Ерте төлеу: Несиелердегі алдын ала өтеу және оның тәуекелдері

Кіріспе

Алдын ала төлеу – қарыз алушының қарызды ішінара (әдетте қысқарту деп аталады) немесе толық төлеуі, көбінесе төмен пайыздық мөлшерлемені пайдалану үшін қосымша қайта қаржыландыру нәтижесінде. Ипотекалық бағалы қағаздар (ИБҚ) жағдайында алдын ала төлеу қаржылық тәуекел ретінде қарастырылады – кейде «шақыру тәуекелі» деп те аталады, себебі ипотекалық несиелер көбінесе арзан қайта қаржыландыру арқылы төмен пайыздық төлемдерді жасау үшін мерзімінен бұрын төленеді. Жаңа қаржыландыру қарыз алушының кредиттік тарихы жақсарған немесе нарықтық пайыздық мөлшерлемелер төмендеген жағдайда арзан болуы мүмкін; бірақ екі жағдайда да ИБҚ инвесторына төленетін төлемдер қазіргі нарықтық мөлшерлемелерден жоғары болады. Мұндай несиелерді алдын ала төлеу арқылы инвестордың ИБҚ-дағы несие және пайыздық мөлшерлеме өзгерісінен күтетін пайдасы азаяды және инвесторды төмен пайыздық мөлшерлемелермен кірісті қайта инвестициялауға мәжбүр етеді. «Жұмсақ» алдын ала төлеу шарттары үй сатылған жағдайда айыппұлсыз төлеуге мүмкіндік береді. «Қатаң» алдын ала төлеу шарттары айыппұлсыз ешқандай жеңілдіктерге жол бермейді. Облигация эмитенттері «супер-синкер» облигацияларын шығару арқылы алдын ала төлеу тәуекелін азайта алады. Супер-синкерлер әдетте тұрғын үйді қаржыландыру облигациялары болып табылады, олар ипотекалық қарызды алдын ала төлеген жағдайда облигация иелеріне негізгі соманы жылдам қайтарады. Яғни, ипотекалық несиелердің алдын ала төленген сомасы белгілі бір мерзімде жабылады. Супер-синкерлер салыстырмалы түрде қысқа мерзімде өтеледі. Осының нәтижесінде облигация иелері қысқа мерзім ішінде жоғары ұзақ мерзімді кіріс алуы мүмкін. Жеке қарыз алушылар, егер қарызын ерте төлеуді жоспарласа, нарықтық пайыздық мөлшерлемеден төмен пайыздық мөлшерлеме және жоғары негізгі сомаға (алдын ала төлеуге қарамастан толық төленуі керек) қарағанда, төмен негізгі сома мен жоғары пайыздық мөлшерлемеге (алдын ала төлеуден кейін жинақталу тоқтатылады) басымдық беруі керек. Жалпы, ұзақ жылдар бойы несиесін сақтап қалуды күтетін қарыз алушылар ғана ипотекалық несие беру арқылы немесе автокөліктерге арналған жеңілдіктерден бас тартып, нарықтық пайыздық мөлшерлемеден төмен пайыздық мөлшерлемелерді таңдауы керек. Үй иесінің алдын ала төлеу шешімдеріне көптеген факторлар әсер етеді және оларды болжау өте қиын, бұл ИБҚ нарықтарына инвестиция салуға қосымша белгісіздік тудырады.

Prepayment is the early repayment of a loan by a borrower, in part (commonly known as a curtailment) or in full, often as a result of optional refinancing to take advantage of lower interest rates. In the case of a mortgage backed security (MBS), prepayment is perceived as a financial risk—sometimes known as "call risk"—because mortgage loans are often paid off early in order to incur lower interest payments through cheaper refinancing. The new financing may be cheaper because the borrower's credit has improved or because market interest rates have fallen; but in either of these cases, the payments that would have been made to the MBS investor would be above current market rates. Redeeming such loans early through prepayment reduces the investor's upside from credit and interest rate variability in an MBS, and in essence forces the MBS investor to reinvest the proceeds at lower interest rates. "Soft" prepayment terms can allow prepayment without penalty if the home is sold. "Hard" prepayment terms do not allow any exceptions without penalty. Bond issuers can mitigate some prepayment risk by issuing what are called "super sinker" bonds. Super sinkers are usually home financing bonds that repay bondholders their principal quickly if homeowners prepay their mortgages. In other words, mortgage prepayments are used to retire a specified maturity. Super sinkers are likely to be paid off in a relatively short time. As a result, the bondholders may receive higher long term yields after only a short period. Individual borrowers who expect to prepay their loans early should generally favor a combination of lower principal balance and higher interest rate (which stops accruing after prepayment), rather than a below market interest rate and higher principal balance (which much be paid in full, regardless of prepayment). In general, only borrowers who expect to keep their loans for many years should opt for below market interest rates by paying mortgage origination points or forgoing automobile rebates. Homeowner prepayment decisions are impacted by a number of variables and are notoriously hard to predict, adding another layer of uncertainty to investing in MBS markets.