөлігін де құрамайды. Көп жағдайда бұл АҚШ компанияларының шетелдегі бизнесі үшін коммерциялық мақсатта пайдаланатын немесе АҚШ несие берушілерімен қаржыландырылатын мүліктер болып табылады. АҚШ компаниялары басқа елдің жер тіркеу жүйесінен алған меншік құқығының дәлелін растайтын АҚШ сақтандырушысының кепілдігін алу және құқыққа дау туындаса, заңгерлік қорғау шығындарын төлеу үшін мүліктік жауапкершілікті сақтандыруды сатып алады.

Title insurance is a form of indemnity insurance predominantly found in the United States and Canada which insures against financial loss from defects in title to real property and from the invalidity or unenforceability of mortgage loans. Unlike some land registration systems in countries outside the United States, US states' recorders of deeds generally do not guarantee indefeasible title to those recorded titles. Title insurance will defend against a lawsuit attacking the title or reimburse the insured for the actual monetary loss incurred up to the dollar amount of insurance provided by the policy. The first title insurance company, the Law Property Assurance and Trust Society, was formed in Pennsylvania in 1853. Typically the real property interests insured are fee simple ownership or a mortgage. However, title insurance can be purchased to insure any interest in real property, including an easement, lease, or life estate. There are two types of policies – owner and lender. Just as lenders require fire insurance and other types of insurance coverage to protect their investment, nearly all institutional lenders also require title insurance to protect their interest in the collateral of loans secured by real estate. Some mortgage lenders, especially non institutional lenders, may not require title insurance. Buyers purchasing properties for cash or with a mortgage lender often want title insurance as well. A loan policy provides no coverage or benefit for the buyer/owner and so the decision to purchase an owner policy is independent of the lender's decision to require a loan policy. Title insurance is available in many other countries, such as Canada, Australia, the United Kingdom, Mexico, New Zealand, Japan, China, South Korea, and throughout Europe. However, while a substantial number of properties located in these countries are insured by U. S. title insurers, they do not constitute a significant share of the real estate transactions in those countries. They also do not constitute a large share of U. S. title insurers' revenues. In many cases these are properties to be used for commercial purposes by U. S. companies doing business abroad, or properties financed by U. S lenders. The U. S. companies involved buy title insurance to obtain the security of a U. S. insurer backing up the evidence of title that they receive from the other country's land registration system, and payment of legal defense costs if the title is challenged.

Тарих

Жылжымайтын мүлік мәмілелерінде титул сақтандыру ойлап табылғанға дейін, сатып алушылар сатушының қолындағы жер титулының жарамдылығын қамтамасыз етуге толық жауапкершілік жүктелетін. Егер титул кейіннен жарамсыз деп танылса немесе алаяқтық деп табылса, сатып алушы инвестициясынан айырылып қалатын. 1868 жылы Уотсонның Мьюрхедке қарсы ісі Пенсильвания Жоғарғы сотында қарастырылды. Арыз беруші Уотсон мүліктің бұрынғы кепілдігі салдарынан жылжымайтын мүлік мәмілесінде инвестициясын жоғалтты. Жауапкер Мьюрхед, конвейер, сатуға дейін кепілдікті анықтаған, бірақ Ватсонға оның адвокаты кепілдіктің жарамсыз екенін (қате) анықтағаннан кейін, титулының таза екенін айтты. Соттар Мьюрхедті (және осыған ұқсас жағдайлардағы басқаларды) кәсіби пікірлерге негізделген қателіктер үшін жауапты деп таба алмады. Осының нәтижесінде 1874 жылы Пенсильвания заң шығарушы органы титул сақтандыру компанияларын құруға рұқсат беретін заң қабылдады. Филадельфиядағы конвейер Джошуа Моррис және бірнеше әріптестері 1876 жылдың 28 наурызында алғашқы титул сақтандыру компаниясын құру үшін жиналды. Жаңа фирма, «Филадельфиядағы жылжымайтын мүлік титулы және ипотекалық сақтандыру компаниясы» жылжымайтын мүлік пен ипотека сатып алушыларын нашар титулдардан, кепілдіктер мен салмақтардан туындаған залалдардан сақтандырады және «осы мүмкіндіктер арқылы жылжымайтын мүлік пен жылжымайтын мүлік құндылықтарын бұрынғыдан гөрі жылдам және қауіпсіз түрде беруге болады». Морристің әпкесі Филадельфиядағы Солтүстік 43-ші көшедегі үйді сақтандыру үшін 1500 долларлық алғашқы полисті сатып алды.

Сақтандыру полистерінің түрлері

Меншік иелері мен кредиторлар үшін титул сақтандырудың стандартталған түрлері бар. Кредиторлардың полистері құрылыс несиелері үшін арнайы форманы қамтиды, бірақ бүгінде ол сирек қолданылады.

Меншік иесінің саясаты

Меншік иесінің полисі сатып алушыға мүліктік құқық осы сатып алушыға тиесілі екенін және полисте көрсетілген ерекшеліктерден басқа барлық кемшіліктер, салымдар мен шектеулерден бос екенін қамтамасыз етеді. Сондай-ақ, мүліктік құқық сатуға жарамсыз болған жағдайда туындаған залал мен шығындарды да қамтиды. Полис жерге қол жеткізу құқығы болмаған жағдайдағы шығындарды да қамтамасыз етеді. Бұл негізгі қамту түрлері болғамен, тұрғын үй иесінің полисінің қосымша шығындарды қамтитын кеңейтілген түрлері де бар. Меншік иесінің полисінің жауапкершілік шегі әдетте мүлік үшін төленген сатып алу бағасына тең болады. Басқа сақтандыру түрлері сияқты, қамту шарттарын да бекіту арқылы қосуға немесе жоюға болады. Көптеген стандартты бекітулер бар, олар әртүрлі жиі кездесетін мәселелерді қамтиды. Полистің сыйлықақысын сатушы немесе сатып алушы тараптардың келісімі бойынша төлеуі мүмкін. Әдетте, бұл мәселе бойынша белгілі бір штаттың немесе округтің салты көптеген жергілікті жылжымайтын мүлік келісімшарттарында көрінеді. Жылжымайтын мүлік келісімшартына қол қойғаннан бұрын, мүліктік құқық сақтандыруының құны туралы хабардар болу керек. Жылжымайтын мүлік заңгері, брокері, эскроу кеңсесінің қызметкері (батыс штаттарында) немесе несие берушісі жылжымайтын мүлік келісімшартына қол қойылмас бұрын мүліктік құқықты іздеу және сақтандыру бағасы туралы толық ақпарат бере алады. Сақтандыру қамтуы, сақталған мүліктің иесі мүліктік құқығын сақтап тұрған кезде қолданылады және әдетте полис берілгеннен кейін қосымша сыйлықақы төленбейді.

Құрылыс несие саясаты

Көптеген штаттарда құрылыс несиелері үшін жеке саясаттар бар. Құрылыс несиелері үшін меншік құқығын сақтандыруға мүліктің сақтандырылған сомасы құрылысқа жұмсалған қаржы есебінен артқандығын растайтын "Мерзімі төмендетілген" (Date Down) куәландырылуы қажет.

Жерге меншік құқықтарының бірлестіктері мен стандартталған саясаттар

Америка Құрама Штаттарында Америка жер мұрасы қауымдастығы (ALTA) – АҚШ-тағы 4500-ге жуық мұралық сақтандыру компанияларының, мұралық агенттердің, тәуелсіз рефераттардың, мұралық іздеушілердің және адвокаттардың мүдделерін қорғайтын коммерциялық емес ұлттық сауда қауымдастығы. ALTA мүшелері меншік құқығын іздеу, тексеру, сату-сауда айналымын аяқтау және меншік құқығын сақтандыруды жүзеге асырады, бұл жылжымайтын мүлік иелерін және ипотекалық несие берушілерді меншік құқығының кемшіліктерінен туындайтын залалдардан қорғайды. 1907 жылы құрылған ALTA нысандары АҚШ-тың барлық штаттарында емес, көбінесе қолданылады. ALTA сонымен қатар әртүрлі сақтандыру полистері үшін арнайы мақұлдау нысандарын ұсынады; мақұлдаулар негізгі мұралық сақтандыру полисінде қарастырылған қамту аумағын өзгертеді және әдетте кеңейтеді. ALTA мұралық сақтандыру полисін өзі шығармайды; ол көптеген мұралық сақтандырушылар қолданатын стандартты полис және мақұлдау нысандарын ұсынады. Кейбір штаттар, соның ішінде Техас және Нью-Йорк, осы аумақтарда орналасқан мүліктер үшін штаттық сақтандыру комиссары бекіткен мұралық сақтандыру полисінің нысандарын және мақұлдауларын қолдануды міндеттей алады, бірақ бұл нысандар көбінесе ALTA нысандарына ұқсас немесе толықтай сәйкес келеді. ALTA-дан басқа, Тәуелсіз жер мұрасы агенттерінің ұлттық қауымдастығы (NAILTA) – АҚШ-тың барлық аймақтарындағы тәуелсіз мұралық сақтандыру агенттерінің және тәуелсіз жылжымайтын мүлікпен айналысатын мамандардың мүдделерін білдіретін коммерциялық емес ұлттық сауда қауымдастығы. Ол мұралық сақтандыру, реферат жасау, геодезиялық жұмыс және жылжымайтын мүлік саласындағы шағын бизнес иелерінің мүдделерін ілгерілету үшін, жергілікті, штаттық және ұлттық деңгейде өкілдігі жоқ тәуелсіз жылжымайтын мүлік реттеуші мамандарымен құрылды. NAILTA – АҚШ-тағы мыңдаған тәуелсіз мұралық және жылжымайтын мүлік мамандарына қызмет көрсететін ұлттық сауда қауымдастығы, олар ұлттық мұралық сақтандыру нарығының 60% -дан астамын құрайды және өздерін тәуелсіз қызметтер көрсетушілер ретінде таниды. NAILTA жылына 31 миллионнан астам жылжымайтын мүлік сатып алушы тұтынушыларға қызмет көрсететін, жылына шамамен 514,8 миллиард долларлық қайта қаржыландырылған ипотекалық несиелерді жабатын және жылына шамамен 1,67 триллион долларлық ұлттық мұралық сақтандыру міндеттемелерін бірлесіп сақтайтын тәуелсіз қызметтер көрсетушілердің мүдделерін қорғайды.

In the United States, the American Land Title Association (ALTA) is a national non profit trade association representing the interests of nearly 4,500 title insurance companies, title agents, independent abstracters, title searchers and attorneys across the United States. ALTA members conduct title searches, examinations, closings, and issue title insurance that protects real property owners and mortgage lenders against losses from defects in titles. Founded in 1907, ALTA forms are used in most, but not all, U. S. states. ALTA also offers special endorsement forms for the various policies; endorsements amend and typically broaden the coverage given under a basic title insurance policy. ALTA does not issue title insurance; it provides standardized policy and endorsement forms that most title insurers issue. Some states, including Texas and New York, may mandate the use of forms of title insurance policy jackets and endorsements approved by the state insurance commissioner for properties located in those jurisdictions, but these forms are usually similar or identical to ALTA forms. In addition to ALTA, the National Association of Independent Land Title Agents (NAILTA) is a national non profit trade association that represents the interests of independent title insurance agents and independent real estate settlement professionals from across the United States. It was created by independent real estate settlement professionals to further the agenda of small business owners from within the title insurance, abstracting, surveying, and real estate community who lack representation at local, state and national levels. NAILTA is a national trade association that serves thousands of independent title and real estate professionals across the United States who collectively comprise over 60% of the national title insurance market, and identify themselves as independent settlement service providers. NAILTA represents the interests of those independent settlement service providers who serve over 31 million real estate purchase consumers per year, who close an estimated $514.8 billion's worth of refinance mortgages per year, and who collectively insure approximately $1.67 trillion in total national title insurance liability per year.

Сақтандырудың басқа түрлерімен салыстыру

Меншік құқығы бойынша сақтандыру басқа сақтандыру түрлерінен бірнеше жағынан ерекшеленеді. Көптеген сақтандыру түрлерінде сақтандырушы болашақтағы нақты шығынға (мысалы, апатқа немесе өлімге) қарсы тарапқа өтемақы немесе кепілдік беретін шарт болса, меншік құқығы бойынша сақтандыру көбінесе өткен оқиғаларда туындаған меншік құқығы мәселелерінен туындаған шығындарға қарсы сақтандырады. Бұл көбінесе мәміле жасалғанға дейін меншік құқығындағы кемшіліктерді жоюға немесе оған кедергі келтіретін мүдделерді жоюға әкеледі. Меншік құқығы бойынша сақтандыру компаниялары мүліктің меншік құқығы тізбегін анықтау және құжаттау үшін, сондай-ақ мүлікке қатысты белгілі талаптарды немесе кемшіліктерді анықтау үшін мемлекеттік тізілімдерді іздеу арқылы осы мақсатқа жетуге тырысады. Егер кепілдіктер немесе шектеулер табылса, сақтандырушы оларды жою үшін шаралар қабылдауды талап етуі мүмкін (мысалы, ескі ипотека немесе кепілдік шартын босату, төленген ипотеканы жабу немесе сот шешімдері мен салық қарыздары сияқты еріксіз кепілдіктерді өтеу). Меншік құқығы бойынша сақтандыру компаниялары Нью-Йорктегі жылжымайтын мүлікке қатысты іс-әрекеттер және рәсімдер туралы заңға (RPAPL) сәйкес ескі ипотекаларды жоюға да құқылы. Ескі ипотекалар – бұл 20 жылдан астам уақыт бойы толық орындалған немесе орындалған деп есептелетін ипотекалар. Балама ретінде, сақтандыру полисінің қамтуынан алынбаған элементтерді полистен шығаруға болады. Іздеу тиімділігін арттыру және талаптарды азайту мақсатында кейде мемлекеттік тізілімдерді географиялық түрде индекстеу үшін меншік құқығы зауыттары құрылады. Кейбір штаттарда меншік құқығы зауыттары жылжымайтын мүліктің тізілімдерін географиялық түрде индекстеуді және сот шешімдері, мұрагерлік және басқа да жалпы мәселелер үшін ақпараттарды сақтауды талап етеді. Жоғарыда айтылғандар меншік құқығы бойынша сақтандыру мен басқа сақтандыру түрлері арасындағы тағы бір айырмашылықты көрсетеді: меншік құқығы бойынша сақтандыру сыйлықақылары көбінесе басқа сақтандыру түрлері сияқты актуариаттық ғылымға негізделмейді. Шығындардың ықтималдығын олардың күтілетін құнымен байланыстырудың орнына, меншік құқығы бойынша сақтандыру тіркеу жүйесі мен басқа да андеррайтинг практикаларын пайдалану арқылы шығындардың себебін жоюға тырысады. Нәтижесінде, меншік құқығы бойынша сақтандыру сыйлықақысының салыстырмалы түрде аз бөлігі сақтандырылған шығындарды төлеуге жұмсалады. Сыйлықақының көп бөлігі әрбір мүліктің меншік құқығын зерттеуді қаржыландыруға және осы зерттеуді тиімді жүргізуге арналған меншік құқығы зауыттарын ұстауға жұмсалады. Бұл тәсілдің әлеуметтік пайдасы зор, өйткені нәтиже көптеген сатып алушылар мен ипотека берушілердің күтуімен сәйкес келеді. Олар сатып алған немесе ақша берген жылжымайтын мүліктің меншік құқығының жағдайы мәміле жасаған кезде күткендей болуын қалайды, күтпеген кемшіліктерге байланысты өтемақы алуды және соттасуды қаламайды. Бұл меншік құқығы бойынша сақтандырушылар ешқандай актуариаттық тәуекелді қабылдамайды дегенді білдірмейді. Жерге құқық иеленуге әсер ететін, бірақ тіркеу жүйесінде көрсетілмеген, бірақ полистермен қамтылған бірнеше мәселелер бар. Мысалдарға кәмелетке толмағандар немесе ақыл-есі дұрыс емес адамдар жасаған мәмілелер, кейбір жағдайларда жасалған жалған құжаттар, дұрыс корпоративтік өкілеттіксіз жасалған корпоративтік құжаттар және мемлекеттік тізілімдердегі қателер жатады. Алайда, тарихи тұрғыдан алғанда, бұл мәселелер сақтандырушылар төлеген шығындардың үлкен пайызын құрамайды. Сақтандырушылар төлейтін шығындардың маңызды бөлігі меншік құқығын тексеру процесінде жасалған қателер мен кемшіліктерден туындайды.

Title insurance differs in several respects from other types of insurance. Where most insurance is a contract where the insurer indemnifies or guarantees another party against a possible specific type of loss (such as an accident or death) at a future date, title insurance generally insures against losses caused by title problems that have their source in past events. This often results in the curing of title defects or the elimination of adverse interests from the title before a transaction takes place. Title insurance companies attempt to achieve this by searching public records to develop and document the chain of title and to detect known claims against or defects in the title to the subject property. If liens or encumbrances are found, the insurer may require that steps be taken to eliminate them (for example, obtaining a release of an old mortgage or deed of trust that has been paid off, or requiring the payoff, or satisfying involuntary liens such as abstracts of judgment and tax liens) before issuing the title policy. Title insurance companies also have the ability to discharge ancient mortgages under the Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL) in New York. Ancient mortgages are ones that are presumed to be satisfied or complete and have been for over 20 years. In the alternative, it may except from the policy's coverage those items not eliminated. Title plants are sometimes maintained to index the public records geographically, with the goal of increasing searching efficiency and reducing claims. In some states title plants are required to index the real property records geographically and also maintain a name file for judgments, probates and other general matters. The explanation above discloses another difference between title insurance and other types: title insurance premiums are not principally calculated on the basis of actuarial science, as is true in most other types of insurance. Instead of correlating the probability of losses with their projected costs, title insurance seeks to eliminate the source of the losses through the use of the recording system and other underwriting practices. As a result, a relatively small fraction of title insurance premiums are used to pay insured losses. The great majority of the premiums is used to finance the title research on each piece of property and to maintain the title plants used to efficiently do that research. There is significant social utility in this approach as the result conforms with the expectations of most property purchasers and mortgage lenders. Generally, they want the real estate they purchased or lent money on to have the title condition they expected when they entered the transaction, rather than money compensation and litigation over unexpected defects. This is not to say that title insurers take no actuarial risks. There are several matters that can affect the title to land that are not disclosed by the recording system but that are covered by the policies. Some examples are deeds executed by minors or mentally incompetent persons, forged instruments (in some cases), corporate instruments executed without the proper corporate authority and errors in the public records. However, historically, these problems have not amounted to a high percentage of the losses paid by the insurers. A more significant percentage of losses paid by the insurers are the result of errors and omissions in the title examining process itself.

Тіркелген бизнес-жоспарлар

Кейде есеп айырысу қызметтерін ұсынатын бірнеше кәсіпорын ортақ корпоративтік басшылыққа тиесілі болады немесе олардың бақылауында болады. Бұл кәсіпорындар "қосымша кәсіпорындар" деп аталады, ал олардың арасындағы қарым-қатынас – аффилиирленген бизнес-жоспар (ABA) деп аталады. Егер қарыз беруші, жылжымайтын мүлік брокері немесе басқа қатысушы үй сатып алушыны есеп айырысу қызметі үшін қосымша кәсіпорынға жолдаса (мысалы, жылжымайтын мүлік брокері үй сатып алушыны ипотекалық брокердің қосымша кәсіпорынына жолдаса), заң бойынша жолдаған тарап аффилиирленген бизнес-жоспар туралы ақпарат беруге міндетті. Бұл ақпарат үй сатып алушыларға олар қосымша кәсіпорынды пайдалануға міндетті емес екенін және басқа қызмет көрсетушілерді іздеуге құқылы екенін хабарлайды. Технология жетістіктеріне қарамастан, үй сатып алушыларға титул қызметтерін іздеуге мүмкіндік берілсе де, көптеген үй сатып алушылар өздерінің титулдық сақтандыру немесе есеп айырысу компаниясын таңдай алатынын білмейді. 2009-2010 жылдар аралығында Огайо штатының тәуелсіз титул агенттерінің қауымдастығы (OAITA) жүргізген сауалнама көрсеткендей, үй сатып алушылар ABA туралы толыққанды хабардар болған кезде алаңдап, транзакцияға үшінші тарап (яғни тәуелсіз) болуын қалайтын титул компаниясы немесе титул агентін артық көреді. Сауалнамаға қатысушылардың 77%-ы өздерінің есеп айырысу компаниясын дербес таңдамаған, бірақ ABA қарым-қатынастары туралы толыққанды хабардар болған кезде, сауалнамаға қатысушылардың 50%-ы табыстың бір бөлігін сілтеме берушімен бөліспейтін титул компаниясын артық көреді, ал 6%-ы табыстың бір бөлігін сілтеме берушімен бөлісетін титул агентін артық көреді. Бұдан әрі, сауалнамаға қатысушылардың 58%-ы ABA мүдделер қақтығысына алып келеді деп санайды. OAITA 2011 жылғы қаңтарда Федералды резерв қызметкерлерімен өткен кездесуде жылжымайтын мүлік қызметтерін ұсынатын провайдерлер кеңесі үй сатып алушылар ABA есеп айырысу қызметтерін ұсынатын провайдерлерге көбірек қанағаттанғандығын көрсеткен екі Harris Interactive сауалнамасына қарсы келеді. 2002 жылғы зерттеу көрсеткендей, "бір терезеден қызмет алу" бағдарламасын пайдаланған үй сатып алушылардың 64%-ы үй сатып алу мәмілесімен көбірек қанағаттанған. 2008 жылғы зерттеуде соңғы жылжымайтын мүлік мәмілесінде "бір терезеден қызмет алу" қызметін пайдаланған үй сатып алушылар, бірнеше провайдерлердің қызметтерін пайдаланғандарға қарағанда үй сатып алу тәжірибесіне көбірек қанағаттанған. Ұлттық тәуелсіз жер тегі агенттері қауымдастығы сияқты ұйымдар жер тегі процесінің ашықтығы мен сенімділігін қалпына келтіруге және тұтынушылардың тәжірибесін жақсарту үшін жабылу кезінде объективті және бейтарап рөлді сақтауға тырысады, бақылаудағы бизнес-жоспарлардың көбеюіне қарсы тұрып, титул агенттері мен олардың сілтеме берушілері арасындағы, сондай-ақ барлық жылжымайтын мүлік есеп айырысу қызметтерін ұсынатын провайдерлер мен олардың бизнес көздері арасындағы мүдделер қақтығыстарын жояды.

Sometimes, several businesses that offer settlement services are owned or controlled by a common corporate parent. These businesses are known as "affiliates", while the relationship is called an affiliated business arrangement (ABA). When a lender, real estate broker, or other participant refers his homebuyer to an affiliate for a settlement service (such as when a real estate broker refers his homebuyer to a mortgage broker affiliate), the law requires the referring party to provide an affiliated business arrangement disclosure. This disclosure informs homebuyers they are not required to use the affiliate and are free to shop for other providers. Despite advances in technology that allow homebuyers to shop for title services, many homebuyers remain unaware that they may select their own title insurance or settlement company. A recent survey from the Ohio Association of Independent Title Agents (OAITA), conducted from 2009 through 2010, showed when homebuyers are made fully aware of ABAs, they become uncomfortable and prefer a title company or title agent to be a third party (i. e., independent) to the transaction. While 77% of respondents did not independently select their settlement company, when made fully aware of the ABA relationships 50% of respondents said they prefer a title company that does not share profits with a referral source compared to 6% of respondents saying they prefer a title agent that shares profits with a referral source. Further, 58% of respondents said they believe that ABAs are a conflict of interest. The OAITA stands in stark contrast to two Harris Interactive surveys used by the Real Estate Services Providers Council in a January 2011 meeting with Federal Reserve staff to claim that homebuyers were more satisfied with the ABA settlement service providers. A 2002 study used by the proponents revealed that 64% of homebuyers who used "one stop shopping" programs had a better overall experience with their home purchase transaction. A 2008 study revealed that homebuyers who used "one stop shopping" in their latest real estate transaction were more satisfied with their home buying experience compared to those who used services of multiple providers. Organizations such as the National Association of Independent Land Title Agents seek to restore transparency and credibility to the land title process and to preserve an objective and impartial role at the closing table to improve the consumer experience, by addressing the proliferation of controlled business arrangements and eliminating conflicts of interest between title agents and their referral sources, as well as between all real estate settlement service providers and their sources of business.

Сыйлықақылар

Мемлекеттік үкіметтер, басқа сақтандыру түрлеріне арналған тарифтер сияқты, меншік құқығын сақтандыру тарифтерін де әдетте реттейді, бұл сыйлықақылардың шамадан тыс, жеткіліксіз немесе жұртшылыққа әділетсіз кемсітушілік жасамауын қамтамасыз етеді. Мемлекеттерде меншік құқығын сақтандыру тарифтерін реттеудің әртүрлі әдістері бар. Қолданылатын тарифтік реттеу түрлері:
Жарлық шығару: Мемлекеттік реттеуші орган тарифтерді белгілейді. Мысалы, Техас штатында жыл сайынғы жан-жақты тыңдаулардан кейін тарифтер бекітіледі. Алдын ала мақұлдау: Сақтандырушылар тарифтерді ұсынады, олар ресми түрде қаралып, реттеуші органмен нақты мақұлданған немесе мақұлданған деп есептелуі керек. Файлға беру және пайдалану: Сақтандырушылар тарифтерді белгілейді, бірақ реттеуші органға хабарланғаннан және қажет болған жағдайда қарау және әрекет ету үшін уақыт берілгенге дейін оларды алуға болмайды. Кейбір алдын ала мақұлдау штаттарында осыған ұқсас нәтиже «демерлік ереже» арқылы қол жеткізіледі. Демерлік ереже бойынша сақтандырушылар ұсынған тарифтер, егер реттеуші орган белгіленген мерзімде өтінішті қабылдамау үшін ешқандай әрекет етпесе, мақұлданған деп есептеледі және өтініш беруші тарифтер мақұлданды деп есептелетінін штатқа хабарлайды. Пайдалану және тіркеу: Сақтандырушылар жаңа тарифтік кесте реттеуші органға ұсынылғаннан кейін бірден қолдануға болатын тарифтерді белгілейді. Тікелей тарифтік реттеу жоқ: Сақтандырушылар тарифтерді өздерінің қалауынша өзгерте алады. Тіпті осы реттелмеген жағдайда да, реттеуші орган меншік құқығын сақтандыру саласын қадағалауға жауапты және әділетсіз кемсітушілік немесе заңдық стандарттарды бұзатын тарифтің дұрыстығына күмән келтіре алады. Мысал ретінде Иллинойс, Джорджия және Массачусетс штаттарын келтіруге болады. Егер меншік құқығын сақтандыруға соңғы полистен кейін белгіленген мерзімде тапсырыс берілсе немесе сақталатын ипотека бұрынғы ипотеканы қайта қаржыландыру болса, тарифтерде жеңілдіктер болуы мүмкін. Осы ережелердің кез келгенін қолданатын штаттарда сақтандыру компанияларының жоғары немесе төмен тарифтен артық тариф алуы заңсыз. Мысалы: Пенсильванияда екі тариф бар: негізгі тариф және қайта шығару тарифы. Негізгі тариф соңғы полис шығарылғанына он жылдан асса қолданылады. Он жылдан кем болса, қайта шығару тарифы қолданылады. Қайта шығару тарифы негізгі тарифтен шамамен он пайызға арзан. Егер мәміле қайта қаржыландыру болса, үнемдеу қайта шығару тарифынан отыз пайызға дейін болуы мүмкін. Бұл тарифтер мен қолданылатын жеңілдіктер Пенсильванияның сақтандыру комиссиясында тіркелген және бекітілген. Меншік құқығын сақтандыру басқа сақтандыру түрлерінен айырмашылығы, тәуекелді қабылдауға емес, тәуекелді болдырмауға басымдық береді. Бұл сыйақының басым бөлігі, шамамен 80 пайызы, меншік құқығын сақтандыру мамандарының жұмысына жұмсалады, мысалы, іздеу сараптамасы, түзету жұмысы, полис шығару және көбінесе, есеп айырысу немесе жабу. Қалған 20 пайызы сақтандыру полисін қамтиды, оның бір бөлігі болашақта 10 немесе 20 жыл ішінде туындауы мүмкін талаптар үшін резервке салынған қаражатқа бағытталған. 2006 жылы ALTA жүргізген сауалнамаға сәйкес, 2005 жылы тұрғын үй-мүліктік мәмілелердің 36 пайызында түзету шараларын қажет ететін құқықтық мәселелер анықталды. Бұл көрсеткіш 2000 жылы 25 пайызды құрады, себебі жылжымайтын мүлік нарығы өркендеп, мәмілелер саны артты.

Like the rates for other forms of insurance, rates for title insurance usually are regulated by state governments to ensure that premiums are not excessive, inadequate or unfairly discriminatory to the public. States have different methods of regulating title insurance rates. The types of rate regulation used include:
Promulgation: State regulatory body sets the rates. An example is Texas, where rates are set after comprehensive hearings each year. Prior approval: Insurers propose rates, which must be reviewed formally and approved explicitly or deemed approved by the regulatory body before they can be charged. File and use: Insurers set rates, but they cannot be charged until the regulator has been notified and allowed time to review and action, if necessary. In some prior approval states, almost the same result is achieved through a so called deemer provision. Under a deemer, rates proposed by insurers are deemed approved if the regulatory body takes no action to disapprove a filing within a specified time, and the filer notifies the state that the rates are being deemed approved. Use and file: Insurers set rates that can be charged immediately, as long as the new rate schedule is filed with the regulatory body. No direct rate regulation: Insurers set rates that can be changed at an insurer's discretion. Even in this apparent unregulated situation, a regulatory body still is charged with overseeing the title insurance industry and can question the propriety of a rate that appears to be unfairly discriminatory or otherwise violates statutory standards. Examples are Illinois, Georgia and Massachusetts. The rates may include discounts if title insurance is ordered within a specified time after the last policy issued or if the mortgage being insured is a refinance of an earlier mortgage. In the states employing any of these regulations, it is illegal for title insurance companies to charge a higher or lower rate than the regulated rate. For example: In Pennsylvania there are two rates, basic rate and reissue rate. The basic rate would apply if it has been more than ten years since the last policy was issued. If less than ten years, the reissue rate applies. The reissue rate offers a discount of approximately ten percent off of the basic rate. If the transaction is a refinance, the savings can be as much as thirty percent off of the reissue rate. These rates and applicable discounts are filed with and approved by the Pennsylvania Insurance Commission. Title insurance is substantially different from other lines of insurance because it emphasizes risk prevention rather than risk assumption. This means the majority of the premium dollar, about 80 percent, covers the work performed by title professionals, such as the search examination, curative work, policy issuance and, frequently, the settlement or closing. The remaining 20 percent covers the insurance policy, a significant portion of which is put into reserves for claims that could occur 10 or 20 years in the future. According to a 2006 survey by ALTA, title problems that required curative action were found in 36 percent of all residential real estate transactions in 2005. This was up from 25 percent in 2000, due to the booming real estate market and an increase in transactions.

Қызмет ақысы

Кейбір штаттарда реттелген сыйлықақы төлеміне процестің өзіне қажетті андеррайтинг шығындарының бір бөлігі кірмейді. Мұндай штаттарда титул сақтандырушылары мемлекеттік тізілімдерді іздеу үшін іздеу немесе қорытындылау ақысын, немесе титул тексеру үшін тексеру ақысын алуы мүмкін. Бұл ақылар көбінесе реттелмейді және осы жағдайларда кейде келіссөздер арқылы белгіленуі мүмкін. Кейбір штаттарда реттеу талаптарына сәйкес, титул сақтандырушы полисін адвокаттың пікіріне негіздеуі керек. Адвокаттардың еңбекақысы реттелмейді. Олар титул сақтандыру сыйлықақысының құрамына кірмейді, бірақ сақтандырушы пікір білдірген адвокаттың ыңғайлылығы үшін осы ақыларды шот-фактурасына қосуы мүмкін. Сол сияқты, сату немесе ипотекалық операцияны аяқтау үшін алынатын ақылар көптеген штаттарда реттелмейді, бірақ операцияның жалпы құнын көрсететін шот-фактурада аяқтау үшін алым көрсетілуі мүмкін.

Өнеркәсіптің рентабельділігі

Атаулы сала жылжымайтын мүлік нарығына өте тәуелді, ал ол өз кезегінде ипотекалық несиелердің пайыздық мөлшерлемелеріне және жалпы экономикалық әл-ауқатқа өте сезімтал. 2000-2006 жылдардағы тұрғын үй бағасының өсу кезеңінде бұл саланың кірісі екі еседен астам артты. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің көбеюі меншік құқығын сақтандырудан түсетін кірісті арттырды, сонымен қатар талаптардың саны да артты. 2007 жылы басталған экономикалық төмендеу бірнеше жыл бойы кірістің айтарлықтай төмендеуіне әкелді. Салыстыру үшін, 2005 жылы сақтандыру сыйлықақысы шамамен 17 миллиард долларды құрады, ал 2009 жылы бұл көрсеткіш 9,6 миллиард долларға дейін төмендеді. 2012 жылы ALTA мәліметтері бойынша, салада шамамен 908 миллион долларлық талаптар төленді, бұл сыйлықақы ретінде алынған 11,2 миллиард доллардың шамамен 8,1% құрайды. Сонымен қатар, меншік құқығын сақтандыру, көптеген басқа мүліктік/азаматтық сақтандыру түрлерінен айырмашылығы, мерзімі бітпейді және талаптарды беруге уақыт шектеуі жоқ. Көптеген штаттарда меншік құқығын сақтандыру бағасы мемлекеттік сақтандыру комиссиясымен реттеледі. Ондай штаттарда сақтандыру компаниялары мемлекеттік заң шығарушылар мен басқа да саясаткерлерге лоббилік әрекеттер жүргізеді және олардың сайлау кампанияларына қаржылай көмек көрсетеді, жоғары бағаларды сақтап қалу ниетімен. Өмір, медициналық немесе үй иелері сияқты басқа сақтандыру түрлерінен айырмашылығы, меншік құқығын сақтандыру жыл сайын төленбейді, полис мерзіміне бір рет төлем жасалады, ол мүлік қайта сатылғанға немесе қайта қаржыландырылғанға дейін қолданылады.