Кіріспе
Қарыз алушы тұрғын үйді кепілдік ретінде пайдаланатын несие түрі.
Тұрғын үй капиталына несие желісі немесе HELOC (/ˈhiːˌlɒk/ HEE lok) – бұл айналымды кепілдікпен қамтамасыз етілген несие түрі, онда несие беруші белгілі бір кезең ішінде (мерзім деп аталады) белгіленген максималды сомаға қарыз беруге келіседі, мұнда кепілдік қарыз алушының мүлкі болып табылады (екінші ипотекаға ұқсас). Үй көбінесе тұтынушының ең құнды активі болғандықтан, көптеген үй иелері HELOC-ты үйді жақсарту, білім алу, жылжымайтын мүлікке инвестициялау немесе медициналық төлемдер сияқты ірі сатып алулар немесе жобалар үшін пайдаланады және оларды күнделікті шығындарға жұмсаудан аулақ болады. HELOC-тың танымалдығының себебі – оның несие алу және қайтару жағынан икемділігі. Сонымен қатар, оның танымалдығы "екінші ипотека" деген терминге қарағанда жақсы беделге ие болуынан да туындауы мүмкін, себебі бұл термин қарыздың жағымсыз деңгейін тікелей білдіреді. Дегенмен, несие беру саласында HELOC екінші ипотекалық несие ретінде жіктеледі. HELOC әдетте тартымды пайыздық мөлшерлемемен ұсынылады. Бұл олардың қарыз алушының үйіне кепілдікпен қамтамасыз етілгендігіне және осылайша төмен тәуекелді қаржы өнімі ретінде қарастырылуына байланысты. Алайда, HELOC-тың кепілдігі үй болғандықтан, қарызды қайтарудың тоқтатылуы немесе несие талаптарының орындалмауы жағдайында мүліктен айырылуы мүмкін. Осы себепті, несие берушілер қарыз алушыдан үй капиталының белгілі бір деңгейін сақтауды талап етеді, әдетте бұл деңгей кемінде 15-20% құрайды.
Кәдімгі несиелерден айырмашылықтар
HELOC үйге арналған дәстүрлі несиеден өзгешелігі – қарыз алушыға барлық сома бірден берілмейді, бірақ несиелік карта сияқты, несие шегінен аспайтын сомаларды несиелеу үшін несие желісі қолданылады. HELOC мерзімі екі бөлек кезеңге бөлінеді. «Тарту кезеңі» барысында клиент HELOC-ты айналымдық қаражат ретінде пайдалана алады. Тарту кезеңдері әдетте 10 жылға созылады. Осы кезеңде қарыз алушы қаражатты алуға, қайта төлеуге және қажет болғанда қайтадан алуға мүмкіндік алады, тек қана қолданылған сомаға пайыз төлейді. Тарту кезеңінен кейін «қайта төлеу кезеңі» басталады, онда қолданылған соманың қалдығы мен пайыздың сомасы біржолғы төлем түрінде немесе несие амортизациясы кестесі бойынша төленуі тиіс. Мерзім ішінде кез келген уақытта ерте төлеу жасауға болады, ол капитал мен пайыздың немесе тек пайыздың («ең төменгі төлем») сомасын қамтуы мүмкін. Төлеу сомасы ең төменгі төлемнен бастап, қолданылған соманың толығымен пайызбен қоса төленген сомасына дейін ауысуы мүмкін. Несие берушілер қарыз алушыға бере алатын соманы екі факторға сүйеніп анықтайды: 1) кепілдікке қойылған мүліктің құны және 2) қарыз алушының несиелік жағдайы. Бұл көрсеткіш несиенің құнына (CLTV) қатынасы ретінде белгіленеді.
Америка Құрама Штаттары
HELOC-тар 2000-шы жылдардың басында АҚШ-та кең таралды, себебі банктер жарнамалық кампаниялар арқылы клиенттерді тұрғын үй несиелерін алуға ынталандырды, ал төленген сыйақы федералды және көптеген штаттық табыс салығы заңдары бойынша әдетте шегерілетін болды. Бұл несие алу құнын төмендетіп, кредиттік карталар сияқты дәстүрлі несие алу тәсілдерімен салыстырғанда тартымды салықтық жеңілдіктер ұсынды. Көптеген ипотекалық несиелер белгілі бір мөлшерлемемен берілсе, HELOC-тар көбінесе өзгермелі мөлшерлемемен ұсынылады, себебі оларда 10 жылдық пайдалану кезеңінде сыйақы мөлшерлемесі өзгеру мүмкіндігі бар икемділік қамтылған. HELOC-ты дұрыс пайдаланбау АҚШ-тағы ипотекалық дағдарыстың себептерінің бірі ретінде жиі айтылады. 2008 жылы Bank of America, Countrywide Financial, Citigroup, JP Morgan Chase, National City Mortgage, Washington Mutual және Wells Fargo сияқты ірі тұрғын үй несие берушілер қарыз алушыларға олардың тұрғын үй несие желілерінің тоқтатылғанын, қысқартылғанын, тоқтатылғанын, күшін жойғанын немесе басқаша шектелгенін хабарлай бастады. Тұрғын үй бағасының төмендеуі қарыз алушылардың меншік үлесінің азаюына әкелді, бұл несие берушілер үшін несие алу тәуекелінің артуы ретінде қарастырылды. 2017 жылғы «Салықты қысқарту және жұмыс орындары туралы» заңнан кейін HELOC бойынша сыйақы тек қана егер несие маңызды үй жаңартуына жұмсалса ғана шегеріледі. 2020 жылы HELOC-қа өтінімдерді қабылдауды тоқтатқаннан кейін, JPMorgan Chase 2022 жылдың мамырында оны қайта қарастыратынын мәлімдеді.
Канада
АҚШ-қа ұқсас, Канададағы HELOC нарығы 2000-шы жылдардың басында жылына 20% өсті, 2000 жылы 35 миллиард доллардан 2012 жылы шамамен 186 миллиард долларға дейін өсті. Ипотекалық емес тұтынушылық қарыздарды қарастырғанда, HELOC үлесі сол кезеңде 10%-дан 40%-қа дейін өсті. Бұл өсімді салыстыра отырып айтуға болады, осы кезеңде кредиттік карталар нарықтағы үлестің шамамен 15%-ын құрады. Бұл нарықтың дамуының басты себептері – төмен пайыздық ставкалар және мүлік бағасының тұрақты өсуі болды. Екі жағдай да тұтынушылар үшін тиімді болды, себебі олардың мүліктеріндегі капиталдың өсуі үлкен және ұзақ мерзімді несиелер алуға мүмкіндік берді. 2008 жылғы дағдарыстан кейін HELOC-қа деген сұраныс тұрақтап, жылдық орташа өсім 2% құрады. Бұл өсімнің баяулауына сұраныстың төмендеуі, ипотекалық несиелердің өте төмен ставкалары және қатаң реттелетін нарық себеп болуы мүмкін. Шындығында, экономикалық төмендеу Канада үкіметін HELOC алумен байланысты тәуекелдерді азайтуға бағытталған шаралар қабылдауға итермеледі. Осы шаралардың кейбіреулері HELOC нарығының өсуіне әсер етіп, тұтынушылар тарапынан сұранысты шектеуге және несие беру шарттарын қатаңдатуға мүмкіншілік берді. 2011 жылы HELOC-ты мемлекеттік кепілдікпен қамтамасыз етілген «портфельдік сақтандырудан» шығару туралы шешім солардың бірі болды. Бұл сақтандыруды несие берушілер «Ұлттық Тұрғын Үй Заңына сәйкес ипотекалық кепілдік берілген бағалы қағаздар (NHA MBS) бағдарламасы арқылы» жинақталған ипотекалық несиелерді кепілдікке беру үшін пайдаланды. Тағы бір шара – Қаржы институттарын қадағалау басқармасының (OSFI) HELOC үшін LTV көрсеткішінің максималды деңгейін 65%-қа дейін шектеу туралы шешімі, осылайша үй иелері мүлкінен ала алатын соманы шектеді. Тұрғын үй ипотекасын сақтандыруға кепілдік беру ережелері Тұрғын үй ипотекасын сақтандыруға кепілдік беру тәжірибесі және процедуралары жөніндегі нұсқаулық арқылы қатаңдатты.
Ұлыбритания
АҚШ және Канадада HELOC өнімдерінің кеңінен таралуына қарамастан, 2021 жылға дейін Ұлыбритания нарығында осыған ұқсас өнім болған жоқ. Бұл маңызды, себебі Ұлыбритания нарығы әдетте АҚШ-та жасалған инновациялық қаржылық өнімдерді, мысалы, несие карталарын немесе онлайн төлемдерді қабылдап келеді. Мұның бір себебі Ұлыбританияның банк жүйесінің жоғары деңгейде біріккендігі және ірі несие берушілер арасында өнімдік инновациялардың аз болуы. Бірақ пандемиядан кейінгі жағдайда бұл өзгерді, қаржылық қызметтер саласындағы инновациялар үдеді және «финтехтер» нарыққа жаңа өнімдерді енгізді. Ұлыбританиядағы алғашқы HELOC өнімін 2021 жылы Selina Finance финтех компаниясы ұсынды. 2022 жылғы мәліметтерге сәйкес, АҚШ және Канада сияқты дамыған нарықтармен салыстырғанда HELOC өнімдерін жан басына шаққанда пайдалану 5%-дан аспаса да, Ұлыбритания тұтынушылары HELOC өнімдерін қолданыстағы тұтынушылық қаржы құралдарына балама ретінде пайдалануға бейімділік танытуда. Осының нәтижесінде жылдық HELOC беру көлемі бес есеге өсті, 2021 жылы 50 миллион доллардан 2022 жылы 250 миллион долларға дейін жетті. Дегенмен, Ұлыбританияда жылдар бойы офсеттік ипотека кеңінен таралған, ол мүлікті несиелендірудің басты түрі болып табылады. Бұл өнімдерді қазір Yorkshire Building Society, Coventry Building Society, Clydesdale Bank және Accord Mortgages компаниялары ұсынады. Офсеттік ипотекалардың басты артықшылығы – олардың ақысыз нұсқалары бар, ал Selina Finance ұсынатын нұсқасының ең төменгі төлемі 1300 фунт стерлингтен жоғары.
Бразилия
Бразилиядағы тұтынушылар үшін жоғары пайыздық мөлшерлемелерге қарамастан, олар тарихи түрде әлемдегі ең жоғары мөлшерлемелердің қатарында, көбінесе жылына 200% -дан жоғары, ал кейбір жағдайларда қайта жаңартылатын несие картасы бойынша жылына 430% -дан асады, елде 2023 жылға дейін үй үлесіне несие желісі (HELOC) ұсынылмаған. 2022 жылы Бразилия отбасыларының 80% -ға жуығы жыл соңында қарызда болды (әдетте өте қымбат мөлшерлемелермен), бұл CNC Ұлттық сауда конфедерациясы 2011 жылы осы тақырыпты зерттей бастағаннан бері рекордтық көрсеткіш. HELOC өнімдерін ұсынатын алғашқы бразилиялық компанияға Бразилияның Орталық банкі 2023 жылдың маусым айында жұмыс істеуге рұқсат берді. Бұл ZiliCred (сауда атауы) / All In Cred (компания атауы) финтех компаниясы болды. ZiliCred бағалауынша, Бразилиядағы HELOC нарықтық әлеуеті мүлік кепілдемесімен байланысты операциялардың шамамен 12%-ын құрайды, бұл шамамен 420 миллиард BRL-ді құрайды. ZiliCred HELOC-ты жабу құны CDI мөлшерлемесінен және ай сайынғы бір реттік төлемнен (0,99% -дан 1,99%) тұрады, бұл басқа айналымдық несие желілерінің пайыздық мөлшерлемелерімен салыстырғанда шамамен 95% үнемдеуді құрайды. ZiliCred компаниямен тікелей HELOC шарты жасаған кезде комиссиясыз опция ұсынады. Бразилияда HELOC-тің енгізілуі елдің қаржылық ландшафтындағы маңызды жаңалық болып табылады. Ол қаржылық икемділікті арттырып, қарыз алу шығындарын төмендетіп, үй иелеріне қаржыларын тиімді басқаруға мүмкіндік береді. Бұл мүмкіндіктер жақсы қаржылық шешімдер қабылдауға, қымбат тұтынушылық қарыздарға тәуелділікті азайтуға және көптеген адамдардың өмір сапасын жақсартуға әкелуі мүмкін.