Мүліктік құқықтағы "бұлтты титул" мәселесі

Кіріспе

АҚШ мүлік құқығындағы ұғым

АҚШ мүлік құқығында, құқыққа бұлт түсіру немесе құқық ақауы – мүліктің (әдетте жылжымайтын мүлік) құқық тізбегіндегі кез келген бұрмалаушылық, бұл құқықты беруді қабылдамас бұрын ақылға қонымды адамды ойландырады. Investopedia сайты бұлтты мынадай деп түсіндіреді: "Жылжымайтын мүліктің құқықтылығын жойғысы келген немесе күмәнді ететін кез келген құжат, талап, босатылмаған салым немесе жүктеме. Құқыққа бұлт түсіру әдетте құқық іздеу кезінде анықталады". Сондықтан құқыққа бұлт түсіру, мүлікке ешқандай кедергі келтірілмегенін көрсететін анық құқықпен салыстырылады. Құқыққа бұлт түсіру мүліктің құнын және сатуға болатындығын төмендетуі мүмкін, себебі бұлт туралы білетін кез келген потенциалды сатып алушы, берушінің жақсы құқық бере алмайтын тәуекелді сатып алып жатқанын біледі. Көбінесе, құқықтағы тұрақсыздық анықталғанда, алушы жылжымайтын мүлікті сату шартынан бас тартуға себеп табады. Кейбір құжаттар құқыққа әсер етеді, бірақ олар сатуға немесе қайта сатуға әсер етпейтін бұлттар болып саналады, мысалы, үй иелері қауымдастығы немесе бөлімшесіндегі келісімдер, шарттар мен шектеулер. Құқыққа бұлт түсірудің мысалдарына мүліктің мекенжайының актіде дұрыс жазылмауы, ипотекалық қарыздың өтелгені ресми түрде тіркелмеуі, қол қойылған, бірақ дұрыс тіркелмеген акті, дұрыс тіркелмеген жеңілдік, төленбеген мүлік салығы, мүлік құқықтарын (мысалы, минералды құқықтарды) бұрынғы иесіне беруден бас тарту және мүлік құқығына қатысты соттағы іс қаралуы жатады. Құқыққа бұлт түсіруге қатысты әдеттегі шешім – дауды шешу үшін азаматтық іс қозғау. Құқыққа бұлт түсіру апаттан кейінгі көмектің кейбір түрлерін алуда кешігуге немесе бас тартуға себеп болуы мүмкін, әсіресе ұзақ мерзімді қайта құру жұмыстарына. Бұл аз қамтамасыз етілген отбасылар үшін үлкен мәселе болуы мүмкін, олар уақыт өте келе адвокаттар мен заңгерлерге төлей алмайды және апаттан кейін одан да қиын қаржылық жағдайға түсуі мүмкін. Осы себепті кейбір штаттар мүліктің құқығын ауыстырудың қолжетімді механизмдерін жасады.

In United States property law, a cloud on title or title defect is any irregularity in the chain of title of property (usually real property) that would give a reasonable person pause before accepting a conveyance of title. According to Investopedia, a cloud can be defined as: "Any document, claim, unreleased lien or encumbrance that might invalidate or impair the title to real property or make the title doubtful. Clouds on title are usually discovered during a title search." Clouded title can thus be contrasted with a clear title, which indicates that a property is unencumbered. A cloud on title may reduce the value and marketability of property because any prospective buyer aware of the cloud will know that they are buying the risk the grantor may not be able to convey good title. Often, the discovery of a cloud on title will provide the grantee a reason to back out of a contract for the sale of real property. Some documents that affect title may be considered clouds, but nonetheless are unlikely to affect marketability or resale, such as with covenants, conditions and restrictions in a homeowners' association or subdivision. Examples of clouds on title include a property's address being misspelled in a deed conveying title, a mortgage lien whose repayment hasn't been officially recorded, a deed which has been signed but hasn't been properly recorded, an easement that has not been properly recorded, unpaid property taxes, a failure to transfer property rights (such as mineral rights) to a former owner of the property, and a pending lawsuit before a court of law over ownership to the property. The usual remedy for a cloud on title is to file a civil action to quiet title which resolves the outstanding or unresolved cloud. Clouded title can cause delays or denials in receiving certain forms of disaster recovery aid, especially longer term rebuilding assistance. This can be a more serious problem for low income families who over time might not have been able to afford lawyers and legal fees for probate, and who can face even worse financial problems in the wake of a disaster. This has led some states to make available low cost mechanisms to transfer title.

Қалпына келтіру

Мүлік құжатында бұлыңғырлық тууына ипотекадан айырылу себеп болуы мүмкін. Мысалы, егер мүліктің қазіргі иесі сол мүлік бойынша ипотека төлемесе, ипотекадан айырылу орын алады. Мұрагер анықталмаған жағдайда, мұрагерлік ісі мүлік құжатында бұлыңғырлық тудыруы мүмкін.

Жазушылық қате

Мүліктік құқыққа бұлт тудыруға заңдық құжаттардағы қарапайым қателік те себеп болуы мүмкін. Мысалы, құжаттағы әріптердің дұрыс жазылмауы немесе құжаттың дұрыс тіркелмеуі. Мұндай қателіктерді әдетте, меншік құқығын беру туралы шартты толтыру арқылы шешуге болады. Меншік құқығын беру туралы шарттар тек құқыққа бұлт тудырған шағын мәселелер үшін қолданылуы керек, себебі олардың кепілдіктері шектеулі.