Введение

Метод реализации проекта «Проектирование – закупки – строительство» (или design/bid/build, сокращенно DBB или D/B/B), также известный как «Проектирование – тендер» (или "design/tender"), традиционный метод или метод с жестким ценообразованием, представляет собой метод реализации проекта, при котором заказчик или владелец заключает отдельные контракты с разными организациями на проектирование и строительство проекта. «Проектирование – закупки – строительство» – это традиционный метод реализации проекта, существенно отличающийся от метода «Проектирование – строительство». Метод «Проектирование – закупки – строительство» включает три основных последовательных этапа:

Этап проектирования
Этап подачи заявок (или тендера)
Этап строительства

Фаза проектирования

На этом этапе владелец привлекает архитектора (или инженера-консультанта для инфраструктурных работ) для проектирования и подготовки тендерной документации, включая строительные чертежи и технические спецификации, на основании которых различные генеральные подрядчики будут подавать заявки на строительство проекта. Для строительных проектов архитектор совместно с владельцем определяет его потребности, разрабатывает письменную программу, отражающую эти потребности, а затем создает концептуальный и/или эскизный проект. Этот первоначальный проект затем дорабатывается, и архитектор обычно привлекает других специалистов по проектированию, включая инженера-конструктора, иногда инженера по инженерным сетям, инженеров по механике, электрике и сантехнике ("инженеров МЭП"), инженера по пожарной безопасности и часто ландшафтного архитектора, чтобы помочь завершить строительные чертежи и технические спецификации. Завершенная тендерная документация согласовывается архитектором и владельцем для предоставления генеральным подрядчикам на этапе подачи заявок. Гонорар за проектирование обычно составляет от 5 до 10% от общей стоимости проекта.

Фаза предложения (или тендера)

Торги могут быть "открытыми", в которых может участвовать любой квалифицированный участник, или "закрытыми", в которых приглашаются к участию лишь ограниченное число предварительно отобранных подрядчиков. Различные генеральные подрядчики, претендующие на выполнение проекта, получают копии документов о торгах (или тендерах), а затем рассылают их нескольким субподрядчикам для получения предложений по отдельным частям проекта. Эти части включают такие работы, как бетонные работы, монтаж металлоконструкций, электроснабжение, системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также благоустройство территории. В процессе проведения торгов (или тендера) могут возникать вопросы, на которые архитектор обычно дает разъяснения или вносит исправления в документы о торгах в виде дополнений. На основе полученных предложений подрядчик формирует полную заявку (или "тендерную цену") и представляет ее до установленной даты и времени окончания приема заявок (то есть даты торгов). Заявки могут основываться на количестве материалов, необходимых для завершения строительства (например, как в Великобритании с использованием ведомостей объемов работ), на перечне операций, необходимых для строительства (например, как в операционных ведомостях), или просто представлять собой фиксированную сумму; однако конкретные требования к заявкам подробно изложены в документах о торгах. После получения заявок архитектор обычно рассматривает их, запрашивает у участников торгов необходимые уточнения, проверяет квалификацию подрядчиков, удостоверяется в правильности оформления всех документов (включая предоставление гарантий, если это требуется) и предоставляет владельцу информацию о ранжировании заявок. Если заявки находятся в пределах приемлемого для владельца диапазона, владелец и архитектор обсуждают целесообразность выбора различных участников торгов и их предложений. Владелец не обязан принимать самое низкое предложение, и на процесс отбора обычно влияют другие факторы, такие как опыт работы и качество ранее выполненных проектов. Однако, как правило, проект присуждается генеральному подрядчику, предложившему самую низкую цену. Если ни одно из предложений не удовлетворяет потребности владельца, будь то по финансовым причинам или по другим соображениям, владелец может отклонить все заявки. В этом случае владельцу доступны следующие варианты:
Повторно провести торги (или тендер) на строительство проекта в будущем, когда потребности владельца будут удовлетворены, например, когда будут выделены средства и/или снизятся строительные затраты. Отказаться от реализации проекта. Выдать распоряжение архитектору о пересмотре проекта (иногда без дополнительных затрат для владельца, если это было предварительно согласовано) с целью уменьшения его масштаба или повышения эффективности, либо сокращения функционала или элементов проекта для снижения стоимости. Пересмотренные документы о торгах затем могут быть повторно выпущены для проведения торгов (или повторного тендера). Выбрать генерального подрядчика, например, предложившего самую низкую цену, или опытного сметчика для оказания помощи архитектору в внесении изменений в проект, направленных на снижение затрат. Этот процесс часто называют ценностной инженерией. Пересмотренные документы о торгах затем могут быть повторно выпущены для проведения торгов (или повторного тендера).

Фаза строительства

После того, как контракт на строительство проекта заключен с подрядчиком, документы предложения (например, утвержденные строительные чертежи и технические спецификации) не подлежат изменению. Для начала строительства необходимо получить все необходимые разрешения (например, разрешение на строительство) от соответствующих органов власти. В случае необходимости внесения изменений в проект в процессе строительства, инициированных подрядчиком, заказчиком или выявленных архитектором, архитектор может выпускать эскизы или письменные разъяснения. Подрядчик может быть обязан предоставить заказчику документацию, отражающую фактическое состояние построенных конструкций ("as built"). В большинстве случаев почти все компоненты проекта поставляются и монтируются субподрядными организациями. Генеральный подрядчик может выполнять часть работ собственными силами, однако обычно его роль ограничивается управлением строительным процессом и повседневной деятельностью на строительной площадке (см. также управление строительством). В ходе строительства архитектор также действует от имени заказчика, осуществляя контроль за ходом работ в части, касающейся заявок на оплату от подрядчика, выдавая указания на строительной площадке, распоряжения об изменениях (или полевые распоряжения) или иную документацию, необходимую для обеспечения строительного процесса и подтверждения соответствия выполненных работ утвержденным строительным чертежам.

Потенциальные проблемы проектирования, предложения и строительства

Недостаточное знание проектной группой текущих затрат на строительство, а также любое возможное увеличение этих затрат в процессе проектирования, может привести к задержкам проекта, если потребуется переработка строительной документации для снижения стоимости. Расходы на перепроектирование могут стать предметом споров, если в контракте с архитектором специально не оговорен вопрос о внесении изменений, необходимых для сокращения затрат. Среди генеральных подрядчиков, участвующих в тендере, может сформироваться установка на выбор самых дешевых предложений, что приведет к поиску субподрядчиков с минимальными ценами на рынке. В условиях стабильного рынка генеральные подрядчики могут выбирать проекты для участия в торгах, но в периоды снижения активности стремление к работе обычно приводит к выбору субподрядчика с самой низкой ценой по каждой специальности. Это обычно увеличивает риски для генерального подрядчика и может негативно сказаться на качестве строительства. В крайних случаях это может привести к серьезным спорам, касающимся качества конечного продукта, или к банкротству субподрядчика, находящегося на грани неплатежеспособности и отчаянно нуждающегося в работе. Поскольку генеральный подрядчик присоединяется к команде после завершения проектирования, у него мало возможностей для внесения предложений по эффективным альтернативным решениям. Конкурирующие интересы (например, экономия средств и приемлемое качество) могут оказывать давление на проектную и строительную команды, что может привести к спорам между архитектором и генеральным подрядчиком и, как следствие, к задержкам в строительстве.

Преимущества проектирования, предложения и строительства

Команда дизайнеров защищает интересы заказчика. Команда проектировщиков разрабатывает документацию, на основании которой все генеральные подрядчики готовят свои предложения. Принимая это во внимание, аргумент "чем дешевле, тем лучше" становится несостоятельным, поскольку предложения формируются на основе полной документации. Неполноты, неточности или упущения в документации обычно выявляются и устраняются в процессе подготовки предложений в виде дополнительных соглашений. Это обеспечивает равные условия для потенциальных участников и помогает заказчику принимать обоснованные решения, предоставляя широкий спектр возможных вариантов. Также выявляются новые потенциальные подрядчики. Команда помогает заказчику установить обоснованные цены на проект. Используется конкуренция как при выборе архитектора, так и при выборе подрядчика для повышения эффективности и качества реализации проекта для заказчика.