Жылжымайтын мүлік көпіршігі: себептері мен салдары

Кіріспе

Экономикалық көпіршіктің түрі

Жылжымайтын мүлік көпіршігі немесе мүлік көпіршігі (немесе тұрғын үй нарықтарында тұрғын үй көпіршігі) – жергілікті немесе жаһандық жылжымайтын мүлік нарықтарында белгілі бір уақыт аралығында пайда болатын экономикалық көпіршіктің бір түрі. Ол көбінесе жер бағасының өсуінен кейін пайда болады. Жер бағасының өсуі – бұл тұрғын үй сияқты жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасының тез өсуі, олардың бағасы тұрақты емес деңгейге жеткенше, содан кейін төмендеуі. Осы кезең, құлдырауға дейінгі кезең, көпіршік деп те аталады. Жылжымайтын мүлік көпіршіктерін анықтау және алдын алу мүмкін бе, және олардың макроэкономикалық маңызы қандай деген сұрақтарға экономикалық мектептер әртүрлі жауаптар береді, бұл төменде егжей-тегжейлі сипатталған. Сондай-ақ, қаржы нарықтарымен салыстырғанда, жылжымайтын мүлік нарықтарында өсім мен құлдырау кезеңдері ұзаққа созылады. Бағалар жылжымайтын мүлік нарығының айналымға түспеуіне байланысты баяу төмендейді. 2007–2008 жылдардағы қаржы дағдарысы 2000-шы жылдарда әртүрлі елдерде пайда болған жылжымайтын мүлік көпіршіктерінің жарылуынан туындады.

Анықтау және алдын алу

Барлық экономикалық көпіршіктер сияқты, жылжымайтын мүлік көпіршігін анықтау немесе болжау, ал одан кейін болдырмау мүмкін бе дегенде пікір қақтығыстары бар. Спекулятивтік көпіршіктер – нақты бағалардың негізгі құндылықтарынан тұрақты, жүйелі және артып келе жатқан ауытқулары. Жылжымайтын мүлік көпіршіктерін, тіпті олар пайда болып жатқан кезде де анықтау қиын болуы мүмкін, себебі жылжымайтын мүліктің ішкі құндылығын ажырату қиын. Басқа орта және ұзақ мерзімді экономикалық тенденциялар сияқты, болашақ көпіршіктерді дәл болжау да қиын болып шықты. Американ экономисі Роберт Шиллер, 2011 жылдың 31 мамырында Case-Shiller үй бағасы индексі бойынша АҚШ-тың 20 қаласындағы үй бағасының "қос құлдырауы расталды" деп мәлімдеді, ал британдық "The Economist" журналы тұрғын үй нарығының көрсеткіштерін жылжымайтын мүлік көпіршіктерін анықтау үшін қолдануға болады деп санайды. Кейбір сарапшылар үкіметтер мен орталық банктер көпіршіктердің пайда болуын болдырмауға немесе қалыптасқан көпіршіктерді құрғатуға шаралар қолдануы керек деп тұжырымдайды. Жер құны салығы (ЖҚС) жерге қатысты спекуляцияны болдырмау үшін енгізілуі мүмкін. Жылжымайтын мүлік көпіршіктері жинақталған қаражатты өнімді инвестицияларға емес, жалға алуға бағытталған іс-әрекеттерге жұмсайды. Жер құны салығы жер бағасының өсуі үшін ғана пайдаланылатын жерді ұстауға қатысты қаржылық ынталандыруды жояды, осылайша өнімді пайдалануға көбірек жер қолжетімді болады. Жер құны салығының жеткілікті деңгейі жер жалғасының алынып тасталуы арқылы жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуіне әкелуі мүмкін, әйтпесе ол жылжымайтын мүлік бағасына "капиталданып" кетеді. Бұл сондай-ақ жер иелерін пайдаланылмайтын жерді сатуға немесе оған құқықтарды беруге итермелейді, осылайша спекулянттардың пайдаланылмаған жерді жинақтауына жол бермейді.

Макроэкономикалық маңызы

Этеродокстық экономиканың кейбір мектептерінде, керісінше, жылжымайтын мүлік көпіршіктері өте маңызды және қаржылық дағдарыстардың, содан кейін болатын экономикалық дағдарыстардың түпкі себебі деп есептеледі. Басым экономикалық көзқарас бойынша, тұрғын үй бағасының өсуі байлық әсерін аз немесе мүлдем көрсетпейді, яғни сатуға ниеті жоқ үй шаруашылықтарының тұтыну мінез-құлқына әсер етпейді. Үй бағасының өсуі, меншіктік құнының жоғарылауына байланысты жасырын жалдау шығындарын өтеуге мүмкіндік береді. Тұрғын үй бағасының өсуі, жалға беру инфляциясының артуы және күтілетін жалға беру құнының өсуіне байланысты үнемдеуге бейімділіктің жоғарылауы арқылы тұтынуға теріс әсер етуі мүмкін. Этеродокстық экономиканың кейбір мектептерінде, әсіресе Австриялық экономика және Пост-Кейнсиандық экономикада, жылжымайтын мүлік көпіршіктері несиелік көпіршіктердің (нашарлатушы спекулятивтік көпіршіктер) мысалы ретінде қарастырылады, себебі мүлік иелері көбінесе мүлікті сатып алу үшін ипотека түрінде қарыз ақшасын пайдаланады. Олар қаржылық, демек экономикалық дағдарыстарға әкеп соқтырады деп саналады. Бұл алдымен эмпирикалық тұрғыдан дәлелденген – көптеген жылжымайтын мүлік көпіршіктерінен кейін экономикалық төмендеулер болған, және олардың арасында себеп-салдар байланысы бар екені айтылады. Пост-Кейнсиандық борыштық дефляция теориясы сұраныс жағынан қарастырады, мүлік иелері өздерін бай сезінумен қатар, (i) өздерінің мүлік құнының өсуіне қарсы тұтыну үшін қарыз алады, мысалы, үйлік несие желісі арқылы; немесе (ii) қарыз ақшамен мүлікті сатып алып, оның құнының артатынын күтеді. Көпіршік жарылғанда, мүліктің құны төмендейді, бірақ қарыз деңгейі төмендемейді. Қарызды өтеу немесе төлемеу жүктемесі жалпы сұранысты төмендетеді және келесі экономикалық төмендеудің тікелей себебі болып табылады деп есептеледі.

Тұрғын үй нарығының көрсеткіштері

Экономистер бұрқақты жарылмай тұрып анықтауға тырысып, белгілі бір аймақтағы үйлердің бағасының дұрыс екенін бағалау үшін қолданылатын бірқатар қаржылық қатынастар мен экономикалық көрсеткіштерді әзірледі. Қазіргі деңгейлерді бұрынғы, тұрақсыз болып дәлелденген деңгейлермен (яғни құлдырауға әкелген немесе оны серпілтіп жіберген) салыстыру арқылы, нақты жылжымайтын мүлік нарығында көпіршік бар-жоғы туралы негізді болжам жасауға болады. Көрсеткіштер тұрғын үй көпіршігінің өзара байланысты екі жағын сипаттайды: бағалау және қарыз (немесе леверидж) компоненттері. Бағалау компоненті үйлердің көпшілікке қолжетімді бағасына қарағанда қаншалықты қымбат екенін өлшейді, ал қарыз компоненті үй шаруашылықтарының оларды сатып алу кезінде қаншалықты қарызға батып, банктердің оларға несие беру арқылы қанша тәуекел жинағанын көрсетеді. АҚШ қалаларындағы тұрғын үй көрсеткіштерінің негізгі шолуын Business Week ұсынады. Сондай-ақ қараңыз: жылжымайтын мүлік экономикасы және жылжымайтын мүлік трендтері.

Тұрғын үйдің қолжетімділігі жөніндегі шаралар

Баға мен табыс арақатынасы – белгілі бір аймақтағы тұрғын үйдің қолжетімділігін анықтаудың негізгі өлшемі. Бұл көрсеткіш үй бағасының медианасы мен отбасының медианалық қолданылатын табысының арақатынасы болып табылады, ол проценттік көрсеткіш ретінде немесе табыспен өлшенген жылдар саны ретінде беріледі. Кейде бұл көрсеткіш алғаш рет үй сатып алушылар үшін жеке есептеледі және «жетістікке жету» деп аталады. Жеке тұлғаларға қатысты, бұл арақатынас ипотекалық несие беру шешімдерінің маңызды бөлігі болып табылады. Goldman Sachs компаниясы жүргізген шамамен есептеулерге сәйкес, үй бағасының медианасын үй шаруашылығының медианалық табысымен салыстырғанда, 2005 жылы АҚШ-тағы тұрғын үй бағасы 10%-ға арттырылған. «Дегенмен, бұл бағалау шамамен 6%-ды құрайтын орташа ипотекалық мөлшерлемеге негізделген, ал біз мөлшерлемелердің өсуін күтеміз», - деп жазды компанияның экономикалық тобы жақындағы есептемесінде. Goldman Sachs деректеріне сәйкес, ипотекалық мөлшерлеменің бір пайыздық тармаққа өсуі үй бағасының нақты құнын 8%-ға төмендетуі мүмкін. Кіріске шаққандағы бастапқы төлем мөлшері – бұл әдеттегі ипотекалық несие үшін қажетті ең төменгі бастапқы төлем, ол айлар немесе жылдармен көрсетіледі. Бұл, әсіресе, бұрын үй сатып алған тәжірибесі жоқ алғашқы сатып алушылар үшін маңызды; егер бастапқы төлем тым жоғары болса, онда олар нарықтан «қол жетімсіз» болып қалуы мүмкін. Мысалы, 2004 жылы бұл көрсеткіш Ұлыбританияда бір жылдық табысқа тең болды. Тағы бір нұсқасы – АҚШ Ұлттық риэлторлар қауымдастығы өз басылымдарында «тұрғын үйге қолжетімділік индексі» деп атап кеткен. (Кейбір сарапшылар NAR әдістемесінің дұрыстығына күмән келтірді, себебі ол инфляцияны ескермейді). Бұл индекс ипотекалық төлемнің ай сайынғы құнының табысқа қатынасын өлшейді. Ол көбінесе Ұлыбританияда қолданылады, онда барлық ипотекалық несиелер өзгермелі және банктердің несиелеу ставкаларына байланысты. Бұл үй шаруашылықтарының тұрғын үйге қолжетімділігін баға мен табыс арақатынасынан гөрі әлдеқайда нақтырақ өлшеуге мүмкіндік береді. Дегенмен, оны есептеу қиын, сондықтан сарапшылар баға мен табыс арақатынасын жиірек қолданады. Соңғы жылдары несие беру шарттары жеңілдетілді, бұл табыстың жоғары еселігін алуға мүмкіндік берді. Медианалық арақатынас үй бағасының медианасын үй шаруашылығының жылдық медианалық табысына қатынасын өлшейді. Бұл көрсеткіш тарихи түрде 3,0 немесе одан төмен деңгейде болды, бірақ соңғы жылдары, әсіресе жерге және құрылысқа қатысты қатаң мемлекеттік саясат шектеулері бар нарықтарда күрт өсті.

The price to income ratio is the basic affordability measure for housing in a given area. It is generally the ratio of median house prices to median familial disposable incomes, expressed as a percentage or as years of income. It is sometimes compiled separately for first time buyers and termed attainability. This ratio, applied to individuals, is a basic component of mortgage lending decisions. According to a back of the envelope calculation by Goldman Sachs, a comparison of median home prices to median household income suggests that U. S. housing in 2005 was overvalued by 10%. "However, this estimate is based on an average mortgage rate of about 6%, and we expect rates to rise", the firm's economics team wrote in a recent report. According to Goldman's figures, a one percentage point rise in mortgage rates would reduce the fair value of home prices by 8%. The deposit to income ratio is the minimum required downpayment for a typical mortgage , expressed in months or years of income. It is especially important for first time buyers without existing home equity; if the down payment becomes too high then those buyers may find themselves "priced out" of the market. For example, as of 2004 this ratio was equal to one year of income in the UK. Another variant is what the United States's National Association of Realtors calls the "housing affordability index" in its publications. (The soundness of the NAR's methodology was questioned by some analysts as it does not account for inflation.). The affordability index measures the ratio of the actual monthly cost of the mortgage to take home income. It is used more in the United Kingdom where nearly all mortgages are variable and pegged to bank lending rates. It offers a much more realistic measure of the ability of households to afford housing than the crude price to income ratio. However it is more difficult to calculate, and hence the price to income ratio is still more commonly used by pundits. In recent years, lending practices have relaxed, allowing greater multiples of income to be borrowed. The median multiple measures the ratio of the median house price to the median annual household income. This measure has historically hovered around a value of 3.0 or less, but in recent years has risen dramatically, especially in markets with severe public policy constraints on land and development.

Тұрғын үй қарызын өтеу шаралары

Тұрғын үй қарызының табысқа қатынасы немесе қарызды қамтамасыз ету қатынасы – ипотекалық төлемдердің қолда бар табысқа қатынасы. Бұл қатынас тым жоғары болғанда, үй шаруашылықтары қарызын төлеу үшін жылжымайтын мүліктің құнының өсуіне үлкен тәуелділікке түседі. Бұл көрсеткіштің бір түрі, ипотекалық төлемдер, коммуналдық төлемдер және мүлік салығын қамтитын, тұрғын үйге ие болудың жалпы шығындарын, орташа үй шаруашылығының салықтан бұрынғы айлық табысының проценттік үлесі ретінде өлшейді; мысалы, RBC Economics-тің Канада нарықтарына арналған есептерін қараңыз. Тұрғын үй қарызының меншік капиталына қатынасы (корпоративтік қарыздың меншік капиталына қатынасымен шатастырылмауы керек), сондай-ақ қарыздың құнға қатынасы, – ипотекалық қарыздың негізгі мүліктің құнына қатынасы; ол қаржылық тиімділікті көрсетеді. Бұл қатынас үй иесі жинаған меншік капиталын кепіл ретінде пайдаланып, екінші ипотека немесе үй капиталына несие алғанда артады. 1-ден жоғары қатынас меншік иесінің меншік капиталының теріс екенін көрсетеді.

Тұрғын үй бағасының индекстері

Тұрғын үй бағасын өлшеу шаралары тұрғын үй көпіршіктерін анықтау үшін де пайдаланылады; олар тұрғын үй бағасы индекстері (HPI) деп аталады. АҚШ үшін танымал HPI сериясы – американдық экономистер Карл Кейс, Роберт Дж. Шиллер және Аллан Вайс жасаған Кейс-Шиллер индекстері. Кейс-Шиллер индексінің көрсетуінше, АҚШ 2006 жылдың екінші тоқсанында (2006 Q2) тұрғын үй бағасының ең жоғары деңгейіне жеткен көпіршікке тап болды.

Салқын соғыс аяқталғаннан бастап 2008 жылғы Ұлы дағдарысқа дейін

1990 жылдан бастап жапон активтері бағасының құлауы жапон экономикасына зор зиян келтірді. 2005 жылғы құлдырау Қытайдың ең ірі қаласы – Шанхайға әсер етті. 2007 жылға қарай жылжымайтын мүлік бағасының көпіршігі көптеген елдерде бұрын болған немесе әлі де бар деп есептелді, оның ішінде Аргентина, Жаңа Зеландия, Ирландия, Испания, Ливан, Польша және Хорватия. Кейін АҚШ Федералдық резерв төрағасы Алан Гринспен 2005 жылдың ортасында «кем дегенде, АҚШ тұрғын үй нарығында аз ғана ‘көпіршік’ бар, көптеген жергілікті көпіршіктерді байқамау қиын» деді. "Экономист" журналы сол кезде «тұрғын үй бағасының әлемдік өсуі – тарихтағы ең ірі көпіршік» деп жазды. Франциядағы экономист Жак Фриггит жыл сайын «Францияда 19 ғасырдан бері жылжымайтын мүліктің бағасы, құны және сатылым санының эволюциясы» атты зерттеу жариялайды, ол 2001 жылдан бері бағаның күрт өскенін көрсетеді. Алайда, Францияда жылжымайтын мүлік көпіршігінің болуы экономистер арасында талқыланып жүр. Жылжымайтын мүлік көпіршігіне сөзсіз бағаның күрт төмендеуі (үй бағасының құлауы деп те аталады) ілеседі, бұл көптеген иелердің үйлерінің құнынан асып түсетін ипотекалық қарыздарына ие болуына әкелуі мүмкін. 2010 жылдың 31 желтоқсанында АҚШ-тағы барлық үйлердің 23,1% құраған 11,1 миллион тұрғын үй мүлкі теріс капиталмен болды. Ұлыбританияда коммерциялық мүліктің құны 2007 жылдың ортасымен салыстырғанда 35% төмен қалды. Осының салдарынан банктер мүліктік кепілдікпен қамтамасыз етілген үлкен қарыздарды ұстауға көбірек тартынды, бұл әлемдік экономиканың қысқа мерзімде қалпына келуіне кедерілді. 2006 жылға қарай әлемнің көп бөлігі көпіршік күйінде деп есептелді, бірақ бұл гипотеза, көптеген елдердің жылжымайтын мүлік нарықтарындағы ұқсас үлгілерді байқауға негізделген, дау тудырды. Мұндай үлгілерге бағаның шамадан тыс жоғарылауы және осы шамадан тыс бағалауға байланысты артық қарыз алу кіреді. 2007–2010 жылдардағы АҚШ-тағы субпримдік ипотекалық дағдарыс, оның түрлі елдердің экономикасына тигізген әсері, осы тенденциялардың кейбір ортақ ерекшеліктері болуы мүмкін екенін көрсетті.

The crash of the Japanese asset price bubble from 1990 on has been very damaging to the Japanese economy. The crash in 2005 affected Shanghai, China's largest city. as of 2007, real estate bubbles had existed in the recent past or were widely believed to still exist in many parts of the world. including Argentina, New Zealand, Ireland, Spain, Lebanon, Poland, and Croatia. Then U. S. Federal Reserve Chairman Alan Greenspan said in mid 2005 that "at a minimum, there's a little 'froth' (in the U. S. housing market) it's hard not to see that there are a lot of local bubbles." The Economist magazine, writing at the same time, went further, saying "the worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history". In France, the economist Jacques Friggit publishes each year a study called "Evolution of the price, value and number of property sales in France since the 19th century", showing a high price increase since 2001. Yet, the existence of a real estate bubble in France is discussed by economists. Real estate bubbles are invariably followed by severe price decreases (also known as a house price crash) that can result in many owners holding mortgages that exceed the value of their homes. 11.1 million residential properties, or 23.1% of all U. S. homes, were in negative equity at December 31, 2010. Commercial property values remained around 35% below their mid 2007 peak in the United Kingdom. As a result, banks have become less willing to hold large amounts of property backed debt, likely a key issue affecting the worldwide recovery in the short term. By 2006, most areas of the world were thought to be in a bubble state, although this hypothesis, based upon the observation of similar patterns in real estate markets of a wide variety of countries, was subject to controversy. Such patterns include those of overvaluation and, by extension, excessive borrowing based on those overvaluations. The U. S. subprime mortgage crisis of 2007–2010, alongside its impacts and effects on economies in various nations, has implied that these trends might have some common characteristics.

АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік көпіршігі 2012 қазіргі уақытта

The Washington Post газетінің жазушысы Лиза Стюртевант 2013 жылғы тұрғын үй нарығы тұрғын үй көпіршігін көрсетпейді деп есептейді. "Қазіргі нарық пен өткен онжылдықтың ортасындағы ыстық нарық арасындағы маңызды айырмашылық – ипотекалық нарықтың сипаты. Қатаң талаптар кепілділік стандарты потенциалды үй сатып алушылардың санын ең білікті және несиені қайтаруға қабілетті адамдармен шектеді. Сұраныс бұл жолы нарықтың нақты негіздеріне жақын. Ал біз жақында көрген бағаның өсуі – 'шын' өсім. Немесе 'шындығырақ' деуге болады". Жақында жасалған зерттеулер көрсетіп тұрғандай, құнды қағаздарға айналдырылған қаржы саласындағы орта буын менеджерлері тұрғын үй нарығындағы жалпы проблемаларға көңіл бөлмеген. Экономист Дэвид Стокман 2012 жылы екінші тұрғын үй көпіршігі басталып, 2013 жылдың ақпанына қарай әлі де үрленіп жатыр деген пікірде. 2012 жылдың басынан бастап тұрғын үй қоры азайды, себебі хедж-фонд инвесторлары мен жеке капитал фирмалары тұрғын үй нарығының жаңаруын күтіп, оларды жалға беру мақсатымен жеке үйлерді сатып алды. QE3 саясатының нәтижесінде ипотекалық пайыздық ставкалар төмендеп, жылжымайтын мүліктің құнына әсер етті. Сан-Франциско аймағы мен Лас-Вегас сияқты қалаларда үй бағасы бір жыл ішінде 25%-ға дейін өсті.

Еуроаймақтың жылжымайтын мүлік көпіршігі COVID пандемиясы

Еуроаймақтағы үй бағалары COVID-19 пандемиясы кезінде күрт өсті. Мысалы, Прагада 70 шаршы метрлік пәтерді сатып алу үшін адамның 17,3 жылдық жалақысы қажет болар еді.