Гавайидегі жер иелігін қайта бөлу ісі: «Гавайи тұрғын үй басқармасы мен Мидкифф» қарары
Hawaii Housing Authority v. Midkiff
Гавайидегі жерді қайта бөлу ісі: «Hawaii Housing Authority v. Midkiff» сот шешімі, мемлекеттік мүлік құқығы, жер иелігі, және тұрғын үй құрылысы туралы.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Гавайи тұрғын үй басқармасы мен Мидкифф ісі, 467 АҚШ 229 (1984) – АҚШ Жоғарғы Сотының шешімі бойынша, штат жеке меншік иелерінің қолында басым көпшілікке жиналған жерді мәжбүрлі түрде сатып алып, оны жеке тұрғындардың көпшілігіне қайта бөлуге құқылы болды.
Hawaii Housing Authority v. Midkiff, 467 U. S. 229 (1984), was a case in which the United States Supreme Court held that a state could use eminent domain to take land that was overwhelmingly concentrated in the hands of private landowners and redistribute it to the wider population of private residents.
Өмірбаян
Оаху аралындағы жер иелік құқықтарының 72,5%-ы тек 22 жер иесіне тиесілі болды, ал Гавайи штатының заң шығарушы органы жер иелігіндегі олигополияның бар екенін анықтады, ол "штаттың тұрғын үй нарығын бұрмалап, жер бағасын көтеріп, қоғамдық тыныштық пен әл-ауқатқа зиян келтіруде". Дегенмен, Оахудағы құрылысқа жарамды жердің жетіспеушілігінің басты себебі – аралдың шамамен жартысы мемлекеттік меншікте болғандықтан, жекеменшік тұрғын үйлер үшін қолжетімді емес еді. Гавайи заң шығарушы органы айыптау схемасын қабылдады, оның мақсаты жер телімдерінің құқықтарын оның иесі – Бишоп мүлігінен үй жалға алушыларға беру болды. Сот ісі Бишоп мүлігінің жерін алуға қатысты, ол Гавайи монархиясының қалған жерлерін сақтайтын қайырымдылық қор болып табылады және түскен қаражат Гавайи балаларына білім беруге арналған Камехамеха мектептерін қаржыландыруға жұмсалды. Бишоп мүлігі Оахудағы жерлерінің бір бөлігін бөліп, жеке телімдерді жер жалға алушыларға жалға берді, олар сол жерлерге үйлер салып, бастапқыда мүлікке шамалы төлем жасады. Алайда, Оахудағы жер құнының өсуімен бірге жалға төлемақы да өсті, соның салдарынан жалға алушылар мемлекеттен мүліктің құқығын сатып алып, жеке телімдерді жалға алушы үй иелеріне қайта беруді талап етті, олар мемлекетке сатып алу құнының орнын толтыру үшін нарықтық құн төлеуге міндетті болды.
Only 22 landowners owned 72.5% of the fee simple titles in the island of Oahu, and the Hawaii State Legislature concluded that there was an oligopoly in land ownership that was "skewing the State's residential fee simple market, inflating land prices, and injuring the public tranquility and welfare." However, the shortage of buildable land on Oahu was largely because roughly half of the island is government owned and thus unavailable for privately owned housing. The Hawaii legislature enacted a condemnation scheme, which was intended to transfer titles to the lots from its owner, the Bishop Estate, to the home lessees. The case focused on the taking of land held by the Bishop Estate, a charitable trust that held the residual lands of the Hawaiian monarchy, and used the proceeds to support the Kamehameha schools, which provide an education to Hawaiian children. The Bishop Estate had subdivided some of its land on Oahu and leased individual lots to land lessees, who built homes on them and at first paid nominal rents to the estate. However, as Oahu land values rose, so did rents, and the tenants demanded the state acquire the Estate's title and reconvey the individual lots to the lessee homeowners, who would have to pay fair market value to reimburse the state for the acquisition.
Шешім
Соттың шешімі "Берман против Паркер" (1954) ісіне сүйенді, онда мемлекеттік жерді иемдену құқығы шалап қалған аудандарды жаңарту үшін және сотталған жерлерді жеке мүддеге сату немесе жалға беру үшін қолданылған. Сот АҚШ Конгресінің сот жүйесінен гөрі қоғамдық мүддеге не жататынын анықтау құқығы бар деп шешті. Шешімде полициялық билік егемендіктің қоғамдық пайдалану талабымен теңестірілді. 8:0 дауыспен сот Гавайи заңының конституциялық екенін жариялады. Гавайидің олигополияны реттеуге бағытталған заңы штаттың полициялық өкілеттіктерін пайдаланудың классикалық мысалы ретінде қарастырылды, сондай-ақ нарықтың кемшіліктерін анықтау және түзетудің толыққанды және рационалды тәсілі ретінде қарастырылды, бұл қоғамдық пайдалану доктринасына сәйкес келді. Жерді мемлекеттік пайдалануға беру міндетті емес, мемлекеттік жерді иемденудің мақсаты, оның механизмі емес, маңызды. Бұл жағдайда мемлекеттік жерді иемдену кең халыққа жалпы нарықтық пайда әкелу үшін қолданылды. Шешімде заң шығарушы органға соттың құрмет көрсетуі көрінді. Егер заң шығарушы орган иемдену құқығын қолдануға негізді себептер бар деп шешсе, соттар заң шығарушы органның иемденудің қоғамдық мүддеге қызмет ететіні туралы шешіміне мойынсұнуға тиіс. Сот шоғырланған меншік құқығын түзетудің заңды мемлекеттік мақсат екенін анықтады.
The Court's decision looked to Berman v. Parker (1954) in which eminent domain power had been used to redevelop slum areas and for the possible sale or lease of the condemned lands for private interest. The Court decided that the United States Congress had the power to determine what was for the public good over the judiciary. The decision equated police power with the eminent domain of the sovereign's public use requirement. In an 8 0 decision, the Court voted that the Hawaiian act was constitutional. Hawaii's act to regulate the oligopoly was seen as a classic exercise of the State's police powers, and a comprehensive and rational approach to identifying and correcting market failure and satisfied the public use doctrine. Land did not have to be put into actual public use in order to use eminent domain. It is the taking's purpose, and not its mechanics that were important. Here, eminent domain was used to provide an overall market benefit to the wider populace. The decision suggested that a judicial deference to the legislature was involved. If the legislature determines there are substantial reasons for the exercise of the taking power, courts must defer to the legislature's determination that the taking will serve a public use. The Court held that the takings to correct concentrated property ownership was a legitimate public purpose.
Салдары
Алайда, Midkiff шешімінің салдары қайта бөлу заңнамасының мақсатына жете алмады. Ол жаңа тұрғын үйлер құруға мүмкіндік бермеді, себебі ол жерді жалға берушіден жалға алушы-үй иелеріне ғана берді, олар бұл жерде бұрыннан бар үйлерде тұрып жатқан болатын. Бұрынғы жалға алушылар үйлеріне толық құқық иеленгеннен кейін, олардың үйлері жапон инвесторларына тартымды болды, олар осы үйлерге, әсіресе Кахала және Гавайи Кай аудандарында, жоғары баға төледі. Бұл арал бойынша тікелей әсер етті. Заң шығарушылардың күткенінің керісінше, Оахудағы үй бағасы төмендемей, алты жылдың ішінде екі еседен астамға өсті. Midkiff ісінің негізгі қағидасы Kelo v. City of New London (2005) ісінде қайта расталды.
However, the aftermath of the Midkiff decision failed to achieve the stated purpose of the redistribution legislation. It could not create new housing because it transferred title from the land lessor only to the lessee homeowners who already occupied existing homes on the subject property. As soon as the former lessees acquired fee simple titles to their homes, their homes became attractive to Japanese investors who paid high prices for those homes, largely in the upscale Kahala and Hawaii Kai neighborhoods. That led to a ripple effect throughout the island. Home prices on Oahu, far from falling, as had been intended by the legislature, surged upward and more than doubled within six years. The primary holding of Midkiff was reaffirmed by Kelo v. City of New London (2005).