Введение
Применение экономических методов к рынкам недвижимости
Экономика недвижимости – это применение экономических методов к анализу рынков недвижимости. Она стремится описывать, объяснять и прогнозировать закономерности цен, предложения и спроса. Тесно связанная область экономики жилья имеет более узкую направленность, концентрируясь на рынках жилой недвижимости, в то время как исследования тенденций в сфере недвижимости фокусируются на бизнес- и структурных изменениях, влияющих на отрасль. Обе опираются на анализ частичного равновесия (спроса и предложения), городскую экономику, пространственную экономику, фундаментальные и прикладные исследования, опросы и финансы.
Жилищная отрасль
Жилищная индустрия — это сфера, включающая разработку, строительство и продажу жилья. Её интересы в Соединенных Штатах представляет Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB). В Австралии интересы индустрии жилого строительства представляет Ассоциация жилищной промышленности. Этот термин также относится к рынку жилья, то есть к соотношению спроса и предложения на дома, как правило, в конкретной стране или регионе. Рынок жилья включает в себя такие факторы, как объем предложения жилья, уровень спроса на жилье, цены на жилье, сектор аренды и государственное регулирование рынка жилья.
Спрос на жилье
Основные факторы, определяющие спрос на жилье, – демографические. Однако другие факторы, такие как доход, цена жилья, стоимость и доступность кредита, предпочтения потребителей, предпочтения инвесторов, цена товаров-заменителей и цена сопутствующих товаров, также играют роль. Ключевыми демографическими переменными являются численность населения и темпы его роста: чем больше людей в экономике, тем выше спрос на жилье. Но это упрощение. Необходимо учитывать размер семьи, возрастной состав семьи, количество первенцев и вторых детей, чистую миграцию (иммиграция минус эмиграция), образование несемейных домохозяйств, количество домохозяйств, состоящих из двух семей, уровень смертности, уровень разводов и количество заключаемых браков. В жилищной экономике элементарной единицей анализа является не индивид, как в стандартных моделях частного равновесия, а домохозяйство, которое предъявляет спрос на жилищные услуги: как правило, одно домохозяйство на один дом. Размер и демографический состав домохозяйств изменчивы и не являются полностью экзогенными. Они эндогенны по отношению к рынку жилья в том смысле, что с ростом цены на жилищные услуги размер домохозяйства, как правило, также увеличивается. Доход также является важным определяющим фактором. Эмпирические оценки эластичности спроса по доходу в Северной Америке варьируются от 0,5 до 0,9 (De Leeuw, 1971). Если измерять эластичность по постоянному доходу, результаты оказываются немного выше (Kain и Quigley, 1975), поскольку временный доход меняется от года к году и между разными людьми, поэтому положительный временный доход будет склонен компенсировать отрицательный временный доход. Многие экономисты, занимающиеся жилищным строительством, используют постоянный доход, а не годовой доход из-за высокой стоимости приобретения недвижимости. Для многих людей недвижимость станет самым дорогим приобретением в жизни. Цена жилья также является важным фактором. Эластичность спроса на жилищные услуги в Северной Америке, по оценкам Polinsky и Ellwood (1979), составляет -0,7, а по оценкам Maisel, Burnham и Austin (1971) – -0,9. Спрос на жилье отдельного домохозяйства можно смоделировать с помощью стандартной теории полезности/выбора. Можно построить функцию полезности, например, , в которой полезность домохозяйства является функцией различных товаров и услуг. Она будет ограничена бюджетным ограничением, таким как , где – доступный доход домохозяйства, а – цены на различные товары и услуги. Равенство указывает на то, что расходы на все товары и услуги должны быть равны доступному доходу. Поскольку это нереалистично, модель необходимо скорректировать, чтобы учесть возможность заимствований и сбережений. Требуется показатель богатства, дохода за весь жизненный цикл или постоянного дохода. Модель также должна быть скорректирована с учетом неоднородности недвижимости. Это можно сделать, разложив функцию полезности. Если жилищные услуги разделены на составляющие их компоненты , функцию полезности можно переписать как: изменяя цену жилищных услуг и находя точки оптимальной полезности, можно построить кривую спроса домохозяйства на жилищные услуги. Рыночный спрос рассчитывается путем суммирования индивидуальных спросов всех домохозяйств.
Поставка жилья
Застройщики создают жилищный фонд, используя землю, рабочую силу и различные ресурсы, такие как электроэнергия и строительные материалы. Объем нового предложения определяется стоимостью этих ресурсов, ценой существующего жилищного фонда и технологией производства. Для типичного отдельно стоящего дома в пригороде Северной Америки можно привести следующие примерные процентные соотношения затрат: затраты на приобретение, 10%; затраты на обустройство участка, 11%; затраты на оплату труда, 26%; затраты на материалы, 31%; финансовые затраты, 3%; административные затраты, 15%; и маркетинговые затраты, 4%. Многоквартирные жилые дома обычно имеют следующую структуру затрат: затраты на приобретение, 7%; затраты на обустройство участка, 8%; затраты на оплату труда, 27%; затраты на материалы, 33%; финансовые затраты, 3%; административные затраты, 17%; и маркетинговые затраты, 5%. Требования к разделению территорий, установленные органами власти, могут увеличить затраты на застройку до 3% в зависимости от юрисдикции. Различия в строительных нормах и правилах приводят к колебаниям затрат на застройку примерно на 2%. Однако эти затраты на разделение территорий и соблюдение строительных норм обычно увеличивают рыночную стоимость зданий как минимум на сумму произведенных затрат. Можно построить производственную функцию, в которой – количество построенных домов, – объем привлеченной рабочей силы, – количество используемой земли и – количество других материалов. Однако эту производственную функцию необходимо скорректировать с учетом ремонта и реконструкции существующего жилья. Для этого создается вторая производственная функция, которая учитывает существующий жилищный фонд и его возраст как определяющие факторы. Обе функции суммируются, что дает общую производственную функцию. В качестве альтернативы можно использовать модель гедонистической оценки. Долгосрочная ценовая эластичность предложения достаточно высока. Джордж Фаллис (1985) оценивает ее в 8,2, но в краткосрочной перспективе предложение, как правило, очень неэластично по цене. Ценовая эластичность предложения зависит от эластичности замещения и ограничений предложения. Существует значительная взаимозаменяемость как между землей и материалами, так и между рабочей силой и материалами. В районах с высокой стоимостью земли застройщики обычно могут строить многоэтажные здания из бетона, чтобы уменьшить потребность в дорогостоящей земле. Поскольку стоимость рабочей силы выросла с 1950-х годов, для сокращения объема используемой рабочей силы стали применяться новые материалы и капиталоемкие технологии. Однако ограничения предложения могут существенно повлиять на возможность замещения. В частности, нехватка квалифицированной рабочей силы (и требования профсоюзов) может ограничить замену капитала рабочей силой. Доступность земли также может ограничить взаимозаменяемость, если рассматриваемая территория ограничена (то есть чем больше территория, тем больше поставщиков земли и тем больше возможностей для замещения). Контроль за землепользованием, такой как правила зонирования, также может снизить взаимозаменяемость земли.
Механизм корректировки
Основной механизм корректировки – модель «запас/поток», отражающая тот факт, что около 98% рынка составляют существующие объекты, а около 2% – приток новых зданий. На смежном графике запас предложения жилья представлен в левой панели, а новый приток – в правой. Основной механизм корректировки состоит из четырех этапов. Во-первых, начальная равновесная цена (Ro) определяется точкой пересечения предложения существующего жилищного фонда (SH) и спроса на жилье (D). Эта цена затем конвертируется в стоимость (Vo) посредством дисконтирования денежных потоков. Стоимость рассчитывается как отношение арендной платы за текущий период к ставке дисконтирования, то есть как бессрочная рента. Далее стоимость сравнивается с затратами на строительство (CC) для определения наличия прибыльных возможностей для застройщиков. Точка пересечения затрат на строительство и стоимости жилищных услуг определяет максимальный уровень новых строительных проектов (HSo). Наконец, объем начатого строительства в текущем периоде добавляется к доступному жилищному фонду в следующем периоде. В следующем периоде кривая предложения SH сместится вправо на величину HSo.
Корректировка с амортизацией
На диаграмме справа показаны последствия амортизации. Если предложение существующего жилья ухудшается из-за износа, то объем предложения жилья уменьшается. В результате этого, кривая предложения жилья (SHo) сместится влево (в положение SH1), что приведет к новому равновесному спросу R1 (поскольку количество домов сократилось, но спрос сохранился). Рост спроса с Ro до R1 приведет к смещению кривой ценности вверх (с Vo до V1). Как следствие, станет рентабельным строить больше домов, и объемы нового строительства увеличатся (от HSo до HS1). Затем предложение жилья вернется в исходное положение (из SH1 в SHo).
Увеличение спроса
Диаграмма справа иллюстрирует влияние роста спроса в краткосрочном периоде. Если спрос на жилье увеличивается, например, сдвигаясь от Do к D1, произойдет корректировка либо цены, либо объема, либо и того, и другого. Чтобы цена осталась на прежнем уровне, необходимо увеличение предложения жилья. Иными словами, предложение SHo должно возрасти на HS.
Увеличение расходов
Диаграмма справа иллюстрирует влияние роста издержек в краткосрочной перспективе. Если затраты на строительство возрастут (например, с CCo до CC1), застройщики столкнутся со снижением прибыльности и станут более тщательно выбирать проекты. Кроме того, часть застройщиков может покинуть рынок. Объём нового строительства сократится (с HSo до HS1). В конечном итоге это приведет к уменьшению общего объема предложения (с SHo до SH1) по мере износа существующего жилищного фонда. Цены, как правило, будут расти (с Ro до R1).
Финансирование недвижимости
Существуют различные способы финансирования недвижимости: государственные и коммерческие источники и учреждения. Покупатель или застройщик может получить финансовую поддержку от сберегательных и кредитных ассоциаций, коммерческих банков, сберегательных банков, ипотечных банкиров и брокеров, страховых компаний, кредитных союзов, федеральных агентств, частных инвесторов и застройщиков. За последнее десятилетие цены на жилье в Пекине и Шанхае в среднем росли на двузначные проценты каждый год. Однако многие наблюдатели и исследователи полагают, что фундаментальные факторы жилищного сектора, как специфические для отрасли, так и макроэкономические, могли быть основной причиной колебаний цен на жилье.
Политическая экономика недвижимости
Недвижимость открывает интересные перспективы для понимания ряда факторов, влияющих на социальную мобильность и экономическое поведение, как на макро-, так и на микроуровне. Она оказала глубокое воздействие не только на государственную политику, но и на осмысленные обсуждения и выбор для людей, стремящихся стать домовладельцами. В последние годы либерализация рынка ипотечного кредитования и сложные финансовые операции с использованием ипотеки в качестве обеспечения (см. Ипотечные ценные бумаги) способствовали расширению мировой экономики. (См. Финанциализация)
Жилье и популизм
Недавно несколько исследований, проведенных в ряде европейских стран, стремились определить влияние жилищных условий на результаты выборов правых популистов. Несмотря на различия в политических спектрах и рынках жилья в разных странах, исследования выявляют некоторые общеевропейские тенденции. Исследования, посвященные взаимосвязи между изменением цен на жилье и результатами выборов популистских партий, показали, что избиратели, проживающие в районах с наименьшим ростом цен на жилье, были более склонны голосовать за правые популистские партии. Одно из объяснений может заключаться в том, что рынок жилья создал победителей (владельцев недвижимости в динамично развивающихся районах) и проигравших (владельцев недвижимости в менее процветающих районах). Те, кто столкнулся с относительным снижением стоимости своего жилья, склонны чувствовать себя исключенными из важной составляющей формирования благосостояния домохозяйств и, следовательно, отдавать предпочтение популистским политическим партиям, бросающим вызов статус-кво, который им не выгоден. В Великобритании некоторые отмечают корреляцию между относительной дефляцией цен на жилье и увеличением вероятности голосования за Brexit. Исследования во Франции показывают, что те, кто наблюдал рост цен на свою недвижимость, чаще голосовали за кандидатов, отличных от Марин Ле Пен, на президентских выборах 2017 года. В Германии исследования демонстрируют, что поддержка партии AfD выше в районах, где цены на жилье росли медленнее, чем в среднем. (Эти районы обычно считаются менее благополучными). Для некоторых это является признаком социальной мобильности, не относящейся ни к обеспеченным, ни к неблагополучным слоям населения, и они не чувствуют себя представленными традиционными правыми политическими партиями, которые, по их мнению, представляют более привилегированные слои, или левыми политическими партиями, которые, по их мнению, представляют менее достойные слои и не поддерживают их усилия. Такой анализ, в сочетании с предыдущими данными об изменении цен на жилье, указывает на то, что результаты выборов правых популистов, по крайней мере частично, обусловлены геосоциальными факторами: люди из низшего среднего класса, проживающие в менее населенных районах, не чувствуют поддержки традиционных политических партий и опасаются социального понижения.
Дискуссии вокруг межпоколенческих конфликтов
Во всей Европе дискуссии о межпоколенческом неравенстве стали предметом внимания в ряде новостных изданий. Что касается неравенства в отношении владения жильем в Европе, данные свидетельствуют о положительной связи между возрастом и наличием собственного жилья. В Англии люди старше 65 лет владели 35,8% всего жилого фонда в 2022 году, в то время как их доля в населении в 2021 году составляла лишь 18,6%. В Германии 50,4% граждан в возрасте от 60 до 69 лет владеют собственным жильем, в то время как среди молодежи от 20 до 29 лет этот показатель составляет всего 18,4%. Поскольку пожилые люди имеют больше времени для накопления капитала, ученые отмечают, что это неравенство стало более выраженным, чем в прошлые десятилетия. Исследования показывают, что такое неравенство обусловлено значительным ростом цен на жилье по отношению к годовому доходу, также известному как соотношение богатства и дохода. (См. ниже Соотношение богатства и дохода). Данные Банка Англии показывают, что в 1982 году стоимость жилья в среднем составляла лишь 4,16 годовых дохода среднестатистического британца, но к 2023 году этот показатель вырос до 8,68 годовых доходов. В 1990-х годах ряд европейских стран приняли различные меры государственной политики, направленные на стимулирование владения жильем. В Великобритании в 1980-х годах правительство Тэтчер реализовало программу «право на покупку», в рамках которой было продано 3 миллиона муниципальных домов по ценам на 30–70% ниже рыночных. Во Франции либеральная жилищная политика получила развитие в 1970-х годах, что способствовало росту пригородов. Тем не менее, некоторые исследователи отмечают, что не все страны в равной степени стимулировали владение жильем в этот период. Исследования скандинавских стран выявили различия в моделях жилья, продвигаемых государственной политикой: в то время как Норвегия поддерживает кооперативное и частное владение, Дания, например, институционализировала некоммерческую аренду. Ученые также указывают на то, что ограничения в накоплении капитала, возникшие в результате интервенционистской и перераспределительной политики времен Второй мировой войны и послевоенного периода, помогли работникам – то есть тем, кто получает основную часть своего дохода от трудовой деятельности, – увеличить свою долю в национальном доходе, что, в свою очередь, повысило их возможности стать домовладельцами. Эти теории склоняются к мысли, что межпоколенческое неравенство в отношении владения жильем является скорее результатом классового неравенства, чем межпоколенческого как такового. Молодые люди сталкиваются с трудностями не потому, что старшее поколение «накопило» рынок жилья, а потому, что класс капитала, который формируется не по возрасту, а посредством внутрисемейных передач и накопления богатства, в большей степени эксплуатирует рабочий класс с конца 1970-х годов. В связи с этим некоторые исследователи подчеркивают важность учета внутрипоколенческого неравенства в отношении жилищного благосостояния. Исследования, проведенные в Великобритании, показали, что такое неравенство в жилищном благосостоянии домохозяйств наиболее выражено среди поколения бэби-бумеров, что указывает на ограничения теорий межпоколенческого разрыва. Хотя ряд новостных изданий освещают растущий конфликт поколений вокруг владения жильем, некоторые исследования утверждают, что, с объективной точки зрения, миллениалы признают, что поколение бэби-бумеров живет лучше, но при этом, в рамках реляционного анализа, они не испытывают обиды на старшее поколение за их положение, а скорее на правительство за неэффективную политику. Что касается поколения бэби-бумеров, то они, как правило, не испытывают сочувствия к молодым поколениям, признавая, что те сталкиваются с более серьезными препятствиями для приобретения жилья. Аналогично, исследования показывают, что если вероятность того, что жилищный вопрос будет рассматриваться как личная проблема, значительно снижается с возрастом, то тенденция рассматривать его как проблему общенационального масштаба, то есть как вопрос государственной политики, остается примерно одинаковой для всех поколений, что подтверждает важность межпоколенческой солидарности, а не межпоколенческого конфликта.
Парадигмы политики социального обеспечения в отношении экономики недвижимости
Многие государственные политики в странах социального обеспечения рассматривают жилье как активы – способ для семей хеджировать риски, связанные с выходом на пенсию, и иметь надежную форму сбережений, альтернативную другим пенсионным накоплениям. С 1980-х годов эти правительства часто сосредотачивались на повышении ликвидности рынка жилья путем расширения доступа к финансированию. Боле и Сибрук утверждают, что существует три парадигмы жилищной политики:
Social Right All citizens deserve fair housing. It is the obligation of the state to provide society with the ability to own homes by intervening in the market. (ex. Rent controls, tenure legislation, housing allowances, public/cooperative housing provision, management of housing by public or non profit corporations, etc.) An example that the scholars offer is the post war Scandinavian housing policies. Sweden believed that all citizens should have fair access to the housing market and that the state must play an active role in shaping the market to this nature. Asset Houses are individual properties, and the markets work in the supply/demand fluctuation to provide opportunities. Essential for “asset based welfare.” Furthermore, it serves as collateral for debt, which in turn serves as an investment outlet. (See neoliberal capitalism) Pensions are often complementary to housing related financial products. Government programs would include the privatization of home ownership, deregulation of mortgage markets, the establishment of credit scores, fiscal and tax policies geared to home ownership, and assurances from central banks to stabilize mortgage bond markets. Patrimony Family houses are passed on to younger generations: inheritance laws, family based tax breaks, and subsidies. Family is seen as the stabilizing force of sharing political and economic preferences, and thus, patrimony is often seen under strong conservative connotation. There are clear examples in which these three paradigms served as the basis for structural changes in which states’ housing policies evolved based upon the economic changes. In Ireland, the 1980s housing market reflected a patrimony based housing market – but since then, neoliberal policies have led to cutting social housing programs and increasing private home constructions. Housing finance became even stronger with the EU accession, and banks began asset based lending. By 2016, the Irish households were the fourth most indebted in the EU, a fifth with residential mortgage debts. : After the 2008 financial crisis, Ireland suffered from the Troika, resulting in Irish domestic laws undermining the social policies in favor of its financial health. The Land and Conveyancing Law Reform Bill 2013 made it possible for lenders to repossess homes from borrowers an action aimed at protecting the financial sector rather than having a coherent housing policy. The vacancy rate of housing in Ireland rose to 12.8%, leaving behind ghost towns. Ultimately, wealthier households in Ireland pass their houses to children while lower income families are excluded from ever owning property – watching the paradigm of Ireland shift from asset to patrimony. In Denmark, the persistence of tax breaks for mortgage debt led to Danish consumers becoming one of the most indebted people in the world, with an average of 250% of debt per capita relative to personal income. Denmark used a mortgage based covered bond system as its form of “privatized monetary policy,” in 1986, the housing bubble burst, leading to the coalition government reducing the mortgage interest deductibility from taxes. After the 1989 reform of the mortgage financing system (in line with the EU’s Second Banking Directive) and the 1990 Social Democratic government’s liberalized mortgage product policies, the credit market and available credit for housing boomed. In the 2000s, cracks began to show between the elites and masses 2007 reforms allowed Danish banks to enter the mortgage market more aggressively while the foreign investment interests in Danish mortgage bond markets increased. (Increased financialization, the continued road to the housing as asset policies). Continued marketization of housing led some apartments in Copenhagen to triple in price within five years. In Hungary, foreign capital began flowing in during its accession to the EU era, and banks in Hungary were encouraged to increase their access to lending and lower borrowing costs, creating a risky housing market. When the housing bubble burst in 2008, the socialist Gordon Bajnai administration (2009 2010) focused on reducing public debt and deficit rather than the private side (over indebted population). Orban’s government took a pivot from these policies it angled its attacks on the foreign banks and lenders as the predators for why Hungary fell under economic downfall; the government levied special taxes on banks, insurance companies, and financial sectors. It tried to alleviate the burdens of households of foreign currency loans by allowing borrowers to pay in Hungarian forint (currency) at a preferential rate if they could pay their loans in one lump sum. Lenders were compelled to compensate borrowers for discrepancies between the exchange rate they used for loan repayment and the market exchange rate. However, this pushed the lower income part of the society even further down; the cut down on subsidies to housing for these groups made homelessness even a crime. The ultraconservative policies pushed the cost of the housing onto the banks rather than taxpayers, while Hungary’s housing deprivation problems and issues with dampness, rot, lack of bathroom facilities, and overcrowding are among the worst in Central and Eastern Europe.
Социальное право – все граждане заслуживают достойного жилья. Государство обязано обеспечить обществу возможность владеть жильем, вмешиваясь в рынок (например, регулирование арендной платы, законодательство о праве собственности, жилищные субсидии, предоставление государственного/кооперативного жилья, управление жильем государственными или некоммерческими организациями и т.д.). Ученые приводят в пример послевоенную жилищную политику скандинавских стран. Швеция считала, что все граждане должны иметь равный доступ к рынку жилья и что государство должно играть активную роль в формировании рынка в соответствии с этим принципом.
Social Right All citizens deserve fair housing. It is the obligation of the state to provide society with the ability to own homes by intervening in the market. (ex. Rent controls, tenure legislation, housing allowances, public/cooperative housing provision, management of housing by public or non profit corporations, etc.) An example that the scholars offer is the post war Scandinavian housing policies. Sweden believed that all citizens should have fair access to the housing market and that the state must play an active role in shaping the market to this nature. Asset Houses are individual properties, and the markets work in the supply/demand fluctuation to provide opportunities. Essential for “asset based welfare.” Furthermore, it serves as collateral for debt, which in turn serves as an investment outlet. (See neoliberal capitalism) Pensions are often complementary to housing related financial products. Government programs would include the privatization of home ownership, deregulation of mortgage markets, the establishment of credit scores, fiscal and tax policies geared to home ownership, and assurances from central banks to stabilize mortgage bond markets. Patrimony Family houses are passed on to younger generations: inheritance laws, family based tax breaks, and subsidies. Family is seen as the stabilizing force of sharing political and economic preferences, and thus, patrimony is often seen under strong conservative connotation. There are clear examples in which these three paradigms served as the basis for structural changes in which states’ housing policies evolved based upon the economic changes. In Ireland, the 1980s housing market reflected a patrimony based housing market – but since then, neoliberal policies have led to cutting social housing programs and increasing private home constructions. Housing finance became even stronger with the EU accession, and banks began asset based lending. By 2016, the Irish households were the fourth most indebted in the EU, a fifth with residential mortgage debts. : After the 2008 financial crisis, Ireland suffered from the Troika, resulting in Irish domestic laws undermining the social policies in favor of its financial health. The Land and Conveyancing Law Reform Bill 2013 made it possible for lenders to repossess homes from borrowers an action aimed at protecting the financial sector rather than having a coherent housing policy. The vacancy rate of housing in Ireland rose to 12.8%, leaving behind ghost towns. Ultimately, wealthier households in Ireland pass their houses to children while lower income families are excluded from ever owning property – watching the paradigm of Ireland shift from asset to patrimony. In Denmark, the persistence of tax breaks for mortgage debt led to Danish consumers becoming one of the most indebted people in the world, with an average of 250% of debt per capita relative to personal income. Denmark used a mortgage based covered bond system as its form of “privatized monetary policy,” in 1986, the housing bubble burst, leading to the coalition government reducing the mortgage interest deductibility from taxes. After the 1989 reform of the mortgage financing system (in line with the EU’s Second Banking Directive) and the 1990 Social Democratic government’s liberalized mortgage product policies, the credit market and available credit for housing boomed. In the 2000s, cracks began to show between the elites and masses 2007 reforms allowed Danish banks to enter the mortgage market more aggressively while the foreign investment interests in Danish mortgage bond markets increased. (Increased financialization, the continued road to the housing as asset policies). Continued marketization of housing led some apartments in Copenhagen to triple in price within five years. In Hungary, foreign capital began flowing in during its accession to the EU era, and banks in Hungary were encouraged to increase their access to lending and lower borrowing costs, creating a risky housing market. When the housing bubble burst in 2008, the socialist Gordon Bajnai administration (2009 2010) focused on reducing public debt and deficit rather than the private side (over indebted population). Orban’s government took a pivot from these policies it angled its attacks on the foreign banks and lenders as the predators for why Hungary fell under economic downfall; the government levied special taxes on banks, insurance companies, and financial sectors. It tried to alleviate the burdens of households of foreign currency loans by allowing borrowers to pay in Hungarian forint (currency) at a preferential rate if they could pay their loans in one lump sum. Lenders were compelled to compensate borrowers for discrepancies between the exchange rate they used for loan repayment and the market exchange rate. However, this pushed the lower income part of the society even further down; the cut down on subsidies to housing for these groups made homelessness even a crime. The ultraconservative policies pushed the cost of the housing onto the banks rather than taxpayers, while Hungary’s housing deprivation problems and issues with dampness, rot, lack of bathroom facilities, and overcrowding are among the worst in Central and Eastern Europe.
Активы – дома являются индивидуальной собственностью, а рынки, посредством колебаний спроса и предложения, предоставляют возможности. Необходимы для «благосостояния, основанного на активах». Кроме того, жилье служит залогом для долгов, которые, в свою очередь, являются инструментом инвестирования (см. неолиберальный капитализм). Пенсионные накопления часто дополняются финансовыми продуктами, связанными с жильем. Государственные программы могут включать приватизацию жилищной собственности, дерегулирование рынка ипотечного кредитования, установление кредитных рейтингов, налоговую и фискальную политику, направленную на поддержку владения жильем, а также гарантии центральных банков по стабилизации рынка ипотечных облигаций.
Social Right All citizens deserve fair housing. It is the obligation of the state to provide society with the ability to own homes by intervening in the market. (ex. Rent controls, tenure legislation, housing allowances, public/cooperative housing provision, management of housing by public or non profit corporations, etc.) An example that the scholars offer is the post war Scandinavian housing policies. Sweden believed that all citizens should have fair access to the housing market and that the state must play an active role in shaping the market to this nature. Asset Houses are individual properties, and the markets work in the supply/demand fluctuation to provide opportunities. Essential for “asset based welfare.” Furthermore, it serves as collateral for debt, which in turn serves as an investment outlet. (See neoliberal capitalism) Pensions are often complementary to housing related financial products. Government programs would include the privatization of home ownership, deregulation of mortgage markets, the establishment of credit scores, fiscal and tax policies geared to home ownership, and assurances from central banks to stabilize mortgage bond markets. Patrimony Family houses are passed on to younger generations: inheritance laws, family based tax breaks, and subsidies. Family is seen as the stabilizing force of sharing political and economic preferences, and thus, patrimony is often seen under strong conservative connotation. There are clear examples in which these three paradigms served as the basis for structural changes in which states’ housing policies evolved based upon the economic changes. In Ireland, the 1980s housing market reflected a patrimony based housing market – but since then, neoliberal policies have led to cutting social housing programs and increasing private home constructions. Housing finance became even stronger with the EU accession, and banks began asset based lending. By 2016, the Irish households were the fourth most indebted in the EU, a fifth with residential mortgage debts. : After the 2008 financial crisis, Ireland suffered from the Troika, resulting in Irish domestic laws undermining the social policies in favor of its financial health. The Land and Conveyancing Law Reform Bill 2013 made it possible for lenders to repossess homes from borrowers an action aimed at protecting the financial sector rather than having a coherent housing policy. The vacancy rate of housing in Ireland rose to 12.8%, leaving behind ghost towns. Ultimately, wealthier households in Ireland pass their houses to children while lower income families are excluded from ever owning property – watching the paradigm of Ireland shift from asset to patrimony. In Denmark, the persistence of tax breaks for mortgage debt led to Danish consumers becoming one of the most indebted people in the world, with an average of 250% of debt per capita relative to personal income. Denmark used a mortgage based covered bond system as its form of “privatized monetary policy,” in 1986, the housing bubble burst, leading to the coalition government reducing the mortgage interest deductibility from taxes. After the 1989 reform of the mortgage financing system (in line with the EU’s Second Banking Directive) and the 1990 Social Democratic government’s liberalized mortgage product policies, the credit market and available credit for housing boomed. In the 2000s, cracks began to show between the elites and masses 2007 reforms allowed Danish banks to enter the mortgage market more aggressively while the foreign investment interests in Danish mortgage bond markets increased. (Increased financialization, the continued road to the housing as asset policies). Continued marketization of housing led some apartments in Copenhagen to triple in price within five years. In Hungary, foreign capital began flowing in during its accession to the EU era, and banks in Hungary were encouraged to increase their access to lending and lower borrowing costs, creating a risky housing market. When the housing bubble burst in 2008, the socialist Gordon Bajnai administration (2009 2010) focused on reducing public debt and deficit rather than the private side (over indebted population). Orban’s government took a pivot from these policies it angled its attacks on the foreign banks and lenders as the predators for why Hungary fell under economic downfall; the government levied special taxes on banks, insurance companies, and financial sectors. It tried to alleviate the burdens of households of foreign currency loans by allowing borrowers to pay in Hungarian forint (currency) at a preferential rate if they could pay their loans in one lump sum. Lenders were compelled to compensate borrowers for discrepancies between the exchange rate they used for loan repayment and the market exchange rate. However, this pushed the lower income part of the society even further down; the cut down on subsidies to housing for these groups made homelessness even a crime. The ultraconservative policies pushed the cost of the housing onto the banks rather than taxpayers, while Hungary’s housing deprivation problems and issues with dampness, rot, lack of bathroom facilities, and overcrowding are among the worst in Central and Eastern Europe.
Наследство – семейные дома передаются следующим поколениям: законы о наследовании, налоговые льготы и субсидии для семей. Семья рассматривается как стабилизирующий фактор, разделяющий политические и экономические предпочтения, поэтому наследство часто рассматривается в сильном консервативном контексте. Существуют явные примеры, когда эти три парадигмы послужили основой для структурных изменений, в результате которых жилищная политика государств развивалась в соответствии с экономическими изменениями. В Ирландии рынок жилья в 1980-х годах отражал парадигму наследства, но с тех пор неолиберальная политика привела к сокращению программ социального жилья и увеличению объемов частного строительства. Финансирование жилья стало еще более доступным после вступления в ЕС, и банки начали использовать кредитование, основанное на активах. К 2016 году ирландские домохозяйства были четвертыми по уровню задолженности в ЕС и пятыми по уровню задолженности по ипотечным кредитам. После финансового кризиса 2008 года Ирландия столкнулась с «Тройкой», что привело к принятию внутренних законов, подрывающих социальную политику в пользу финансовой стабильности. Закон о реформе земельного и конвейерного права 2013 года позволил кредиторам отбирать жилье у заемщиков – мера, направленная на защиту финансового сектора, а не на формирование последовательной жилищной политики. Уровень вакантных домов в Ирландии вырос до 12,8%, оставив после себя города-призраки. В конечном итоге, более состоятельные ирландские семьи передают свои дома детям, в то время как семьи с низким доходом лишены возможности владеть собственностью – наблюдая за тем, как парадигма Ирландии смещается от активов к наследству.
Social Right All citizens deserve fair housing. It is the obligation of the state to provide society with the ability to own homes by intervening in the market. (ex. Rent controls, tenure legislation, housing allowances, public/cooperative housing provision, management of housing by public or non profit corporations, etc.) An example that the scholars offer is the post war Scandinavian housing policies. Sweden believed that all citizens should have fair access to the housing market and that the state must play an active role in shaping the market to this nature. Asset Houses are individual properties, and the markets work in the supply/demand fluctuation to provide opportunities. Essential for “asset based welfare.” Furthermore, it serves as collateral for debt, which in turn serves as an investment outlet. (See neoliberal capitalism) Pensions are often complementary to housing related financial products. Government programs would include the privatization of home ownership, deregulation of mortgage markets, the establishment of credit scores, fiscal and tax policies geared to home ownership, and assurances from central banks to stabilize mortgage bond markets. Patrimony Family houses are passed on to younger generations: inheritance laws, family based tax breaks, and subsidies. Family is seen as the stabilizing force of sharing political and economic preferences, and thus, patrimony is often seen under strong conservative connotation. There are clear examples in which these three paradigms served as the basis for structural changes in which states’ housing policies evolved based upon the economic changes. In Ireland, the 1980s housing market reflected a patrimony based housing market – but since then, neoliberal policies have led to cutting social housing programs and increasing private home constructions. Housing finance became even stronger with the EU accession, and banks began asset based lending. By 2016, the Irish households were the fourth most indebted in the EU, a fifth with residential mortgage debts. : After the 2008 financial crisis, Ireland suffered from the Troika, resulting in Irish domestic laws undermining the social policies in favor of its financial health. The Land and Conveyancing Law Reform Bill 2013 made it possible for lenders to repossess homes from borrowers an action aimed at protecting the financial sector rather than having a coherent housing policy. The vacancy rate of housing in Ireland rose to 12.8%, leaving behind ghost towns. Ultimately, wealthier households in Ireland pass their houses to children while lower income families are excluded from ever owning property – watching the paradigm of Ireland shift from asset to patrimony. In Denmark, the persistence of tax breaks for mortgage debt led to Danish consumers becoming one of the most indebted people in the world, with an average of 250% of debt per capita relative to personal income. Denmark used a mortgage based covered bond system as its form of “privatized monetary policy,” in 1986, the housing bubble burst, leading to the coalition government reducing the mortgage interest deductibility from taxes. After the 1989 reform of the mortgage financing system (in line with the EU’s Second Banking Directive) and the 1990 Social Democratic government’s liberalized mortgage product policies, the credit market and available credit for housing boomed. In the 2000s, cracks began to show between the elites and masses 2007 reforms allowed Danish banks to enter the mortgage market more aggressively while the foreign investment interests in Danish mortgage bond markets increased. (Increased financialization, the continued road to the housing as asset policies). Continued marketization of housing led some apartments in Copenhagen to triple in price within five years. In Hungary, foreign capital began flowing in during its accession to the EU era, and banks in Hungary were encouraged to increase their access to lending and lower borrowing costs, creating a risky housing market. When the housing bubble burst in 2008, the socialist Gordon Bajnai administration (2009 2010) focused on reducing public debt and deficit rather than the private side (over indebted population). Orban’s government took a pivot from these policies it angled its attacks on the foreign banks and lenders as the predators for why Hungary fell under economic downfall; the government levied special taxes on banks, insurance companies, and financial sectors. It tried to alleviate the burdens of households of foreign currency loans by allowing borrowers to pay in Hungarian forint (currency) at a preferential rate if they could pay their loans in one lump sum. Lenders were compelled to compensate borrowers for discrepancies between the exchange rate they used for loan repayment and the market exchange rate. However, this pushed the lower income part of the society even further down; the cut down on subsidies to housing for these groups made homelessness even a crime. The ultraconservative policies pushed the cost of the housing onto the banks rather than taxpayers, while Hungary’s housing deprivation problems and issues with dampness, rot, lack of bathroom facilities, and overcrowding are among the worst in Central and Eastern Europe.
В Дании сохранение налоговых льгот по ипотечным кредитам привело к тому, что датские потребители стали одними из самых задолжавших в мире, со средним уровнем долга в 250% от личного дохода. Дания использовала систему ипотечных покрытых облигаций в качестве формы «приватизированной денежно-кредитной политики». В 1986 году лопнул пузырь на рынке недвижимости, что привело к сокращению коалиционным правительством возможности вычета процентов по ипотечным кредитам из налогооблагаемой базы. После реформы системы ипотечного финансирования в 1989 году (в соответствии со второй банковской директивой ЕС) и либерализации политики ипотечных продуктов социал-демократическим правительством в 1990 году кредитный рынок и доступность кредитов на жилье резко возросли. В 2000-х годах начали проявляться трещины между элитой и массами. Реформы 2007 года позволили датским банкам более агрессивно выходить на рынок ипотечного кредитования, а иностранные инвестиции в рынок датских ипотечных облигаций увеличились (усиление финансовизации, продолжение пути к политике, рассматривающей жилье как актив). Дальнейшая коммерциализация жилья привела к тому, что цены на некоторые квартиры в Копенгагене утроились в течение пяти лет.
Social Right All citizens deserve fair housing. It is the obligation of the state to provide society with the ability to own homes by intervening in the market. (ex. Rent controls, tenure legislation, housing allowances, public/cooperative housing provision, management of housing by public or non profit corporations, etc.) An example that the scholars offer is the post war Scandinavian housing policies. Sweden believed that all citizens should have fair access to the housing market and that the state must play an active role in shaping the market to this nature. Asset Houses are individual properties, and the markets work in the supply/demand fluctuation to provide opportunities. Essential for “asset based welfare.” Furthermore, it serves as collateral for debt, which in turn serves as an investment outlet. (See neoliberal capitalism) Pensions are often complementary to housing related financial products. Government programs would include the privatization of home ownership, deregulation of mortgage markets, the establishment of credit scores, fiscal and tax policies geared to home ownership, and assurances from central banks to stabilize mortgage bond markets. Patrimony Family houses are passed on to younger generations: inheritance laws, family based tax breaks, and subsidies. Family is seen as the stabilizing force of sharing political and economic preferences, and thus, patrimony is often seen under strong conservative connotation. There are clear examples in which these three paradigms served as the basis for structural changes in which states’ housing policies evolved based upon the economic changes. In Ireland, the 1980s housing market reflected a patrimony based housing market – but since then, neoliberal policies have led to cutting social housing programs and increasing private home constructions. Housing finance became even stronger with the EU accession, and banks began asset based lending. By 2016, the Irish households were the fourth most indebted in the EU, a fifth with residential mortgage debts. : After the 2008 financial crisis, Ireland suffered from the Troika, resulting in Irish domestic laws undermining the social policies in favor of its financial health. The Land and Conveyancing Law Reform Bill 2013 made it possible for lenders to repossess homes from borrowers an action aimed at protecting the financial sector rather than having a coherent housing policy. The vacancy rate of housing in Ireland rose to 12.8%, leaving behind ghost towns. Ultimately, wealthier households in Ireland pass their houses to children while lower income families are excluded from ever owning property – watching the paradigm of Ireland shift from asset to patrimony. In Denmark, the persistence of tax breaks for mortgage debt led to Danish consumers becoming one of the most indebted people in the world, with an average of 250% of debt per capita relative to personal income. Denmark used a mortgage based covered bond system as its form of “privatized monetary policy,” in 1986, the housing bubble burst, leading to the coalition government reducing the mortgage interest deductibility from taxes. After the 1989 reform of the mortgage financing system (in line with the EU’s Second Banking Directive) and the 1990 Social Democratic government’s liberalized mortgage product policies, the credit market and available credit for housing boomed. In the 2000s, cracks began to show between the elites and masses 2007 reforms allowed Danish banks to enter the mortgage market more aggressively while the foreign investment interests in Danish mortgage bond markets increased. (Increased financialization, the continued road to the housing as asset policies). Continued marketization of housing led some apartments in Copenhagen to triple in price within five years. In Hungary, foreign capital began flowing in during its accession to the EU era, and banks in Hungary were encouraged to increase their access to lending and lower borrowing costs, creating a risky housing market. When the housing bubble burst in 2008, the socialist Gordon Bajnai administration (2009 2010) focused on reducing public debt and deficit rather than the private side (over indebted population). Orban’s government took a pivot from these policies it angled its attacks on the foreign banks and lenders as the predators for why Hungary fell under economic downfall; the government levied special taxes on banks, insurance companies, and financial sectors. It tried to alleviate the burdens of households of foreign currency loans by allowing borrowers to pay in Hungarian forint (currency) at a preferential rate if they could pay their loans in one lump sum. Lenders were compelled to compensate borrowers for discrepancies between the exchange rate they used for loan repayment and the market exchange rate. However, this pushed the lower income part of the society even further down; the cut down on subsidies to housing for these groups made homelessness even a crime. The ultraconservative policies pushed the cost of the housing onto the banks rather than taxpayers, while Hungary’s housing deprivation problems and issues with dampness, rot, lack of bathroom facilities, and overcrowding are among the worst in Central and Eastern Europe.
В Венгрии иностранный капитал начал поступать во время ее вступления в ЕС, и банки в Венгрии были поощрены к увеличению доступа к кредитам и снижению стоимости заимствований, что создало рискованный рынок жилья. Когда пузырь на рынке недвижимости лопнул в 2008 году, социалистическое правительство Гордона Байнаи (2009–2010 гг.) сосредоточилось на сокращении государственного долга и дефицита бюджета, а не на решении проблем заемщиков (перекредитованных граждан). Правительство Орбана изменило эту политику – оно обвинило иностранные банки и кредиторов в том, что они стали причиной экономического упадка Венгрии; правительство ввело специальные налоги на банки, страховые компании и финансовый сектор. Оно попыталось облегчить бремя домохозяйств, обремененных валютными кредитами, разрешив заемщикам выплачивать их в венгерских форинтах по льготной ставке, если они могли погасить кредит единовременно. Кредиторы были обязаны компенсировать заемщикам разницу между обменным курсом, использованным для погашения кредита, и рыночным обменным курсом. Однако это еще больше ухудшило положение наименее обеспеченных слоев населения; сокращение субсидий на жилье для этих групп привело к тому, что бездомность стала преступлением. Ультраконсервативная политика переложила стоимость жилья на банки, а не на налогоплательщиков, в то время как проблемы с жилищными условиями в Венгрии, такие как сырость, гниение, отсутствие ванных комнат и перенаселенность, являются одними из самых серьезных в Центральной и Восточной Европе.
Social Right All citizens deserve fair housing. It is the obligation of the state to provide society with the ability to own homes by intervening in the market. (ex. Rent controls, tenure legislation, housing allowances, public/cooperative housing provision, management of housing by public or non profit corporations, etc.) An example that the scholars offer is the post war Scandinavian housing policies. Sweden believed that all citizens should have fair access to the housing market and that the state must play an active role in shaping the market to this nature. Asset Houses are individual properties, and the markets work in the supply/demand fluctuation to provide opportunities. Essential for “asset based welfare.” Furthermore, it serves as collateral for debt, which in turn serves as an investment outlet. (See neoliberal capitalism) Pensions are often complementary to housing related financial products. Government programs would include the privatization of home ownership, deregulation of mortgage markets, the establishment of credit scores, fiscal and tax policies geared to home ownership, and assurances from central banks to stabilize mortgage bond markets. Patrimony Family houses are passed on to younger generations: inheritance laws, family based tax breaks, and subsidies. Family is seen as the stabilizing force of sharing political and economic preferences, and thus, patrimony is often seen under strong conservative connotation. There are clear examples in which these three paradigms served as the basis for structural changes in which states’ housing policies evolved based upon the economic changes. In Ireland, the 1980s housing market reflected a patrimony based housing market – but since then, neoliberal policies have led to cutting social housing programs and increasing private home constructions. Housing finance became even stronger with the EU accession, and banks began asset based lending. By 2016, the Irish households were the fourth most indebted in the EU, a fifth with residential mortgage debts. : After the 2008 financial crisis, Ireland suffered from the Troika, resulting in Irish domestic laws undermining the social policies in favor of its financial health. The Land and Conveyancing Law Reform Bill 2013 made it possible for lenders to repossess homes from borrowers an action aimed at protecting the financial sector rather than having a coherent housing policy. The vacancy rate of housing in Ireland rose to 12.8%, leaving behind ghost towns. Ultimately, wealthier households in Ireland pass their houses to children while lower income families are excluded from ever owning property – watching the paradigm of Ireland shift from asset to patrimony. In Denmark, the persistence of tax breaks for mortgage debt led to Danish consumers becoming one of the most indebted people in the world, with an average of 250% of debt per capita relative to personal income. Denmark used a mortgage based covered bond system as its form of “privatized monetary policy,” in 1986, the housing bubble burst, leading to the coalition government reducing the mortgage interest deductibility from taxes. After the 1989 reform of the mortgage financing system (in line with the EU’s Second Banking Directive) and the 1990 Social Democratic government’s liberalized mortgage product policies, the credit market and available credit for housing boomed. In the 2000s, cracks began to show between the elites and masses 2007 reforms allowed Danish banks to enter the mortgage market more aggressively while the foreign investment interests in Danish mortgage bond markets increased. (Increased financialization, the continued road to the housing as asset policies). Continued marketization of housing led some apartments in Copenhagen to triple in price within five years. In Hungary, foreign capital began flowing in during its accession to the EU era, and banks in Hungary were encouraged to increase their access to lending and lower borrowing costs, creating a risky housing market. When the housing bubble burst in 2008, the socialist Gordon Bajnai administration (2009 2010) focused on reducing public debt and deficit rather than the private side (over indebted population). Orban’s government took a pivot from these policies it angled its attacks on the foreign banks and lenders as the predators for why Hungary fell under economic downfall; the government levied special taxes on banks, insurance companies, and financial sectors. It tried to alleviate the burdens of households of foreign currency loans by allowing borrowers to pay in Hungarian forint (currency) at a preferential rate if they could pay their loans in one lump sum. Lenders were compelled to compensate borrowers for discrepancies between the exchange rate they used for loan repayment and the market exchange rate. However, this pushed the lower income part of the society even further down; the cut down on subsidies to housing for these groups made homelessness even a crime. The ultraconservative policies pushed the cost of the housing onto the banks rather than taxpayers, while Hungary’s housing deprivation problems and issues with dampness, rot, lack of bathroom facilities, and overcrowding are among the worst in Central and Eastern Europe.
Неолиберальная политика правительств и рост уровня ипотечного долга
Популярный академический дискурс, касающийся финансиализации недвижимости, заключается в том, что ликвидность и расширение кредитования стимулируют экономический рост. Дерегулирование и либерализация – это инструменты, с помощью которых финансовые регуляторы стремились к росту рынков, увеличивая использование недвижимости в качестве залога для других финансовых продуктов. Эти решения привели к созданию сложных финансовых операций, которые в конечном итоге способствовали продолжению неолиберальной политики государства, направленной на открытие рынков жилья для финансиализации. Академические дебаты о причинах роста уровня ипотечной задолженности сосредоточены на анализе факторов, влияющих на предложение или спрос на рынке жилья. Современные исследователи, акцентирующие внимание на стороне спроса, объясняют, что потребители, приобретающие и владеющие жильем, обращаются за ипотечным кредитованием для завершения сделки, что в конечном итоге приводит к росту цен на жилье. Шварц утверждает, что дерегулирование рынков ипотечного кредитования в 1980-х годах увеличило потенциальный объем кредитования, что, в свою очередь, привело к увеличению спроса на недвижимость и росту цен. Эта точка зрения в академической дискуссии представляет аргумент, рассматривающий рост спроса на жилье в течение многих лет как основную причину увеличения уровня ипотечной задолженности во всем мире. С другой стороны, Андерсон и Курцер утверждали, что факторы, определяющие предложение жилья, привели к росту уровня ипотеки и задолженности домохозяйств, одновременно взаимодействуя с уровнем спроса на жилье. Они исследовали Нидерланды, Данию и Швецию – три страны с самым высоким уровнем непогашенной ипотечной задолженности по отношению к располагаемому доходу и самым высоким уровнем ипотечной задолженности в процентах от ВВП. В целом, исследование показало, что в 1990-х годах эти три страны приняли политические решения, основанные на стремлении правительств правого и правоцентристского толка стимулировать домовладение, сократить расходы на социальное жилье и создать общество самодостаточных домовладельцев. Однако, когда к власти пришли более левые правительства, они не отменили эти решения. Вместо этого они ввели дальнейшее дерегулирование рынков ипотечного кредитования, чтобы большему числу потребителей из рабочего класса предоставить возможность стать домовладельцами. В результате, продолжение неолиберальной политики на рынках ипотечного кредитования в этих трех странах привело к усилению влияния банковского сектора. В период с 2003 по 2007 год годовые темпы роста кредитования датских банков превышали 50%, в то время как в Нидерландах голландский рынок секьюритизированных активов (в данном случае, обеспеченных ипотечными кредитами ценных бумаг) стал вторым по величине в Европе после Великобритании в 2008 году. В Швеции, шведские облигации, обеспеченные залогом (ценные бумаги, обычно обеспеченные ипотечными кредитами), составляли 55% ВВП в 2014 году, что более чем вдвое превышало объем шведских государственных облигаций. В целом, исследователи утверждают, что рынки ипотечного кредитования в Нидерландах, Дании и Швеции были либерализованы для стимулирования финансовых инноваций и продвижения домовладения. Тем не менее, жилищное строительство оставалось на стагнирующем уровне, что привело к неэластичному предложению жилья. Правительственные чиновники и регуляторы либерализовали ипотечный рынок, используя кредитные и финансовые продукты, такие как специальные ипотечные программы и налоговые льготы для потребителей, чтобы обойти эту проблему. Поскольку во всех трех странах действуют высокие налоговые ставки, налоговые льготы, предлагаемые в рамках ипотечных налоговых стимулов, казались еще более привлекательными, что увеличивало спрос. В то же время предложение жилья оставалось неэластичным. Андерсон и Курцер пришли к выводу, что это привело к серьезной уязвимости во время глобального финансового кризиса 2008 года, когда рынки жилья рухнули под бременем сложных финансовых продуктов, обеспеченных ипотечными кредитами. В конечном счете, дебаты о росте уровня ипотечной задолженности во всем мире сосредоточены вокруг финансиализации и политической повестки дня, направленной на поддержку домовладения. Существует тесная связь с государственными программами, отражающими политическую идеологию домовладения и экономические инструменты для достижения этих целей. В случае с Нидерландами, Швецией и Данией Андерсон и Курцер показали, что правительства правого центра начали увеличивать количество домовладельцев, чтобы сократить расходы на социальное жилье и уменьшить зависимость от социальной политики. Интересно, что правительство левоцентристского толка, пришедшее к власти впоследствии, также использовало аналогичные инструменты неолиберальной жилищной политики для обеспечения возможности домовладения для граждан рабочего класса.
Компромисс между социальной политикой и владением собственным домом
Академические дебаты ведутся вокруг природы компромисса между социальным обеспечением и владением жильем. В 1980-х годах Джим Кемени представил, что политика домовладения и социального обеспечения находятся в обратной зависимости. Во-первых, Кемени утверждал, что граждане, проживающие в странах с низкими пенсионными выплатами и/или недостаточной государственной поддержкой политики социального обеспечения, будут склонны делать частные взносы в ранние годы жизни на случай выхода на пенсию – часто в форме приобретения жилья. Владельцы жилья будут рассматривать свой дом как ценный актив, который защитит их от рисков, связанных с выходом на пенсию и старением. Таким образом, они будут менее склонны полагаться на или поддерживать государственную политику социального обеспечения. Государственная политика социального обеспечения, в свою очередь, будет подрывать стоимость жилья, поскольку общественная поддержка содержания социального жилья в конечном итоге приведет к снижению его стоимости. Кемени подтвердил эти выводы, проанализировав данные восьми стран ОЭСР, включая Швецию, Нидерланды, Великобританию, США, Канаду, Австралию и другие. Примерно через двадцать лет Фрэнк Кастлз, профессор политологии Австралийского национального университета, провел более глубокое исследование тезиса Кемени и убедительно подтвердил его. Кастлз скорректировал тезис Кемени, показав, что "наиболее значимый компромисс" заключается между владением жильем и пенсионным обеспечением, а не системой социального обеспечения в целом. Основные аргументы Кемени представлены в его работе: "Моя общая позиция заключалась в том, что высокий уровень домовладения оказывает влияние на общество через различные формы приватизации, влияя на структуру городов, общественный транспорт, образ жизни, гендерные роли, системы социального обеспечения и социальной защиты, а также другие аспекты социальной структуры. Я утверждал, что чрезмерный акцент на домовладении создает образ жизни, основанный на индивидуальном жилье, приватизированном городском транспорте и, как следствие, владении автомобилем каждым домохозяйством (и все чаще каждым человеком), традиционном гендерном разделении труда, основанном на роли женщины-домохозяйки и работающего полный рабочий день мужчины, а также сильном сопротивлении государственным расходам, требующим высоких налогов для финансирования качественного и всеобщего социального обеспечения".
В 2020 году Гунтен и Коль вернулись к тезису Кемени. Они представили другую точку зрения в академических исследованиях, представив в обновленном исследовании, что эта обратная зависимость между социальным обеспечением и владением жильем сходится вверх к тому, что они назвали "двойным эффектом ратчета". Хубер и Стивенс утверждали, что политические издержки отмены социальной политики могут быть значительными, и поэтому социальная политика более устойчива к противодействию. Гунтен и Коль распространяют этот аргумент на домовладение – домовладение также используется для получения политической поддержки благодаря его популярности среди граждан – и, следовательно, значительные политические издержки от отмены преимуществ государственной политики, благоприятствующей домовладению (например, в виде налоговых льгот, субсидий и т.д.), приводят к сопротивлению противодействию. Эта неэластичность как социальной политики, так и домовладения привела к тому, что высокие затраты, связанные с сокращением любой из этих областей, привели к тому, что они стали более восприимчивы к восходящим факторам, чем к нисходящим. Правительства избежали проблемы перекладывания проблем социальной политики на домовладельцев, используя кредитные рынки – прибегая к инфляции в 70-х годах, государственному долгу в 80-х годах и частному долгу в 2000-х годах. Гунтен и Коль назвали это "гипотезой выигрыша времени" и дополнительно подтвердили ее своей гипотезой предложения капитала – согласно которой объем доступного капитала увеличится в связи с дерегулированием международного финансового рынка с 1970-х годов и ростом активов частных пенсионных фондов, что приведет к избытку доступного капитала. В заключение, Гунтен и Коль представляют аргумент, согласно которому обратная зависимость между домовладением и социальной политикой существовала в 80-х годах, но изменилась в сторону двойного эффекта одновременной восходящей конвергенции. Кроме того, они утверждают, что если компромисс сохранится в долгосрочной перспективе, то корректирующие издержки, связанные с домовладением и пенсионным обеспечением, в конечном итоге самоустранятся, когда объем капитала начнет сокращаться, а кредитный рынок иссякнет.