Қосарланған жабылу – жылтық мүліктің үш тараптан (сатушы, инвестор, сатып алушы) бірдей сатып алу-сатуы. Инвестордың қаржысын пайдалану немесе тараптарды жасыру мақсатымен жасалады.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Екі реттік жабылу – бұл жылжымайтын мүліктің бір уақытта сатып алынуы мен сатылуы, онда үш тарап қатысады: бастапқы сатушы, инвестор (аралық делдал) және соңғы сатып алушы. Екі реттік жабылудың себептері әртүрлі болуы мүмкін. Ең маңызды және жиі кездесетін себеп – аралық делдалға сатып алушының қаражатын пайдаланып, бастапқы сатушыдан мүлікті сатып алуға мүмкіндік беру. Тағы бір жиі кездесетін себеп – сатып алушының немесе сатушының кім екенін жасыру. Әдетте, жылжымайтын мүлік инвесторы бірінші кезекте мүлікті сатып алуға келісімшартқа отырады, содан кейін (сатып алуды аяқтамас бұрын) мүлікті сатуға келісімшартқа отырады (жоғары бағаға үміттене отырып). Инвестор содан кейін екі мәмілені шамамен бір уақытта аяқтау үшін екі реттік жабылуды пайдаланады.
A double closing is the simultaneous purchase and sale of a real estate property involving three parties: the original seller, an investor (middleman), and the final buyer. The underlying reasons for having a double closing vary. The most pressing and usual reason is to allow the middleman to use the purchasers funds to acquire the property from the original seller. Another common reason for a double closing is to conceal the identity of the purchaser or seller. Typically, a real estate investor first enters into a contract to purchase a property and then subsequently (before closing the purchase) enters into a contract to sell the property (hopefully for a higher price). The investor then utilizes a double closing to close both transactions at approximately the same time.
Механикасы
Қос жабылудың механизмі сатып алушы мен сатушының кім екеніне, қаржыландыруды кім ұсынатынына және жабылуды кім жүргізетініне байланысты өзгереді. Қос жабылудың ең қарапайым түрінде сатып алушы сатып алу сомасын делдалға төлейді, ал ол өз мәмілесі үшін есептесу мәлімдемесін (HUD 1) толтырады. Сатып алушы делдал сатып алу сомасының көп бөлігін сатушыдан мүлікті сатып алу үшін жұмсағанша күтуге тиіс. Сатушы мен делдал да өздерінің мәмілелері бойынша жеке есептесу мәлімдемесін толтырады. Содан кейін делдал сатушыға мүлікті сатып алушыға тікелей беруді бұйырады. Сатып алушы мен сатушыны бөлек ұстау үшін жабылу екі түрлі бөлмеде немесе екі түрлі уақытта немесе жерде жүргізілуі мүмкін. Жабылу агенті көмекші және ұстамды болса, сәттілікке жету ықтималдығы жоғары. Мәмілені жеңілдету үшін делдал сатып алушы мен сатушы арасында тікелей есептесу мәлімдемесін жасай алады және өзінің пайдасын есептесу мәлімдемесіндегі бір тармақ ретінде алады. Бұл тармақ әдетте сатып алушы тарапынан тапсыру ақысы ретінде көрсетіледі. Бұл делдал үшін мәселе тудыруы мүмкін, себебі тапсыру ақысы қысқа мерзімді капиталдық табыстан өзгеше салық салынуы мүмкін.
The mechanics of a double closing vary, depending on who the buyer and seller are, who is providing the financing, and who is conducting the closing. In the simplest form of double closing, the purchaser would pay the purchase monies to the middleman and they would complete a settlement statement (HUD 1) for their transaction. The purchaser would have to wait while the middleman uses most of the purchase monies to purchase the property from the seller. The seller and middleman would also complete a separate settlement statement for their transaction. The middleman would then instruct the seller to deed the property directly to the purchaser. To keep the purchaser and seller separate, the closing may be conducted in two different rooms or at two different times or locations. Success is more likely if the closing agent is friendly and accommodating. To simplify the transaction, the middleman may make one settlement statement directly between the purchaser and seller and take his profit as a line item on the settlement statement. This line item is usually on the purchaser's side of the statement as an assignment fee. This may create a problem for the middleman, as assignment fees may be taxed at a different rate than short term capital gains.
Құқықтық көзқарас
Заң тұрғысынан алғанда, көптеген сату-салым шартында сатушы сатудан түскен қаражат есебінен салмақты міндеттемелерді төлей алатыны айтылған. Алғашқы сатушының мүлікке иелігін сақтап қалуы – мұндай салмақты міндеттеме болып табылады. Сонымен қатар, шарттарды беруге болады, осылайша делдал сатып алушыға өз сату-салым шартын белгілі бір төлем үшін беруге құқық алады.
From a legal standpoint, most sale contracts stipulate that the seller may pay encumbrances out of the proceeds of the sale. The fact that the original seller still owns the property is definitely an encumbrance. Also, contracts may be assignable, thus allowing the middleman to have the right to assign his purchase contract to the purchaser for a fee.