Введение

Система регистрации и передачи прав на землю

Титул Торренса – это система регистрации и передачи прав на землю, в которой государство создает и ведет реестр земельных участков, служащий окончательным доказательством (именуемым "неоспоримостью") права собственности лица, зарегистрированного в реестре как владелец, и всех других зарегистрированных в реестре прав. Право собственности на землю передается посредством регистрации перехода права собственности, а не посредством использования документов об сделке. Регистратор выдает новому владельцу свидетельство о праве собственности, которое является лишь копией соответствующей страницы реестра. Основное преимущество системы заключается в повышении юридической определенности прав на землю и упрощении операций с землей. Свое название система получила в честь сэра Роберта Ричарда Торренса (1812–1884), который разработал, продвигал и представил законопроект, принятый в 1858 году в провинции Южная Австралия как Закон о недвижимости, став первой в мире версией титула Торренса. Торренс основывал свое предложение на многих идеях Ульриха Хюббе, немецкого юриста, проживавшего в Южной Австралии. Система была принята многими странами и адаптирована для охвата других прав, включая обременения (например, ипотеку), аренду и права собственности на помещения в многоквартирных домах.

Общее право

По общему праву продавец земли должен доказать свое право собственности на землю, прослеживая цепочку владения до первоначальной передачи земли Короной ее первому владельцу. Документы, относящиеся к сделкам с землей, коллективно известны как "документы, подтверждающие право собственности" или "цепочка прав". Это событие могло произойти сотни лет назад и могло включать в себя десятки промежуточных изменений в праве собственности на землю. Право собственности на землю также может быть оспорено, что потенциально может привести к значительным судебным издержкам для землевладельцев и препятствовать развитию. Даже тщательный поиск по цепочке прав не обеспечит покупателю полной уверенности, главным образом из-за принципа *nemo dat quod non habet* ("никто не может передать то, чем не владеет") и постоянной возможности существования неучтенных обременений. Например, в деле *Pilcher v Rawlins* (1872), рассматривавшемся Судом канцлера в Великобритании, продавец передал полное право собственности (fee simple) P1, но сохранил документы, подтверждающие право собственности, и мошеннически заявил о передаче полного права собственности P2. Последний мог получить только то право, которое было сохранено продавцом, то есть ничего. Однако дело в конечном итоге было решено в пользу P2, а не P1. Суды справедливости не могли вынести решение против совершенно невиновного (не уведомленного) покупателя. Положение общего права было изменено в незначительной степени законодательством, направленным на минимизацию объема поисков, которые должен проводить потенциальный покупатель. В некоторых юрисдикциях установлено ограничение на период, за который покупатель может потребовать подтверждения начала прав собственности.

Регистрация актов

Результатом регистрации в системе регистрации прав (также известной как "регистрация титула") было предоставление зарегистрированному документу "приоритета" перед всеми документами, которые либо не зарегистрированы, либо зарегистрированы позднее. Регистрация документа служила уведомлением для всех о передаче права собственности лицу, указанному в документе. Основное различие между системой регистрации прав и системой Торренса заключается в том, что первая предполагает регистрацию документов, а вторая – регистрацию прав собственности. Кроме того, хотя реестр владельцев земельных участков и велся, он был ненадежным и мог быть оспорен в суде в любой момент. Недостатки системы регистрации прав приводили к тому, что сделки с землей были медленными, дорогостоящими и часто не позволяли установить бесспорный титул.

Создание

Сэр Роберт Ричард Торренс, генеральный регистратор и казначей колонии Южная Австралия, а впоследствии член Палаты собраний, на протяжении многих лет добивался внедрения новой системы регистрации прав собственности для улучшения существующей сложной, медленной и дорогостоящей системы передачи земли. Он сыграл ключевую роль в продвижении нового законопроекта через парламент, который был принят в 1858 году как Закон о реальной собственности 1858 года. Система, описанная в этом законе, получила название системы титулов Торренса и основывалась на централизованном реестре всей земли, находящейся в юрисдикции Южной Австралии. Торренс заимствовал идеи из системы регистрации торговых судов в Соединенном Королевстве, опираясь на опыт, полученный за годы работы таможенным чиновником. Он также использовал множество идей, предложенных Ульрихом Хюббе, немецким юристом, проживавшим в Южной Австралии в то время, который обладал глубокими знаниями о системе регистрации, использовавшейся в Гамбурге в рамках Ганзейского союза.

Земельный реестр

Центральным аспектом системы Торренса является земельный реестр, в котором регистрируются все операции с землей. Реестр может представлять собой переплетенную бумажную запись, но в настоящее время большинство реестров обычно ведутся в базе данных. Право собственности на землю устанавливается посредством записи имени собственника в государственном реестре. Титул Торренса также содержит информацию о сервитутах, а также о создании и прекращении ипотеки. При первоначальной регистрации земли в системе ей присваивается уникальный номер (именуемый номером тома и листа), который идентифицирует землю со ссылкой на зарегистрированный план. В листе записи указываются размеры земли и ее границы, имя зарегистрированного собственника и любые юридические интересы, влияющие на право собственности на землю. Для изменения границ земельного участка необходимо подготовить и зарегистрировать новый план. После регистрации землю нельзя исключить из системы. Передача права собственности на земельный участок осуществляется путем внесения изменений в запись реестра. Регистратор несет ответственность за обеспечение внесения в реестр только юридически действительных изменений. С этой целью регистратор указывает, какие документы необходимы для подтверждения факта смены собственника. Смена собственника может произойти в результате продажи земли, смерти зарегистрированного собственника или по решению суда – это лишь наиболее распространенные способы изменения права собственности. Аналогично, любые интересы, влияющие или ограничивающие права собственности зарегистрированного собственника, такие как ипотека, также могут быть отражены в реестре. Существуют правовые нормы, регулирующие права и полномочия каждого из этих интересов по отношению друг к другу и к третьим лицам. Государство гарантирует точность реестра и обязуется компенсировать убытки лицам, чьи права были нарушены в результате административной ошибки. Претензии о компенсации встречаются крайне редко.

Последствия регистрации

Основное различие между титулом по общему праву и титулом Торренса заключается в том, что любой добросовестный член общества может полагаться на информацию, содержащуюся в реестре недвижимости, относительно прав и интересов зарегистрированных сторон, и действовать на ее основе. Например, потенциальному покупателю не требуется проверять информацию за пределами реестра. Ему даже не нужно изучать свидетельство о праве собственности, поскольку информация из реестра имеет приоритет. Это отличается от титула по общему праву, который основывается на принципе, согласно которому продавец не может передать покупателю право, превышающее его собственное. Как и в случае с цепью, сила титула продавца определяется самым слабым звеном в цепочке прав собственности. Следовательно, если титул продавца по общему праву имеет какие-либо недостатки, то и титул покупателя будет дефектным. Поэтому покупатель обязан удостовериться в безупречности титула продавца. Это может потребовать проведения расследований и изучения цепочки прав собственности, что может быть длительным и дорогостоящим процессом при каждой сделке с недвижимостью. Считается, что зарегистрированный собственник земли по системе Торренса обладает неоспоримым титулом, что означает, что его титул может быть оспорен лишь в очень ограниченных случаях (см. далее).

Усыновление

Принятие системы регистрации прав собственности по Торренсу во всем Британском Содружестве и ее правовые основы были подробно освещены Джеймсом Эдвардом Хоггом в 1920 году.

Австралия

Первая продажа земли, зарегистрированная в новой системе, состоялась 25 августа 1858 года в пользу пасторала Уильяма Рэнсома Мортлока (впоследствии избранного в Палату ассамблеи Южной Австралии). Система Торренса впервые была внедрена в Южной Австралии с принятием Закона о недвижимости 1858 года (позднее отмененного и замененного Законом о недвижимости 1886 года), и затем распространилась на все австралийские колонии в период с 1858 по 1875 год. С тех пор каждая колония, а после 1901 года каждый штат или территория, ведет собственный реестр прав на землю. Система Торренса не отменила систему общего права, а применялась только к земельным грантам, выданным после введения системы Торренса в данной юрисдикции, и к земле, которая была добровольно зарегистрирована в соответствии с соответствующим законом. В настоящее время большая часть земли в Австралии находится под системой Торренса, хотя сохранились остатки старой системы прав на землю, известные как "земли общего права". Вся земля в Австралийской столичной территории находится в аренде (де-факто, в системе Торренса, как собственность), а значительная часть Северной территории – в аренде у Короны. Право собственности коренных народов (Native Title) признается как отдельная форма владения. Часть земель остается землей Короны.

Канада

Вторая юрисдикция Торренса в мире была учреждена в 1861 году в тогдашней британской колонии остров Ванкувер, ныне являющейся частью канадской провинции Британская Колумбия. Канада, через федеральный парламент в 1886 году, внедрила систему Торренса в Северо-Западных территориях. Она продолжает использоваться тремя провинциями Прерий (Альберта, Саскачеван и Манитоба), на которые была разделена южная часть Северо-Западных территорий. Британская Колумбия использует модифицированную систему Торренса. С 1885 года провинция Онтарио использует систему английского образца, которая не является системой Торренса, но преследует схожие цели. В Онтарио электронная регистрация привела к тому, что эта система охватывает почти всю землю, однако регистрация старых сделок по-прежнему регулирует некоторые вопросы. В отношении недвижимости, все еще зарегистрированной по старым сделкам, действовало правило 40-летнего срока исковой давности, но правительство перевело ее на упрощенную процедуру. В 2000-х годах провинции Нью-Брансуик и Новая Шотландия перешли от системы регистрации сделок к системе титулов Торренса, при этом расходы на переход были возложены на покупателя. Единственными провинциями Канады, не использующими титулы Торренса, являются Ньюфаундленд и Лабрадор, Остров Принца Эдуарда и Квебек, который является юрисдикцией гражданского, а не общего права и вместо этого использует кадастровую систему.

Фиджи

Закон о Торренсе Фиджи — Закон о передаче земельной собственности 1971 года.

Доминиканская Республика

Доминиканская Республика использует систему Torrens Title System с 1920 года. Вся коммерческая недвижимость и большая часть объектов недвижимости в основных городах зарегистрированы и, следовательно, защищены этой системой. В XXI веке идёт ускоренная регистрация земельных участков в сельской местности с целью содействия созданию более эффективного и действенного рынка недвижимости в Доминиканской Республике.

Ирландия

Ирландия впервые начала использовать систему титулов Торренса в 1892 году. Так называемая зарегистрированная земля (то есть земля, находящаяся под титулом Торренса) регистрируется в Ирландской Республике с использованием системы пронумерованных листов (folio) на уровне графств. Земельным реестром управляет Управление регистрации имущества (Property Registration Authority), государственное учреждение, которое ведет записи как о праве собственности, так и о праве аренды, а также о сервитутах, праве пользования чужим имуществом, ипотеке и любых других обременениях на землю. Создание листа (folio) в земельном реестре является обязательным при продаже, передаче, разделении земли, возведении многоэтажных зданий или заключении нового договора аренды сроком более пяти лет. Подавляющее большинство земель в Ирландии (по площади) находится под титулом Торренса, поскольку обязательная регистрация в земельном реестре при продаже является требованием в сельских районах на протяжении многих лет. В 2010 году обязательная регистрация была распространена на более урбанизированные графства Корк, Дублин, Голуэй, Лимерик и Уотерфорд, тем самым распространив обязательный титул Торренса на все части Ирландской Республики.

Израиль

Система титулов Торренса была внедрена британцами в Мандатной Палестине и продолжает использоваться с момента основания Израиля в 1948 году. По состоянию на 2016 год примерно 4% территории страны по-прежнему зарегистрированы по системе регистрации прав собственности, существовавшей до введения системы Торренса.

Новая Зеландия

В Новой Зеландии аналогичная система была принята в 1870 году на основании Закона о передаче земель 1870 года. Закон о передаче земель (обязательная регистрация прав собственности) 1924 года привёл большую часть оставшейся земли в стране под систему Торренса, и к 1951 году реестр считался завершённым, хотя небольшие остатки земли всё ещё могут существовать в соответствии с системой сделок. Закон о передаче земель 1952 года ещё больше укрепил систему Торренса. В XX веке учёные и судьи спорили о том, следует ли понимать принцип неприкосновенности титула как "отложенный" или "немедленный". В 1967 году Тайный совет в деле *Фрейзер против Уокера* постановил, что зарегистрированный владелец приобретает неприкосновенный титул на право или имущество сразу после того, как становится зарегистрированным владельцем этого права или имущества (принцип немедленной неприкосновенности). Закон 1952 года был заменён Законом о передаче земель 2017 года. Закон 2017 года вводит судебную дискрецию для отмены регистрации права собственности владельца в случаях "явной несправедливости", что, возможно, подрывает определённость титула, считающуюся основополагающей для принципа немедленной неприкосновенности. В Новой Зеландии большая часть земли находится в системе титулов Торренса, хотя остатки старой системы земельных прав всё ещё сохраняются. Традиционное право собственности маори (коренное право) признаётся отдельной формой владения. Некоторые земли остаются землями Короны (то есть, в Новой Зеландии, государственной собственностью).

Россия

Россия приняла систему Торренса вскоре после основания Советского Союза. В настоящее время система учета и регистрации прав на недвижимое имущество в России регулируется двумя федеральными законами, которые заимствовали некоторые элементы и принципы системы Торренс. Учет земельных участков, зданий и природных объектов ведется в базе данных кадастра недвижимости в соответствии с федеральным законом от 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Сделки с объектами недвижимости, в отношении которых ведется учет, регистрируются в другой базе данных: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании федерального закона от 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». Оба закона обеспечили открытость кадастровой и реестровой информации и возложили ответственность за управление ими на единую организацию – Росреестр. Внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество является необходимым и достаточным условием возникновения прав собственности на недвижимость. Подробная и структурированная информация об объектах недвижимости, содержащаяся в кадастре и реестре, охватывает большинство существенных сведений и представлена на открытой кадастровой карте. С помощью простых веб-форм можно найти и просмотреть часть информации о любом объекте недвижимости. Однако эти законы не устанавливают немедленной и полной ответственности государства за достоверность информации, содержащейся в базах данных. В 2015 году в Государственную Думу был внесен законопроект об общественном доступе к информации о собственниках недвижимости, который получил поддержку Правительства. По мнению ряда экспертов, ограничение открытости информации снижает вероятность выявления случаев незаконного обогащения и повышает бизнес-риски.

Саудовская Аравия

Саудовская Аравия внедрила систему Торренса в 2002 году с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость, изданного Королевским указом № 6 от 21 сентября 1423 года по хиджре.

Сингапур

Сингапур внедрил систему Торренса в 1960 году с принятием Закона о земельных титулах, Глава 157. Переход на систему был завершен в 2001 году.

Шри-Ланка

Шри-Ланка внедрила версию системы Торренс, известную как Bim Saviya, в соответствии с Законом о регистрации прав на землю № 21 от 1998 года. Департамент землеустройства Шри-Ланки начал процесс обследования государственных и частных земель для включения их в реестр Bim Saviya. На сегодняшний день этот процесс не завершен ни в части землеустройства, ни в части преобразования первоначальных документов землевладельцев в свидетельства о праве собственности. Программа вызвала серьезные споры, поскольку утверждается, что она напоминает захват земель короны британским колониальным правительством Цейлона в соответствии с Постановлением о предотвращении посягательств на земли короны № 12 от 1840 года, при котором правительство присваивает себе право собственности на землю, владельцы которой не могут подтвердить свои права, а также существует высокая вероятность мошенничества, непризнание свидетельств о праве собственности, выданных в рамках программы Bim Saviya, и отсутствие положений о совместной собственности.

Таиланд

Таиланд внедрил систему Торренса в 1901 году после того, как король Чулалонгкорн учредил Королевский тайский геодезический департамент – специальное подразделение Королевских тайских вооруженных сил, занимающееся кадастровыми работами, то есть обмером конкретных земельных участков для установления прав собственности при регистрации земли и для справедливого налогообложения.

Соединенные Штаты

Предложения по внедрению системы Торренса в Соединенных Штатах встретили резкое сопротивление со стороны страховой индустрии. Высокая первоначальная стоимость регистрации по системе Торренса является еще одним препятствием для ее внедрения. Система Торренса используется на территории США Гуам. К штатам с ограниченным применением относятся Миннесота, Массачусетс, Колорадо, Джорджия, Гавайи, Нью-Йорк, Северная Каролина и Огайо. Штат Иллинойс первым принял Закон о титулах Торренса, который использовал ограниченную систему Торренса в округе Кук после Великого Чикагского пожара, но срок действия системы истек 1 января 1992 года, поскольку она оказалась непопулярной среди кредиторов и других учреждений. Калифорния приняла систему Торренса в 1914 году на основании закона, принятого по инициативе граждан. Хотя участие в системе было добровольным, после регистрации земли владелец не мог выйти из нее. Система Торренса, принятая в Калифорнии, не защищала покупателей от дефектов, вызванных федеральными налоговыми залогами, федеральными процедурами банкротства, недееспособностью, разводом или судебными разбирательствами по наследству, затрагивающими продавца. Поскольку система была принята по инициативе граждан, законодательное собрание не имело полномочий устранять эти недостатки. По инициативе, принятой в 1954 году, законодательное собрание получило полномочия вносить изменения или отменять систему, и в 1955 году она была отменена. Вирджиния предусмотрела возможность использования системы Торренса. Однако она не получила распространения, и Закон о Торренсе был отменен в 2019 году. Регистрация права собственности теперь является единственной формой регистрации прав на землю в Вирджинии. В Вашингтоне добровольная регистрация по системе Торренса действовала до июня 2022 года, после чего новые регистрации были прекращены. Существующие регистрации были прекращены 1 июля 2023 года.