Кіріспе

Ғимарат тығыздығын өлшеу

Еден ауданының қатынасы (FAR) – ғимараттың жалпы еден ауданының (жалпы ауданы) оның салынып тұрған жер учаскесінің ауданына қатынасы. Бұл қала құрылысын жоспарлауда ғимарат пен жер арақатынасымен қатар қолданылатын реттеулердің бірі болып табылады. Бұл терминдер аймақтық шектеулер арқылы мұндай қатынастарға қойылатын шектерді де білдіре алады. FAR барлық еден аудандарын қамтиды, бірақ олардың учаскедегі орналасуына қарамастан, ал ғимараттың жабу коэффициенті (немесе учаске жабуы) ғимараттың учакедегі ізін өлшейді, бірақ ғимараттың биіктігіне қарамастан. Формула түрінде: FAR = Төменгі максималды рұқсат етілген еден ауданының қатынасы төменгі жер құнымен және тұрғын үй тығыздығымен байланысты.

Терминология

Қабаттың ауданының қатынасы кейде еден алаңының қатынасы (FSR), еден алаңының индексі (FSI), учаскелік қатынас немесе жер телімінің қатынасы деп аталады. FAR және FSI арасындағы айырмашылық – біріншісі қатынас, ал екіншісі индекс болып табылады. Индекстер – бір базалық санға шаққанда проценттік түрде берілген мәндер. Сондықтан, FAR 1,5 болса, FSI 150% болады.

Өңірлік айырмашылық

Бұл өлшем үшін ең көп қолданылатын терминдер елден елге немесе аймақтан аймаққа өзгереді. Австралияда Жаңа Оңтүстік Уэльсте жер көлеміне қатысты коэффициент (FSR), ал Батыс Австралияда учаскелік коэффициент қолданылады. Францияда топырақ пайдалану коэффициенті (COS) қолданылады. Германияда қабаттардың ауданының саны (GFZ) қолданылады. Жерді жабу коэффициенті (GRZ) деп аталатын учаскелік коэффициентпен шатастырмау керек. Үндістанда еден кеңістігі индексі (FSI) және еден ауданының қатынасы (FAR) екеуі де қолданылады. Ұлыбритания мен Гонконгта учаскелік коэффициент және жер учаскесінің қатынасы қолданылады. Сингапурда учаскелік коэффициент және жалпы учаскелік коэффициент (GPR) жиірек қолданылады. АҚШ және Канадада еден кеңістігінің қатынасы (FSR) және еден ауданының қатынасы (FAR) екеуі де қолданылады. Қолданылатын коэффициенттер құрылыс жүріп жатқан учаскенің тығыздығын өлшеу үшін пайдаланылады. FAR-дың жоғары мәні тығыз салынғандығын көрсетеді. Бұл коэффициент ғимараттың ауданын учаске ауданына бөлу арқылы, бірдей өлшем бірліктерін қолдану арқылы есептеледі.

Тарих

1916 жылы Нью-Йорк қаласын аймақтарға бөлу туралы жарлықтың мақсаттарының бірі – биік ғимараттардың жарық пен ауаны тым көп кедергілеуіне жол бермеу болды. 1916 жылғы аймақтарға бөлу туралы жарлық мұнаралардың биіктігі мен артқа жылжу талаптарын реттеу арқылы ғимараттардың мөлшерін бақылауға ұмтылды. 1961 жылы аймақтарға бөлу туралы жарлыққа түзету енгізіліп, еден ауданы коэффициенті (FAR) ұғымы қосылды. 1961 жылға дейін салынған ғимараттардың көптеген жағдайда бүгін қол жеткізе алмайтын FAR көрсеткіштері бар, мысалы, Эмпайр Стейт Билдингінің FAR көрсеткіші 25-ке тең, яғни ол сол жердегі жаңа ғимаратқа қарағанда әлдеқайда жоғары жалға алу мүмкіндігіне ие.

Мақсаты мен қолданылуы

Қалалық тығыздықты шектеу үшін жер көлеміне қатысты коэффициент (FAR) аймақтарға бөлуде қолданылуы мүмкін. Ол ғимараттың тығыздығын тікелей шектейді, бірақ ғимараттың сыртқы пішінін бақылаусыз, ғимаратта болатын адамдар санын да шектейді. Мысалы, егер учаске 0,1 FAR-ға сәйкес келсе, онда учакедегі барлық ғимараттардың барлық қабаттарының жалпы ауданы учаскенің жалпы ауданынан оннан бір бөлігін аспауы керек. Яғни, егер учаскенің көлемі 10 000 шаршы фут болса, барлық ғимараттардың барлық қабаттарының жалпы еден ауданы 1 000 шаршы футтан аспауы тиіс.

Архитектор бір қабатты ғимаратты, рұқсат етілген аумақты бір қабатта толығымен пайдаланатын, немесе жер бетінен биікке көтерілетін, бірақ осылайша бірдей жалпы еден ауданына ие бір қабатты ғимараттан кішірек іздік қалдыратын көп қабатты ғимаратты жоспарлай алады. Көлденең және тік шектемелерді бір көрсеткіште біріктіру арқылы ғимарат жобалауда белгілі бір икемділікке мүмкіндік беріледі, сонымен бірге жалпы көлемнің кем дегенде бір өлшеміне қатаң шектеу қойылады. Бұл параметрді, биіктік, ені немесе ұзындығы сияқты басқа параметрлерге қарағанда бекітудің бір артықшылығы – еден ауданы аймақтарға бөлу ережелеріне қатысты басқа да маңызды факторлармен, мысалы, кеңсе ғимараты үшін қажетті жалпы тұрақ орындар саны, тұрғын үйге арналған бірліктердің жалпы саны, коммуналдық қызметтерге жүктеме және т.б. жақсы сәйкес келеді. Бұл факторлардың шамасы берілген жалпы еден ауданына байланысты тұрақты болады, ал аумақ көлденең және тік бөлінгендігіне қарамастан. Сондықтан көптеген юрисдикциялар еден ауданы коэффициентін есептегенде биіктік шектеулерін енгізудің қажеті жоқ деп санайды. Еден ауданы коэффициенті (FAR) есебінен шығарылатын ортақ аумақтарға механикалық жабдықтар қабаттары, тек тұрақ үшін пайдаланылатын жертөлелер, баспалдақ шахталары, лифт шахталары және тұрақ гараждары жатады.

Жапония

Жапония 1970 жылдан бері аймақтық жоспарлау жүйесінде еден алақанының қатынамын кеңінен пайдаланады.

Үндістан

Үндістанда FAR және FSI екеуі де қолданылады. FAR ережелері қаладан қалаға өзгеше, әдетте ол 1,3-тен 3,25-ке дейін ауыспайды. Мумбайда 1,33 қалыпты көрсеткіш, бірақ метро желісі бойында және Дхарави сияқты шалап аудандарда жоғары FSI рұқсат етіледі. Бангалор қаласында 40 футтық көшелерде ғана FAR 1,75-ке дейін жетеді, ал 100 футтық көшелерде FAR 3,25-ке дейін жетеді.

Жердің құнына әсері

FAR жер құнына маңызды әсер етеді. FAR-дың жоғарылауы жер құнының артуына әкеледі. 2022 жылғы зерттеу Нью-Йорк қаласындағы FAR-дың ең жоғары шегінің төмендеуі жер құнының төмендеуіне және тығыздықтың азаюына себеп болғанын көрсетті. Еден ауданы коэффициентіне (нарық күштеріне) мойын бұру – қоғамды бөліктерінің қосындысынан гөрі артық нәрсеге бағыттауға тырысудың керісінше. FAR физикалық пішіннің нашар болжаушысы болғандықтан, мақсат – ауданның ерекшелігін сақтау және жақсарту болғанда қолданылмауы керек. Ал дәстүрлі жобалау стандарттары (биіктік, учаске жабылуы және шегіністер немесе құрылыс шекаралары) кез келген адамға оңай болжам жасауға, бұзушылықтарды анықтауға және инвестициялық шешімдерінде сенімді болуға мүмкіндік береді. Егер FAR дәстүрлі шегіністермен салмақсыз қолданылса, біріктірілген учаскелер жеке учаскелерге қарағанда айтарлықтай артықшылыққа ие болады, бұл ұсақ құрылымды қалаларға және меншік иелігінің әртүрлілігіне кері әсер етеді. FAR жаңа ғимараттар, парниктік газдар шығарылымдары, энергия тұтыну және жергілікті экожүйелерге тигізетін әсер сияқты қоршаған ортаға әсер ететін факторларды ескермейді. Дуанидің «учаске жабылуы» туралы екінші сын-пікірін нақтылай кетейік: Егер жергілікті билік тығыздықты еден ауданы коэффициенті арқылы реттеуге тырысса, логикалық салдары – аз жасыл кеңістігі бар бір қабатты ғимараттарды ынталандыру болады, себебі бір қабатты құрылыс шаршы метріне қарағанда көп қабатты құрылыстан арзан. Ал егер тығыздық учаске жабылу коэффициентімен (яғни, учаске жабылуы немесе жер жабылуы) реттелсе, онда жасыл кеңістікті сақтауға болады және көп қабатты құрылыс қаржылық тұрғыдан тиімді болады. Бұл нәтиже FAR мен BCR-ді салыстыратын иллюстрацияда көрсетілген.