Введение
Досрочное погашение – это досрочное погашение кредита заемщиком, частично (обычно известное как частичное погашение) или полностью, часто в результате добровольного рефинансирования для получения более выгодных процентных ставок. В случае ипотечных ценных бумаг (MBS) досрочное погашение рассматривается как финансовый риск, иногда называемый "риском отзыва", поскольку ипотечные кредиты часто погашаются досрочно с целью снижения процентных платежей за счет более дешевого рефинансирования. Новое финансирование может быть более выгодным из-за улучшения кредитной истории заемщика или снижения рыночных процентных ставок; однако в любом из этих случаев платежи, которые были бы произведены инвестору в MBS, превысили бы текущие рыночные ставки. Досрочное погашение таких кредитов уменьшает потенциальную выгоду инвестора от колебаний кредитных и процентных ставок в MBS и, по сути, вынуждает инвестора в MBS реинвестировать полученные средства по более низким процентным ставкам. "Мягкие" условия досрочного погашения допускают досрочное погашение без штрафных санкций в случае продажи жилья. "Жесткие" условия досрочного погашения не предусматривают исключений без штрафа. Эмитенты облигаций могут снизить риск досрочного погашения путем выпуска так называемых "супер-погашающих" облигаций. Супер-погашающие облигации обычно представляют собой жилищные облигации, которые быстро возвращают держателям облигаций их основную сумму в случае досрочного погашения ипотечных кредитов домовладельцами. Иными словами, досрочные выплаты по ипотечным кредитам используются для погашения определенного срока. Супер-погашающие облигации, вероятно, будут погашены в относительно короткие сроки. В результате держатели облигаций могут получить более высокую долгосрочную доходность уже через короткий период времени. Индивидуальным заемщикам, которые планируют досрочно погасить свои кредиты, обычно следует отдавать предпочтение сочетанию меньшей основной суммы и более высокой процентной ставки (которая перестает начисляться после досрочного погашения), а не процентной ставке ниже рыночной и большей основной суммы (которую необходимо выплатить полностью, независимо от досрочного погашения). В целом, только заемщики, которые планируют сохранять свои кредиты на протяжении многих лет, должны выбирать процентные ставки ниже рыночной, выплачивая ипотечные баллы или отказываясь от автомобильных скидок. Решения домовладельцев о досрочном погашении зависят от множества факторов и крайне трудно предсказуемы, что добавляет еще один уровень неопределенности при инвестировании в рынки MBS.