Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Жерді тіркеу және жерді беру жүйесі
Land registration and land transfer system
Торренс титулы – жерді тіркеу және жерді беру жүйесі болып табылады, онда мемлекет жер иелену тізілімін жасайды және жүргізеді. Бұл тізілім тіркелген адамның жерге меншік иесі (иесі) ретінде және тізілімде тіркелген барлық басқа да мүдделердің құқығының нақты дәлелі ("көзбен көрінетін сенімділік") болып табылады. Жерге меншік құқығы жерді сату шарты арқылы емес, меншік құқығын тіркеу арқылы беріледі. Тіркеуші жаңа иеленушіге меншік құқығының сертификатын береді, ол тізілімнің тиісті бетінің көшірмесі болып табылады. Бұл жүйенің басты артықшылығы – жерге меншік құқығының сенімділігін арттыру және жермен байланысты мәмілелерді жеңілдету. Оның атауы Сэр Роберт Ричард Торренс (1812–1884) есімімен байланысты, ол Оңтүстік Австралия провинциясында 1858 жылғы Жылжымайтын мүлік туралы заң ретінде қабылданған жеке мүшелер ұсынған заң жобасын жасады, лоббиледі және енгізді. Бұл әлемде қабылданған Торренс титулының алғашқы нұсқасы болды. Торренс өзінің ұсынысын Оңтүстік Австралияда тұратын неміс заңгері Ульрих Хюббе ұсынған көптеген идеяларға негіздеді. Бұл жүйені көптеген елдер қабылдады және оны несиелік мүдделерді (мысалы, ипотекалық несиелер), жалға алу және страталық меншіктерді қамту үшін бейімдеді.
Torrens title is a land registration and land transfer system, in which a state creates and maintains a register of land holdings, which serves as the conclusive evidence (termed "indefeasibility") of title of the person recorded on the register as the proprietor (owner), and of all other interests recorded on the register. Ownership of land is transferred by registration of a transfer of title, instead of by the use of deeds. The Registrar provides a Certificate of Title to the new proprietor, which is merely a copy of the related folio of the register. The main benefit of the system is to enhance certainty of title to land and to simplify dealings involving land. Its name derives from Sir Robert Richard Torrens (1812–1884), who designed, lobbied for and introduced the private member's bill which was enacted as the Real Property Act 1858 in the province of South Australia, the first version of Torrens title enacted in the world. Torrens based his proposal on many of the ideas of Ulrich Hübbe, a German lawyer living in South Australia. The system has been adopted by many countries and has been adapted to cover other interests, including credit interests (such as mortgages), leaseholds and strata titles.
Жалпы құқық
Жалпы құқық бойынша жерді сатушының жерге ие екенін көрсетуі үшін, жер иелігінің тізбегін тәждің алғашқы иесіне берген жеріне дейін кері бақылау қажет. Жермен жасалатын мәмілелерге қатысты құжаттар жиынтығы "меншік құжаттары" немесе "меншік тізбегі" деп аталады. Бұл оқиға жүздеген жылдар бұрын болған болуы мүмкін және жер иелігі ондаған рет ауысқан болуы мүмкін. Жерге меншік құқығы да күмәндануға себеп болуы мүмкін, бұл жер иелеріне үлкен заңдық шығындар әкеліп, дамуға кедергі келтіруі мүмкін. Тіпті меншік тізбегін толық тексеру де сатып алушыға толық сенімділік бермейді, себебі "nemo dat quod non habet" ("ешкімде жоқ нәрсені ешкім бере алмайды") принципі және жасырын қалған мүдделердің болу мүмкіндігі бар. Мысалы, Ұлыбританияның Канцлерлік сотындағы Pilcher v Rawlins ісінде (1872), сатушы P1-ге толық меншік құқығын берді, бірақ меншік құжаттарын өзінде қалдырып, P2-ге толық меншік құқығын бергендей әрекет етіп, алаяқтық жасады. Nәтижесінде, P2 сатушы сақтаған құқыққа ғана ие бола алатын, яғни ештеңе алмайтын еді. Алайда, іс соңында P1 емес, P2 пайдасына шешім қабылданды. Әділ соттар хабарсыз (ескертпесіз) сатып алушыға қарсы шешім шығаруға келіспеді. Жалпы құқықтық жағдай, болашақ сатып алушы жүргізуі керек іздестірулерді азайтуға бағытталған заңнама арқылы шамалы өзгертілді. Кейбір юрисдикцияларда сатып алушы талап ете алатын меншік құқығының басталу мерзіміне шектеу қойылды.
At common law, the vendor of land needs to show his or her ownership of the land by tracing the chain of ownership back to the earliest grant of land by the Crown to its first owner. The documents relating to transactions with the land are collectively known as the "title deeds" or the "chain of title". This event may have occurred hundreds of years prior and could have had dozens of intervened changes in the land's ownership. A person's ownership over land could also be challenged, potentially causing great legal expense to land owners and hindering development. Even an exhaustive title search of the chain of title would not give the purchaser complete security, largely because of the principle, nemo dat quod non habet ("no one gives what he does not have") and the ever present possibility of undetected outstanding interests. For example, in the UK Court of Chancery case Pilcher v Rawlins (1872), the vendor conveyed the fee simple estate to P1, but retained the title deeds and fraudulently purported to convey the fee simple estate to P2. The latter could receive only the title retained by the vendor—in short, nothing. However, the case was ultimately decided in favor of P2, over P1. The courts of equity could not bring themselves to decide against a totally innocent (without notice) purchaser. The common law position has been changed in minor respects by legislation designed to minimize the searches that should be undertaken by a prospective purchaser. In some jurisdictions, a limitation has been placed on the period of commencement of title a purchaser may require.
Құжаттарды тіркеу
Құжаттарды тіркеу жүйесінде тіркеу (сонымен қатар "тіркелген меншік құқығы" деп те аталады) тіркелген құжатқа, тіркелмеген немесе кейін тіркелген құжаттарға қарағанда "басымдық" беретін. Құжатты тіркеу, құжатта аталған алушыға меншік құқығының берілуі туралы әлемге хабарлау қызметін атқаратын. Құжаттарды тіркеу және Торренс жүйелерінің арасындағы негізгі айырмашылық – біріншісі құжаттарды тіркеумен, ал екіншісі меншік құқығын тіркеумен айналысады. Сонымен қатар, кімнің қандай жерге ие екенінің тізілімі сақталғанмен, ол сенімсіз болды және кез келген уақытта сотта күдік тудыруға болатын. Құжаттарды тіркеу жүйесінің шектеулері жерді беру процесінің баяу, қымбат және көбінесе нақты меншік құқығын құруға мүмкіндік бермейтін еді.
The effect of registration under the deeds registration system (also known as "record title") was to give the instrument registered "priority" over all instruments that are either unregistered or not registered until later. The recording of the deed served to give notice to the world of the conveyance of title to the grantee named in the deed. The basic difference between the deeds registration and Torrens systems is that the former involves registration of instruments while the latter involves registration of title. Moreover, though a register of who owned what land was maintained, it was unreliable and could be challenged in the courts at any time. The limits of the deeds registration system meant that transfers of land were slow, expensive, and often unable to create certain title.
Жасау
Оңтүстік Австралия колониясының бас тіркеушісі және қазынашысы, кейін Ассамблея палатасының мүшесі болған сэр Роберт Ричард Торренс көп жылдар бойы жерді берудің қазіргі кездегі ауыр, баяу және қымбат жүйесін жақсарту үшін жаңа титул жүйесін іске қосуға күш салды. Ол 1858 жылы қабылданған "Нақты мүлік туралы 1858 жылғы заң" деп аталған жаңа заң жобасын Парламент арқылы өткізуге басты жауапкер болды. Бұл заңда баяндалған жүйе Торренс титул жүйесі деп танылды және Оңтүстік Австралияның құзырындағы барлық жерлердің орталық тіркеліміне негізделген еді. Торренс өз идеяларын Ұлыбританиядағы сауда кемелерін тіркеу жүйесінен, кеден қызметкері ретінде жұмыс істеген жылдары алған тәжірибесінен алды. Ол сондай-ақ, сол кезде Оңтүстік Австралияда тұратын және Гамбургтегі Ганза тіркеу жүйесі туралы білімі мол неміс заңгері Ульрих Хюббеден Заңға енгізілген көптеген идеяларды пайдаланды.
Sir Robert Richard Torrens, Registrar General and Treasurer of the colony of South Australia and later a member of the House of Assembly, lobbied for many years for a new title system to improve the currently cumbersome, slow and expensive system of land transfer. He was largely responsible for shepherding the new Bill through Parliament, enacted in 1858 as the Real Property Act 1858. The system laid out in this bill became known as the Torrens title system, and was based on a central registry of all the land in the jurisdiction of South Australia. Torrens drew ideas from the system of registration of merchant ships in the United Kingdom, experience gained from his years of working as a customs official. He also used many of the ideas incorporated in the Act from Ulrich Hübbe, a German lawyer living in South Australia at that time, who had expert knowledge of the Hanseatic registration system in Hamburg.
Жер тізілімі
Торренс жүйесінің негізгі ерекшелігі – жер тіркелімі, онда жерге қатысты барлық мәмілелер тіркеледі. Тіркелім қағаз түрінде болуы мүмкін, бірақ бүгінде көптеген тіркелімдер деректер базасында сақталады. Жерге меншік құқығы иесінің аты мемлекеттік тіркелімге енгізілуі арқылы белгіленеді. Торренс титулы сондай-ақ, жеңілдіктерді (сервитуттарды) және ипотеканы жасау мен жоюды тіркейді. Жерді жүйе бойынша алғаш тіркегенде, оған бірегей нөмір (көлемдік-парақ нөмірі деп аталады) беріледі, ол тіркелген жоспарға сілтеме арқылы жерді анықтайды. Парақта жердің өлшемдері мен шекаралары, тіркелген иесінің аты-жөні және жерге қатысты заңдық мүдделер жазылады. Жер учаскесінің шекарасын өзгерту үшін жаңа жоспар дайындалып, тіркелуі керек. Тіркелгеннен кейін жерді жүйеден алып тастауға болмайды. Жер учаскесіне меншік құқығын беру, тіркелімдегі жазбаны өзгерту арқылы жүзеге асырылады. Тіркеушінің міндеті – тек заңды жарамды өзгерістерді тіркелімге енгізуді қамтамасыз ету. Осы мақсатта тіркеуші, меншік иесінің өзгеруіне көз жеткізу үшін қандай құжаттар қажет екенін көрсетеді. Меншік иесінің өзгеруі жерді сату, тіркелген иесінің қайтыс болуы немесе сот шешімі нәтижесінде туындауы мүмкін. Бұдан басқа, тіркелген иесінің меншік құқығына әсер ететін немесе оны шектейтін кез келген мүдде, мысалы, ипотека да тіркелімге енгізіле алады. Осы мүдделердің әрқайсысының бір-бірімен және үшінші тараптармен қарым-қатынасын реттейтін заңдық ережелер бар. Мемлекет тіркелімнің дұрыстығына кепілдік береді және әкімшілік қателік салдарынан құқықтары бұзылған тұлғаларға өтемақы төлеуге міндеттенеді. Өтемақы талаптары өте сирек кездеседі.
The central aspect of the Torrens system is the land register, in which all dealings with land are recorded. The register may be a bound paper record, but today most registers are typically kept in a database. Ownership of the land is established by virtue of the owner's name being recorded in the government's register. The Torrens title also records easements and the creation and discharge of mortgages. On the first registration of land under the system, the land is given a unique number (called a volume folio number) which identifies the land by reference to a registered plan. The folio records the dimensions of the land and its boundaries, the name of the registered owner, and any legal interests that affect title to the land. To change the boundaries of a parcel of land, a revised plan must be prepared and registered. Once registered, the land cannot be withdrawn from the system. A transfer of ownership of a parcel of land is effected by a change of the record on the register. The registrar has a duty to ensure that only legally valid changes are made to the register. To this end, the registrar will indicate what documentation he or she will require to be satisfied that there has in fact been a change of ownership. A change of ownership may come about because of a sale of the land, or the death of the registered owner, or as a result of a court order, to name only the most common ways that ownership may change. Similarly, any interest which affects or limits the ownership rights of the registered owner, such as a mortgage, can also be noted on the register. There are legal rules which regulate the rights and powers of each of these interests in relation to each other and in relation to third parties. The State guarantees the accuracy of the register and undertakes to compensate those whose rights are adversely affected by an administrative error. Claims for compensation are very rare.
Тіркеудің әсері
Жалпы құқық бойынша меншік құқығы мен Торренс жүйесіндегі меншік құқығы арасындағы басты айырмашылық – жалпы қоғам мүшесінің, адал ниетпен әрекет ете отырып, жер тізіліміндегі тараптардың құқықтары мен мүдделері туралы ақпаратқа сенуі және осы ақпарат негізінде әрекет етуі мүмкін. Мысалы, болашақ сатып алушыға осы тізілімнен басқасын қарастыру қажет емес. Ол тіпті меншік құқығы туралы куәлікті де қарауға міндетті емес, себебі тізілімдегі мәліметтер басым болып табылады. Бұл жалпы құқықпен салыстырғанда, ол сатушының өзіне тиесілі құқықтан артық құқықты сатып алушыға беруге болмайтын қағидаға негізделген. Тізбектей, сатушының құқығы меншік құқығы тізбегінің ең әлсіз буынына тәуелді. Осылайша, егер сатушының жалпы құқық бойынша меншік құқығында қандай да бір кемшілік болса, сатып алушының құқығында да кемшілік болады. Сондықтан сатып алушы сатушының құқығының күмәнсіз екеніне көз жеткізуі керек. Бұл сұрау салуды және меншік құқығы тізбегін тексеруді қамтиды, бұл мүлікпен жасалатын әр мәміледе ұзаққа созылып, қымбатқа түсетін процесс болуы мүмкін. Торренс жүйесінде тіркелген меншік иесінің құқығы күшті болып саналады, яғни оның құқығына тек өте шектеулі жағдайларда ғана дау айтуға болады (төменде қараңыз).
The main difference between a common law title and a Torrens title is that a member of the general community, acting in good faith, can rely on the information on the land register as to the rights and interests of parties recorded there, and act on the basis of that information. A prospective purchaser, for example, is not required to look beyond that record. He or she does not need even to examine the Certificate of Title, the register information being paramount. This contrasts with a common law title, which is based on the principle that a vendor cannot transfer to a purchaser a greater interest than he or she owns. As with a chain, the seller's title is as good as the weakest link of the chain of title. Accordingly, if a vendor's common law title were defective in any way, so would be the purchaser's title. Hence, it is incumbent on the purchaser to ensure that the vendor's title is beyond question. This may involve both inquiries and an examination of the chain of title, which can be a protracted and costly exercise each time there is a dealing in the property. The registered proprietor of Torrens land is said to have an indefeasible title, which means that his or her title can be challenged only in very limited circumstances (see following).
Бала асырап алу
Торренс жүйесінің тіркелімін Британ Доминьоны бойынша қабылдау және оның құқықтық негіздері 1920 жылы Джеймс Эдвард Хогг еңбегінде жан-жақты қарастырылған.
The adoption of the Torrens title registry throughout the British Commonwealth, and its legal context, was covered in depth by James Edward Hogg in 1920.
Австралия
Жүйе бойынша тіркелген жердің алғашқы сатылымы 1858 жылғы 25 тамызда мал шаруашылығымен айналысатын Уильям Рэнсом Мортлокқа (кейіннен Оңтүстік Австралия Ассамблеясына сайланды) жасалды. Оңтүстік Австралияда 1858 жылғы Жылжымайтын мүлік туралы заңнан бастап (кейіннен күшін жойып, оның орнына 1886 жылғы Жылжымайтын мүлік туралы заң енгізілді), барлық австралиялық отарлар 1858 мен 1875 жылдар аралығында Торренс жүйесін қабылдады. Содан бері әрбір отар, ал 1901 жылдан бастап штат немесе аумақ өздерінің жер тізілімдерінде жерге қатысты құжаттарды сақтап келеді. Торренс жүйесі жалпы құқық жүйесін алмастырмады, ол тек Торренс жүйесі енгізілгеннен кейін берілген жерлерге және тиісті заңға сәйкес ерікті түрде тіркелген жерлерге ғана қатысты. Қазір Австралиядағы жердің көп бөлігі Торренс жүйесінде тіркелген, бірақ ескі жер иелену жүйесінің қалдықтары да бар, олар "жалпы құқық жері" деп аталады. Австралия астанасының барлық жері жалға берілген (фактически Торренс жүйесіндегі меншік), ал Солтүстік территорияның көп бөлігі Корольдік жалға берілген жер болып табылады. Ұлттық құқық (Native Title) меншіктің жеке түрі ретінде мойындалады. Кейбір жерлер мемлекеттік жер ретінде сақталады.
The first sale of land registered under the system was to pastoralist William Ransom Mortlock (later elected to the South Australian House of Assembly) on 25 August 1858. Starting in South Australia with the Real Property Act 1858 (which was later repealed and replaced by the Real Property Act 1886), all Australian colonies introduced the Torrens system between 1858 and 1875. Since then, each colony, and since 1901, state or territory, has maintained its own land titles register of land. The Torrens system did not replace the common law system but applied only to land grants effected after the introduction of the Torrens system in the jurisdiction and to land that was voluntarily registered under the relevant Act. In Australia most land is now held under the Torrens system, although remnants of the old system of land title still remain, called “General law land”. All land in the Australian Capital Territory is leasehold (effectively Torrens freehold), while much of the Northern Territory is held under Crown lease. Native Title is recognised as a separate form of ownership. Some land remains as Crown Land.
Канада
Әлемдегі екінші Торренс юрисдикциясы 1861 жылы сол кездегі британдық колония Ванкувер аралында құрылды, қазір ол Канаданың Британ Колумбиясы провинциясының бір бөлігі. Канада 1886 жылы федералды парламент арқылы Солтүстік-Батыс территорияларында Торренс жүйесін енгізді. Бұл жүйе Солтүстік-Батыс территориясының оңтүстік бөлігінен бөлінген үш дала провинциясында (Альберта, Саскачеван және Манитоба) қолданылып келеді. Британ Колумбиясы Торренс жүйесінің өңделген нұсқасын пайдаланады. 1885 жылдан бері Онтариода ағылшын жүйесі қолданылып келеді, ол Торренс жүйесі емес, бірақ оған ұқсас мақсаттарға қызмет етеді. Онтариода электрондық тіркеудің арқасында бұл нұсқа дерлік барлық жерге тарады, бірақ бұрынғы мәмілелерді тіркеу әлі де кейбір мәселелерді реттейді. Бұрынғы мәмілелерді тіркеудегі құқықтар 40 жылдық ережемен реттелген, бірақ үкімет оларды жеңілдетілген процедура бойынша өзгертті. Нью-Брансуик және Нова-Шотия 2000 жылдары мәмілелерді тіркеу жүйесінен Торренс титулы жүйесіне көшті, ал көшудің шығындары сатып алушыға жүктелді. Канадада Торренс титулы жоқ провинциялардың қатарында Ньюфаундленд және Лабрадор, Принс-Эдвард аралы және азаматтық құқық жүйесіне жататын Квебек бар, ол оның орнына кадастр жүйесін пайдаланады.
The second Torrens jurisdiction in the world was established in 1861 in the then British colony of Vancouver Island, now part of the Canadian province of British Columbia. Canada, through the federal Parliament in 1886, implemented the Torrens system in the Northwest Territories. It has continued to be used by the three Prairie provinces (Alberta, Saskatchewan and Manitoba) into which the southern part of the Northwest Territories was divided. British Columbia uses a modified Torrens system. Since 1885, Ontario has used an English system, which is not a Torrens system, but it has similar purposes. In Ontario, electronic registration led to this version covering almost all land, but the past deeds registration still governs some issues. For properties still under deeds registration, a 40 year rule governed title, but the government converted them under a streamlined process. New Brunswick and Nova Scotia converted from a Deeds registration system to a Torrens title system in the 2000s, with the expense of the changeover charged to the purchaser. The only provinces in Canada which do not have Torrens titles include Newfoundland and Labrador, Prince Edward Island, and Quebec, which is a civil rather than common law jurisdiction and instead uses the cadastre system.
Фиджи
Фиджидің Торренс заңы – 1971 жылғы Жерді беру туралы акт.
Fiji's Torrens statute is the Land Transfer Act 1971.
Доминикан Республикасы
Доминикан Республикасы 1920 жылдан бері Торренс титул жүйесін пайдаланып келеді. Барлық коммерциялық мүлік және ірі қалалардағы жылжымайтын мүліктің көп бөлігі тіркелген, осылайша жүйемен қамтамасыз етілген. Доминикан Республикасында жылжымайтын мүлік нарығын тиімдірек ету мақсатында 21-ғасырда ауылдық жерлердегі жерді тіркеу процесі жеделдетілуде.
The Dominican Republic has been using the Torrens Title System since 1920. All of commercial property and most real estate within the main cities are registered and thus guaranteed under the system. An acceleration of registration for land in the rural areas is underway in the 21st century, to promote a more efficient and effective real estate market in the Dominican Republic.
Ирландия
Ирландия алғаш рет 1892 жылы Торренс титул жүйесін қолдануды бастады. Ирландия Республикасында тіркелген жерлер (яғни Торренс титулымен иеленген жерлер) округ деңгейіндегі нөмірленген фолиолар жүйесі арқылы тіркеледі. Жер тізілімін Мүлікті тіркеу органы – мемлекеттік мекеме жүргізеді және меншік құқығындағы және жалға берілген жерлердің титулдарын, сондай-ақ жерді пайдалану құқықтарын, ипотекаларды және жерге қатысты кез келген басқа да салмақтарды тіркейді. Жер сатылғанда/ауыстырылғанда/бөлінгенде, көп қабатты ғимараттар салынғанда немесе жаңа (бес жылдан астам) жалға алу шарты жасалғанда жер тізілімінде фолио жасау міндетті. Ирландиядағы жерлердің көп бөлігі (жер ауданы бойынша) Торренс титулымен ұсталады, себебі сату кезінде жер тізілімінде міндетті түрде тіркеу көп жылдар бойы ауылдық аймақтарда қажеттілік болып келді. Міндетті тіркеу 2010 жылы Корк, Дублин, Галвей, Лимерик және Уотерфорд округтеріне (көбінесе қалалық) таратылды, осылайша міндетті Торренс титулы Ирландия Республикасының барлық бөлігіне дейін кеңейтілді.
Ireland first began to operate a Torrens Title system in 1892. So called registered land (i. e. land held under a Torrens title) is recorded in the Republic of Ireland using a system of numbered county level folios. The land registry is operated by the Property Registration Authority, a government agency, and records both freehold and leasehold titles, along with easements/profits a prendre, mortgages, and any other charges over land. It is compulsory to create a folio in the land registry if land is sold/transferred/subdivided, multi storey buildings are erected, or a new lease (over five years) is created. The vast majority of land in Ireland (by acreage) is held under Torrens title as compulsory registration in the land registry upon sale has been a requirement in rural areas for many years. Compulsory registration was extended to the (more urban) counties of Cork, Dublin, Galway, Limerick and Waterford in 2010, thus extending mandatory Torrens title to every part of the Republic of Ireland.
Израиль
Торренс титулы жүйесі британдықтар тарапынан Мандатты Палестинада енгізілді және 1948 жылы Израиль құрылғаннан бері қолданылып келеді. 2016 жылғы мәліметтер бойынша, елдің жер аумағының шамамен 4% әлі де Торренс жүйесінен бұрынғы, иелік құжаттарын тіркеу жүйесі бойынша тіркелген.
A Torrens title system was implemented by the British in Mandatory Palestine, and has continued in use since Israel's foundation in 1948. As of 2016, about 4% of the country's land area is still registered under a pre Torrens, deeds registration system.
Жаңа Зеландия
Жаңа Зеландия 1870 жылдан бастап Жер беру туралы заңға сәйкес ұқсас жүйені қабылдады, 1870 жылғы Жер беру (Мүліктерді міндетті түрде тіркеу) заңы 1924 жылы елдегі қалған жерлердің көп бөлігін Торренс жүйесіне енгізді, ал 1951 жылы тіркелім толық деп есептелді, бірақ іс-әрекеттер жүйесінде қалған шағын жерлер кездесуі мүмкін. 1952 жылғы Жер беру заңы Торренс жүйесін одан әрі күшейтті. 20-ғасырда ғалымдар мен судьялар "кешіктірілген" немесе "бірден" деп түсіндіруге келіспеді. 1967 жылы Фрейзер мен Уокер ісінде Ұлы кеңес (Privy Council) тіркелген меншік иесі мүлікке немесе құқыққа ие болған кезде бірден міндетті құқыққа ие болады деп шешті (бірден міндетті болу принципі). 1952 жылғы заң 2017 жылғы Жер беру заңымен алмастырылды. 2017 жылғы заң "көрінеу әділетсіздік" жағдайларында меншік иесінің тіркеуін жоюға сотқа дискрециялық өкілеттік береді, бұл міндетті құқық принципіне негізгі болып саналатын құқықтық нақтылыққа қанағаттандырмайды. Жаңа Зеландиядағы жердің көп бөлігі Торренс жүйесі бойынша тіркелген, бірақ ескі жер тіркеу жүйесінің қалдықтары әлі де сақталған. Маори дәстүрлі құқығы (туған жер құқығы) меншіктің жеке түрі ретінде танылады. Кейбір жерлер мемлекеттік жер ретінде сақталады (яғни Жаңа Зеландиядағы қоғамдық жер).
New Zealand adopted a similar system from 1870 under the Land Transfer Act, 1870 The Land Transfer (Compulsory Registration of Titles) Act 1924 brought most of the remaining land in the country under the Torrens system and by 1951 the register was considered complete, although small remnants of land may still exist under the deeds system. The Land Transfer Act 1952 further implemented the Torrens system. In the 20th century, academics and judges disagreed about whether to interpret indefeasibility as "deferred" or "immediate". In 1967, the Privy Council in Frazer v Walker decided that a registered owner will obtain an indefeasible title to an interest or estate as soon as they become the registered owner of the interest or estate (the principle of immediate indefeasibility). The 1952 Act was superseded by the Land Transfer Act 2017. The 2017 Act introduces a judicial discretion to cancel an owner's registration of title in cases of "manifest injustice", which arguably frustrates the certainty of title considered fundamental to the principle of immediate indefeasibility. In New Zealand most land is held under the Torrens Title system, although remnants of the old system of land title still remain. Māori customary title (native title) is recognised as a separate form of ownership. Some land remains as Crown Land (i. e. in New Zealand, public land).
Ресей
Ресей Совет Одағы құрылғаннан кейін көп ұзамай Торренс жүйесін қабылдады. Қазіргі уақытта Ресейде жылжымайтын мүлікке құқықтарды есепке алу және тіркеу жүйесі екі федералды заңмен реттеледі, олар Торренс жүйесінің кейбір элементтері мен қағидаларын қабылдады. Жер, ғимараттар және табиғи нысандарды есепке алу 2007 жылғы № 221 ФЗ «Мемлекеттік жылжымайтын мүлік кадастры туралы» федералды заңы бойынша жылжымайтын мүлік кадастрының дерекқорында тіркеледі. Осы нысандардың шот иеленушісі жасаған мәмілелер басқа дерекқорда тіркеледі: 1997 жылғы № 122 ФЗ «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және олармен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» федералды заңы негізінде «Жылжымайтын мүлікке құқықтардың және олармен жасалатын мәмілелердің бірыңғай мемлекеттік тіркелімі». Екі заң да кадастрлық және тізілімдік ақпараттың ашықтығын белгіледі және оларды басқаруға жауапты бір ұйым – «Росреестр» тағайындалды. Жылжымайтын мүлік құқықтарының бірыңғай мемлекеттік тіркеліміне енгізілу – жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындауы үшін қажетті және жеткілікті шарт. Кадастр мен тізілімде қамтылған мүлік туралы ақпарат жеткілікті егжей-тегжейлі және құрылымдалған, объект туралы ең маңызды мәліметтерді қамтиды және ашық кадастрлық карта арқылы қол жетімді. Көптеген қарапайым веб-формалар арқылы кез келген мүлік объектісі туралы ақпаратты табуға және оқуға болады. Алайда, бұл заңдар дерекқорлардағы ақпараттың дұрыстығы үшін мемлекеттің толық жауапкершілігін белгілемейді. 2015 жылы Мемлекеттік Думаға мүліктің иелері туралы ақпаратқа қоғамдық қолжетімділікті қамтамасыз ететін заң жобасы тіркелді. Заң жобасын Үкімет қолдады. Кейбір сарапшылардың пікірінше, ақпараттың ашықтығын шектеу заңсыз байыудың анықталу мүмкіндігін төмендетіп, бизнес тәуекелдерін арттырады.
Russia adopted the Torrens system soon after the founding of the Soviet Union. Currently, the accounting and registration system for rights to immovable property in Russia is governed by two federal laws, which have adopted some of the elements and principles of the Torrens system. Accounting for land, buildings and natural sites is recorded in a database of real estate cadastre under federal law of 2007 No. 221 FZ "On State Real Estate Cadastre". Transactions by the account holder of these facilities is recorded in another database: “the Unified State Register of rights to immovable property and transactions with them” on the basis of federal law of 1997 No. 122 FZ "On State Registration of Rights to Real Estate and Transactions Therewith". Both laws established openness cadastre and registry information, and assigned to a single organization responsible for their management Rosreestr Entry in the Unified State Register of real property rights is a necessary and sufficient condition for the emergence of property rights to real estate. For information about the property, contained in the cadastre and registry, sufficiently detailed and structured cover most essential information about an object runs open cadastral map. With a fairly simple web forms can be found and read a part of the information on any object property. These laws are not, however, establish an immediate full liability of the state for the correctness of the information contained in databases. In 2015, the State Duma has been registered a bill that covers public access to information about the owners of the property. The bill was supported by the Government. According to some experts, the restriction of information openness reduces the chances of identifying the public cases of illegal enrichment and increases business risks.
Сауд Арабиясы
Сауд Арабиясы 2002 жылы «Жерді түгендеу туралы заңмен» (Король жарлығы №6, 9/21423H күні шығарылған) Торренс жүйесін енгізді.
Saudi Arabia introduced a Torrens system in 2002 with The Realty in Kind Registration Law, issued by Royal Decree No. 6 on 9/21423H
Сингапур
Сингапур 1960 жылы Жер тіркелмелері заңының 157-тарауымен Торренс жүйесінің бір түрін қабылдады. Барлық құжаттарды ауыстыру 2001 жылы аяқталды.
Singapore adopted a version of the Torrens system beginning in 1960 with the Land Titles Act, Chapter 157. Conversion of all titles was completed in 2001.
Шри-Ланка
Шри-Ланка 1998 жылғы №21 заң бойынша "Мүлік тіркеу туралы" заң негізінде "Торренс" жүйесінің Bim Saviya деп аталатын нұсқасын енгізді. Шри-Ланканың Жерді зерттеу департаменті мемлекеттік және жеке меншік жерлерді Bim Saviya тіркеліміне енгізу үшін жерді зерттеу процесін бастады. Бүгінгі күнгі таңда жерді зерттеу және жер иелерінің бастапқы құжаттарын меншік куәлігіне ауыстыру процесі аяқталған жоқ. Бағдарлама кеңінен даулы болды, оған байланысты, бұл 1840 жылғы №12 "Корольдік жерлерге қол сұғушылықты болдырмау туралы" жарғыға сәйкес, британдық колониялық үкіметінің Сейлон жерін қайта иеленуіне ұқсас екендігі туралы айыптаулар көтерілді, бұл үкіметке жердің иесін дәлелдей алмайтын тұрғындарынан жерді иелігіне өтеді және алаяқтыққа жоғары мүмкіндік бар, Bim Saviya бағдарламасы бойынша берілген меншік куәлігін мойындамау және бірлескен меншікке қатысты ережелердің жоқтығы сынға ұшырады.
Sri Lanka has introduced a version of the Torrens system known as Bim Saviya under the Registration of Title Act No. 21 of 1998. The Survey Department of Sri Lanka had started the process of surveying government and private own land for the entry into the Bim Saviya registration. As of date the process has not finished in land surveying and converting land owners original deeds into Certificate of Titles. The program has become highly controversial, with claims that it mirrors the reclamation of crown land by the British colonial government of Ceylon under the Prevention of Encroachments upon Crown Lands Ordinance No 12 of 1840 with the government taking over ownership of land its occupants cannot prove ownership of and the high possibility of fraud, lack of recognition of Certificate of Title issued under the Bim Saviya program and the lack of provisions for co ownership.
Тайланд
Тайланд 1901 жылы Король Чулалонгкорн Тайландтың Корольдік Зерттеу Департаментін құрғаннан кейін Торренс жүйесін қабылдады. Бұл департамент Тайландтың Корольдік Қарулы Күштерінің Арнайы Қызметтер Тобы болып табылады және жер кадастрын жүргізумен айналысады, яғни жер тілімдерін иелену құқығын анықтау және әділ салық салу мақсатындағы жерді өлшеумен шұғылданады.
Thailand adopted the Torrens system in 1901 after King Chulalongkorn established The Royal Thai Survey Department, a Special Services Group of the Royal Thai Armed Forces, engaged in Cadastral survey, which is the survey of specific land parcels to define ownership for land registration, and for equitable taxation.
Америка Құрама Штаттары
Америка Құрама Штаттарында Торренс титул жүйесін енгізу ұсыныстарына титулдық сақтандыру индустриясы қарсылық көрсетті. Торренс тіркеуінің жоғары бастапқы құны – жүйені іске асырудағы тағы бір кедергі. Торренс жүйесі АҚШ-тың Гуам аумағында қолданылады. Шешікті түрде енгізілген штаттар: Миннесота, Массачусетс, Колорадо, Джорджия, Гавай, Нью-Йорк, Солтүстік Каролина және Огайо. Иллинойс штаты Торренс титулына қатысты заң қабылдаған алғашқы штат болды, ол Ұлы Чикаго өртінен кейін Кук округінде шектеулі Торренс жүйесін қолданды, бірақ жүйе несие берушілер мен басқа да мекемелер үшін танымал болмағаны анықталғаннан кейін 1992 жылдың 1 қаңтарында тоқтатылды. Калифорния 1914 жылы бастамашылық заңға сәйкес Торренс жүйесін қабылдады. Жүйеге қатысу ерікті болғанымен, жер иесі жерін тіркегеннен кейін одан шыға алмайды. Калифорнияда қабылданған Торренс жүйесі сатып алушыларды федералды салықтан туындаған зияннан, федералды банкроттық рәсімдерден, сатушыға қатысты қабілетсіздік, ажырасу немесе мұрагерлік істерінен қорғамады. Жүйе бастамашылықпен қабылданғандықтан, заң шығарушы орган бұл кемшіліктерді түзетуге құқылы емес еді. 1954 жылы қабылданған бастама арқылы заң шығарушы органға жүйені өзгерту немесе жою құқығы берілді және 1955 жылы ол жойылды. Вирджиния Торренс жүйесін енгізуге мүмкіндік берді. Алайда, ол кеңінен танымал болмады және Торренс заңы 2019 жылы жойылды. Қазіргі уақытта Вирджинияда жерді тіркеудің жалғыз түрі – ресми тіркеу. Вашингтонда 2022 жылдың маусымына дейін ерікті Торренс тіркеуі болды, содан кейін жаңа тіркеулер тоқтатылды. Бар болған тіркеулер 2023 жылдың 1 шілдесінде күшін жойды.
Proposals to implement Torrens title systems in the United States have been strenuously opposed by the title insurance industry. The high initial cost of Torrens registration is another barrier to the system's implementation. The Torrens system is used in the U. S. territory of Guam. States with a limited implementation include Minnesota, Massachusetts, Colorado, Georgia, Hawaii, New York, North Carolina, and Ohio. The state of Illinois was the first state to adopt a Torrens Title Act, which used a limited Torrens system in Cook County after the Great Chicago Fire, but the system was allowed to expire on 1 January 1992, after it was found to be unpopular with lenders and other institutions. California adopted the Torrens System in 1914 pursuant to an initiative statute. Although participation in the system was voluntary, once an owner had registered his land, he could not withdraw from the system. The Torrens System, as adopted in California, did not protect buyers from defects caused by federal tax liens, federal bankruptcy proceedings, or from incompetency, divorce, or probate proceedings affecting the seller. Since the system had been adopted by initiative, the legislature had no authority to correct those deficiencies. By an initiative adopted in 1954, the legislature was given authority to amend or repeal the system, and, in 1955, it was repealed. Virginia enacted a Torrens system option. However, it never became popular and the Torrens Act was abolished in 2019. Record title is now the only form of land title registration in Virginia. Washington had voluntary Torrens registration until June 2022, at which time new registrations were discontinued. Existing registrations were terminated on 1 July 2023.