Введение

Измерение плотности застройки

Коэффициент использования площади участка (FAR) – это отношение общей площади всех этажей здания (валовой площади этажа) к площади земельного участка, на котором оно расположено. Он часто используется в качестве одного из нормативных требований в градостроительном планировании наряду с коэффициентом застройки участка. Эти термины также могут обозначать ограничения, установленные для таких коэффициентов посредством зонирования. FAR учитывает все площади этажей, но не зависит от их пространственного расположения на участке, в то время как коэффициент застройки (или процент застройки участка) измеряет площадь застройки здания на участке, но не учитывает высоту здания. В виде формулы FAR = Более низкие максимально допустимые значения FAR связаны с более низкой стоимостью земли и меньшей плотностью застройки.

Терминология

Отношение площади застройки иногда называют коэффициентом использования площади участка (FSR), индексом использования площади участка (FSI), коэффициентом застройки или коэффициентом плотности застройки. Разница между FAR и FSI заключается в том, что первое является отношением, а второе – индексом. Индексные числа – это значения, выраженные в процентах от базового значения. Таким образом, FAR 1,5 соответствует FSI 150%.

Региональные различия

Наиболее часто используемые термины для данного показателя варьируются от страны к стране и от региона к региону. В Австралии в штате Новый Южный Уэльс используется коэффициент использования площади (FSR), а в Западной Австралии – коэффициент застройки участка. Во Франции применяется коэффициент использования земельного участка (COS). В Германии используется показатель этажности (GFZ). Его не следует путать с коэффициентом использования площади участка (GRZ). В Индии используются как индекс использования площади (FSI), так и коэффициент использования площади (FAR). В Соединенном Королевстве и Гонконге применяются как коэффициент застройки участка, так и коэффициент использования площади. В Сингапуре чаще используются термины коэффициент застройки участка и валовой коэффициент застройки участка (GPR). В Соединенных Штатах и Канаде используются как коэффициент использования площади (FSR), так и коэффициент использования площади (FAR). Коэффициенты используются для оценки плотности застройки участка. Высокий показатель FAR указывает на высокую плотность застройки. Этот показатель рассчитывается путем деления площади здания на площадь участка, при этом используются одинаковые единицы измерения.

История

Одной из целей постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года было предотвращение того, чтобы высокие здания затеняли и ограничивали доступ к свету и воздуху. Постановление о зонировании 1916 года стремилось контролировать размеры зданий, регулируя высоту и отступы для башен. В 1961 году, в ходе пересмотра постановления о зонировании, было введено понятие коэффициента использования площади (FAR). Здания, построенные до 1961 года, часто имеют показатели FAR, которые сегодня были бы невозможны для достижения, например, у Эмпайр-стейт-билдинг FAR равен 25, что означает, что он приносит значительно больший доход от аренды, чем новое здание на том же участке могло бы рассчитывать.

Цель и использование

Коэффициент площади этажа (FAR) может использоваться в зонировании для ограничения плотности застройки. Он напрямую ограничивает плотность зданий, а косвенно – количество людей, которое здание может вместить, не контролируя при этом его внешнюю форму. Например, если для участка требуется соблюдение FAR 0,1, то общая площадь всех этажей во всех зданиях на участке не должна превышать одной десятой площади самого участка. Иными словами, если площадь участка составляет 10 000 кв. футов, то общая площадь всех этажей во всех зданиях не должна превышать 1 000 кв. футов.

Архитектор может спроектировать как одноэтажное здание, занимающее всю допустимую площадь, так и многоэтажное здание, возвышающееся над уровнем земли, но в этом случае его площадь застройки будет меньше, чем у одноэтажного здания с той же общей площадью. Объединение горизонтальных и вертикальных ограничений в единый показатель обеспечивает некоторую гибкость в проектировании зданий, при этом сохраняя жесткое ограничение хотя бы одного параметра общей величины. Одним из преимуществ фиксации именно этого параметра, а не других, таких как высота, ширина или длина, является то, что площадь этажа хорошо коррелирует с другими факторами, важными для регулирования зонирования, такими как необходимое количество парковочных мест для офисного здания, общее количество жилых единиц, нагрузка на городские службы и т.д. Объем этих факторов, как правило, постоянен для заданной общей площади, независимо от того, как эта площадь распределена по горизонтали и вертикали. Поэтому во многих юрисдикциях нет необходимости устанавливать жесткие ограничения по высоте при использовании расчетов коэффициента площади этажа. К общим исключениям из общего расчета площади в целях определения коэффициента площади этажа (FAR) относятся незадействованные площади, такие как этажи с механическим оборудованием, подвалы, используемые исключительно для парковки, лестничные клетки, шахты лифтов и паркинги.

Япония

С 1970 года Япония активно использует коэффициент использования площади в системе зонирования.

Индия

В Индии используются FAR и FSI. Нормы FAR различаются в зависимости от города и обычно находятся в диапазоне от 1,3 до 3,25. В Мумбаи обычно применяется значение 1,33, но более высокий FSI допускается вдоль линий метро и в районах трущоб, таких как Дхарави. В Бангалоре улицы шириной 40 футов допускают FAR только 1,75, а улицы шириной 100 футов – 3,25 FAR.

Влияние на стоимость земли

FAR оказывает значительное влияние на стоимость земли. Более высокий допустимый коэффициент использования площади застройки (FAR) приводит к увеличению стоимости земли. Исследование 2022 года показало, что снижение максимально допустимого FAR в Нью-Йорке привело к снижению стоимости земли и плотности застройки. Отказ от регулирования коэффициентом использования площади застройки (под влиянием рыночных сил) противоположен стремлению к созданию сообщества, которое представляет собой нечто большее, чем простая сумма его частей. FAR, являясь ненадёжным показателем физической формы, не должен применяться, когда целью является сохранение и улучшение характера района; в то время как традиционные стандарты проектирования (высота зданий, процент застройки участка и отступы или линии застройки) позволяют делать достаточно точные прогнозы, выявлять нарушения и обеспечивать уверенность в инвестиционных решениях. Безответственное сочетание FAR с традиционными отступами даёт значительное преимущество объединённым участкам перед отдельными, что негативно влияет на города с мелкозернистой структурой и разнообразие собственности. FAR не учитывает факторы, влияющие на окружающую среду, такие как строительство новых зданий, выбросы парниковых газов, потребление энергии и последствия для местных экосистем. Уточняя вторую критику Дуэни относительно "процента застройки участка": если органы местного самоуправления стремятся регулировать плотность застройки посредством коэффициента использования площади застройки, логичным следствием будет стимулирование строительства обширных одноэтажных зданий с меньшим количеством зелёных насаждений, поскольку одноэтажное строительство обходится дешевле многоэтажного в пересчёте на квадратный фут. С другой стороны, если плотность застройки регулируется коэффициентом процента застройки участка (также известным как процент покрытия участка или коэффициент использования территории), то зелёные насаждения могут быть сохранены, а многоэтажное строительство становится финансово выгодным. Этот результат наглядно демонстрируется на иллюстрации, сравнивающей FAR и BCR.