Защита стоимости жилья: правовые аспекты и особенности в США

Введение

Правовой режим защиты стоимости жилья

Освобождение от налогообложения жилья – это правовой режим, предназначенный для защиты стоимости домов собственников от налогов на имущество, кредиторов и ситуаций, возникающих в связи со смертью супруга/супруги домовладельца. Подобные законы содержатся в законодательных актах или конституциях многих штатов Соединенных Штатов. Освобождение от налогообложения в некоторых южных штатах берет свое начало в законах об освобождении от налогов, действовавших в Испанской империи. В других штатах они были приняты в ответ на последствия экономических кризисов XIX века.

Иммунитет от принудительной продажи

Различные юрисдикции предоставляют различную степень защиты в соответствии с законами об освобождении основного места жительства от взысканий. Некоторые защищают только имущество до определенной стоимости, а другие имеют ограничения по площади. Если стоимость основного места жительства превышает установленные лимиты, кредиторы все еще могут добиться его продажи, но домовладелец может сохранить определенную часть вырученных средств. Калифорния защищает до 75 000 долларов для одиноких людей, 100 000 долларов для супружеских пар и 175 000 долларов для лиц старше 65 лет или признанных инвалидами. В Калифорнии в начале 2015 года был предложен законопроект SB 308, первоначально предусматривавший освобождение основного места жительства стоимостью 700 000 долларов, независимо от возраста или семейного положения. Впоследствии его размер был уменьшен до 300 000 долларов. Техас, Флорида, Айова, Южная Дакота, Канзас и Оклахома предоставляют одни из самых широких гарантий защиты основного места жительства в Соединенных Штатах с точки зрения стоимости защищаемого имущества. В Техасе не существует ограничения на стоимость основного места жительства в долларах, и установлены лимиты на освобождение для домов, расположенных в пределах муниципалитета (городское домовладение), и за его пределами (сельское домовладение). Размер земельного участка в сельской местности удваивается для семьи: в Техасе от кредиторов можно защитить сельское домовладение на таком участке. В Канзасе и Оклахоме освобождения защищают землю любой стоимости, расположенную за пределами границ муниципалитета, и землю любой стоимости, расположенную в пределах границ муниципалитета. Большинство освобождений основного места жительства распространяются на землю, включая пристройки и улучшения, такие как здания, древесина и ландшафтный дизайн. Невада освобождает 605 000 долларов стоимости имущества от продажи за долги, но для основного места жительства, для которого установлен аллодиальный титул и не был им отказан, освобождение распространяется на всю стоимость имущества. В Нью-Мексико действует освобождение в размере 60 000 долларов. На Аляске – 54 000 долларов. В Колорадо – 200 000 долларов, или 250 000 долларов для лиц старше 60 лет или инвалидов. В большинстве штатов реальная стоимость "защиты", предоставляемой этими законами, снизилась, поскольку суммы освобождения редко корректируются с учетом инфляции. Защитная цель этих законов, за некоторыми заметными исключениями, как указано выше, во многих штатах была подорвана.

Different jurisdictions provide different degrees of protection under homestead exemption laws. Some protect only property up to a certain value, and others have acreage limitations. If a homestead exceeds the limits, creditors may still force the sale, but the homesteader may keep a certain amount of the proceeds of the sale. California protects up to $75,000 for single people, $100,000 for married couples, and $175,000 for people over 65 or legally disabled. In California, SB 308 was introduced in early 2015. It initially proposed a $700,000 homestead exemption, regardless of age or marital status. It has recently been amended down to $300,000. Texas, Florida, Iowa, South Dakota, Kansas, and Oklahoma have some of the broadest homestead protections in the United States in terms of the value of property that can be protected. Texas's homestead exemption has no dollar value limit and has a exemption limit for homesteads inside of a municipality (urban homestead) and for those outside of a municipality (rural homestead). The rural acre allotment is doubled for a family: can be shielded from creditors in Texas for a rural homestead. In Kansas and Oklahoma, exemptions protect of land of any value outside of a municipality's corporate limits and of land of any value within a municipality's corporate limits. Most homestead exemptions cover the land including fixtures and improvements to it, such as buildings, timber, and landscaping. Nevada exempts $605,000 in equity from sale on execution, but for homesteads for which allodial title has been established and not relinquished, the exemption extends to all equity in the homestead. New Mexico has a $60,000 exemption. Alaska has a $54,000 exemption. Colorado has a $200,000 exemption, or $250,000 for people who are over 60 or disabled. In most states, the real dollar value of "protection" provided by the laws has diminished, as exemption dollar amounts are seldom adjusted for inflation. The protective intent of such laws, with some notable exceptions like those stated above, has been eroded in most states.

Освобождение от налога на имущество

Освобождение от налога на недвижимость чаще всего распространяется только на фиксированную денежную сумму, например, первые 50 000 долларов оценочной стоимости. Остальная часть облагается налогом по обычной ставке. Таким образом, для дома стоимостью 150 000 долларов налог будет начисляться только на 100 000 долларов, а для дома стоимостью 75 000 долларов – только на 25 000 долларов. Данное освобождение обычно призвано сделать налог на недвижимость прогрессивным. В некоторых регионах финансирование этого освобождения осуществляется за счет местного или регионального (или аналогичного административно-территориального образования) налога с продаж.

Примеры

Калифорния освобождает от налогов на недвижимость первые 7000 долларов для жилых домов. Колорадо позволяет вычесть 50% от суммы до 200 000 долларов (эквивалентно освобождению в размере 100 000 долларов, если стоимость недвижимости составляет 200 000 долларов и выше) для лиц старше 65 лет, проживающих в своей собственности в течение десяти календарных лет подряд. В Джорджии 1% HEST разрешен только в нескольких округах. Во Флориде освобождение от налога на фермерское хозяйство (homestead exemption) позволяет освободить 160 акров земли за пределами муниципалитета и пол-акра земли внутри муниципалитета. В Кентукки на 2019 и 2020 годы размер освобождения установлен в 39 300 долларов. После одобрения, домовладельцам в возрасте 65 лет и старше не требуется ежегодно повторно подавать заявление на освобождение от налога на жилье. Луизиана освобождает первые 7500 долларов для жилых домов от местных налогов на недвижимость. Мэн освобождает первые 25 000 долларов от налога на недвижимость, которые выплачиваются муниципалитету и возмещаются при подаче налоговой декларации штата. Мичиган освобождает домовладельцев от уплаты налога на содержание местных школьных округов. В Миссисипи предусмотрено освобождение от всех налогов ad valorem, взимаемых с имущества, но оно ограничено первыми 7500 долларами оценочной стоимости или 300 долларами фактически освобожденной суммы налога. Программа налогового льгота для школ (STAR) в Нью-Йорке освобождает первые 30 000 долларов оценочной стоимости основного дома от школьных налогов; освобождение ограничено владельцами с доходом менее 500 000 долларов. Дополнительные освобождения доступны для лиц старше 65 лет с ограниченным доходом. Программа STAR распространяется только на школьные налоги; освобождения от налога на жилье для налогов, взимаемых другими муниципальными органами, не существует. Нью-Йорк запрещает жителям Нью-Йорка претендовать на это освобождение, если они владеют недвижимостью в другом штате и пользуются аналогичным освобождением в этом штате. Оклахома позволяет вычесть 1000 долларов из оценочной стоимости, что составляет примерно от 75 до 125 долларов экономии в год, при условии подачи заявления на освобождение от налога на жилье в местном окружном клерке. В Род-Айленде размер освобождения варьируется в зависимости от города или поселка среди тех, которые предлагают освобождения. Техас предоставляет вычеты, с дополнительными освобождениями для окружных налогов, людей старше 65 лет и людей с инвалидностью. Он также требует от школьных округов предоставлять освобождение в размере 25 000 долларов (но не от других налоговых округов, таких как города и округа). Кроме того, Техас ограничивает увеличение оценочной стоимости жилья до 10% от стоимости предыдущего года.

California exempts the first $7,000 of residential homestead from property taxes. Colorado allows a 50% deduction for up to the first $200,000 (equivalent to a $100,000 exemption if the property is valued at $200,000 or above) for seniors (over age 65) who have lived in their property for ten consecutive years. Georgia allows a 1% HEST only in a few counties. Florida's homestead exemption allows an exemption of 160 acres outside of a municipality and one half an acre inside a municipality. Kentucky, for 2019 and 2020, the exemption has been set at $39,300. Once it is approved, homeowners who are 65 or older do not need to reapply for the homestead exemption each year. Louisiana exempts the first $7,500 of residential homestead from local property taxes. Maine exempts the first $25,000 of a primary residential homestead from property taxes. This is paid to the municipality and refunded when state taxes are filed. Michigan exempts the homeowner from paying the operating millage of local school districts. Mississippi exemption from all ad valorem taxes assessed to property; this is limited to the first $7,500 of the assessed value or $300 of the actual exempted tax dollars. New York's School Tax Relief (STAR) program exempts the first $30,000 of a primary home's assessed value from school district taxes; the exemption is limited to owners with incomes under $500,000. Additional exemptions are available for people over 65 with a limited income. The STAR program applies only to school taxes; no homestead exemption exists for taxes levied by other municipal entities. New York prevents a New York resident claiming this exemption if the New York resident owns property in another state and claims a similar exemption in that other state. Oklahoma allows a $1000 deduction of the assessed valuation, about $75 to $125 of savings per year, if owners file for homestead exemption with the local county clerk. Rhode Island allows exemptions that vary by town or city among those towns that offer exemptions. Texas allows a deduction, with additional exemptions available for county taxes, people over 65 and people who are disabled. It also requires school districts to offer a $25,000 exemption (but not other taxing districts, such as cities and counties). Texas further limits the assessment increase on a homestead to 10% of the prior year's value.