Жылжымайтын мүлік нарығындағы экономикалық талдау

Жылжымайтын мүлік экономикасы: баға, сұраныс, ұсыныс талдауы, нарық трендтері, құрылыс және инвестициялар. Пәтер нарығын зерттеу.

21 мин оқу

100%

Дереккөз: Real estate economics — Wikipedia

Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.

Мазмұны

Кіріспе

Жылжымайтын мүлік нарықтарына экономикалық әдістерді қолдану

Жылжымайтын мүлік экономикасы – экономикалық әдістерді жылжымайтын мүлік нарықтарына қолдану болып табылады. Ол бағалардың, сұраныстың және ұсыныстың үлгілерін сипаттауға, түсіндіруге және болжауға бағытталған. Тығыз байланысты тұрғын үй экономикасы саласы тар мақсатта, ол тұрғын үйлер нарығына шоғырланған, ал жылжымайтын мүлік тенденцияларын зерттеу индустрияға әсер ететін бизнес және құрылымдық өзгерістерге назар аударады. Екеуі де ішінара тепе-теңдік талдауы (ұсыныс және сұраныс), қалалық экономика, кеңістіктік экономика, негізгі және кең көлемді зерттеулер, сараптамалар және қаржыны пайдаланады.

Тұрғын үй саласы

Тұрғын үй индустриясы – үйлерді дамыту, құрылыс және сату саласы. АҚШ-та оның мүдделерін Ұлттық үй салушылар қауымдастығы (NAHB) ұсынады. Австралияда тұрғын үй индустриясын білдіретін сауда қауымдастығы – Тұрғын үй индустриясы қауымдастығы. Бұл термин тұрғын үй нарығын да білдіреді, яғни әдетте белгілі бір елде немесе аймақтағы үйлерге деген сұраныс пен ұсынысты. Тұрғын үй нарығына үйлердің ұсынылымы, сұранысы, үй бағалары, жалға берілетін сектор және тұрғын үй нарығына мемлекеттік араласу сияқты факторлар кіреді.

Тұрғын үйге сұраныс

Тұрғын үйге деген сұраныстың негізгі қозғаушы күштері демографиялық факторлар болып табылады. Алайда, кіріс, тұрғын үй бағасы, несиеге қолжетімділік және құны, тұтынушылардың және инвесторлардың қалаулары, балама тауарлардың бағасы және толықтыратын тауарлардың бағасы сияқты басқа да факторлар да маңызды рөл атқарады. Демографиялық айнымалылардың ең бастысы – халық саны мен өсімі: экономикадағы адам саны артық болса, тұрғын үйге деген сұраныс та артады. Бірақ бұл тым қарапайым көзқарас. Отбасы мүшелерінің саны, отбасының жас құрамы, бірінші және екінші баланың болуы, таза көші-қон (иммиграциядан эмиграцияны шегеру), отбасылық емес шаруашылықтардың құрылуы, екі отбасылық шаруашылықтардың саны, өлім-жітім көрсеткіші, ажырасу деңгейі және некелер саны ескерілуі керек. Тұрғын үй экономикасында талдаудың негізгі бірлігі стандартты ішінара тепе-теңдік модельдеріндегідей жеке адам емес, үй шаруашылығы болып табылады, олар тұрғын үй қызметтерін сұрайды: әдетте, бір үйге бір шаруашылық. Үй шаруашылығының мөлшері мен демографиялық құрамы өзгермелі және толығымен сыртқы факторларға тәуелді емес. Ол тұрғын үй нарығына байланысты, себебі тұрғын үй қызметтерінің бағасы өскенде үй шаруашылығының мөлшері де артуға бейім. Кіріс де маңызды фактор. Солтүстік Америкадағы сұраныстың кіріске қатысты серпінділігінің эмпирикалық өлшемдері 0,5-тен 0,9-ға дейін ауыспайды (De Leeuw, 1971). Егер тұрақты кіріс серпінділігі өлшенсе, нәтижелер сәл жоғары болады (Kain and Quigley, 1975), себебі уақытша кіріс жылдан жылға және адамдар арасында өзгереді, сондықтан оң уақытша кіріс теріс уақытша кірісті бейтараптандыруға бейім. Көптеген тұрғын үй экономистері жылжымайтын мүлікті сатып алудың жоғары құнына байланысты жылдық кіріс емес, тұрақты кірісті пайдаланады. Көптеген адамдар үшін жылжымайтын мүлік – өмірінде сатып алатын ең қымбат зат. Тұрғын үй бағасы да маңызды фактор. Polinsky және Ellwood (1979) Солтүстік Америкада тұрғын үй қызметтеріне деген сұраныстың бағаға қатысты серпінділігін -0,7 деп, ал Maisel, Burnham және Austin (1971) -0,9 деп бағалаған. Жекелеген үй шаруашылығының тұрғын үйге деген сұранысын стандартты пайдалылық/таңдау теориясымен модельдеуге болады. Мысалы, келесідей пайдалылық функциясын құруға болады, онда үй шаруашылығының пайдалылығы әртүрлі тауарлар мен қызметтердің функциясы болып табылады. Бұл келесі бюджеттік шектеуге бағынады, мұнда – үй шаруашылығының қолжетімді кірісі, ал – әртүрлі тауарлар мен қызметтердің бағалары. Теңдік барлық тауарлар мен қызметтерге жұмсалған ақшаның сомасы қолжетімді кіріске тең болуын көрсетеді. Бұл жағдай шынайы емес болғандықтан, модель несие алу мен үнемдеуге мүмкіндік беру үшін түзетілуі керек. Байлық, өмір бойына кіріс немесе тұрақты кіріс өлшемі қажет. Модель жылжымайтын мүліктің әртүрлілігін ескеру үшін де түзетілуі керек. Мұны пайдалылық функциясын бөліп қарастыру арқылы жасауға болады. Егер тұрғын үй қызметтері оның құрамдас бөліктеріне бөлінсе, пайдалылық функциясын былайша қайта жазуға болады: тұрғын үй қызметтерінің бағасын өзгертіп, оңтайлы пайдалылық нүктелерін шешу арқылы үй шаруашылығының тұрғын үй қызметтеріне деген сұраныс кестесін құрастыруға болады. Нарықтық сұраныс барлық жекелеген үй шаруашылықтарының сұранысын қосу арқылы есептеледі.

The main determinants of the demand for housing are demographic. But other factors, like income, price of housing, cost and availability of credit, consumer preferences, investor preferences, price of substitutes, and price of complements, all play a role. The core demographic variables are population size and population growth: the more people in the economy, the greater the demand for housing. But this is an oversimplification. It is necessary to consider family size, the age composition of the family, the number of first and second children, net migration (immigration minus emigration), non family household formation, the number of double family households, death rates, divorce rates, and marriages. In housing economics, the elemental unit of analysis is not the individual, as it is in standard partial equilibrium models. Rather, it is households, which demand housing services: typically one household per house. The size and demographic composition of households is variable and not entirely exogenous. It is endogenous to the housing market in the sense that as the price of housing services increase, household size will tend also to increase. Income is also an important determinant. Empirical measures of the income elasticity of demand in North America range from 0.5 to 0.9 (De Leeuw 1971). If permanent income elasticity is measured, the results are slightly higher (Kain and Quigley 1975) because transitory income varies from year to year and across individuals, so positive transitory income will tend to cancel out negative transitory income. Many housing economists use permanent income rather than annual income because of the high cost of purchasing real estate. For many people, real estate will be the costliest item they will ever buy. The price of housing is also an important factor. The price elasticity of the demand for housing services in North America is estimated as negative 0.7 by Polinsky and Ellwood (1979), and as negative 0.9 by Maisel, Burnham, and Austin (1971). An individual household's housing demand can be modelled with standard utility/choice theory. A utility function, such as , can be constructed, in which the household's utility is a function of various goods and services This will be subject to a budget constraint such as , where is the household's available income and the are the prices for the various goods and services. The equality indicates that the money spent on all the goods and services must be equal to the available income. Because this is unrealistic, the model must be adjusted to allow for borrowing and saving. A measure of wealth, lifetime income, or permanent income is required. The model must also be adjusted to account for the heterogeneity of real estate. This can be done by deconstructing the utility function. If housing services are separated into its constituent components , the utility function can be rewritten as By varying the price of housing services and solving for points of optimal utility, the household's demand schedule for housing services can be constructed. Market demand is calculated by summing all individual household demands.

Тұрғын үйді ұсыну

Құрылысшылар жер, еңбек және электр энергиясы, құрылыс материалдары сияқты түрлі ресурстарды пайдалана отырып, тұрғын үймен қамтамасыз етеді. Жаңа тұрғын үйдің көлемі осы ресурстардың құнымен, қолданыстағы үйлердің бағасымен және өндіріс технологиясымен анықталады. Солтүстік Американың қала маңындағы бір отбасылық үй үшін шамамен келесідей шығындарды есептеуге болады: сатып алу құны – 10%, участокені жақсарту – 11%, еңбекақы – 26%, материалдар – 31%, қаржылық шығындар – 3%, әкімшілік шығындар – 15%, маркетинг – 4%. Көппәтерлі тұрғын үйлерде бұл көрсеткіштер әдетте былай бөлінеді: сатып алу құны – 7%, участокені жақсарту – 8%, еңбекақы – 27%, материалдар – 33%, қаржылық шығындар – 3%, әкімшілік шығындар – 17%, маркетинг – 5%. Мемлекеттік бөлу талаптары аумаққа байланысты құрылыс шығындарын 3%-ға дейін арттыруы мүмкін. Құрылыс нормаларының айырмашылығы даму шығындарының шамамен 2%-ын құрайды. Дегенмен, мұндай бөлу және құрылыс нормаларының шығындары әдетте ғимараттардың нарықтық құнын оларға жұмсалған қаражатқа тең немесе одан да жоғары мөлшерде арттырады. Өндіріс функциясын құруға болады, онда *Q* – өндірілген үйлердің саны, *L* – жұмыс күшінің көлемі, *T* – пайдаланылған жердің көлемі, *M* – басқа материалдардың көлемі болады. Алайда, бұл өндіріс функциясы қолданыстағы ғимараттарды күрделі жөндеу және кеңейту есебінен түзетілуі керек. Осы мақсатта екінші өндіріс функциясы құрылады, ол қолданыстағы тұрғын үй қоры мен олардың ескілігін анықтаушы факторлар ретінде қамтиды. Екі функцияны қосу арқылы жалпы өндіріс функциясы алынады. Сонымен қатар, гедонистік бағалау моделін регрессияға тартуға болады. Ұзақ мерзімдегі бағаның икемділігі өте жоғары. Джордж Фаллис (1985) оны 8,2 деп бағаласа, ал қысқа мерзімде ұсыныс бағаға өте икемсіз болады. Ұсыныс бағасының икемділігі алмастырудың және ұсыныстың шектелуінің икемділігіне байланысты. Жер мен материалдардың, сондай-ақ еңбек пен материалдардың арасында маңызды алмастыру мүмкіндігі бар. Жоғары құндылықтағы жерлерде құрылысшылар қымбат жерді азайту үшін көп қабатты бетон ғимараттар салуға бейім. 1950 жылдардан бері еңбекақының өсуіне байланысты жаңа материалдар мен капиталды көп қажет ететін технологиялар еңбек ресурстарын азайту үшін қолданылып келеді. Алайда, ұсыныстың шектелуі алмастыруға елеулі әсер етуі мүмкін. Атап айтқанда, білікті жұмыс күшінің жетіспеуі (және кәсіби одақтардың талаптары) капиталды еңбекке алмастыруды шектейді. Жердің қолжетімділігі де қызығушылық танытқан аумақ шектелі болған жағдайда алмастыру мүмкіндігін шектейді (яғни, аумақ неғұрлым үлкен болса, жерді ұсынушылар соғұрлым көп болады және алмастыру мүмкіндігі артады). Жерді пайдалануды бақылау, мысалы, аймақтық жоспарлау ережелері жерді алмастыру мүмкіндігін азайтуы мүмкін.

Developers produce housing supply using land, labour, and various inputs, such as electricity and building materials. The quantity of new supply is determined by the cost of these inputs, the price of the existing stock of houses, and the technology of production. For a typical single family dwelling in suburban North America, one can assign approximate cost percentages as follows: acquisition costs, 10%; site improvement costs, 11%; labour costs, 26%; materials costs, 31%; finance costs, 3%; administrative costs, 15%; and marketing costs, 4%. Multi unit residential dwellings typically break down as follows: acquisition costs, 7%; site improvement costs, 8%; labour costs, 27%; materials costs, 33%; finance costs, 3%; administrative costs, 17%; and marketing costs, 5%. Public subdivision requirements can increase development costs by up to 3%, depending on the jurisdiction. Differences in building codes account for about a 2% variation in development costs. However, these subdivision and building code costs typically increase the market value of the buildings by at least the amount of their cost outlays. A production function such as can be constructed in which is the quantity of houses produced, is the amount of labour employed, is the amount of land used, and is the amount of other materials. This production function must, however, be adjusted to account for the refurbishing and augmentation of existing buildings. To do this, a second production function is constructed that includes the stock of existing housing and their ages as determinants. The two functions are summed, yielding the total production function. Alternatively, a hedonic pricing model can be regressed. The long run price elasticity of supply is quite high. George Fallis (1985) estimates it as 8.2, but in the short run, supply tends to be very price inelastic. Supply price elasticity depends on the elasticity of substitution and supply restrictions. There is significant substitutability, both between land and materials and between labour and materials. In high value locations, developers can typically construct multi story concrete buildings to reduce the amount of expensive land used. As labour costs have increased since the 1950s, new materials and capital intensive techniques have been employed to reduce the amount of labour used. However, supply restrictions can significantly affect substitutability. In particular, the lack of supply of skilled labour (and labour union requirements) can constrain the substitution from capital to labour. Land availability can also constrain substitutability if the area of interest is delineated (i. e., the larger the area, the more suppliers of land, and the more substitution that is possible). Land use controls such as zoning bylaws can also reduce land substitutability.

Түзету механизмі

Бастапқы түзету механизмі – нарықтың шамамен 98% -ы қолданыстағы қор, ал шамамен 2% -ы жаңа ғимараттардың ағыны екенін көрсететін қор/ағым моделі болып табылады. Қоса берілген диаграммада тұрғын үй қоры сол панельде, ал жаңа ағым оң панельде көрсетілген. Бастапқы түзету механизмі төрт қадамнан тұрады. Біріншіден, бастапқы тепе-теңдік бағасы (Ro) қолданыстағы тұрғын үй қорының ұсынысы (SH) мен тұрғын үйге деген сұраныстың (D) қиылысуы арқылы анықталады. Бұл жалға төленетін сома ақша ағымдарын есептеу арқылы құнға (Vo) айналады. Құн ағымдағы кезеңдегі жалға төленетін соманы дисконттық ставкаға бөлу арқылы есептеледі, яғни, мәңгілік рентаға теңестіріледі. Содан кейін құн құрылыс шығындарымен (CC) салыстырылады, бұл құрылыс салушылар үшін пайдалы мүмкіндіктер бар-жоқ екенін анықтау үшін жасалады. Құрылыс шығындары мен тұрғын үй қызметтерінің құны арасындағы қиылысу жаңа тұрғын үй құрылысының максималды деңгейін (HSo) анықтайды. Ақырында, ағымдағы кезеңде салынған тұрғын үйлердің саны келесі кезеңдегі қолданыстағы тұрғын үй қорына қосылады. Келесі кезеңде ұсыныс қисығы SH HSo көлеміне оңға қарай жылжиды.

Амортизациялық түзету

Оң жақтағы диаграмма амортизацияның әсерін көрсетеді. Егер қолданыстағы тұрғын үйлердің ұсынысы тозуға байланысты нашарласа, тұрғын үй ұсынымының қоры азаяды. Осының салдарынан, тұрғын үй ұсынысы солға қарай жылжиды (SHo-дан SH1-ге), нәтижесінде R1 жаңа тепе-теңдік сұранысы қалыптасады (үйлер саны азайғандықтан, бірақ сұраныс сақталады). Сұраныстың Ro-дан R1-ге артуы құн функциясын жоғарылатады (Vo-дан V1-ге). Соның нәтижесінде, пайдалы өндірілетін үйлердің саны көбейеді және жаңа тұрғын үй құрылысы артады (HSo-дан HS1-ге). Содан кейін тұрғын үй ұсынысы бастапқы орнына қайта оралады (SH1-ден SHo-ға).

Сұраныстың өсуі

Оң жақтағы диаграмма қысқа мерзімде сұраныстың артуының салдарына тоқталады. Егер тұрғын үйге деген сұраныс артса, мысалы, Do-дан D1-ге қарай ығысса, онда баға немесе саны, немесе екеуі де өзгеріске ұшырайды. Бағаның өзгермеуі үшін тұрғын үй ұсынымының артуы қажет. Яғни, SHo ұсынымы HS-қа артады.

Шығындардың өсуі

Оң жақтағы диаграмма қысқа мерзімдегі шығындардың өсуінің салдарына шолу ұсынады. Егер құрылыс шығындары артып (мысалы, CCo-дан CC1-ге дейін), құрылыс салушылардың қызметкерлігі азайды және олар жобаларды таңдап іске асыруға көшеді. Сонымен қатар, кейбір құрылыс салушылар индустрияны тастап кетуі мүмкін. Салынған үйлердің саны азаяды (HSo-дан HS1-ге дейін). Бұл, сәтке дейін, қолдағы тұрғын үй қорының тозуына байланысты ұсыныстың деңгейін төмендетеді (SHo-дан SH1-ге дейін). Бағалар көтерілуге бейім (Ro-дан R1-ге дейін).

Жылжымайтын мүлік бойынша қаржыландыру

Жылжымайтын мүлікті қаржыландырудың әр түрлі жолдары бар: мемлекеттік және коммерциялық көздер мен мекемелер. Үй сатып алушы немесе құрылысшы жинақ-несие қауымдастықтарынан, коммерциялық банктерден, жинақ банктерінен, ипотекалық банктер мен брокерлерден, өмірді сақтандыру компанияларынан, несиелік кооперативтерден, федералдық агенттіктерден, жеке инвесторлардан және құрылысшылардан қаржылық көмек ала алады. Соңғы он жылда Пекин мен Шанхайдағы тұрғын үй бағасы жыл сайын орта есеппен қос таңбалы өсімді көрсетті. Дегенмен, көптеген сарапшылар мен зерттеушілер тұрғын үй секторының негізгі факторлары, салалық және макроэкономикалық жағдайлар бағаның өзгеруіне ықпал еткен болуы мүмкін деп санайды.

Жылжымайтын мүліктің саяси экономикасы

Жылжымайтын мүлік әлеуметтік мобильділік пен экономикалық шешім қабылдаудың кейбір факторларын түсінуге қатысты макро және микро деңгейлерде қызықты перспективалар ұсынады. Ол үкіметтік саясатқа ғана емес, сондай-ақ үй иесі болуға ниеттенген адамдардың маңызды талқылаулары мен таңдауларына да зор әсер етті. Соңғы жылдары ипотекалық нарықтардың либерализациясы және ипотеканы кепіл ретінде пайдаланатын күрделі қаржы операциялары (Ипотекалық кепілдік қағаздарына қараңыз) әлемдік экономиканың кеңеюіне алып келді. (Қаржыландыруға қараңыз)

Тұрғын үй және популизм

Жақында бірнеше еуропалық елде жүргізілген зерттеулер тұрғын үйдің оңшыл популистік сайлау нәтижелеріне қандай әсер ететінін анытауға бағытталды. Саяси спектр мен тұрғын үй нарығы елдеріне қарай өзгеше болғанымен, зерттеулер бірнеше жалпы үрдістерді көрсетеді. Тұрғын үй бағасының өзгеруі мен популистік сайлау нәтижелері арасындағы байланысты зерттегендер, тұрғын үй бағасы ең аз өскен аймақтарда тұратын сайлаушылардың оңшыл популистік партияларға дауыс беруге көбірек бейім екенін анықтады. Мұның бір себебі мынада болуы мүмкін: тұрғын үй нарығы жеңімпаздарды (динамикалық аймақтарда үй иелерін) және жеңіліске ұшырағандарды (кем өркендеген аймақтарда үй иелерін) бөліп көрсеткендіктен, үйлерінің құны салыстырмалы түрде төмендеген адамдар өздерін үй шаруашылығының байлығын қалыптастырудың маңызды бөлігінен шеттетілгендей сезінеді. Сондықтан олар өздеріне пайда әкелмейтін ескірген жағдайға қарсы тұратын популистік саяси партияларды қолдауға бейім. Ұлыбританияда кейбір сарапшылар тұрғын үй бағасының төмендеуі мен Brexit-ті қолдауға дауыс беру ықтималдығының артуы арасындағы байланысты атап өтті. Франциядағы зерттеулер көрсеткендей, үй бағасы өскендер 2017 жылғы президенттік сайлауда Марин Ле Пеннен басқа кандидаттарға дауыс беруге бейім болды. Германиядағы зерттеулер үй бағасы орташа көрсеткіштен кем өскен аймақтарда AfD партиясының көрсеткіші жоғары екенін көрсетті. (Бұл аймақтар көбінесе кем өркендеген аймақтар саналады). Кейбіреулер үшін бұл – бай да, кемқұрылған да емес, жоғары әлеуметтік мобильділіктің белгісі, және олар дәстүрлі оңшыл саяси партиялардың өкілдігін сезінбейді, себебі олардың пікірінше, бұл партиялар артықшылықты топты қорғайды, немесе солшыл саяси партиялардың өкілдігін сезінбейді, себебі олардың пікірінше, бұл партиялар лайықсыз топты қорғайды және олардың күш-жігерін қолдамайды. Осындай талдау, бұрынғы тұрғын үй бағасының өзгеруі туралы мәліметтермен қосылғанда, оңшыл популистік сайлау нәтижелерінің, кем дегенде, жартылай геоәлеуметтік факторларға байланысты екенін көрсетеді. Халық тығыздығы төмен аймақтарда тұратын орта таптың өкілдері дәстүрлі саяси партиялардың қолдауын сезінбейді және әлеуметтік деградациядан қорқады.

Recently, several studies conducted in several European countries sought to determine the influence of housing on right wing populist electoral results. While political spectrums and housing markets differ according to countries, studies highlight some cross national trends. Studies regarding the relationship between variation in house prices and populist electoral results have found that voters living in areas where house prices increased the least were more prone to vote for right wing populist parties. One explanation may lie in the fact that as the housing map created winners (those owning in dynamic areas) and losers (those holding in less prosperous areas), those who experienced a relative decline in the value of their homes tended to feel left out of a significant component of household wealth formation, and therefore were inclined to favorite populist political parties which challenged a status quo that did not benefit them. In the UK, some have highlighted a correlation between the relative deflation of housing prices and an increased likelihood of voting in favor of Brexit. Research in France shows that those who saw their home prices increase tended to vote for candidates other than Marine Le Pen in the 2017 French presidential election. In Germany, studies show that die AfD scores are higher in areas where house prices have not risen as much as the average rate. (the formers generally being considered as less prosperous areas), represent to some a sign of upward social mobility towards neither affluent nor disadvantaged class and who do not felt represented by traditional right wing political parties, which they consider representing a more favorited population, or by left wing political parties, which they regard representing less deserving class and not supporting their efforts. Such analysis, combined with previous presentations on house price variations, point in the direction that right wing populist electoral results are, at least partly, driven by geosocial factors, with lower middle class people living in less populated areas not feeling supported by traditional political parties and afraid of social downgrading.

Ұрпақтар арасындағы қақтығыстар туралы пікірталастар

Еуропа бойынша ұрпақтар арасындағы теңсіздіктерге қатысты пікірталастар бірнеше жаңалықтарда жарияланды. Еуропадағы меншік теңсіздігіне қатысты деректер жас пен үй иелігі арасындағы оң байланысты көрсетеді. Англияда 65 жастан асқандар 2022 жылы барлық үйлердің 35,8%-ын иеленсе, 2021 жылы олар халықтың 18,6%-ын ғана құрады. Германияда 60-69 жастағылардың 50,4%-ы өз үйлеріне ие болды, ал 20-29 жастағылардың 18,4%-ы ғана иеленді. Ересектер көбірек уақыт бойы байлық жинақтауға мүмкіндік алатындықтан, ғалымдар бұл теңсіздіктердің бұрынғы онжылдықтарға қарағанда кеңейгенін атап көрсетеді. Зерттеулер мұндай теңсіздіктердің себебі жылдық табысқа шаққандағы тұрғын үй бағасының айтарлықтай өсуіне байланысты екенін көрсетеді, бұл байлық пен табыс арақатынасы деп те аталады. (Төмендегі Байлық пен Табыс арақатынасына қараңыз) Англия банкінің жинаған деректеріне сәйкес, 1982 жылы үйдің құны орташа британдық адамның жылдық табысынан 4,16 есе арзан болса, 2023 жылы ол 8,68 есеге дейін өсті. 1990 жылдары бірнеше еуропалық елдер үй иелігін ынталандыруға бағытталған түрлі мемлекеттік саясаттарды қабылдады. Ұлыбританияда 1980 жылдары Тэтчер үкіметі «сатып алу құқығы» схемасын қабылдады, осы арқылы 3 миллион мемлекеттік үйлер нарықтық бағадан 30%-дан 70%-ға дейін төмен сатылды. Францияда 1970 жылдары либералды тұрғын үй саясаты күшейді, бұл тұрғын үй маңындағы қалалардың өсуіне мүмкіндік берді. Дегенмен, кейбір елдердің сол кезеңде үй иелігін біркелкі ынталандыру деңгейін де анықтағаны белгілі. Скандинавия елдеріндегі зерттеулер мемлекеттік саясаттың қолдауымен дамыған тұрғын үй модельдерінің айырмашылықтарын көрсетті. Норвегия кооперативтік және жеке меншікке басымдық берсе, Данияда, мысалы, коммерциялық емес жалға алу институционалдық деңгейде дамытылды. Академиктер сонымен қатар, Екінші дүниежүзілік соғыс және соғыстан кейінгі араласушы және қайта бөлу саясатының нәтижесінде капитал жинақтауға тигізген қысым жұмысшыларға – яғни табысының көп бөлігін еңбек арқылы табатындарға – ұлттық табыстың үлкен бөлігін алуға көмектескенін, бұл үй иесі болу мүмкіндігін арттырғанын атап көрсетті. Мұндай теориялар ұрпақтар аралық үй иелігіндегі теңсіздіктер ұрпақтар аралық теңсіздіктерге қарағанда сыныптық теңсіздіктердің нәтижесі деген пікірді қолдайды, себебі жастар қарттар тұрғын үй нарығын «жинағандықтан» емес, капитал класының, ол жасқа емес, отбасылық трансферттер мен байлық жинақтау арқылы құрылады, 1970 жылдардың соңынан бері жұмысшы класын көбірек пайдаланғанына байланысты күреседі. Осы аргументке сәйкес, кейбіреулер ұрпақ ішіндегі тұрғын үй байлығының теңсіздіктерін қарастырудың маңыздылығын атап көрсетеді; Ұлыбританияға қатысты зерттеулер көрсеткендей, мұндай шаруашылық тұрғын үй байлығының теңсіздіктері нәресте бумерлер ұрпағында ең маңызды болып табылады, бұл ұрпақтар аралық айырмашылық теорияларына шектеулер қояды. Бірнеше жаңалықтар тұрғын үйге меншік құқығына байланысты ұрпақтар арасындағы қақтығысты күшейтіп көрсетсе, кейбір зерттеулер объективті тұрғыдан алғанда, мыңжылдықтар балалардың жағдайы жақсырақ екенін мойындаса, қарым-қатынастық талдау олардың өз жағдайлары үшін үлкен ұрпақты емес, керісінше, үкіметтің саясатына наразы екенін көрсетті. Ал, «бэби-бумерлер» жастарға көңіл жарыққысы келмей, олардың үй иелігіне қол жеткізуде үлкен кедергілерге тап болғанын мойындады. Сонымен қатар, зерттеулер бойынша, егер тұрғын үй мәселесінің жеке мәселе болу ықтималдығы жасқа қарай едәуір төмендесе, оны жалпы елдегі проблема ретінде қарастыру үрдісі, яғни мемлекеттік саясат мәселесі, ұрпақтар арасында бірдей болып қалады, бұл ұрпақтар арасындағы қақтығыстан гөрі ұрпақтар арасындағы ынтымақтың маңыздылығын растайды.

Around Europe, debates around generational inequalities have been the subject of several news outlets. Regarding ownership inequality in Europe, data points to a positive relationship between age and home ownership. In England, those over 65 owned 35.8% of all houses in 2022, while they only represented 18.6% of the population in 2021. In Germany, 50.4% of 60 69 year olds owned their homes, while only 18.4% of 20 29 year olds did. As older people tend to have more time to accumulate wealth, academics highlight that these inequalities are wider than decades ago. Research shows that such inequalities exist due to a significant increase in housing prices to the annual income, also known as the wealth to income ratio. (See below Wealth to Income Ratio) Data collected from the Bank of England show that, in 1982, a house cost, on average, only 4.16 times an average British person’s annual income, but it has now climbed to 8.68 times the yearly income in 2023. Several European countries enacted in the 1990s different public policies aimed to promote home ownership. In the UK during the 1980s, the Thatcher premiership passed the ‘right to buy scheme,’ which saw 3 million council houses sold at a price between 30% and 70% below market prices. In France, liberal housing policies gained ground in the 1970s, enabling the rise of residential suburbs. Nonetheless, some have also nuanced the extent to which countries have uniformly incentivized homeownership during that period. Studies on Nordic countries have highlighted the difference in housing models promoted by public policies, arguing that while Norway has been promoting cooperative and private ownership, it has not so much been the case with Denmark, which has, for example, institutionalized nonprofit renting. Academics have also pointed out that the strain on capital accumulation that resulted from WWII and post war era interventionist and redistributionist policies have helped workers – i. e., those who earn a large share of their income through work, to earn a larger share of national income, translating into a greater ability to become homeowners. Such theories would tend to favor the idea that intergenerational homeownership inequalities are more a product of class based inequalities than intergenerational inequalities as such, as young people struggle to a larger extent not because older people have ‘hoarded’ the housing market but because the capital class, which is not constituted via age but rather by intra familial transfers and wealth accumulation, have exploited the labor class to a greater extent since the end of the 1970s. In line with this argument, some highlight the importance of considering intragenerational housing wealth inequalities; studies regarding the UK have demonstrated that such household housing wealth inequalities are the most important within the baby boomer generation, suggesting limits to the intergenerational divide theories. While several news outlets have framed a growing generational conflict around housing ownership, some studies have argued that if, from an objective perspective, millennials recognized that baby boomers were better off, a relational analysis demonstrated that they did not resent the older generation for their situations but rather the government for out of touch policies. As for the baby boomers, they tended to resent sympathy for the younger generations, recognizing that they were facing more significant barriers to home ownership. Similarly, research argues that if the probability of housing being a personal issue significantly decreases with age, the tendency to consider it a country wide problem, i. e., a public policy issue, remains similar across generations, which would tend to affirm the prominence of inter generational solidarity rather than inter generational conflict.

Әлеуметтік қамқорлық саясатының жылжымайтын мүлік экономикасына қатысты парадигмалары

Көптеген әлеуметтік мемлекеттердегі үкімет саясаты үйлерді активтер ретінде қарастырады – отбасылардың зейнеткерлікке шығу тәуекелдерін қорғаудың және зейнетақыға балама ретінде жинақтаудың қауіпсіз жолы. 1980 жылдан бері бұл үкіметтер тұрғын үй нарығын сұйықтандыруға, яғни үйлерді қаржыландыруға қолжетімділікті кеңейтуге жиі назар аударды. Боле мен Сибрук тұрғын үйдің үш парадигмасы бар деседі:

Әлеуметтік құқық. Барлық азаматтар әділ тұрғын үйге ие болуға лайық. Мемлекет нарыққа араласып, қоғамға үй иеленуге мүмкіндік беруі керек. (Мысалы, жалға алу бағасын реттеу, меншік құқығы туралы заңдар, тұрғын үй жәрдемақысы, мемлекеттік/кооперативтік тұрғын үй құрылысы, мемлекеттік немесе коммерциялық емес ұйымдардың тұрғын үйді басқаруы және т.б.). Ғалымдар соғыстан кейінгі скандинавиялық елдердің тұрғын үй саясатын мысалға келтіреді. Швеция барлық азаматтардың тұрғын үй нарығына тең қолжетімділігі болуы керек және мемлекет нарықты осы бағытта қалыптастыруда белсенді рөл атқаруы тиіс деп санайды. Актив. Үйлер жеке меншік болып табылады және нарықтар сұраныс пен ұсыныс арасындағы ауытқулар арқылы мүмкіндіктер жасайды. Бұл «активке негізделген әл-ауқат» үшін маңызды. Сонымен қатар, ол қарыздың кепілі ретінде қызмет етеді, ал ол өз кезегінде инвестиция құралы болып табылады. (Неолибералды капитализмді қараңыз). Зейнетақы көбінесе тұрғын үймен байланысты қаржылық өнімдерді толықтырады. Үкіметтік бағдарламаларға үй иелігін жекешелендіру, ипотекалық нарықты реттеуден босату, несиелік рейтингтерді белгілеу, үй иелігіне бағытталған фискалдық және салық саясаты, сондай-ақ ипотекалық облигациялар нарығын тұрақтандыру үшін орталық банктердің кепілдіктері кіреді. Мұра. Отбасылық үйлер жас ұрпаққа беріледі: мұрагерлік заңдар, отбасылық салық жеңілдіктері және субсидиялар. Отбасы саяси және экономикалық басымдықтарды бөлісудің тұрақтандырушы күші ретінде қарастырылады, сондықтан мұра көбінесе консервативті мағынамен байланысты. Осы үш парадигма мемлекеттердің тұрғын үй саясатының экономикалық өзгерістерге байланысты құрылымдық өзгерістерінің негізі болған мысалдар бар. Ирландияда 1980 жылдардағы тұрғын үй нарығы мұраға негізделген нарықты көрсетті, бірақ содан бері неолибералды саясат әлеуметтік тұрғын үй бағдарламаларын қысқартуға және жеке тұрғын үй құрылысын арттыруға әкелді. Тұрғын үйді қаржыландыру Еуропалық Одаққа қосылумен күшейді және банктер активтерге негізделген несие беруді бастады. 2016 жылы ирландиялық үй шаруашылықтары ЕО-дағы ең қарызды төртінші ел болды, бесіншісі – тұрғын үй ипотекасы бойынша қарыз. 2008 жылғы қаржы дағдарысынан кейін Ирландия «Тройкадан» зардап шекті, нәтижесінде Ирландияның ішкі заңдары қаржылық денсаулықты нығайту үшін әлеуметтік саясатты әлсіретті. 2013 жылғы Жер және мүліктік құқық реформасы туралы заң жобасы несие берушілерге қарыз алушылардан үйлерді қайтарып алуға мүмкіндік берді – бұл тұрғын үй саясатын дұрыс жүргізудің орнына қаржы секторын қорғауға бағытталған шара. Ирландияда бос тұрған тұрғын үйлердің саны 12,8%-ға дейін өсті, бұл қалаларды қиратуға әкелді. Нәтижесінде, Ирландиядағы бай отбасылар үйлерін балаларына қалдырады, ал төмен кірісті отбасылар мүлікке ие болу мүмкіндігінен айырылады – бұл Ирландия парадигмасының активтен мұраға қарай өзгеруін көрсетеді. Данияда ипотекалық қарыздар бойынша салық жеңілдіктерінің сақталуы Дания тұтынушыларының әлемдегі ең қарызды халықтың біріне айналуына әкелді, орташа есеппен адам басына шаққандағы қарыз жеке табыстан 250% асады. Дания «жекешелендірілген ақша саясатының» түрі ретінде ипотекалық негіздегі қорғалған облигациялар жүйесін қолданды. 1986 жылы тұрғын үй көпіршігі жарылып, коалициялық үкімет ипотекалық сыйақыны салықтан шегеруді азайтты. 1989 жылы ипотекалық несиелерді қаржыландыру жүйесін реформалау (ЕО-ның екінші банктік директивасына сәйкес) және 1990 жылы социал-демократиялық үкіметтің ипотекалық өнімдер саясатын либерализациялауы несие нарығы мен тұрғын үйге қолжетімді несиелердің өсуіне әкелді. 2000 жылдары элита мен халық арасында шиеленіс пайда бола бастады. 2007 жылғы реформалар Дания банктеріне ипотекалық нарыққа одан да агрессивті түрде кіруге мүмкіндік берді, ал Данияның ипотекалық облигациялар нарығына шетелдік инвестициялардың қызығушылығы артты. (Қаржыландырудың күшеюі, актив ретінде тұрғын үй саясатының жалғасуы). Тұрғын үй нарығының либерализациясы Копенгагендегі кейбір пәтерлердің бағасын бес жыл ішінде үш есеге өсірді. Венгрияда Еуропалық Одаққа қосылу кезеңінде шетелдік капитал ағыны басталды және Венгрия банктеріне несие беруге қолжетімділікті арттыруға және несие алу бағасын төмендетуге ұсынылды, бұл тәуекелді тұрғын үй нарығын құрды. 2008 жылы тұрғын үй көпіршігі жарылғаннан кейін социалист Гордон Байнай үкіметі (2009-2010) жеке секторге емес, мемлекеттік қарызды және дефицитті азайтуға баса назар аударды. Орбан үкіметі бұл саясаттан бас тартып, Венгрияның экономикалық құлдырауына кінәлі деп сақтайтын шетелдік банктер мен несие берушілерге шабуыл жасады; үкімет банктерге, сақтандыру компанияларына және қаржы секторына арнайы салықтар салды. Ол шетелдік валюталық несиелерді алғандарға венгр форинтімен (валюта) артық төлемсіз төлеуге мүмкіндік беру арқылы үй шаруашылықтарының жүктемесін жеңілдетуге тырысты. Несие берушілер несие төлемі үшін қолданылған айырбас бағамы мен нарықтық айырбас бағамы арасындағы айырмашылықтар үшін қарыз алушыларды өтеуге міндеттелді. Алайда, бұл қоғамның төмен кірісті бөлігін одан да қиын жағдайға түсірді, осы топтарға тұрғын үй жәрдемақысын қысқарту тұрғын үйсіздікті қылмысқа айналдырды. Өте консервативті саясат тұрғын үй құнын салық төлеушілердің есебінен емес, банктердің мойнына жүктеді, ал Венгрияның тұрғын үй тапшылығы және ылғалдылық, шіру, жуынатын бөлмелердің жоқтығы және тығыздық мәселелері Орталық және Шығыс Еуропадағы ең нашар көрсеткіштердің бірі болып табылады.

Social Right All citizens deserve fair housing. It is the obligation of the state to provide society with the ability to own homes by intervening in the market. (ex. Rent controls, tenure legislation, housing allowances, public/cooperative housing provision, management of housing by public or non profit corporations, etc.) An example that the scholars offer is the post war Scandinavian housing policies. Sweden believed that all citizens should have fair access to the housing market and that the state must play an active role in shaping the market to this nature. Asset Houses are individual properties, and the markets work in the supply/demand fluctuation to provide opportunities. Essential for “asset based welfare.” Furthermore, it serves as collateral for debt, which in turn serves as an investment outlet. (See neoliberal capitalism) Pensions are often complementary to housing related financial products. Government programs would include the privatization of home ownership, deregulation of mortgage markets, the establishment of credit scores, fiscal and tax policies geared to home ownership, and assurances from central banks to stabilize mortgage bond markets. Patrimony Family houses are passed on to younger generations: inheritance laws, family based tax breaks, and subsidies. Family is seen as the stabilizing force of sharing political and economic preferences, and thus, patrimony is often seen under strong conservative connotation. There are clear examples in which these three paradigms served as the basis for structural changes in which states’ housing policies evolved based upon the economic changes. In Ireland, the 1980s housing market reflected a patrimony based housing market – but since then, neoliberal policies have led to cutting social housing programs and increasing private home constructions. Housing finance became even stronger with the EU accession, and banks began asset based lending. By 2016, the Irish households were the fourth most indebted in the EU, a fifth with residential mortgage debts. : After the 2008 financial crisis, Ireland suffered from the Troika, resulting in Irish domestic laws undermining the social policies in favor of its financial health. The Land and Conveyancing Law Reform Bill 2013 made it possible for lenders to repossess homes from borrowers an action aimed at protecting the financial sector rather than having a coherent housing policy. The vacancy rate of housing in Ireland rose to 12.8%, leaving behind ghost towns. Ultimately, wealthier households in Ireland pass their houses to children while lower income families are excluded from ever owning property – watching the paradigm of Ireland shift from asset to patrimony. In Denmark, the persistence of tax breaks for mortgage debt led to Danish consumers becoming one of the most indebted people in the world, with an average of 250% of debt per capita relative to personal income. Denmark used a mortgage based covered bond system as its form of “privatized monetary policy,” in 1986, the housing bubble burst, leading to the coalition government reducing the mortgage interest deductibility from taxes. After the 1989 reform of the mortgage financing system (in line with the EU’s Second Banking Directive) and the 1990 Social Democratic government’s liberalized mortgage product policies, the credit market and available credit for housing boomed. In the 2000s, cracks began to show between the elites and masses 2007 reforms allowed Danish banks to enter the mortgage market more aggressively while the foreign investment interests in Danish mortgage bond markets increased. (Increased financialization, the continued road to the housing as asset policies). Continued marketization of housing led some apartments in Copenhagen to triple in price within five years. In Hungary, foreign capital began flowing in during its accession to the EU era, and banks in Hungary were encouraged to increase their access to lending and lower borrowing costs, creating a risky housing market. When the housing bubble burst in 2008, the socialist Gordon Bajnai administration (2009 2010) focused on reducing public debt and deficit rather than the private side (over indebted population). Orban’s government took a pivot from these policies it angled its attacks on the foreign banks and lenders as the predators for why Hungary fell under economic downfall; the government levied special taxes on banks, insurance companies, and financial sectors. It tried to alleviate the burdens of households of foreign currency loans by allowing borrowers to pay in Hungarian forint (currency) at a preferential rate if they could pay their loans in one lump sum. Lenders were compelled to compensate borrowers for discrepancies between the exchange rate they used for loan repayment and the market exchange rate. However, this pushed the lower income part of the society even further down; the cut down on subsidies to housing for these groups made homelessness even a crime. The ultraconservative policies pushed the cost of the housing onto the banks rather than taxpayers, while Hungary’s housing deprivation problems and issues with dampness, rot, lack of bathroom facilities, and overcrowding are among the worst in Central and Eastern Europe.

Үкіметтердің неолибералды саясаты мен ипотекалық қарыз деңгейінің өсуі

Жылжымайтын мүлікті қаржыландыру мәселесіндегі танымал академиялық пікір, өтімділік пен несие беру экономикалық өсуді ынталандырады дегенге саяды. Дерегуляция мен либерализация – қаржы реттеушілердің нарықтың өсуіне бағытталған шаралары, олар жылжымайтын мүлікті басқа қаржы өнімдері үшін кепіл ретінде пайдалану арқылы жүзеге асырылатын еді. Мұндай шешімдер күрделі қаржылық операциялардың пайда болуына әкелді, нәтижесінде үкіметтің тұрғын үй нарығын қаржыландыруға бағытталған неолибералды саясаты жалғасты. Ипотекалық қарыздардың өсу себептерін зерттеудегі академиялық пікірталас тұрғын үй нарығының сұраныс немесе ұсыныс жағына баса назар аударумен байланысты. Сұраныс жағына ден қойған зерттеушілер тұтынушылар үй сатып алып, иеленген кезде, сатып алуды аяқтау үшін ипотекалық несиеге жүгінетінін, бұл үй бағасын арттыратынын түсіндіреді. Шварц 1980 жылдардағы ипотекалық нарықтың дерегуляциясы несие мүмкіндіктерін арттырғанын, соның салдарынан жылжымайтын мүлікке деген сұраныс пен бағалардың өскенін айтады. Академиялық пікірталастың бұл бағыты жылдар бойы тұрғын үйге деген сұраныстың артуын ипотекалық қарыздың өсуіне басты себеп деп қарастырады. Ал Андерсон мен Курцер тұрғын үй ұсынысының факторлары ипотекалық қарыз бен халықтың қарыздылығының өсуіне ықпал еткенін, сонымен қатар тұрғын үйге деген сұраныс деңгейімен өзара әрекеттесетінін дәлелдеді. Олар Нидерланды, Дания және Швецияны зерттеді – олардың қолжетімді табысына шаққандағы және ЖІӨ-нің құрамындағы ең жоғары ипотекалық қарыз деңгейі тіркелген үш ел. Зерттеу қорытындысы бойынша, бұл үш ел 1990 жылдардағы оң және орталық-оң үкіметтердің тұрғын үй иелігін ынталандыру, әлеуметтік тұрғын үйге кететін шығындарды азайту және өзін-өзі қамтамасыз ететін үй иелерінен құралған қоғам құруға бағытталған саясатының нәтижесінде дамыды. Бірақ солшыл үкіметтер билікке келгеннен кейін, бұл саясатты өзгертуге тырыспады. Керісінше, олар жұмысшы табының тұтынушыларына үй иеленуге көбірек мүмкіндік беру үшін ипотекалық нарықты одан әрі дерегуляциялады. Нәтижесінде, осы үш елдегі ипотекалық нарыққа қатысты неолибералды саясат банктердің күшінің өсуіне әкелді. Дания банктерінің несие берудегі жылдық өсім 2003-2007 жылдар аралығында 50%-дан асты, ал Нидерландыда голландтық секьюритилендірілген активтер нарығы (осы жағдайда ипотекалық кепілдік берілген бағалы қағаздар) 2008 жылы Ұлыбританиядан кейін Еуропадағы екінші ірі нарыққа айналды. Швецияда шведтік қорғалған облигациялар (әдетте ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар) 2014 жылы ЖІӨ-нің 55%-ын құрады, ал шведтік мемлекеттік облигациялардан екі еседен астам болды. Зерттеушілердің пікірінше, Нидерланды, Дания және Швецияның ипотекалық нарықтары қаржылық инновацияларды ынталандыру және үй иелігін арттыру үшін либералданды. Бірақ тұрғын үй құрылысы тоқтап, ұсыныс серпімсіз болып қалды. Үкіметтік шенеуніктер мен реттеушілер бұл мәселені шешу үшін арнайы ипотекалық пакеттер мен тұтынушыларға салықтық жеңілдіктер сияқты несиелік және қаржылық өнімдерді пайдалана отырып, ипотекалық нарықты либералдады. Үш елдің де салық ставкалары жоғары болғандықтан, ипотекалық несиелерден алынатын салық жеңілдіктері одан да тартымды болып көрінді, бұл сұранысты арттырды. Сонымен қатар, тұрғын үй ұсынысы серпімсіз болып қала берді. Андерсон мен Курцердің қорытындысы бойынша, бұл 2008 жылғы әлемдік қаржы дағдарысына қауіпті жағдай жасады, өйткені күрделі ипотекалық кепілдік берілген қаржылық өнімдердің құлауы тұрғын үй нарығының құлдырауына әкеп соқты. Қорыта айтқанда, әлемдегі ипотекалық қарыздың өсуіне қатысты пікірталас қаржыландыру және үй иелігінің саяси мақсатына байланысты. Үй иелігінің саяси идеологиясын және осы мақсатқа жетудің экономикалық құралдарын көрсететін мемлекеттік бағдарламалармен тығыз байланысты. Нидерланды, Швеция және Дания мысалында Андерсон мен Курцер оң орталық үкіметтердің әлеуметтік тұрғын үйге кететін шығындарды азайту және әлеуметтік саясатқа тәуелділікті азайту үшін үй иелігін көбейтуді бастағанын көрсетті. Қызығы, одан кейін билікке келген орталық-солшыл үкіметтер де жұмысшы табының азаматтарына үй иеленуге мүмкіндік беру үшін неолибералды тұрғын үй саясатының ұқсас құралдарын қолданды.

The popular academic discourse surrounding the financialization of real estate is that liquidity and furthering of credit stimulate economic growth. Deregulation and liberalization are ways financial regulators intended for the markets to grow – through the increasing utilization of real estate as collateral for other financial products. Such decisions have led to the creation of complex financial transactions that eventually led to the government’s continued neoliberal policies of opening the housing markets to financialization. The academic debate around the causes for rising levels of mortgage debts concerns their focus on the supply or the demand side of the housing market. Recent scholars focusing on the demand side explain that consumers purchasing and owning houses seek mortgage lending to complete their purchases, ultimately increasing house prices. Schwartz states that the 1980s deregulation of mortgage markets increased potential credit, resulting in higher demand for real estate and rising prices. This side of the academic debate presents an argument that seeks to use increased demand for housing over the years as the primary reason for rising levels of mortgage debt worldwide. On the other hand, Anderson and Kurzer argued that drivers of housing supply led to a rising level of mortgages and household indebtedness – while also interacting with the demand levels for housing. They studied the Netherlands, Denmark, and Sweden – three countries with the highest levels of outstanding mortgage debts compared to their disposable income and the highest levels of mortgage debts as part of their GDP. In summary, the study presented that the three countries rode the waves of political policies that were formed around the right/center right governments’ desire in the 1990s to stimulate home ownership and reduce social housing expenses and build a society of self sufficient home owners. However, when the more left leaning governments came to power, they did not reverse these policies. Instead, they introduced further deregulation of mortgage markets to allow more working class consumers to become homeowners. As a result, the continued neoliberal policies around the mortgage markets in these three countries led to the growth of banking power. Danish banks saw their annual growth rates in lending exceeding 50% between 2003 and 2007, while in the Netherlands, the Dutch market for securitized assets (in this case, mortgage backed securities) became the second largest in Europe after the UK in 2008. In Sweden, the Swedish covered bonds (securities, usually backed by mortgages) were at 55% of GDP in 2014 and more than double the Swedish government bonds. In summary, the scholars argue that the Netherlands, Denmark, and Sweden mortgage markets were liberalized to encourage financial innovation and promote homeownership. Still, residential construction remained stagnant, leading to an inelastic housing supply. Government officials and regulators liberalized the mortgage market using credit and financial products such as special mortgage packages and consumer tax incentives to bypass this issue. Because all three countries have very high tax rates, the fiscal relief offered by tax incentives from having mortgages seemed even more lucrative, increasing the demand. At the same time, the supply of housing continued to stay inelastic. Anderson and Kurzer conclude that this led to a critical exposure to the 2008 global financial crisis when the housing markets collapsed under the crumbling legs of complex mortgage backed financial products. Ultimately, the debate around the rising mortgage debt levels worldwide centers around financialization and the political agenda of homeownership. There are strong connections to government programs that reflect the political ideologies of homeownership and the economic tools to achieve those means. In the case of the Netherlands, Sweden, and Denmark, Anderson and Kurzer showed that the center right governments began increasing homeownership to cut social housing costs and reduce social policy dependence. Interestingly enough, the center left government that subsequently followed also used similar tools of neo liberal housing policies to enable homeownership for working class citizens.

Әлеуметтік саясат пен тұрғын үймен иелiк ету арасындағы компромистік қатынас

Академиялық пікір-таластар әлеуметтік әл-ауқат пен тұрғын үй иелігі арасындағы айырбасқа қатысты мәселенің мәнін қамтиды. 1980 жылдары Джим Кемени тұрғын үй иелігі мен әлеуметтік әл-ауқат саясатының арасында кері байланыс бар екенін көрсетті. Біріншіден, Кемени зейнетақысы шала немесе мемлекеттік қолдау көрсетілмейтін елде тұратын азаматтар зейнетке жинақ жасау үшін өмірінің басында жеке үлес қосуға бейім болады деді, көбінесе бұл тұрғын үй түрінде болады. Үй иелері өз үйлерін болашақта зейнетке шығу және қарттыққа қарсы сақтайтын құнды актив деп есептейді. Осылайша, олар мемлекеттік әлеуметтік әл-ауқат саясатына сене бермейді немесе қолдамайды. Үкіметтің әлеуметтік әл-ауқат саясаты тұрғын үйлердің құнын одан әрі төмендетуі мүмкін, себебі мемлекеттік қолдаумен әлеуметтік тұрғын үйді күтіп ұстау соңында үйлердің құнын төмендетуі мүмкін. Кемени бұл тұжырымдаманы Швеция, Нидерланды, Ұлыбритания, АҚШ, Канада, Австралия және басқа да сегіз ЭЫДҰ елдерін талдау арқылы көрсетті. Шамамен жиырма жыл өткен соң, Австралия Ұлттық университетінің саяси ғылымдарының профессоры Фрэнк Кастлз Кеменидің тезисін терең зерттеп, оның пікірін нығайтты. Кастлз Кеменидің тезисін түзету арқылы «шын мәніндегі үлкен айырбас» әлеуметтік мемлекет емес, тұрғын үй иелігі мен зейнетақы арасында екенін көрсетті. Кеменидің негізгі аргументі оның еңбегінде былай келтірілген: «Менің жалпы аргументім – тұрғын үй иелігінің жоғары деңгейі түрлі жекешелендірулер арқылы қоғамға әсер етеді, қала құрылысын, қоғамдық көлікті, өмір салтын, гендерлік рөлдерді, әлеуметтік қамсыздандыру және әлеуметтік қауіпсіздік жүйелерін, сондай-ақ әлеуметтік құрылымның басқа да аспектілерін өзгертеді. Мен тұрғын үй иелігіне басымдық беру жеке тұрғын үйлерге, жекешелендірілген қалалық көлікке және оның нәтижесінде «бір үй шаруашылығына» (және көбінесе «бір адамға») автомобиль иелігіне, әйелдердің үй шаруашылығымен айналысуына және толық жұмыспен қамтылған ер адамдарға негізделген дәстүрлі гендерлік еңбек бөлінісіне және сапалы, жалпыға бірдей әлеуметтік қамқорлықты қаржыландыру үшін қажетті жоғары салықтарды қажет ететін мемлекеттік шығындарға қарсылыққа негізделген өмір салтын қалыптастырады деп санаймын». 2020 жылы Гунтен мен Коль Кеменидің тезисіне қайта оралды. Олар академиялық зерттеудің басқа бір жағын ұсынды, жаңартылған зерттеуде әлеуметтік әл-ауқат пен тұрғын үй иелігі арасындағы кері байланыс «қос ратчет эффектісі» деп аталатын нәрсеге қарай жоғарылай түсетінін көрсетті. Хубер мен Стивенс әлеуметтік саясатты тоқтатудың саяси құны зиянды болуы мүмкін екенін айтты, сондықтан әлеуметтік саясат оған қарсы тұруға бейім. Гунтен мен Коль осы аргументті тұрғын үй иелігіне қатысты қолдады – тұрғын үй иелігі де азаматтар арасындағы танымалдылығынан саяси қолдау алу үшін пайдаланылады – сондықтан тұрғын үй иелігіне қатысты мемлекеттік саясаттың артықшылықтарын жоюдың саяси құны (мысалы, салық жеңілдіктері, субсидиялар және т.б.) қарсылыққа төтеп беруге мүмкіндік береді. Әлеуметтік саясат пен тұрғын үй иелігінің икемсіздігі олардың төмендеуіне қарағанда жоғарылауына бейімділігіне әкелді. Үкіметтер әлеуметтік саясаттың проблемаларын үй иелеріне жүктеу мәселесін шешу үшін несие нарығын пайдаланды – 70-ші жылдары инфляцияға, 80-ші жылдары мемлекеттік қарызға, 2000-шы жылдары жеке қарызға жүгінді. Бұл Гунтен мен Кольдің «уақыт сатып алу гипотезасы» деп атады және олардың капитал ұсынысы гипотезасымен толықтырылды, онда 1970 жылдан бері халықаралық қаржы нарығының реттелуінің жойылғандығы және жеке зейнетақы қорлары активтерінің өсуі капиталдың көп болуына әкелді. Қорытындылай келе, Гунтен мен Коль 80-ші жылдары тұрғын үй иелігі мен әлеуметтік саясат арасында кері байланыс болғанын, бірақ ол бір мезгілде жоғарылаудың қос ратчет эффектісіне қарай өзгергенін көрсетеді. Сонымен қатар, егер ұзақ мерзімді перспективада айырбас сақталып тұрса, тұрғын үй иелігі мен зейнетақының түзету құны капитал көлемі азайғанда және несие нарығы құрғағанда ұзақ мерзімді перспективада өзін-өзі түзетуі мүмкін.

Academic debates surround the nature of the trade off between social welfare and house ownership. In the 1980s, Jim Kemeney presented that homeownership and social welfare policies have an inverse relationship. First, Kemeney argued that citizens living in a country with meager retirement pensions and/or lacking government support of public welfare policies would tend to make private contributions in their earlier phases of life towards retirement – often in the form of housing. Homeowners would feel that their home is a valuable asset that would safeguard them from the risks of eventual retirement and aging. Thus, they would feel less inclined to rely on or support the government’s public welfare policies. The government’s social welfare policies would further undermine the value of the houses because the public support of the social housing upkeep will ultimately drive the value of the homes downward. Kemeney showed these findings from his analysis of eight OECD Countries, including Sweden, the Netherlands, the UK, the USA, Canada, Australia, and others. About twenty years later, Frank Castles, a professor of political science at the Australian National University, conducted more in depth research on Kemeney’s thesis and strongly confirmed his case. Castles would adjust Kemeny’s thesis to show that the “really big trade off” was between homeownership and pensions instead of the welfare state. Kemeney’s main argument is presented in his work: “My overall argument was that high rates of home ownership impacted on society through various forms of privatisation, influencing urban form, public transport, life styles, gender roles, systems of welfare and social security as well as other dimensions of social structure. I argued that an overwhelming emphasis on home ownership created a lifestyle based on detached housing, privatised urban transport and its resulting ‘‘one household’’ (and increasingly ‘‘one person’’) car ownership, a traditional gendered division of labour based on female housewifery and the fulltime working male, and strong resistance to public expenditure that necessitated the high taxes needed to fund quality universal welfare provision.”

In 2020, Gunten and Kohl returned to Kemeny’s thesis. They presented a different side of the academic research, presenting in an updated study that this inverse relationship between social welfare and house ownership converges upwards to what they labeled the “dual ratchet effect.” Huber and Stephens argued that the political costs of stopping social policies could be damaging, and thus, social policies are more resistant to their opposition. Gunten and Kohl reciprocate this argument for homeownership – homeownership is also used to garner political support due to its popularity amongst citizens – and thus, the damaging political costs from withdrawing the benefits of having public policies favoring homeownership (ex. In the form of tax breaks, subsidies, etc.) lead to a resiliency against its opposition. This inelasticity of both social policies and homeownership resulted in the fact that high costs associated with decreasing either of the policies resulted in them being more responsive to upward drivers rather than downward effects. Governments bypassed the issue of unloading the problems of social policies on homeowners by using the credit markets – resorting to inflation in the 70s, public debt in the 80s, and private debt in the 2000s. This was labeled as the buying time hypothesis by Gunten and Kohl and will be further supported by their capital supply hypothesis – where the amount of capital available will increase due to the deregulation of the international financial market since the 1970s and the growth of private pension fund assets leading to an abundance of available capital. In conclusion, Gunten and Kohl present a case where the inverse relationship between homeownership and social policies existed in the 80s but has changed towards the dual ratchet effect of simultaneous, upward convergence. Furthermore, they state that if the trade off in the long run still holds, the correction costs of homeownership and pensions will eventually correct themselves in the long run when the amount of capital begins to dwindle and the credit market runs dry.