Страхование титула на недвижимость: виды и защита от рисков

Введение

Форма страхования от ответственности

Страхование титула – это форма страхования от ответственности, преимущественно распространенная в Соединенных Штатах и Канаде, которая страхует от финансовых потерь, связанных с дефектами права собственности на недвижимое имущество, а также от недействительности или неисполнимости ипотечных кредитов. В отличие от некоторых систем регистрации прав на землю в странах, не входящих в состав Соединенных Штатов, регистраторы актов в США обычно не гарантируют безусловное право собственности на зарегистрированные права. Страхование титула обеспечивает защиту от судебных исков, оспаривающих право собственности, или возмещение застрахованному фактического денежного ущерба в пределах страховой суммы, указанной в полисе. Первая компания, занимающаяся страхованием титула, Law Property Assurance and Trust Society, была основана в Пенсильвании в 1853 году. Как правило, страхование распространяется на право собственности в виде полной собственности или ипотеки. Однако страхование титула может быть приобретено для страхования любых прав на недвижимое имущество, включая сервитуты, аренду или пожизненное владение. Существует два типа полисов: для владельца и для кредитора. Подобно тому, как кредиторы требуют страхование от пожара и другие виды страхового покрытия для защиты своих инвестиций, почти все институциональные кредиторы также требуют страхование титула для защиты своих интересов в залоге по кредитам, обеспеченным недвижимостью. Некоторые ипотечные кредиторы, особенно неинституциональные, могут не требовать страхование титула. Покупатели, приобретающие недвижимость за наличные или с использованием ипотечного кредита, часто также хотят приобрести страховку титула. Политика кредитора не предоставляет никакого покрытия или преимуществ покупателю/владельцу, поэтому решение о приобретении политики владельца является независимым от решения кредитора о необходимости политики кредитора. Страхование титула доступно во многих других странах, таких как Канада, Австралия, Великобритания, Мексика, Новая Зеландия, Япония, Китай, Южная Корея и по всей Европе. Однако, хотя значительное количество объектов недвижимости в этих странах застраховано американскими страховщиками титула, они не составляют существенной доли сделок с недвижимостью в этих странах и не приносят значительного дохода американским страховщикам титула. Во многих случаях это недвижимость, используемая в коммерческих целях американскими компаниями, ведущими бизнес за рубежом, или недвижимость, финансируемая американскими кредиторами. Американские компании, участвующие в этих сделках, приобретают страхование титула, чтобы получить гарантию надежности американского страховщика, подтверждающего доказательства права собственности, полученные из системы регистрации прав на землю другой страны, а также для покрытия расходов на юридическую защиту в случае оспаривания права собственности.

Title insurance is a form of indemnity insurance predominantly found in the United States and Canada which insures against financial loss from defects in title to real property and from the invalidity or unenforceability of mortgage loans. Unlike some land registration systems in countries outside the United States, US states' recorders of deeds generally do not guarantee indefeasible title to those recorded titles. Title insurance will defend against a lawsuit attacking the title or reimburse the insured for the actual monetary loss incurred up to the dollar amount of insurance provided by the policy. The first title insurance company, the Law Property Assurance and Trust Society, was formed in Pennsylvania in 1853. Typically the real property interests insured are fee simple ownership or a mortgage. However, title insurance can be purchased to insure any interest in real property, including an easement, lease, or life estate. There are two types of policies – owner and lender. Just as lenders require fire insurance and other types of insurance coverage to protect their investment, nearly all institutional lenders also require title insurance to protect their interest in the collateral of loans secured by real estate. Some mortgage lenders, especially non institutional lenders, may not require title insurance. Buyers purchasing properties for cash or with a mortgage lender often want title insurance as well. A loan policy provides no coverage or benefit for the buyer/owner and so the decision to purchase an owner policy is independent of the lender's decision to require a loan policy. Title insurance is available in many other countries, such as Canada, Australia, the United Kingdom, Mexico, New Zealand, Japan, China, South Korea, and throughout Europe. However, while a substantial number of properties located in these countries are insured by U. S. title insurers, they do not constitute a significant share of the real estate transactions in those countries. They also do not constitute a large share of U. S. title insurers' revenues. In many cases these are properties to be used for commercial purposes by U. S. companies doing business abroad, or properties financed by U. S lenders. The U. S. companies involved buy title insurance to obtain the security of a U. S. insurer backing up the evidence of title that they receive from the other country's land registration system, and payment of legal defense costs if the title is challenged.

История

До изобретения страхования права собственности покупатели в сделках с недвижимостью несли единоличную ответственность за обеспечение действительности права собственности на землю, принадлежащего продавцу. Если впоследствии право собственности признавалось недействительным или оказывалось мошенническим, покупатель терял свои вложения. В 1868 году дело Уотсон против Мьюрхеда было рассмотрено Верховным судом штата Пенсильвания. Истец Уотсон потерял свои инвестиции в сделку с недвижимостью из-за ранее существовавшего обременения на имущество. Обвиняемый Мьюрхед, специалист по оформлению сделок, обнаружил обременение до продажи, но сообщил Уотсону, что право собственности чисто, после того как его адвокат (ошибочно) установил, что обременение недействительно. Суды постановили, что Мьюрхед (и другие в аналогичных ситуациях) не несет ответственности за ошибки, основанные на профессиональных заключениях. В результате в 1874 году законодательное собрание Пенсильвании приняло закон, разрешающий учреждение компаний по страхованию права собственности. Джошуа Моррис, специалист по оформлению сделок из Филадельфии, и несколько коллег встретились 28 марта 1876 года, чтобы учредить первую компанию по страхованию права собственности. Новая фирма, Real Estate Title Insurance Company of Philadelphia, должна была "страховать покупателей недвижимости и ипотечных ценных бумаг от убытков, связанных с дефектными правами собственности, залогами и обременениями", и что "благодаря этим возможностям передача недвижимости и ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, может осуществляться быстрее и с большей безопасностью, чем ранее". Тетя Морриса приобрела первый полис на сумму 1500 долларов, чтобы застраховать дом на 43-й Северной улице в Филадельфии.

Виды полисов

Для владельцев и кредиторов существуют стандартизированные формы страхования права собственности. В полисах для кредиторов предусмотрена специальная форма для финансирования строительства, однако в настоящее время она используется редко.

Политика владельца

Полис собственника гарантирует покупателю, что право собственности на недвижимость принадлежит ему и что она свободна от любых дефектов, залогов и обременений, за исключением тех, которые указаны в полисе в качестве исключений или исключены из объема страхового покрытия. Он также покрывает убытки и ущерб, понесенные, если право собственности неоспоримо. Полис также обеспечивает покрытие убытков в случае отсутствия права доступа к земельному участку. Хотя это основные виды страхового покрытия, существуют расширенные формы полисов собственника жилой недвижимости, которые покрывают дополнительные риски. Лимит ответственности по полису собственника обычно равен цене покупки недвижимости. Как и в случае с другими видами страхования, страховое покрытие может быть добавлено или исключено посредством дополнительного соглашения (эндорсмента). Существует множество стандартных форм таких соглашений для покрытия различных распространенных проблем. Премия по полису может быть уплачена продавцом или покупателем по соглашению сторон. Обычно обычай, принятый в конкретном штате или округе по этому вопросу, отражается в большинстве местных договоров купли-продажи недвижимости. Перед подписанием договора купли-продажи недвижимости, предусматривающего оплату расходов на оформление права собственности, следует узнать о стоимости страхования права собственности. Адвокат по недвижимости, брокер, эскроу-агент (в западных штатах) или кредитный специалист могут предоставить подробную информацию о стоимости поиска и страхования права собственности до подписания договора купли-продажи недвижимости. Страхование права собственности действует до тех пор, пока застрахованный сохраняет долю в застрахованной земле, и, как правило, после выдачи полиса дополнительная премия не взимается.

Политика строительных кредитов

Во многих штатах действуют отдельные полисы для строительных кредитов. Страхование права собственности при строительных кредитах требует внесения условия "Дата снижения" (Date Down endorsement), подтверждающего увеличение страховой суммы по объекту недвижимости в связи с инвестированием в него строительных средств.

Ассоциации прав собственности на землю и стандартизированные политики

В Соединенных Штатах Американская ассоциация по страхованию прав на землю (ALTA) является национальной некоммерческой торговой ассоциацией, представляющей интересы почти 4500 страховых компаний, агентов по страхованию прав на землю, независимых составителей выписок, специалистов по поиску информации о правах на землю и адвокатов по всей территории Соединенных Штатов. Члены ALTA проводят поиск и проверку прав на землю, осуществляют сделки по купле-продаже и выдают страхование, которое защищает владельцев недвижимости и ипотечных кредиторов от убытков, связанных с дефектами в правах собственности. Основанная в 1907 году, формы ALTA используются в большинстве, но не во всех штатах США. ALTA также предлагает специальные формы дополнительных соглашений к полисам; эти соглашения изменяют и, как правило, расширяют объем страхового покрытия, предоставляемого базовым полисом страхования прав на землю. ALTA не выдает страхование прав на землю напрямую; она предоставляет стандартизированные формы полисов и дополнительных соглашений, которые используют большинство страховщиков прав на землю. В некоторых штатах, включая Техас и Нью-Йорк, может быть установлено обязательное использование форм страховых полисов и дополнительных соглашений, одобренных комиссаром по страхованию штата для объектов недвижимости, расположенных в этих юрисдикциях, однако эти формы обычно аналогичны или идентичны формам ALTA. Помимо ALTA, Национальная ассоциация независимых агентов по страхованию прав на землю (NAILTA) является национальной некоммерческой торговой ассоциацией, представляющей интересы независимых агентов по страхованию прав собственности и независимых специалистов по урегулированию сделок с недвижимостью со всех Соединенных Штатов. Она была создана независимыми специалистами по урегулированию сделок с недвижимостью для продвижения интересов малого бизнеса в сфере страхования прав на землю, составления выписок, геодезии и рынка недвижимости, которые недостаточно представлены на местном, государственном и национальном уровнях. NAILTA – национальная торговая ассоциация, обслуживающая тысячи независимых специалистов по страхованию прав собственности и недвижимости по всей территории Соединенных Штатов, которые в совокупности составляют более 60% национального рынка страхования прав собственности и позиционируют себя как независимые поставщики услуг по урегулированию сделок. NAILTA представляет интересы этих независимых поставщиков услуг по урегулированию, которые обслуживают более 31 миллиона покупателей недвижимости в год, закрывают сделки на сумму около 514,8 миллиарда долларов в виде рефинансированных ипотечных кредитов в год и коллективно обеспечивают страховое покрытие на сумму около 1,67 триллиона долларов в виде общей национальной ответственности по страхованию прав на землю в год.

In the United States, the American Land Title Association (ALTA) is a national non profit trade association representing the interests of nearly 4,500 title insurance companies, title agents, independent abstracters, title searchers and attorneys across the United States. ALTA members conduct title searches, examinations, closings, and issue title insurance that protects real property owners and mortgage lenders against losses from defects in titles. Founded in 1907, ALTA forms are used in most, but not all, U. S. states. ALTA also offers special endorsement forms for the various policies; endorsements amend and typically broaden the coverage given under a basic title insurance policy. ALTA does not issue title insurance; it provides standardized policy and endorsement forms that most title insurers issue. Some states, including Texas and New York, may mandate the use of forms of title insurance policy jackets and endorsements approved by the state insurance commissioner for properties located in those jurisdictions, but these forms are usually similar or identical to ALTA forms. In addition to ALTA, the National Association of Independent Land Title Agents (NAILTA) is a national non profit trade association that represents the interests of independent title insurance agents and independent real estate settlement professionals from across the United States. It was created by independent real estate settlement professionals to further the agenda of small business owners from within the title insurance, abstracting, surveying, and real estate community who lack representation at local, state and national levels. NAILTA is a national trade association that serves thousands of independent title and real estate professionals across the United States who collectively comprise over 60% of the national title insurance market, and identify themselves as independent settlement service providers. NAILTA represents the interests of those independent settlement service providers who serve over 31 million real estate purchase consumers per year, who close an estimated $514.8 billion's worth of refinance mortgages per year, and who collectively insure approximately $1.67 trillion in total national title insurance liability per year.

Сравнение с другими видами страхования

Страхование права собственности отличается от других видов страхования в нескольких аспектах. В то время как большинство страховых полисов предусматривают возмещение или гарантию страховщиком другой стороне возможного конкретного типа убытков (например, несчастного случая или смерти) в будущем, страхование права собственности обычно страхует от убытков, вызванных проблемами с правом собственности, которые имеют корни в прошлых событиях. Это часто приводит к устранению дефектов права собственности или исключению неблагоприятных прав из права собственности до совершения сделки. Страховые компании стремятся к этому, проводя поиск в публичных реестрах для разработки и документирования цепочки прав собственности и выявления известных претензий или дефектов в отношении права собственности на объект недвижимости. Если обнаружены залоги или обременения, страховщик может потребовать принятия мер для их устранения (например, получения отказа от старой ипотеки или залогового права, которые были погашены, или требования о погашении, или урегулирования принудительных залогов, таких как выписки из судебных решений и налоговые залоги) перед выдачей полиса страхования права собственности. Страховые компании также имеют возможность аннулировать старинные ипотеки в соответствии с Законом о действиях и разбирательствах в отношении недвижимости (RPAPL) в штате Нью-Йорк. Старинными считаются ипотеки, которые, как предполагается, были погашены или завершены и существуют более 20 лет. В качестве альтернативы, страховщик может исключить из покрытия полиса те пункты, которые не были устранены. Иногда создаются базы данных прав собственности для географической индексации публичных реестров с целью повышения эффективности поиска и снижения количества претензий. В некоторых штатах компании, занимающиеся страхованием прав собственности, обязаны географически индексировать записи о недвижимости, а также вести именной файл для судебных решений, дел о наследовании и других общих вопросов. Вышеизложенное раскрывает еще одно отличие между страхованием права собственности и другими видами страхования: страховые премии по страхованию права собственности не рассчитываются главным образом на основе актуарной науки, как это обычно происходит в большинстве других видов страхования. Вместо корреляции вероятности убытков с их прогнозируемыми затратами, страхование права собственности стремится устранить источник убытков посредством использования системы регистрации и других методов андеррайтинга. В результате, относительно небольшая часть страховых премий используется для выплаты страховых возмещений. Большая часть премий используется для финансирования исследований права собственности на каждый объект недвижимости и поддержания баз данных прав собственности, используемых для эффективного проведения этих исследований. Этот подход имеет значительную социальную пользу, поскольку соответствует ожиданиям большинства покупателей недвижимости и ипотечных кредиторов. Как правило, они хотят, чтобы приобретенная или профинансированная ими недвижимость имела ожидаемое правовое состояние на момент заключения сделки, а не денежную компенсацию и судебные разбирательства из-за неожиданных дефектов. Это не означает, что страховщики права собственности не принимают на себя актуарные риски. Существуют вопросы, влияющие на право собственности на землю, которые не раскрываются системой регистрации, но покрываются полисами. Примеры включают сделки, совершенные несовершеннолетними или лицами с ограниченными умственными способностями, поддельные документы (в некоторых случаях), корпоративные документы, подписанные без надлежащих корпоративных полномочий, и ошибки в публичных реестрах. Однако исторически эти проблемы не составляли значительный процент от убытков, выплачиваемых страховщиками. Более значительный процент убытков, выплачиваемых страховщиками, является результатом ошибок и упущений в процессе проверки права собственности.

Title insurance differs in several respects from other types of insurance. Where most insurance is a contract where the insurer indemnifies or guarantees another party against a possible specific type of loss (such as an accident or death) at a future date, title insurance generally insures against losses caused by title problems that have their source in past events. This often results in the curing of title defects or the elimination of adverse interests from the title before a transaction takes place. Title insurance companies attempt to achieve this by searching public records to develop and document the chain of title and to detect known claims against or defects in the title to the subject property. If liens or encumbrances are found, the insurer may require that steps be taken to eliminate them (for example, obtaining a release of an old mortgage or deed of trust that has been paid off, or requiring the payoff, or satisfying involuntary liens such as abstracts of judgment and tax liens) before issuing the title policy. Title insurance companies also have the ability to discharge ancient mortgages under the Real Property Actions and Proceedings Law (RPAPL) in New York. Ancient mortgages are ones that are presumed to be satisfied or complete and have been for over 20 years. In the alternative, it may except from the policy's coverage those items not eliminated. Title plants are sometimes maintained to index the public records geographically, with the goal of increasing searching efficiency and reducing claims. In some states title plants are required to index the real property records geographically and also maintain a name file for judgments, probates and other general matters. The explanation above discloses another difference between title insurance and other types: title insurance premiums are not principally calculated on the basis of actuarial science, as is true in most other types of insurance. Instead of correlating the probability of losses with their projected costs, title insurance seeks to eliminate the source of the losses through the use of the recording system and other underwriting practices. As a result, a relatively small fraction of title insurance premiums are used to pay insured losses. The great majority of the premiums is used to finance the title research on each piece of property and to maintain the title plants used to efficiently do that research. There is significant social utility in this approach as the result conforms with the expectations of most property purchasers and mortgage lenders. Generally, they want the real estate they purchased or lent money on to have the title condition they expected when they entered the transaction, rather than money compensation and litigation over unexpected defects. This is not to say that title insurers take no actuarial risks. There are several matters that can affect the title to land that are not disclosed by the recording system but that are covered by the policies. Some examples are deeds executed by minors or mentally incompetent persons, forged instruments (in some cases), corporate instruments executed without the proper corporate authority and errors in the public records. However, historically, these problems have not amounted to a high percentage of the losses paid by the insurers. A more significant percentage of losses paid by the insurers are the result of errors and omissions in the title examining process itself.

Принадлежащие бизнес-соглашения

Иногда несколько предприятий, предлагающих услуги по расчету, принадлежат или контролируются общей материнской компанией. Эти предприятия известны как "аффилированные лица", а отношения называются аффилированным бизнес-соглашением (ABA). Когда кредитор, брокер по недвижимости или другой участник направляет своего покупателя жилья в аффилированную компанию для получения услуг по расчету (например, когда брокер по недвижимости направляет своего покупателя жилья в аффилированного ипотечного брокера), закон требует, чтобы направившая сторона предоставила раскрытие информации об аффилированном бизнес-соглашении. Это раскрытие информации информирует покупателей жилья о том, что они не обязаны пользоваться услугами аффилированного лица и вправе самостоятельно выбирать поставщиков услуг. Несмотря на развитие технологий, позволяющих покупателям жилья сравнивать предложения по услугам оформления прав собственности, многие покупатели не знают, что могут самостоятельно выбрать страховую компанию или компанию, оказывающую услуги по расчету. Недавний опрос, проведенный Ассоциацией независимых агентов по оформлению прав собственности штата Огайо (OAITA) в период с 2009 по 2010 год, показал, что когда покупатели жилья полностью осведомлены об ABA, они испытывают дискомфорт и предпочитают, чтобы компания по оформлению прав собственности или агент были третьей стороной (то есть независимыми) в сделке. В то время как 77% респондентов не выбирали компанию по расчету самостоятельно, после полного ознакомления с отношениями ABA 50% респондентов заявили, что предпочитают компанию, не делящую прибыль с источником направления, по сравнению с 6% респондентов, которые предпочли бы агента, делящего прибыль с источником направления. Кроме того, 58% респондентов считают, что ABA представляют собой конфликт интересов. Результаты опроса OAIТА резко контрастируют с двумя опросами Harris Interactive, использованными Советом поставщиков услуг в сфере недвижимости на встрече с сотрудниками Федеральной резервной системы в январе 2011 года, чтобы утверждать, что покупатели жилья более удовлетворены поставщиками услуг по расчету, связанными с ABA. Исследование 2002 года, использованное сторонниками, показало, что 64% покупателей жилья, воспользовавшихся программами "одного окна", остались более довольны общим опытом совершения сделки купли-продажи жилья. Исследование 2008 года показало, что покупатели жилья, воспользовавшиеся услугами "одного окна" при последней сделке с недвижимостью, были более удовлетворены опытом покупки жилья по сравнению с теми, кто пользовался услугами нескольких поставщиков. Такие организации, как Национальная ассоциация независимых агентов по оформлению прав собственности на землю, стремятся восстановить прозрачность и доверие к процессу оформления прав собственности на землю и сохранить объективную и беспристрастную роль на этапе закрытия сделки для улучшения потребительского опыта, путем решения проблемы распространения контролируемых бизнес-соглашений и устранения конфликтов интересов между агентами по оформлению прав собственности и их источниками направления, а также между всеми поставщиками услуг по расчету и их источниками бизнеса.

Sometimes, several businesses that offer settlement services are owned or controlled by a common corporate parent. These businesses are known as "affiliates", while the relationship is called an affiliated business arrangement (ABA). When a lender, real estate broker, or other participant refers his homebuyer to an affiliate for a settlement service (such as when a real estate broker refers his homebuyer to a mortgage broker affiliate), the law requires the referring party to provide an affiliated business arrangement disclosure. This disclosure informs homebuyers they are not required to use the affiliate and are free to shop for other providers. Despite advances in technology that allow homebuyers to shop for title services, many homebuyers remain unaware that they may select their own title insurance or settlement company. A recent survey from the Ohio Association of Independent Title Agents (OAITA), conducted from 2009 through 2010, showed when homebuyers are made fully aware of ABAs, they become uncomfortable and prefer a title company or title agent to be a third party (i. e., independent) to the transaction. While 77% of respondents did not independently select their settlement company, when made fully aware of the ABA relationships 50% of respondents said they prefer a title company that does not share profits with a referral source compared to 6% of respondents saying they prefer a title agent that shares profits with a referral source. Further, 58% of respondents said they believe that ABAs are a conflict of interest. The OAITA stands in stark contrast to two Harris Interactive surveys used by the Real Estate Services Providers Council in a January 2011 meeting with Federal Reserve staff to claim that homebuyers were more satisfied with the ABA settlement service providers. A 2002 study used by the proponents revealed that 64% of homebuyers who used "one stop shopping" programs had a better overall experience with their home purchase transaction. A 2008 study revealed that homebuyers who used "one stop shopping" in their latest real estate transaction were more satisfied with their home buying experience compared to those who used services of multiple providers. Organizations such as the National Association of Independent Land Title Agents seek to restore transparency and credibility to the land title process and to preserve an objective and impartial role at the closing table to improve the consumer experience, by addressing the proliferation of controlled business arrangements and eliminating conflicts of interest between title agents and their referral sources, as well as between all real estate settlement service providers and their sources of business.

Премиальные сборы

Как и тарифы для других видов страхования, тарифы на страхование права собственности обычно регулируются правительствами штатов для обеспечения того, чтобы страховые премии не были чрезмерными, недостаточными или несправедливо дискриминационными по отношению к населению. В разных штатах используются различные методы регулирования тарифов на страхование права собственности. Типы регулирования тарифов включают:
Установление: государственный регулирующий орган устанавливает тарифы. Примером является Техас, где тарифы устанавливаются после всесторонних слушаний каждый год. Предварительное одобрение: страховщики предлагают тарифы, которые должны быть официально рассмотрены и явно одобрены или считаться одобренными регулирующим органом, прежде чем они могут быть применены. «Подать и использовать»: страховщики устанавливают тарифы, но их применение невозможно до тех пор, пока регулятор не будет уведомлен и ему не будет предоставлено время для рассмотрения и принятия мер, если это необходимо. В некоторых штатах с предварительным одобрением почти того же результата можно достичь с помощью так называемого положения о предполагаемом одобрении. В соответствии с этим положением, тарифы, предложенные страховщиками, считаются одобренными, если регулирующий орган не предпринимает действий для отклонения заявки в течение установленного срока, а заявитель уведомляет штат о том, что тарифы считаются одобренными. «Использовать и подать»: страховщики устанавливают тарифы, которые могут быть применены немедленно, при условии, что новый тарифный график будет подан в регулирующий орган. Отсутствие прямого регулирования тарифов: страховщики устанавливают тарифы, которые могут быть изменены по их усмотрению. Даже в этой, казалось бы, нерегулируемой ситуации, регулирующий орган по-прежнему обязан осуществлять надзор за отраслью страхования права собственности и может поставить под сомнение обоснованность тарифа, который, по-видимому, является несправедливо дискриминационным или иным образом нарушает законодательные стандарты. Примерами являются Иллинойс, Джорджия и Массачусетс. Тарифы могут включать скидки, если страхование права собственности заказано в течение определенного времени после выдачи последнего полиса или если застрахованная ипотека является рефинансированием более ранней ипотеки. В штатах, применяющих любое из этих правил, страховым компаниям незаконно взимать тарифы выше или ниже регулируемых. Например, в Пенсильвании существует два тарифа: базовый и тариф перевыпуска. Базовый тариф применяется, если прошло более десяти лет с момента выдачи последнего полиса. Если прошло менее десяти лет, применяется тариф перевыпуска. Тариф перевыпуска предлагает скидку примерно в десять процентов от базового тарифа. Если сделка является рефинансированием, экономия может составлять до тридцати процентов от тарифа перевыпуска. Эти тарифы и применимые скидки подаются и утверждаются Страховой комиссией Пенсильвании. Страхование права собственности существенно отличается от других видов страхования тем, что делает акцент на предотвращении рисков, а не на их принятии. Это означает, что большая часть страховой премии, около 80 процентов, покрывает работу, выполняемую специалистами по праву собственности, такую как поиск и анализ информации, устранение дефектов, выдача полиса и, часто, расчеты или закрытие сделки. Оставшиеся 20 процентов покрывают страховой полис, значительная часть которого направляется в резервы для покрытия возможных убытков, которые могут возникнуть через 10 или 20 лет. Согласно исследованию ALTA 2006 года, проблемы с правом собственности, требующие устранения, были выявлены в 36 процентах всех сделок с жилой недвижимостью в 2005 году. Это на 25 процентов больше, чем в 2000 году, что связано с бурным ростом рынка недвижимости и увеличением количества сделок.

Like the rates for other forms of insurance, rates for title insurance usually are regulated by state governments to ensure that premiums are not excessive, inadequate or unfairly discriminatory to the public. States have different methods of regulating title insurance rates. The types of rate regulation used include:
Promulgation: State regulatory body sets the rates. An example is Texas, where rates are set after comprehensive hearings each year. Prior approval: Insurers propose rates, which must be reviewed formally and approved explicitly or deemed approved by the regulatory body before they can be charged. File and use: Insurers set rates, but they cannot be charged until the regulator has been notified and allowed time to review and action, if necessary. In some prior approval states, almost the same result is achieved through a so called deemer provision. Under a deemer, rates proposed by insurers are deemed approved if the regulatory body takes no action to disapprove a filing within a specified time, and the filer notifies the state that the rates are being deemed approved. Use and file: Insurers set rates that can be charged immediately, as long as the new rate schedule is filed with the regulatory body. No direct rate regulation: Insurers set rates that can be changed at an insurer's discretion. Even in this apparent unregulated situation, a regulatory body still is charged with overseeing the title insurance industry and can question the propriety of a rate that appears to be unfairly discriminatory or otherwise violates statutory standards. Examples are Illinois, Georgia and Massachusetts. The rates may include discounts if title insurance is ordered within a specified time after the last policy issued or if the mortgage being insured is a refinance of an earlier mortgage. In the states employing any of these regulations, it is illegal for title insurance companies to charge a higher or lower rate than the regulated rate. For example: In Pennsylvania there are two rates, basic rate and reissue rate. The basic rate would apply if it has been more than ten years since the last policy was issued. If less than ten years, the reissue rate applies. The reissue rate offers a discount of approximately ten percent off of the basic rate. If the transaction is a refinance, the savings can be as much as thirty percent off of the reissue rate. These rates and applicable discounts are filed with and approved by the Pennsylvania Insurance Commission. Title insurance is substantially different from other lines of insurance because it emphasizes risk prevention rather than risk assumption. This means the majority of the premium dollar, about 80 percent, covers the work performed by title professionals, such as the search examination, curative work, policy issuance and, frequently, the settlement or closing. The remaining 20 percent covers the insurance policy, a significant portion of which is put into reserves for claims that could occur 10 or 20 years in the future. According to a 2006 survey by ALTA, title problems that required curative action were found in 36 percent of all residential real estate transactions in 2005. This was up from 25 percent in 2000, due to the booming real estate market and an increase in transactions.

Плата за услуги

В некоторых штатах регулируемая страховая премия не покрывает часть расходов на андеррайтинг, необходимых для оформления полиса. В этих штатах страховщики титула могут также взимать плату за поиск и выписку информации из публичных реестров, либо плату за экспертизу для компенсации расходов на проверку прав собственности. Эти сборы, как правило, не регулируются и в таких случаях могут быть предметом переговоров. В некоторых штатах законодательство требует, чтобы страховщик титула основывал свой полис на заключении адвоката. Гонорары адвоката не регулируются и не входят в состав страховой премии, хотя страховщик может включать эти расходы в свой счет для удобства адвоката, предоставившего заключение. Аналогично, в большинстве штатов не регулируются сборы за оформление сделки купли-продажи или ипотеки, хотя плата за оформление может быть указана в счете, содержащем информацию об общей сумме расходов по сделке.

Рентабельность промышленности

Отрасль титульного страхования в значительной степени зависит от рынков недвижимости, которые, в свою очередь, крайне чувствительны к процентным ставкам по ипотечным кредитам и общему экономическому благосостоянию. Во время жилищного бума с 2000 по 2006 год доходы отрасли более чем удвоились. Поскольку всплеск операций с недвижимостью привел к увеличению доходов от титульного страхования – а также к росту числа страховых случаев – экономический спад, начавшийся в 2007 году, значительно сократил доходы на протяжении нескольких лет. Для сравнения, в 2005 году в отрасли было получено почти 17 миллиардов долларов страховых премий по титульному страхованию, но в 2009 году этот объем снизился до 9,6 миллиарда долларов. В 2012 году, по данным ALTA, отрасль выплатила около 908 миллионов долларов в виде страховых выплат, что составляет примерно 8,1% от 11,2 миллиарда долларов, полученных в качестве премий. Кроме того, в отличие от большинства других видов страхования имущества и ответственности, титульное страхование не имеет срока действия и не устанавливает ограничений по времени подачи страховых требований. Во многих штатах цена титульного страхования регулируется государственной страховой комиссией. В этих штатах компании, занимающиеся титульным страхованием, лоббируют законодателей и других политиков, а также делают пожертвования на их избирательные кампании в надежде сохранить высокие тарифы. В отличие от других видов страхования (таких как страхование жизни, медицинское страхование или страхование домовладельцев), титульное страхование оплачивается не ежегодно, а единовременно на весь срок действия полиса, который сохраняется до момента перепродажи или рефинансирования недвижимости.