Ипотекалық қағаздар және олардың түрлері

Кіріспе

Активтермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздың түрі

Ипотекалық қағаз (МҚ) – ипотека немесе ипотекалар жиынтығымен қамтамасыз етілген активтермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздың ("құрал") бір түрі. Ипотекалық несиелер жеке тұлғалар тобына (мемлекеттік мекеме немесе инвестициялық банк) жинақталып сатылады, олар осы несиелерді инвесторлар сатып ала алатын бағалы қағаздарға біріктіреді немесе топтайды. Ипотекалық несиелерді секьюритизациялау облигациялары әдетте тұрғын үй облигациялары деп аталатын жеке класс ретінде қарастырылады; тағы бір класс – коммерциялық облигациялар, бұл негізгі активтің қарыз алушыларға тиесілі ипотекалық несиелерге немесе кеңсе алаңдарынан көппәтерлі үйлерге дейін коммерциялық мақсаттағы активтерге байланысты. МҚ құрылымы "өткізу" түрінде болуы мүмкін, онда қарыз алушыдан немесе үй сатып алушыдан түсетін пайыздық төлемдер мен негізгі сома МҚ иесіне өтеді, немесе ол басқа МҚ-дан құралған күрделірек құрылым болуы мүмкін. МҚ-ның басқа түрлеріне кепілдікпен қамтамасыз етілген ипотекалық міндеттемелер (КІМ, көбінесе жылжымайтын мүлік ипотекалық инвестициялық қорлар ретінде құрылған) және кепілдікпен қамтамасыз етілген борыштық міндеттемелер (КБМ) жатады. Ипотекалық облигация – үй сияқты жылжымайтын мүлік активінің ипотекалық қоржынымен қамтамасыз етілген облигация. Жалпы алғанда, белгілі бір активтерді кепілге қою арқылы қамтамасыз етілген облигациялар ипотекалық облигациялар деп аталады. Ипотекалық облигациялар ай сайын, тоқсан сайын немесе жарты жыл сайын пайыз төлей алады. Ипотекалық облигациялардың кең таралғандығы Майк Враносқа байланысты деп есептеледі. Субстандартты МҚ-ның үлестері, мысалы, КІМ сияқты түрлі құрылымдарда бірдей емес, керісінше, транштар түрінде шығарылады ("кесімдер" деп аталатын француз тілінен аударғанда), олардың әрқайсысы қарызды өтеу ағынында әртүрлі деңгейде басымдыққа ие, бұл оларға тәуекел мен сыйақының әртүрлі деңгейін береді. МҚ транштары, әсіресе төмен басымдыққа ие, жоғары пайыздық транштар, көбінесе қайта жинақталып, кепілдікпен қамтамасыз етілген борыштық міндеттемелер ретінде қайта сатылады. Инвестициялық банктер шығарған бұл субстандартты МҚ 2006–2008 жылдардағы субстандартты ипотекалық дағдарыстың басты себебі болды. МҚ-ның жалпы номиналды құны уақыт өте келе төмендейді, себебі ипотека сияқты және облигациялардан және көптеген басқа да белгілі табыс беретін бағалы қағаздардан айырмашылығы, МҚ-ның негізгі сомасы облигация иесіне мерзімі біткенде бір рет төленбейді, керісінше, әрбір кезеңдік төлемде (ай сайын, тоқсан сайын және т.б.) пайызбен бірге төленеді. Номиналды құнның төмендеуі МҚ-ның "коэффициентімен" өлшенеді, яғни бастапқы "номиналды құнның" қайтарылуға қалған пайызымен. АҚШ-та МҚ Fannie Mae немесе Freddie Mac сияқты мемлекеттік қолдау көрсететін мекемелер құрған құрылымдар арқылы шығарылуы мүмкін, немесе олар инвестициялық банктер құрған құрылымдар арқылы шығарылған "жеке брендті" МҚ болуы мүмкін.

A mortgage backed security (MBS) is a type of asset backed security (an "instrument") which is secured by a mortgage or collection of mortgages. The mortgages are aggregated and sold to a group of individuals (a government agency or investment bank) that securitizes, or packages, the loans together into a security that investors can buy. Bonds securitizing mortgages are usually treated as a separate class, termed residential; another class is commercial, depending on whether the underlying asset is mortgages owned by borrowers or assets for commercial purposes ranging from office space to multi dwelling buildings. The structure of the MBS may be known as "pass through", where the interest and principal payments from the borrower or homebuyer pass through it to the MBS holder, or it may be more complex, made up of a pool of other MBSs. Other types of MBS include collateralized mortgage obligations (CMOs, often structured as real estate mortgage investment conduits) and collateralized debt obligations (CDOs). A mortgage bond is a bond backed by a pool of mortgages on a real estate asset such as a house. More generally, bonds which are secured by the pledge of specific assets are called mortgage bonds. Mortgage bonds can pay interest in either monthly, quarterly or semiannual periods. The prevalence of mortgage bonds is commonly credited to Mike Vranos. The shares of subprime MBSs issued by various structures, such as CMOs, are not identical but rather issued as tranches (French for "slices"), each with a different level of priority in the debt repayment stream, giving them different levels of risk and reward. Tranches of an MBS—especially the lower priority, higher interest tranches—are/were often further repackaged and resold as collateralized debt obligations. These subprime MBSs issued by investment banks were a major issue in the subprime mortgage crisis of 2006–2008. The total face value of an MBS decreases over time, because like mortgages, and unlike bonds, and most other fixed income securities, the principal in an MBS is not paid back as a single payment to the bond holder at maturity but rather is paid along with the interest in each periodic payment (monthly, quarterly, etc.). This decrease in face value is measured by the MBS's "factor", the percentage of the original "face" that remains to be repaid. In the United States, MBSs may be issued by structures set up by government sponsored enterprises like Fannie Mae or Freddie Mac, or they can be "private label", issued by structures set up by investment banks.

Бағалы қағаздар

Бағалы қағаздарды секьюритилендіру процесі күрделі және оның жүргізілуі қандай юрисдикция шеңберінде екеніне тікелей байланысты. Басқалармен қатар, секьюритилендіру тәуекелді бөліседі және инвесторларға инвестиция деңгейі мен тәуекелдің әртүрлі түрлерін таңдауға мүмкіндік береді. Негізгі қағидалар: ипотекалық несиелер (ипотекалық вексельдер) банктер мен басқа да кредиторлардан сатып алынады және мүмкін болса, арнайы мақсаттағы кәсіпорынға (SPV) беріледі. Сатып алушы немесе иеленуші осы қарыздарды жинақтарға немесе «пулдарға» біріктіреді. Сатып алушы немесе иеленуші пулдарды ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығару арқылы секьюритилендіреді. Тұрғын үй ипотекасымен қамтамасыз етілген бағалы қағаз (RMBS) жеке тұрғын үйлерге, бірден төрт бірлікке дейінгі жылжымайтын мүлікке негізделсе, коммерциялық ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаз (CMBS) коммерциялық және көппәтерлі үйлерге, мысалы, тұрғын үй кешендеріне, сауда немесе кеңсе ғимараттарына, қонақүйлерге, мектептерге, өнеркәсіптік объектілерге және басқа да коммерциялық мүліктерге негізделген. CMBS әдетте RMBS-тен өзгеше құрылымға ие. Мұндай секьюритилендіру трасттарын мемлекеттік демеушілікпен қаржыландырылатын кәсіпорындар, сондай-ақ осы ипотекалармен байланысты алдын ала төлем мен дефолт тәуекелін азайту үшін несиелік жақсарту мүмкіндіктерін ұсынатын жеке тұлғалар құруы мүмкін. АҚШ-тағы тұрғын үй ипотекасының иелері талап етілген айлық төлемнен артық төлеуге (қарсы төлеу) немесе қарызды толығымен өтеуге (әдетте қаржылық санкциясыз) мүмкіндігі болғандықтан, МБС-тің ай сайынғы ақша ағыны алдын ала белгісіз, сондықтан МБС инвесторлар үшін тәуекел құрайды. АҚШ-та бағалы қағаздарды шығаруға арналған ең көп таралған трасттарды АҚШ үкіметі демеушілік ететін Fannie Mae және Freddie Mac компаниялары басқарады. Ginnie Mae, АҚШ үкіметінің толық сенімімен және кредитімен қолдау көрсетілетін АҚШ үкіметі демеушілігімен құрылған кәсіпорын, оның инвесторларына уақтылы төлемдерді алуға кепілдік береді, бірақ ипотекалық вексельдердің шектеулі санын ғана сатып алады. Кейбір жеке мекемелер де ипотекалық бағалы қағаздар деп аталатын ипотекалық бағалы қағаздарды секьюритилендіреді. Жеке таңбалы ипотекалық бағалы қағаздардың шығарылымы 2001 жылдан 2007 жылға дейін күрт өсті, бірақ 2008 жылы жылжымайтын мүлік нарықтарының құлдырауымен бірге тоқтатылды. Жеке таңбалы эмитенттердің мысалы – жылжымайтын мүлік ипотекалық инвестициялық конвейері (REMIC), әдетте CMO-лар үшін қолданылатын салықтық құрылым; басқалармен қатар, REMIC құрылымы «қос салық салудан» сақтануға мүмкіндік береді.

The process of securitization is complex and depends greatly on the jurisdiction within which the process is conducted. Among other things, securitization distributes risk and permits investors to choose different levels of investment and risk. The basics are:

Mortgage loans (mortgage notes) are purchased from banks and other lenders, and possibly assigned to a special purpose vehicle (SPV). The purchaser or assignee assembles these loans into collections, or "pools". The purchaser or assignee securitizes the pools by issuing mortgage backed securities. While a residential mortgage backed security (RMBS) is secured by single family, one to four unit real estate, a commercial mortgage backed security (CMBS) is secured by commercial and multi family properties, such as apartment buildings, retail or office properties, hotels, schools, industrial properties, and other commercial sites. A CMBS is usually structured as a different type of security than an RMBS. These securitization trusts may be structured by government sponsored enterprises as well as by private entities that may offer credit enhancement features to mitigate the risk of prepayment and default associated with these mortgages. Since residential mortgage holders in the United States have the option to pay more than the required monthly payment (curtailment) or to pay off the loan in its entirety usually without financial penalty (prepayment), the monthly cash flow of an MBS is not known in advance, and an MBS therefore presents a risk to investors. In the United States, the most common securitization trusts are sponsored by Fannie Mae and Freddie Mac, US government sponsored enterprises. Ginnie Mae, a US government sponsored enterprise backed by the full faith and credit of the US government, guarantees that its investors receive timely payments but buys limited numbers of mortgage notes. Some private institutions also securitize mortgages, known as "private label" mortgage securities. Issuances of private label mortgage backed securities increased dramatically from 2001 to 2007 and then ended abruptly in 2008, when real estate markets began to falter. An example of a private label issuer is the real estate mortgage investment conduit (REMIC), a tax structure entity usually used for CMOs; among other things, a REMIC structure avoids so called double taxation.

Артықшылықтары мен кемшіліктері

1970 жылдары ипотекалық несиелерді секьюритизациялаудың артықшылығы – сол кезде демографиялық жарылысқа ұшыраған бейби-бумерлер тұрғын үй тапшылығын туғызғанда және инфляция тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі көзін – жинақ-несие қауымдастықтарын (немесе жинақшылықтарды) әлсіреткенде, тұрғын үйге көбірек капитал ұсыну болды. Олар жинақ шоттарына бәсекеге қабілетсіз 5,75% мөлшерлеме ұсынумен шектелді және нәтижесінде ақша жинаушылар ақша нарығы қорларына ақшасын жоғалтты. Әдеттегі, жергілікті, тиімсіз ипотекалық нарықта кез келген уақытта қаражаттың жетіспеушілігі немесе артық болуы мүмкін болғанмен, ипотекалық облигациялардың (MBS) ауқымы ұлттық және халықаралық деңгейде, сондай-ақ аймақтық тұрғыдан әртараптандырылған. Ипотекалық облигациялар пайыздық мөлшерлемені банк секторынан шығаруға және қаржы институттары арасындағы мамандануды күшейтуге көмектесті. Дегенмен, ипотекалық облигациялар "субприм индустриясының өркендеуіне" және "жасырын, жүйелік тәуекелдерді тудыруға" себеп болуы мүмкін. Олар сондай-ақ "қарыз алушы мен қарыз беруші арасындағы байланысты үзіп" тастады. Тарихи деректер бойынша, "2%-дан кем адам үйін ипотекадан айырылған", бірақ секьюритизациямен "несие беруші ипотеканы сатқаннан кейін, қарыз алушы төлемдерді жүзеге асыра ала ма, жоқ па, дегенге қатысты мүддесі болмайды".

Тарих

АҚШ-та ипотекалық кепілдік берілген бағалы қағаздардың алғашқы мысалдары ретінде 18 ғасырдың басындағы құл ипотекалық облигациялары және 19 ғасырдың ортасындағы шаруашылық теміржол ипотекалық облигациялары болды, олар 1857 жылғы экономикалық дағдарысқа себеп болуы мүмкін. 1920 жылдары кең ауқымды коммерциялық МБС нарығы да болды.

АҚШ үкіметі

1933 жылғы маусымда президент Франклин Д. Рузвельт Гласс-Стигалл заңына қол қойды. Бұл заңнамалық бастама коммерциялық банк іс-әрекетін инвестициялық банк іс-әрекетінен бөліп, көптеген инвестициялық бағалы қағаздар түрлеріне (мысалы, МБС) қатысты сыбайлас жемқорлыққа қарсы сақшылдық шараларын қамтамасыз етті. Бұл кезде белгілі бір мөлшердегі сыйақылы ипотека болмаса да, заң бойынша банк мекемесінің бір мекеме ретінде қарыздарды қолдаумен қатар инвестициялық құралдарды немесе нарық жасау құралдарын жасауы заңсыз саналды. Басқаша айтқанда, ипотекалық қағаздармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар сол кезде (заңдарға сәл түзетулер енгізбейінше) болуы мүмкін емес еді. Ұлы депрессиядан кейінгі «Жаңа саясаттың» бір бөлігі ретінде АҚШ федералды үкіметі 1934 жылғы Ұлттық тұрғын үй заңымен Федералды тұрғын үй басқармасын (FHA) құрды, оның мақсаты тұрғын үйлерді салуға, сатып алуға және жаңартуға көмектесу болды. FHA тұрақты сыйақылы ипотеканы оларды сақтандыру арқылы, біржолғы төлемді ипотекаға балама ретінде дамытуға және стандарттауға көмектесті, сондай-ақ ипотека дизайнының қолданылуын кеңейтуге ықпал етті. 1938 жылы үкімет сондай-ақ осы ипотекалардың еркін екінші деңгейдегі нарығын құру үшін Fannie Mae корпорациясын құрды, бұл несие берушілерге көбірек несие беруге, негізінен FHA сақтандырылған ипотекаларды сатып алу арқылы мүмкіндік берді. 1968 жылғы Тұрғын үй және қала құрылысы заңының аясында Fannie Mae қазіргі Fannie Mae және Ginnie Mae болып бөлінді, бұл FHA сақтандырылған ипотекаларды, сондай-ақ Ветерандар басқармасы (VA) және Фермерлер үй басқармасы (FmHA) сақтандырылған ипотекаларды АҚШ үкіметінің толық сенімімен және кредитімен қамтамасыз ету үшін жасалды. 1970 жылы федералды үкімет Fannie Mae-ге FHA, VA немесе FmHA сақтандырмаған конвенциялық ипотекаларды сатып алуға рұқсат берді және Fannie Mae сияқты қызмет атқару үшін Freddie Mac құрды. Ginnie Mae конвенциялық ипотекаларға инвестиция жасамайды.

Бағалы қағаздар

Ginnie Mae 1968 жылы мақұлданған несие берушінің кепілдігімен алғашқы ипотекалық қағаздарды шығарды. 1971 жылы Freddie Mac өзінің алғашқы ипотекалық қағазын шығарды, ол «қатысу сертификаты» деп аталды және негізінен стандартты ипотекалардан тұрды. 1981 жылы Fannie Mae алғашқы ипотекалық қағазын шығарды, ол «ипотекалық кепілдік қағазы» деп аталды. 1983 жылы Freddie Mac алғашқы кепілдікпен қамтамасыз етілген ипотекалық міндеттемелерді шығарды. 1960 жылы үкімет жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды ынталандыру үшін жылжымайтын мүлік инвестициялық трасты (REIT) құруға мүмкіндік беретін Жылжымайтын мүлік инвестициялық трасты туралы заңды қабылдады, ал 1977 жылы Bank of America алғашқы жеке таңбалы қағазды шығарды. 1983 жылы Федералдық резервтік жүйе кеңесі Regulation T ережесін өзгертіп, брокер-дилерлерге қағаздарды маржалық кепіл ретінде пайдалануға рұқсат берді, бұл контр-базардағы айырбасталмаушы облигацияларға балама болды. 1984 жылы үкімет жеке таңбалы қағаздардың сатуын жақсарту үшін Екінші ипотекалық нарықты дамыту туралы заңды қабылдады, ол ұлттық деңгейде танылған статистикалық рейтингтік агенттіктер берген AA рейтингісіндегі ипотекалық кепілдік қағаздарды федералдық банктер (мысалы, федералдық жинақ банктері мен федералдық жинақ қауымдастықтары), мемлекеттік тіркелген қаржы институттары (мысалы, сақтау банктері мен сақтандыру компаниялары) үшін заңды инвестициялар деп жариялады, егер 1991 жылдың қазан айына дейін мемлекеттік заңмен күшін жоймаса (мұндай шара 21 штат бойынша қабылданды), сондай-ақ Еңбек департаменті реттейтін зейнетақы қорлары үшін де. 1986 жылғы Салық реформасы туралы заң салықтан босатылған жылжымайтын мүлік ипотекалық инвестициялық құбылысын (REMIC) құруға рұқсат берді, оның мақсаты қағаздар шығару болды. Салық реформасы туралы заң 1980-90 жылдардағы жинақ-несие дағдарысына ықпал еткен болуы мүмкін, нәтижесінде 1989 жылғы Қаржы институттарын реформалау, қалпына келтіру және күшін қолдану туралы заң қабылданды, ол жинақ-несие индустриясын және оның федералдық реттелуін күрт өзгертті, сондай-ақ несие беруді ынталандырды. Дегенмен, 2008 жылғы субстандартты ипотекалық дағдарыстың туындауына ықпал еткен ең маңызды фактор (банктік мекемелердің немқұрайлы әрекеттерінен басқа) – Қаржылық қызметтерді жеңілдету туралы заң (Грамм-Лич-Блайли заңы деп те аталады) болды. Бұл заң 1999 жылы президент Клинтон қол қойды және банктерге инвестициялық және туынды құралдар ретінде Ипотекалық кепілдік қағаздарын өздері жасауға рұқсат берді. Бұл заңнамалық шешім ескі заңды жақсартумен ғана шектелмей, 1933 жылғы Гласс-Стигалл заңын жойды, ол болашақ апатқа қарсы соңғы заңдық кепілдік болды.

Ginnie Mae guaranteed the first mortgage pass through security of an approved lender in 1968. In 1971, Freddie Mac issued its first mortgage pass through, called a participation certificate, composed primarily of conventional mortgages. In 1981, Fannie Mae issued its first mortgage pass through, called a mortgage backed security. In 1983, Freddie Mac issued the first collateralized mortgage obligation. In 1960 the government enacted the Real Estate Investment Trust Act to allow the creation of the real estate investment trust (REIT) to encourage real estate investment, and in 1977 Bank of America issued the first private label pass through. In 1983 the Federal Reserve Board amended Regulation T to allow broker dealers to use pass throughs as margin collateral, equivalent to over the counter non convertible bonds. In 1984 the government passed the Secondary Mortgage Market Enhancement Act to improve the marketability of private label pass throughs, which declared nationally recognized statistical rating organization AA rated mortgage backed securities to be legal investments equivalent to Treasury securities and other federal government bonds for federally chartered banks (such as federal savings banks and federal savings associations), state chartered financial institutions (such as depository banks and insurance companies) unless overridden by state law before October 1991 (which 21 states did), and Department of Labor–regulated pension funds. The Tax Reform Act of 1986 allowed the creation of the tax exempt real estate mortgage investment conduit (REMIC) special purpose vehicle for the express purpose of issuing pass throughs. The Tax Reform Act may have contributed to the savings and loan crisis of the 1980s and 1990s that resulted in the Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1989, which dramatically changed the savings and loan industry and its federal regulation, encouraging loan origination. Nevertheless, probably the most influential action that encouraged the subprime mortgage crisis of 2008 (other than the neglectful actions of banking institutions) was the Financial Services Moderation Act (also called the Gramm–Leach–Bliley Act). It was signed into law in 1999 by President Clinton, and allowed sole, in house creation (by solitary banking institutions) of Mortgage Backed Securities as investment and derivatives instruments. This legislative decision did not just tweak or finesse the preexisting law, it effectively repealed the Glass Steagall Act of 1933, the only remaining statutory safeguard poised against the ensuing disaster.

Субстандартты ипотекалық несиелер дағдарысы

АҚШ-тағы төмен сапалы, нашар несиеленген ипотекалармен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар 2007-2008 жылдарғы жаһандық қаржы дағдарысына зор үлес қосып, дағдарыс тудырды. 2012 жылға қарай жоғары сапалы ипотекалық облигациялар нарығы қалпына келді және АҚШ банктері үшін табыс әкелетін орталыққа айналды.

Жүктелген орташа мерзімі

МБҚ-ны өткізудің салмақталған орташа мерзімі (WAM) – МБҚ шығарылған кезде, ипотекалық несиелердің қалдық сомаларымен салмақталған, ипотекалық пулдегі несиелердің мерзімдерінің орташасы болып табылады. Бұл, жеке несиенің төлемдері бойынша есептелген орташа өмір сүру мерзімі және ұзақтығы сияқты ұғымдардан өзгеше, ипотекалық несиелер бойынша орташа есептелген көрсеткіш. Салмақтар әрбір өтелмеген несие сомасын, ипотекалық пулдегі жалпы өтелмеген сомаға (мысалы, 900 000 АҚШ доллары) бөлу арқылы есептеледі. Бұл сомалар МБҚ шығарылған немесе басталган кездегі өтімді сомаларды білдіреді. Жоғарыдағы мысал үшін WAM келесідей есептеледі:

Тағы бір жиі қолданылатын өлшем – салмақталған орташа несие жасы.

Орташа салмақталған купон

MBS арқылы берілетін облигациялардың салмақталған орташа купоны (WAC) – облигациялар жиынтығындағы ипотекалық несиелердің купондарының орташасы, олар MBS шығарылған кездегі бастапқы сомаларымен салмақталған. Жоғарыда келтірілген мысал үшін:

Теориялық баға белгілеу

"Венил" корпоративтік облигацияның бағасы екі белгісіздік көзіне негізделеді: төлемді өтеу тәуекелі (кредиттік тәуекел) және пайыздық ставкаға (IR) байланысты тәуекел. МБС үшінші тәуекелді қосады: мерзімінен бұрын өтеу (алдын ала төлеу). Тұрғын үй МБС-ін секьюритизациялау кезінде, пайыздық ставкалар төмендегенде, алдын ала төлем жасайтын үй иелерінің саны артады. Бұл құбылыстың бір себебі – үй иелері төменгі тұрақты пайыздық ставкамен қайта қаржыландыру мүмкіндігіне ие болады. Коммерциялық МБС көбінесе осы тәуекелді қоңырау қорғау арқылы азайтады. Осы екі тәуекел көзінің (IR және алдын ала төлеу) байланысты болуына байланысты, МБС құнының математикалық модельдерін шешу қаржы саласында қиын мәселе болып табылады. Қиындық деңгейі IR моделінің күрделілігімен және алдын ала төлемнің IR-ға тәуелділігінің күрделілігімен бірге артады, нәтижесінде, жабық түрдегі шешім (яғни, жазылып алынатын) кеңінен белгілі емес. Осындай модельдерде сандық әдістер шамамен теориялық бағаларды ұсынады. Бұл сондай-ақ, кредиттік тәуекелді IR-корреляциясы бар стохастикалық функция ретінде көрсететін көптеген модельдерде де қажет. Мамандар әдетте арнайы Монте-Карло әдістерін немесе модификацияланған биномдық ағаш сандық шешімдерін пайдаланады.

Пайыздық тәуекел және алдын ала төлеу тәуекелі

Теориялық бағалау модельдері пайыздық ставкалар мен несиелерді мерзімінен бұрын төлеу жылдамдығы арасындағы байланысты ескеруі керек. Ипотекалық несиелердің мерзімінен бұрын төлемелері әдетте үй сатылғанда немесе үй иесі төмен пайыздық ставкамен немесе қысқа мерзіммен жаңа ипотекалық несиеге қайта қаржыландырғанда жасалады. МБС инвесторы ақша алғанмен, мерзімінен бұрын төлеу тәуекел ретінде қарастырылады, себебі ол өзгермелі ставкалар төмендегенде және облигацияның тұрақты кірісінің құны артқанда (теріс конвексия) жүзеге асып, алынған қаражатты төмен пайыздық ставка бойынша қайта инвестициялау қажеттігін тудырады. Бұл Fannie Mae және Freddie Mac-ке қатысты емес, бірақ бұл екі ұйымның АҚШ федералды үкіметімен несиелік желілері бар; алайда, бұл несиелік желілер осы ұйымдар арқылы күніне айналымға түсетін ақшаның орташа сомасына қарағанда өте шағын. Сонымен қатар, Fannie Mae және Freddie Mac несие алушы мүліктің құнының 20% -ынан кем сомада бастапқы төлем жасаған жағдайда жеке ипотекалық сақтандыру талап етеді. Өзара байланысты емес дефолт ықтималдығы бар көптеген ипотекалық несиелерді біріктіру, ешбір үй иесі төлемдерді жасай алмайтын жағдайдағы дефолт ықтималдығы әлдеқайда төмен облигацияны құрайды (Copula қараңыз). Теориялық тұрғыдан алғанда, қауіпсіз несиелік спред ипотекалық жиын мен оның құрамындағы орташа ипотека арасында бірдей болғанымен, катастрофалық шығынға ұшырау мүмкіндігі төмендейді. Егер мүлік иесі дефолтқа ұшыраса, мүлік кепіл ретінде сақталады. Қаңтарда жылжымайтын мүлік бағасы бастапқы несиенің құнынан төмендеуі мүмкін, бірақ бұл төлем кепілдіктерінің сенімділігін арттырады және несие алушылардың дефолтқа ұшырауына кедерес жасайды. Егер МБС бастапқы жылжымайтын мүлікпен және эмитенттің кепілдігімен қамтамасыз етілмесе, облигациялардың рейтингі айтарлықтай төмендейді. Бұл себебі, бастапқы несиелік сапасы бойынша жинақталған МБС-терден жақсарған несиелік тарихы бар несие алушыларға қарсы күтілетін теріс таңдау (қайта қаржыландыруға және жоғары несиелік рейтингі бар МБС жиынына қосылуға ынталандыру) бар.

Theoretical pricing models must take into account the link between interest rates and loan prepayment speed. Mortgage prepayments are usually made because a home is sold or because the homeowner is refinancing to a new mortgage, presumably with a lower rate or shorter term. Prepayment is classified as a risk for the MBS investor despite the fact that they receive the money, because it tends to occur when floating rates drop and the fixed income of the bond would be more valuable (negative convexity). In other words, the proceeds received would need to be reinvested at a lower interest rate. This is not the case with Fannie Mae and Freddie Mac, but these two entities have lines of credit with the US federal government; however, these lines of credit are extremely small compared to the average amount of money circulated through these entities in one day's business. Additionally, Fannie Mae and Freddie Mac generally require private mortgage insurance on loans in which the borrower provides a down payment that is less than 20% of the property value. Pooling many mortgages with uncorrelated default probabilities creates a bond with a much lower probability of total default, in which no homeowners are able to make their payments (see Copula). Although the risk neutral credit spread is theoretically identical between a mortgage ensemble and the average mortgage within it, the chance of catastrophic loss is reduced. If the property owner should default, the property remains as collateral. Although real estate prices can move below the value of the original loan, this increases the solidity of the payment guarantees and deters borrower default. If the MBS was not underwritten by the original real estate and the issuer's guarantee, the rating of the bonds would be much lower. Part of the reason is the expected adverse selection against borrowers with improving credit (from MBSs pooled by initial credit quality) who would have an incentive to refinance (ultimately joining an MBS pool with a higher credit rating).

Нақты әлемдегі баға

МБС түрлерінің әртүрлілігіне байланысты бағаны анықтаудың көптеген көздері бар. Жалпы алғанда, МБС-тің біркелкілігі немесе сауда-саттыққа қолайлылығы жоғары болса, бағалардың ашықтығы мен қолжетімділігі де артады. Көптеген трейдерлер мен қаржы менеджерлері МБС пулдары мен CDO сияқты күрделі өнімдерді талдау үшін Bloomberg және Intex қолданады, алайда Citi's The Yield Book, Barclays POINT және BlackRock's AnSer сияқты құралдар да Уолл-стритте кеңінен қолданылады, әсіресе көп активті сынып менеджерлері үшін. Кейбір мекемелер өздерінің жеке бағдарламалық қамтамасын да жасады. Күрделі құрылымды өнімдер сирек сауда-саттыққа түседі және оларға келіссөздер қажет. Осы күрделі МБС-тердің, сондай-ақ КМО мен КДО-ның бағасы көбінесе субъективті болып келеді және оларды көбінесе дилерлерден ғана алуға болады. Ипотекалық (сенімхат) пен қарыз міндеттемесі (нота) құжаттарын АҚШ-тың дәстүрлі округтік соттарынан тыс беру (және тіркеу алымын төлеместен) заңдық шағымдануға жатады. MERS-тегі заңдық қайшылықтар бастапқыда ұсақ көрінгенмен, АҚШ-тың ипотекалық қағаздандыру индустриясының жалпы жұмыс істеу бұзылуын көрсетеді.