Жобаны жүзеге асыру әдісі: Сыртқы тапсырыс беру, тендер және құрылыс

Кіріспе

Жобаны жеткізу әдісі

Жобалау–сайыс–құрылыс (немесе жобалау/сайыс/құрылыс, және сәйкесінше ЖСҚ немесе Ж/СҚ қысқартылған), сондай-ақ жобалау–тендер (немесе "жобалау/тендер"), дәстүрлі әдіс немесе қатаң сауда-саттық, – жобаны жеткізу әдісі, онда агенттік немесе меншік иесі жобаны жобалау және құрылыс үшін жекелеген ұйымдармен келісімшарт жасайды. Жобалау–сайыс–құрылыс жобаны жеткізудің дәстүрлі әдісі болып табылады және жобалау–құрылыс әдісінен бірнеше маңызды тұрғысынан ерекшеленеді. Жобалау–сайыс–құрылыс жеткізу әдісінің үш негізгі кезекті кезеңі бар:

Жобалау кезеңі
Сайыс (немесе тендер) кезеңі
Құрылыс кезеңі

Жобалау кезеңі

Бұл кезеңде меншік иесі жобаны жобалау және құрылыс сызбалары мен техникалық сипаттамаларды қоса, тендерлік құжаттарды дайындау үшін сәулетшіні (немесе инфрақұрылымдық жұмыстар үшін инженер-консультантты) жалдайды, оларға сүйене отырып, әртүрлі бас мердігерлер жобаны салуға ұсыныс білдіреді. Ғимараттарды салу жобаларында сәулетші меншік иесімен бірге оның қажеттіліктерін анықтайды, осы қажеттіліктерді көрсететін жазбаша бағдарлама әзірлейді, содан кейін тұжырымдамалық және/немесе схемалық жобаны жасайды. Бұл бастапқы жобалау әзірленеді, және сәулетші әдетте құрылыс инженері, кейде азаматтық инженер, механикалық, электр және сантехника инженерлері («MEP инженерлері»), өрттен қорғау инженері және көбінесе ландшафт сәулетшісі сияқты басқа жобалау мамандарын шақырып, құрылыс сызбаларын және техникалық сипаттамаларды аяқтауға көмектеседі. Аяқталған тендерлік құжаттарды сәулетші мен меншік иесі келіседі және оларды бас мердігерлерге тендерлік кезеңде жібереді. Жобалауға жұмсалатын ақылар әдетте жобаның жалпы құнының 5-10% құрайды.

Ұсыныс (немесе тендер) кезеңі

Сауда-саттық "ашық" түрінде болуы мүмкін, онда кез келген білікті ұсынушы қатыса алады, немесе "таңдалған" түрінде, онда алдын ала іріктелген мердігерлердің шектеулі саны ұсыныс беруге шақырылады. Жобаға үсыныс білдірген әртүрлі бас мердігерлер ұсыныс (немесе тендер) құжаттарының көшірмелерін алады, содан кейін оларды жобаның бөліктеріне арналған ұсыныстар үшін бірнеше қосалқы мердігерлерге жібереді. Бөліктерге бетон жұмыстары, конструкциялық болат қаңқа, электр жүйелері, ЖЖЖ (жылу, желдету және кондиционерлеу) және көгалдандыру сияқты элементтер кіреді. Ұсыныс (немесе тендер) кезеңінде сұрақтар туындауы мүмкін, және сәулетші әдетте ұсыныс құжаттарына түсіндірмелер немесе түзетулер береді, олар қосымшалар түрінде жарияланады. Осы элементтердің негізінде мердігер белгіленген соңғы күні мен уақытында (яғни, ұсыныс күні) тапсырылатын толық ұсынысты (немесе "тендерлік бағаны") жинақтайды. Ұсыныстар аяқталған құрылыстағы материалдардың көлеміне (мысалы, Ұлыбританиядағы мөлшерлік тізімдердегідей), оны салуға қажетті операцияларға (мысалы, операциялық тізімдердегідей) немесе жай ғана біржолғы сомаға негізделуі мүмкін; алайда, бұл ұсыныс талаптары ұсыныс құжаттарында нақты көрсетіледі. Ұсыныстар келіп түскеннен кейін, сәулетші әдетте оларды қарап шығады, ұсынушылардан қажетті түсіндірмелерді сұрайды, мердігерлердің біліктілігін тексереді, барлық құжаттаманың дұрыс екеніне көз жеткізеді (қажет болған жағдайда кепілдік қорымен бірге) және меншік иесіне ұсыныстардың тізімін ұсынады. Егер ұсыныстар меншік иесінің қабылдауға дайын диапазонына сәйкес келсе, меншік иесі мен сәулетші әртүрлі ұсынушылардың және олардың ұсыныстарының қолайлылығын талқылайды. Меншік иесі ең төменгі ұсынысты қабылдауға міндетті емес, және таңдау процесіне бұрынғы жұмыстың нәтижелері мен басқа жұмыстардың сапасы сияқты басқа факторлардың да әсері тиеді. Дегенмен, жоба әдетте ең төменгі баға ұсынған бас мердігерге тапсырылады. Егер барлық ұсыныстар меншік иесінің қажеттіліктерін қанағаттандырмаса, қаржылық немесе басқа себептерге байланысты, меншік иесі барлық ұсыныстарды қабылдамауды шеше алады. Меншік иесінің келесі опциялары бар: жобаның құрылысын болашақта қайта ұсынысқа салу (немесе қайта тендерге салу), мысалы, қаражат қол жетімді болғанда және/немесе құрылыс құны төмендегенде, меншік иесінің қажеттіліктері орындалғанда. Жобаны толығымен тоқтату. Архитекторға жобаны кішірейтип, тиімдірек ету үшін немесе жобаның ерекшеліктерін немесе элементтерін азайту үшін қайта қарауды тапсыру (егер бұрын келісім болған жағдайда, меншік иесі үшін қосымша шығынсыз). Содан кейін қайта қаралып дайындалған ұсыныс құжаттары қайтадан ұсынысқа (немесе қайта тендерге) шығарылуы мүмкін. Архитекторға шығындарды азайтуға бағытталған жобалау өзгерістеріне көмектесу үшін ең төменгі баға ұсынған немесе тәжірибелі шығынды бағалаушы сияқты бас мердігерді таңдау. Бұл процеске көбінесе құндылықты арттыру (value engineering) дейді. Содан кейін қайта қаралып дайындалған ұсыныс құжаттары қайтадан ұсынысқа (немесе қайта тендерге) шығарылуы мүмкін.

Bidding can be "open", in which any qualified bidder may participate, or "select", in which a limited number of pre selected contractors are invited to bid. The various general contractors bidding on the project obtain copies of the bid (or tender) documents, and then put them out to multiple subcontractors for bids on sub components of the project. Sub components include items such as the concrete work, structural steel frame, electrical systems, HVAC, and landscaping. Questions may arise during the bid (or tender) period, and the architect will typically issue clarifications or corrections to the bid documents in the form of addenda. From these elements, the contractor compiles a complete bid (or "tender price") for submission by the established closing date and time (i. e., bid date). Bids can be based on the quantities of materials in the completed construction (e. g., as in the UK with bills of quantities), the operations needed to build it (e. g., as in operational bills), or simply as a lump sum cost; however, these bid requirements are elucidated within the bid documents. Once bids are received, the architect typically reviews the bids, seeks any clarifications required of the bidders, investigates contractor qualifications, ensures all documentation is in order (including bonding if required), and advises the owner as to the ranking of the bids. If the bids fall in a range acceptable to the owner, the owner and architect discuss the suitability of various bidders and their proposals. The owner is not obligated to accept the lowest bid, and it is customary for other factors including past performance and quality of other work to influence the selection process. However, the project is typically awarded to the general contractor with the lowest bid. In the event that all of the bids do not satisfy the needs of the owner, whether for financial reasons or otherwise, the owner may choose to reject all bids. The following options become available to the owner:
Re bid (or re tender) the construction of the project on a future date when the owner's needs are met, such as when money becomes available and/or construction costs go down. Abandon the project entirely. Issue a work order to have the architect revise the design (sometimes at no cost to the Owner, if previously negotiated), so as to make the project smaller or more efficient, or reduce features or elements of the project to bring the cost down. The revised bid documents can then be issued again for bid (or re tendered). Select a general contractor, such as the lowest bidder, or an experienced cost estimator to assist the architect with design changes aimed at cost reduction. This process is often referred to as value engineering. The revised bid documents can then be issued again for bid (or re tendered).

Құрылыс кезеңі

Жобаның құрылысын мердігерге тапсырғаннан кейін, тендерлік құжаттар (мысалы, бекітілген құрылыс жобалары мен техникалық талаптар) өзгертілмейді. Құрылыс процесін бастау үшін, барлық құзыретті органдардан қажетті рұқсаттар (мысалы, құрылысқа рұқсат) алу қажет. Егер құрылыс барысында жобаға өзгерістер енгізу қажет болса – мердігер, тапсырыс беруші немесе сәулетші анықтаған жағдайда – сәулетші эскиздер немесе жазбаша түсіндірмелер бере алады. Мердігерден "нақты салынған күйінде" жағдайды тапсырыс берушіге құжаттау талап етілуі мүмкін. Көбінесе жобаның дерлік барлық бөліктері субподрядшылармен жеткізіліп, орнатылады. Бас мердігер өз күштерімен жұмыс істей алады, бірақ бас мердігердің рөлі көбінесе құрылыс процесін басқарумен және құрылыс алаңындағы күнделікті жұмыстарды ұйымдастырумен шектеледі (құрылыс менеджментіне де қараңыз). Құрылыс кезеңінде сәулетші сондай-ақ тапсырыс берушінің өкілі ретінде жұмыс барысын қадағалайды, мердігердің төлем талаптарына қатысты тексеру жүргізеді, сондай-ақ құрылыс процесін жеңілдету үшін қажетті нұсқауларды, өзгерту бұйрықтарын (немесе алаңдық бұйрықтарды) немесе басқа да құжаттарды шығарып, жобаның бекітілген құрылыс жобаларына сәйкес салынғанын растайды.

Жобалаудың ықтимал проблемалары

Жобалау тобының құрылыс бағаларымен үнемі таныс болмауы және жобалау кезеңінде бағаның өсу мүмкіндігі, егер құрылыс құжаттарын шығындарды төмендету үшін қайта жасау қажет болса, жобаның кешігуіне алып келуі мүмкін. Сәулетшінің шартында шығындарды азайтуға қатысты түзетулер нақты көрсетілмесе, қайта жобалауға кеткен шығын дау тудыруы мүмкін. Жобаға үсыныс білдірген бас мердігерлер арасында "арзан – жақсы" деген көзқарас қалыптасып, олар нарықтағы ең төмен бағалы субподрядшыларды іздеуге бейімделеді. Нарық жақсы болғанда бас мердігерлер қай жобаға үсыныс білдіруді таңдай алады, бірақ қиын кезеңде жұмысқа деген қажеттілік әдетте әр мамандық бойынша ең төмен баға бергендердің таңдалуына себеп болады. Бұл әдетте тәуекелді арттырады (бас мердігер үшін) және құрылыс сапасына да кері әсер етеді. Ең нашар жағдайда, бұл соңғы өнімнің сапасына қатысты ауыр дауларға немесе жұмыс таппай қиналған субподрядшының банкроттығына әкелуі мүмкін. Бас мердігер жобалаудан кейін командаға қосылғандықтан, тиімді баламаларды ұсынуға мүмкіндік шектеулі. Байқаусыздық пен сапа арасындағы қақтығыстар (мысалы, экономия мен қанағаттанарлық сапа) жобалау және құрылыс командаларына қысым түсіруі мүмкін, бұл сәулетші мен бас мердігер арасында дауларға және құрылыстың кешігуіне әкелуі мүмкін.

Жобалаудың, сауда-саттық жүргізудің, құрылыс жүргізудің артықшылықтары

Жобалау тобы иесінің мүддесін қорғайды. Жобалау тобы барлық бас мердігерлердің ұсыныс білдіруі үшін қажетті құжаттарды дайындайды. Осыны ескере отырып, "арзан болса, жақсы" деген пікір негізсіз, себебі ұсыныстар толыққанды құжаттарға сүйенеді. Толық емес, қате немесе жіберілген элементтер көбінесе ұсыныс процесінде анықталып, қосымшалар арқылы түзетіледі. Бұл әлеуетті мердігерлерге әділдік орнатуға және иеге ұсынылған баламалар арқылы дұрыс шешім қабылдауға көмектеседі. Сонымен қатар, жаңа мердігерлерді анықтауға да мүмкіндік береді. Иеге жобаның нақты бағасын белгілеуге көмектеседі. Архитектор мен мердігерді таңдауда бәсекелестікті пайдалану арқылы иелер үшін тиімділік пен сапаны арттырады.