Пузыри на рынке недвижимости: причины, последствия и способы предотвращения.

Введение

Тип экономического пузыря

Пузырь на рынке недвижимости (или жилищный пузырь для рынков жилья) — это тип экономического пузыря, который периодически возникает на локальных или глобальных рынках недвижимости и обычно следует за земельным бумом. Земельный бум — это быстрое увеличение рыночной цены на недвижимость, такую как жилье, до неустойчивого уровня, после чего следует спад. Этот период, предшествующий краху, также известен как период «накачки». Вопрос о том, можно ли выявить и предотвратить пузыри на рынке недвижимости, и каково их более широкое макроэкономическое значение, по-разному трактуется различными экономическими школами, что подробно описано ниже. Также показано, что по сравнению с финансовыми рынками рынки недвижимости характеризуются более продолжительными периодами подъема и спада. Цены снижаются медленнее, поскольку рынок недвижимости менее ликвиден. Финансовый кризис 2007–2008 годов был вызван лопнувшими пузырями на рынке недвижимости, которые начали формироваться в различных странах в 2000-х годах.

Выявление и профилактика

Как и в случае с любыми экономическими пузырями, существуют разногласия относительно того, можно ли идентифицировать или предсказать пузырь на рынке недвижимости, а затем, возможно, предотвратить его. Спекулятивные пузыри – это устойчивые, систематические и растущие отклонения фактических цен от их фундаментальной стоимости. Пузыри на рынке недвижимости бывает трудно идентифицировать даже в процессе их развития из-за сложности определения истинной стоимости недвижимости. Как и в случае с другими среднесрочными и долгосрочными экономическими тенденциями, точное прогнозирование будущих пузырей оказалось сложной задачей. Американский экономист Роберт Шиллер, автор Case-Shiller Home Price Index, отслеживающего цены на жилье в 20 городах США, 31 мая 2011 года заявил о "подтверждении повторного падения цен на жилье", а британский журнал The Economist утверждает, что индикаторы рынка жилья можно использовать для выявления пузырей на рынке недвижимости. Некоторые считают, что правительства и центральные банки могут и должны принимать меры для предотвращения формирования пузырей или для сдувания существующих. Налог на стоимость земли (LVT) может быть введен для предотвращения спекуляций землей. Пузыри на рынке недвижимости перенаправляют сбережения на рентоориентированную деятельность, а не на другие инвестиции. Налог на стоимость земли устраняет финансовые стимулы для удержания неиспользуемой земли исключительно в целях повышения ее стоимости, делая больше земли доступной для продуктивного использования. При достаточно высоких ставках налог на стоимость земли приведет к снижению цен на недвижимость, устранив земельную ренту, которая в противном случае была бы "капитализирована" в цену недвижимости. Он также стимулирует землевладельцев продавать или отказываться от прав на участки, которые они не используют, тем самым предотвращая накопление неиспользуемых земель спекулянтами.

Макроэкономическое значение

В некоторых школах неортодоксальной экономики, напротив, пузыри на рынке недвижимости считаются критически важными и фундаментальной причиной финансовых кризисов и последующих экономических кризисов. Преобладающая экономическая точка зрения заключается в том, что рост цен на жилье оказывает незначительное или вообще никакого влияния на эффект богатства, то есть не влияет на потребительское поведение домохозяйств, не планирующих продажу. Рост цен на жилье становится компенсацией за более высокие неявные издержки, связанные с владением жильем. Увеличение цен на жилье может негативно сказаться на потреблении из-за роста инфляции арендной платы и повышения склонности к сбережениям в связи с ожидаемым ростом арендной платы. В некоторых школах гетеродоксальной экономики, в частности в австрийской и посткейнсианской, пузыри на рынке недвижимости рассматриваются как пример кредитных пузырей (уничижительно – спекулятивных пузырей), поскольку владельцы недвижимости обычно используют заемные средства для покупки недвижимости в форме ипотеки. Считается, что это приводит к финансовым и, как следствие, экономическим кризисам. Это подтверждается эмпирически: за многочисленными пузырями на рынке недвижимости последовала экономическая рецессия, и утверждается, что между ними существует причинно-следственная связь. Посткейнсианская теория дефляции долга исходит из анализа спроса, утверждая, что владельцы недвижимости не только чувствуют себя богаче, но и берут кредиты для (i) потребления за счет возросшей стоимости своей недвижимости, например, путем открытия кредитной линии под залог жилья; или (ii) спекуляций, покупая недвижимость на заемные средства в ожидании роста ее стоимости. Когда пузырь лопается, стоимость недвижимости снижается, но размер долга остается прежним. Утверждается, что бремя погашения или дефолта по кредиту подавляет совокупный спрос и является непосредственной причиной последующей экономической рецессии.

Показатели рынка жилья

В попытке выявить пузыри до их лопания, экономисты разработали ряд финансовых коэффициентов и экономических индикаторов, которые можно использовать для оценки обоснованности стоимости жилья в конкретном регионе. Сравнивая текущие уровни с предыдущими, которые в прошлом оказались неустойчивыми (то есть привели к обвалам или, по крайней мере, сопровождали их), можно сделать обоснованный вывод о наличии пузыря на данном рынке недвижимости. Индикаторы описывают два взаимосвязанных аспекта жилищного пузыря: оценочный компонент и компонент задолженности (или кредитного плеча). Оценочный компонент измеряет, насколько дороги дома по сравнению с покупательной способностью большинства людей, а компонент задолженности – насколько обременены долгами домохозяйства при покупке жилья для проживания или получения прибыли (а также степень подверженности риску банков, выдающих на это кредиты). Обзор динамики жилищных индикаторов для городов США представлен в журнале Business Week. См. также: экономика недвижимости и тенденции рынка недвижимости.

Меры по обеспечению доступности жилья

Отношение цены к доходу является основным показателем доступности жилья в определенном регионе. Как правило, это отношение медианной цены на жилье к медианному располагаемому доходу семьи, выраженное в процентах или в годах дохода. Иногда этот показатель рассчитывается отдельно для впервые покупающих жилье и называется показателем доступности. Это соотношение, применяемое к отдельным лицам, является базовым компонентом при принятии решений об ипотечном кредитовании. Согласно приблизительным расчетам Goldman Sachs, сравнение медианной цены на жилье с медианным доходом домохозяйств показывает, что в 2005 году жилье в США было переоценено на 10%. "Однако эта оценка основана на средней ставке ипотеки около 6%, и мы ожидаем ее повышения", – отметила экономическая группа компании в недавнем отчете. По данным Goldman, повышение ставки ипотеки на один процентный пункт снизит справедливую стоимость жилья на 8%. Отношение размера первоначального взноса к доходу – это минимальный требуемый первоначальный взнос по типовой ипотеке, выраженный в месяцах или годах дохода. Это особенно важно для впервые покупающих жилье, у которых нет собственного капитала; если размер первоначального взноса станет слишком высоким, такие покупатели могут оказаться неспособными приобрести жилье. Например, по состоянию на 2004 год это соотношение равнялось одному году дохода в Великобритании. Другой вариант – это "индекс доступности жилья", который Национальная ассоциация риелторов США использует в своих публикациях. (Некоторые аналитики подвергли сомнению обоснованность методологии NAR, поскольку она не учитывает инфляцию.) Индекс доступности измеряет соотношение фактической ежемесячной стоимости ипотеки к доходу после уплаты налогов. Он чаще используется в Соединенном Королевстве, где почти все ипотечные кредиты имеют переменную процентную ставку, привязанную к банковским ставкам кредитования. Это гораздо более реалистичный показатель способности домохозяйств позволить себе жилье, чем простое отношение цены к доходу. Однако его сложнее рассчитать, поэтому отношение цены к доходу по-прежнему чаще используется экспертами. В последние годы практика кредитования стала более лояльной, что позволило брать в долг суммы, превышающие доход заемщика. Медианный коэффициент измеряет отношение медианной цены на жилье к медианному годовому доходу домохозяйства. Исторически этот показатель колебался в районе 3,0 или ниже, но в последние годы значительно вырос, особенно на рынках с серьезными ограничениями государственной политики в отношении земли и строительства.

The price to income ratio is the basic affordability measure for housing in a given area. It is generally the ratio of median house prices to median familial disposable incomes, expressed as a percentage or as years of income. It is sometimes compiled separately for first time buyers and termed attainability. This ratio, applied to individuals, is a basic component of mortgage lending decisions. According to a back of the envelope calculation by Goldman Sachs, a comparison of median home prices to median household income suggests that U. S. housing in 2005 was overvalued by 10%. "However, this estimate is based on an average mortgage rate of about 6%, and we expect rates to rise", the firm's economics team wrote in a recent report. According to Goldman's figures, a one percentage point rise in mortgage rates would reduce the fair value of home prices by 8%. The deposit to income ratio is the minimum required downpayment for a typical mortgage , expressed in months or years of income. It is especially important for first time buyers without existing home equity; if the down payment becomes too high then those buyers may find themselves "priced out" of the market. For example, as of 2004 this ratio was equal to one year of income in the UK. Another variant is what the United States's National Association of Realtors calls the "housing affordability index" in its publications. (The soundness of the NAR's methodology was questioned by some analysts as it does not account for inflation.). The affordability index measures the ratio of the actual monthly cost of the mortgage to take home income. It is used more in the United Kingdom where nearly all mortgages are variable and pegged to bank lending rates. It offers a much more realistic measure of the ability of households to afford housing than the crude price to income ratio. However it is more difficult to calculate, and hence the price to income ratio is still more commonly used by pundits. In recent years, lending practices have relaxed, allowing greater multiples of income to be borrowed. The median multiple measures the ratio of the median house price to the median annual household income. This measure has historically hovered around a value of 3.0 or less, but in recent years has risen dramatically, especially in markets with severe public policy constraints on land and development.

Меры по жилищному долгу

Отношение долга по жилью к доходу, или коэффициент обслуживания долга, – это отношение ипотечных платежей к располагаемому доходу. Когда этот коэффициент становится слишком высоким, домохозяйства всё больше зависят от роста стоимости недвижимости для погашения своего долга. Существует вариант этого показателя, который измеряет общие расходы на владение жильём, включая ипотечные платежи, коммунальные услуги и налоги на недвижимость, в процентах от месячного дохода типичной семьи до уплаты налогов; например, см. отчеты RBC Economics по канадским рынкам. Отношение долга по жилью к собственному капиталу (не следует путать с отношением долга к собственному капиталу в корпоративном секторе), также известное как соотношение кредит к стоимости, представляет собой отношение ипотечного долга к стоимости соответствующей недвижимости; оно измеряет финансовый рычаг. Этот коэффициент увеличивается, когда домовладелец берет вторую ипотеку или кредит под залог капитала, используя накопленный собственный капитал в качестве обеспечения. Коэффициент, превышающий 1, означает, что собственный капитал владельца отрицательный.

Индексы цен на жилье

Показатели цен на жилье также используются для выявления пузырей на рынке жилья; они известны как индексы цен на жилье (ИПЖ). Известный ряд ИПЖ для Соединенных Штатов – индексы Кейс-Шиллера, разработанные американскими экономистами Карлом Кейсом, Робертом Дж. Шиллером и Алланом Вайсом. Согласно индексу Кейс-Шиллера, в США пик пузыря на рынке жилья был достигнут во втором квартале 2006 года.

От конца холодной войны до Великой рецессии 2008 года

Крах японского пузыря цен на активы, начавшийся в 1990 году, нанес серьезный ущерб японской экономике. В 2005 году кризис затронул Шанхай, крупнейший город Китая. По состоянию на 2007 год пузыри на рынке недвижимости существовали в недавнем прошлом или, как широко считалось, продолжали существовать во многих частях мира, включая Аргентину, Новую Зеландию, Ирландию, Испанию, Ливан, Польшу и Хорватию. Тогда председатель Федеральной резервной системы США Алан Гринспен в середине 2005 года заявил, что "как минимум, на рынке жилья США наблюдается небольшая "пена", и трудно не заметить множество локальных пузырей". Журнал The Economist, комментируя ситуацию в то же время, пошел еще дальше, заявив, что "всемирный рост цен на жилье – это крупнейший пузырь в истории". Во Франции экономист Жак Фриггит ежегодно публикует исследование под названием "Эволюция цен, стоимости и количества продаж недвижимости во Франции с XIX века", демонстрирующее значительный рост цен с 2001 года. Однако существование пузыря на рынке недвижимости во Франции остается предметом дискуссий среди экономистов. Пузыри на рынке недвижимости неизменно сопровождаются резким снижением цен (также известным как обвал цен на жилье), что может привести к ситуации, когда у многих владельцев ипотечные кредиты превышают стоимость их домов. На 31 декабря 2010 года 11,1 миллиона жилых объектов, или 23,1% всех домов в США, имели отрицательный собственный капитал. Цены на коммерческую недвижимость в Соединенном Королевстве оставались примерно на 35% ниже пикового значения середины 2007 года. В результате банки стали менее охотно держать крупные объемы долга, обеспеченного недвижимостью, что, вероятно, является ключевым фактором, сдерживающим мировое восстановление в краткосрочной перспективе. К 2006 году большинство регионов мира, как полагали, находились в состоянии пузыря, хотя эта гипотеза, основанная на наблюдении за схожими тенденциями на рынках недвижимости различных стран, вызывала споры. К таким тенденциям относятся переоценка активов и, как следствие, чрезмерное заимствование, основанное на этих переоценках. Кризис субстандартных ипотечных кредитов в США в 2007–2010 годах, а также его последствия для экономик различных стран, позволяют предположить, что эти тенденции могут иметь некоторые общие характеристики.

The crash of the Japanese asset price bubble from 1990 on has been very damaging to the Japanese economy. The crash in 2005 affected Shanghai, China's largest city. as of 2007, real estate bubbles had existed in the recent past or were widely believed to still exist in many parts of the world. including Argentina, New Zealand, Ireland, Spain, Lebanon, Poland, and Croatia. Then U. S. Federal Reserve Chairman Alan Greenspan said in mid 2005 that "at a minimum, there's a little 'froth' (in the U. S. housing market) it's hard not to see that there are a lot of local bubbles." The Economist magazine, writing at the same time, went further, saying "the worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history". In France, the economist Jacques Friggit publishes each year a study called "Evolution of the price, value and number of property sales in France since the 19th century", showing a high price increase since 2001. Yet, the existence of a real estate bubble in France is discussed by economists. Real estate bubbles are invariably followed by severe price decreases (also known as a house price crash) that can result in many owners holding mortgages that exceed the value of their homes. 11.1 million residential properties, or 23.1% of all U. S. homes, were in negative equity at December 31, 2010. Commercial property values remained around 35% below their mid 2007 peak in the United Kingdom. As a result, banks have become less willing to hold large amounts of property backed debt, likely a key issue affecting the worldwide recovery in the short term. By 2006, most areas of the world were thought to be in a bubble state, although this hypothesis, based upon the observation of similar patterns in real estate markets of a wide variety of countries, was subject to controversy. Such patterns include those of overvaluation and, by extension, excessive borrowing based on those overvaluations. The U. S. subprime mortgage crisis of 2007–2010, alongside its impacts and effects on economies in various nations, has implied that these trends might have some common characteristics.

Пузырь в недвижимости США 2012настоящее время

Писательница Washington Post Лиза Стюртевант считает, что рынок жилья в 2013 году не свидетельствовал о формировании пузыря. "Ключевое отличие нынешнего рынка от перегретого рынка середины прошлого десятилетия заключается в характере ипотечного кредитования. Более строгие требования к заемщикам ограничили круг потенциальных покупателей теми, кто наиболее соответствует требованиям и с наибольшей вероятностью сможет выплатить кредиты. Спрос в этот раз в большей степени основан на рыночных фундаментальных показателях. А рост цен, который мы наблюдаем в последнее время, – "реальный". Или "более реальный". Другие недавние исследования показывают, что менеджеры среднего звена в секьюритизированных финансах не проявляли осведомленности о проблемах на общенациональном рынке жилья. Экономист Дэвид Стокман полагает, что второй пузырь начал формироваться в 2012 году и продолжал надуваться по состоянию на февраль 2013 года. Предложение жилья начало сокращаться с начала 2012 года, поскольку хедж-фонды и компании частного капитала скупали частные дома в надежде сдать их в аренду, ожидая восстановления рынка. Благодаря политике QE3, процентные ставки по ипотеке держались на рекордно низком уровне, что привело к росту цен на недвижимость. Цены на жилье неестественно выросли, в некоторых случаях на 25% в течение года, в таких мегаполисах, как район залива Сан-Франциско и Лас-Вегас.

Пузырь недвижимости еврозоны Пандемия COVID

Цены на жилье в еврозоне резко выросли во время пандемии COVID-19. Например, в Праге для покупки квартиры площадью 70 кв.м. человеку потребуется 17,3 годовых дохода.