Тұрғын үй мүлігін қорғаудың құқықтық режимі

Кіріспе

Тұрғын үй құнын қорғаудың құқықтық режимі

Тұрғын үйге иелік етуден туындайтын жеңілдік – бұл тұрғын үй иелерінің үйлерінің құнын мүлік салығынан, кредиторлардан және үй иесінің жұбайының қайтысынан туындайтын жағдайлардан қорғауға бағытталған құқықтық режим. Мұндай заңдар АҚШ-тың көптеген штаттарының заңдарында немесе конституциясында кездеседі. Оңтүстік штаттарындағы үйге иелік етуден туындайтын жеңілдіктің құқықтық тамыры Испания империясының заңдарына дейін жетеді. Ал басқа штаттарда олар 19 ғасыр экономикасының салдарына жауап ретінде қабылданған.

Мәжбүрлеп сатудан иммунитет

Әр түрлі юрисдикциялар үй шаруашылығын қорғау заңдары бойынша әр түрлі деңгейде қорғаныс ұсынады. Кейбіреулері тек белгілі бір сомаға дейінгі мүлікті қорғайды, ал басқаларында жер көлеміне шектеулер қойылады. Егер үй шаруашылығының құны лимиттен асып кетсе, кредиторлар сатуға мәжбүрлей алады, бірақ үй иесі сатудан түскен қаражаттың белгілі бір бөлігін сақтап қалуы мүмкін. Калифорнияда үйленбеген адамдар үшін 75 000 долларға дейін, үйленген жұбайлар үшін 100 000 долларға дейін, ал 65 жастан асқан немесе заңды түрде мүгедек деп танылған адамдар үшін 175 000 долларға дейін қорғалады. Калифорнияда 2015 жылдың басында SB 308 заңы енгізілді. Ол бастапқыда жасқа немесе отбасылық жағдайға қарамастан 700 000 долларлық үй шаруашылығы босатуын ұсынды. Бірақ жақында ол 300 000 долларға дейін төмендетілді. Техас, Флорида, Айова, Оңтүстік Дакота, Канзас және Оклахома штаттары АҚШ-та мүліктің қорғалатын құны тұрғысынан ең кең ауқымды үй шаруашылығын қорғауды ұсынады. Техастың үй шаруашылығы босатуының долларлық лимиті жоқ және муниципалитет ішіндегі (қалалық үй шаруашылығы) және муниципалитеттен тыс жерлердегі (ауылдық үй шаруашылығы) үй шаруашылығы үшін әртүрлі лимиттер бар. Ауылдық жер мөлшері отбасы үшін екі есеге арттырылады: Техаста ауылдық үй шаруашылығын кредиторлардан қорғауға болады. Канзас және Оклахома штаттарында босатулар муниципалитеттің шегінен тыс жердегі кез келген құнды жерді және муниципалитеттің шегіндегі кез келген құнды жерді қорғайды. Көптеген үй шаруашылығы босатулары жерді, соның ішінде ғимараттар, ағаштар және ландшафт сияқты жабдықтар мен жақсартуларды қамтиды. Невада орындау сатудан 605 000 долларлық меншік құқығын қорғайды, бірақ аллодиалдық титул орнатылған және алынбаған үй шаруашылығы үшін босату үйдің барлық меншік құқығына таралады. Нью-Мексикода 60 000 долларлық босату қарастырылған. Аляскада 54 000 долларлық босату бар. Колорадода 200 000 доллар немесе 60 жастан асқан немесе мүгедек адамдар үшін 250 000 доллар көлемінде босату қарастырылған. Көптеген штаттарда заңдармен қамтамасыз етілген "қорғаудың" нақты долларлық құны төмендеді, себебі босату сомалары инфляцияға сирек түзетіледі. Мұндай заңдардың қорғау мақсаты, жоғарыда аталған сияқты кейбір ерекше жағдайларды қоспағанда, көптеген штаттарда әлсіреген.

Different jurisdictions provide different degrees of protection under homestead exemption laws. Some protect only property up to a certain value, and others have acreage limitations. If a homestead exceeds the limits, creditors may still force the sale, but the homesteader may keep a certain amount of the proceeds of the sale. California protects up to $75,000 for single people, $100,000 for married couples, and $175,000 for people over 65 or legally disabled. In California, SB 308 was introduced in early 2015. It initially proposed a $700,000 homestead exemption, regardless of age or marital status. It has recently been amended down to $300,000. Texas, Florida, Iowa, South Dakota, Kansas, and Oklahoma have some of the broadest homestead protections in the United States in terms of the value of property that can be protected. Texas's homestead exemption has no dollar value limit and has a exemption limit for homesteads inside of a municipality (urban homestead) and for those outside of a municipality (rural homestead). The rural acre allotment is doubled for a family: can be shielded from creditors in Texas for a rural homestead. In Kansas and Oklahoma, exemptions protect of land of any value outside of a municipality's corporate limits and of land of any value within a municipality's corporate limits. Most homestead exemptions cover the land including fixtures and improvements to it, such as buildings, timber, and landscaping. Nevada exempts $605,000 in equity from sale on execution, but for homesteads for which allodial title has been established and not relinquished, the exemption extends to all equity in the homestead. New Mexico has a $60,000 exemption. Alaska has a $54,000 exemption. Colorado has a $200,000 exemption, or $250,000 for people who are over 60 or disabled. In most states, the real dollar value of "protection" provided by the laws has diminished, as exemption dollar amounts are seldom adjusted for inflation. The protective intent of such laws, with some notable exceptions like those stated above, has been eroded in most states.

Мүліктік салықтан босату

Үй-жайға берілетін салық жеңілдігі көбінесе тек белгілі бір сомаға ғана қолданылады, мысалы, бағаланған құнының алғашқы 50 000 долларына. Қалған сомасы қалыпты тариф бойынша салынады. Егер үйдің құны 150 000 доллар болса, онда салық тек 100 000 долларына салынады, ал 75 000 долларлық үйге – 25 000 долларына ғана салық салынады. Бұл жеңілдік мүліктік салықты прогрессивті салыққа айналдыруға бағытталған. Кейбір аймақтарда бұл жеңілдік жергілікті немесе мемлекеттік (немесе оған баламалы) сату салығы есебінен төленеді.

Мысалдар

Калифорния тұрғын үйлерге арналған мүлік салығынан алғашқы 7000 долларды босатады. Колорадода 50% шегерімге рұқсат етіледі, бірінші 200 000 долларға дейін (мүлік 200 000 доллар немесе одан да жоғары бағаланған жағдайда, бұл 100 000 долларлық босатуға тең), он жыл бойы өз мүлкінде тұрған 65 жастан асқан зейнеткерлер үшін. Грузияда 1% HEST тек бірнеше округтерде ғана қолданылады. Флоридадағы үй шаруашылығына арналған босату муниципалитеттен тыс жерлерде 160 акр, ал муниципалитет ішінде жарты акрды босатуға мүмкіндік береді. Кентукки штатында 2019 және 2020 жылдарға арналған босату мөлшері 39 300 долларға белгіленді. 65 жастан асқан үй иелері босату үшін жыл сайын қайтадан өтініш берудің қажеті жоқ. Луизианада тұрғын үйге арналған алғашқы 7500 доллар жергілікті мүлік салығынан босатылады. Мэн штаты негізгі тұрғын үйдің алғашқы 25 000 долларын мүлік салығынан босатады. Бұл сома муниципалитетке төленеді және мемлекеттік салық декларациясын тапсырған кезде қайтарылады. Мичиган штаты үй иесін жергілікті мектеп округтерінің операциялық шығындарынан босатады. Миссисипиде мүлікке бағаланған барлық салықтардан босату қарастырылады, бірақ бұл бағалау құнынан алғашқы 7500 доллармен немесе нақты босатылған салық сомасынан 300 доллармен шектеледі. Нью-Йорктің мектеп салығын жеңілдету (STAR) бағдарламасы негізгі үйдің бағалау құнынан алғашқы 30 000 долларды мектеп округінің салығынан босатады, бірақ бұл босату 500 000 доллардан кем табысы бар иелерге ғана қолданылады. 65 жастан асқан және кірісі шектеулі адамдар үшін қосымша босатулар бар. STAR бағдарламасы тек мектеп салығына қатысты, басқа муниципалдық органдардан алынатын салықтар үшін үй шаруашылығына босату қарастырылмаған. Нью-Йорк штатының тұрғыны басқа штатта мүлікке ие болса және сол штатта ұқсас босатуды алса, осы босатуды алуға құқығы жоқ. Оклахома штаты бағалау құнынан 1000 доллар шегеруге рұқсат береді, егер меншік иелері жергілікті округ кеңсесіне үй шаруашылығына арналған босату туралы өтініш берсе, жылына шамамен 75-125 доллар үнемдеуге болады. Род-Айленд штатында босатулар қалалар мен округтер арасында әртүрлі болуы мүмкін. Техас штаты салықтан шегеруге рұқсат береді, сонымен қатар округтік салықтар, 65 жастан асқан адамдар және мүгедектер үшін қосымша босатулар қарастырылған. Мектеп округтері 25 000 долларлық босату ұсынуға міндетті (бірақ қалалар мен округтер сияқты басқа салық аудандары емес). Техас штаты үй шаруашылығының бағалау құнын өткен жылғы құнынан 10% -тан асырмауға шектеу қояды.

California exempts the first $7,000 of residential homestead from property taxes. Colorado allows a 50% deduction for up to the first $200,000 (equivalent to a $100,000 exemption if the property is valued at $200,000 or above) for seniors (over age 65) who have lived in their property for ten consecutive years. Georgia allows a 1% HEST only in a few counties. Florida's homestead exemption allows an exemption of 160 acres outside of a municipality and one half an acre inside a municipality. Kentucky, for 2019 and 2020, the exemption has been set at $39,300. Once it is approved, homeowners who are 65 or older do not need to reapply for the homestead exemption each year. Louisiana exempts the first $7,500 of residential homestead from local property taxes. Maine exempts the first $25,000 of a primary residential homestead from property taxes. This is paid to the municipality and refunded when state taxes are filed. Michigan exempts the homeowner from paying the operating millage of local school districts. Mississippi exemption from all ad valorem taxes assessed to property; this is limited to the first $7,500 of the assessed value or $300 of the actual exempted tax dollars. New York's School Tax Relief (STAR) program exempts the first $30,000 of a primary home's assessed value from school district taxes; the exemption is limited to owners with incomes under $500,000. Additional exemptions are available for people over 65 with a limited income. The STAR program applies only to school taxes; no homestead exemption exists for taxes levied by other municipal entities. New York prevents a New York resident claiming this exemption if the New York resident owns property in another state and claims a similar exemption in that other state. Oklahoma allows a $1000 deduction of the assessed valuation, about $75 to $125 of savings per year, if owners file for homestead exemption with the local county clerk. Rhode Island allows exemptions that vary by town or city among those towns that offer exemptions. Texas allows a deduction, with additional exemptions available for county taxes, people over 65 and people who are disabled. It also requires school districts to offer a $25,000 exemption (but not other taxing districts, such as cities and counties). Texas further limits the assessment increase on a homestead to 10% of the prior year's value.