Жеке капиталмен қамтамасыз етілген жылдам несиелер
Hard money loan
Жеке инвесторлармен жылдам берілетін жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген несиелер туралы біліңіз. Қаржыландыру шарттары, пайыздық ставкалар және мерзімі.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Кіріспе
Жеке тұлғалар қаржыландыратын және жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген қысқа мерзімді капитал несиелері.
Short term capital loans funded by private parties and secured by real estate
Қатты ақшалай несие – активтерге негізделген несиелердің бір түрі: қарыз алушыға жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген қаражатты ұсынатын қаржы құралы. Мұндай несиелерді көбінесе жеке инвесторлар немесе компаниялар береді. Несиенің тәуекелі жоғары және мерзімі қысқа болғандықтан, пайыздық мөлшерлемелер дәстүрлі коммерциялық немесе тұрғын үй несиелерінен әдетте жоғары болады.
A hard money loan is a specific type of asset based loan: a financing instrument through which a borrower receives funds secured by real property. Hard money loans are typically issued by private investors or companies. Interest rates are typically higher than conventional commercial or residential property loans because of the higher risk and shorter duration of the loan.
Шолу
Көптеген қатты ақшалай несиелер бірнеше айдан бірнеше жылға дейінгі жобалар үшін қолданылады. Қатты ақша көпірлік несиеге ұқсас, олардың екеуі де несие берудің ұқсас критерийлері мен қарыз алушыларға арналған шығындарға ие. Басты айырмашылық – көпірлік несие көбінесе коммерциялық немесе инвестициялық мүлікке қатысты болады, ол ауысу кезеңінде болуы мүмкін және әдетте дәстүрлі қаржыландыруға жарамсыз, ал қатты ақша көбінесе жоғары пайыздық ставкасы бар активтерге негізделген несиені ғана емес, сонымен қатар қаржылық қиын жағдайды, мысалы, қолданыстағы ипотека бойынша төлемді кешіктіруді немесе банкроттық және сот арқылы ипотеканы алу процедураларын қамтиды. Қатты ақшалай несие берушінің бере алатын сомасы несие сомасының мүлік құнына бөлінген қатынасымен анықталады. Бұл қатынас несиеге құн (LTV) деп аталады. Көптеген қатты ақшалай несие берушілер мүліктің қазіргі құнының 65%-ына дейін ғана несие береді. Осындай мәмілелерде 100% LTV болуы мүмкін емес. Бұл несиелер инвесторларға арналған және несие берушілер әрқашан үлкен бастапқы төлем талап етеді. "Қатты ақша" термині негізінен АҚШ және Канадада қолданылады, онда осы типтегі несиелер ең көп таралған. Коммерциялық жылжымайтын мүлік саласында қатты ақша жылжымайтын мүлік иелерінің меншікті капиталына қарсы капитал іздеген иелері үшін балама "соңғы шара" ретінде пайда болды. Бұл индустрия 1950-ші жылдардың соңында АҚШ-тағы несие индустриясы күрт өзгерген кезде қалыптасты. Соңғы жылдары индустрияда "қатты ақша" термині индустрияның бағытын, құрылымын немесе көзқарасын дәл сипаттамайды және балама терминдерге басымдық берілуі керек деген консенсус қалыптасты. 2022 жылдың наурызында индустрияны ұсынылатын Ұлттық жеке несие берушілер қауымдастығы (NPLA) сала қатысушыларын "қатты ақша" терминін қолдануды тоқтатып, оның орнына "жеке несиелеу", "көпірлік несиелеу" және "өткінші несиелеу" сияқты терминдерді қолдануға шақыратын ресми қаулы қабылдады. Осы қаулы арқылы NPLA "қатты ақша" терминін несие берушілерді немесе саладағы өнімдерді сипаттау үшін қолдануды тоқтатуға бейілділігін растады. Сонымен қатар, Американың жеке несие берушілер қауымдастығы (AAPL), тағы бір сауда тобы, "Жеке несиелеу әлемінде "Қатты ақшаның" құлдырауы" атты мақала жариялады, онда топтың құрылғаннан бері "қатты ақша" терминін пайдалануды азайтуға жасаған күш-жігері баяндалды. AAPL сондай-ақ 2021 жылғы конференциясында "қатты ақша" терминологиясын өзгертуді басты назарға алды. Бастапқыда қатты ақша саласы мемлекеттік немесе федералды заңдармен реттелмеген, бірақ мемлекеттік үкіметтердің пайыздық ставкаларға (ақшаға қатысты заңдар) қатысты шектеулері қатты ақшаның ставкаларына әсер етеді, сондықтан Теннесси және Арканзас сияқты бірнеше штаттардағы операциялар несие беру фирмалары үшін тиімсіз болып көрінеді. 2009 жылғы ипотекалық дағдарыстан кейін және Додд-Франк заңы қабылданғаннан кейін қатты ақшалай несиелердің ипотекалық нарығы кеңейді. Бұл кеңеюдің себебі негізінен ипотекалық несие беру процесінде банктер мен несие берушілерге қатаң ережелер қойылды. Додд-Франк және шындықты айту туралы заң ипотекалық несие берушілерге, несие берушілерге және ипотекалық брокерлерге қарыз алушының негізгі тұрғын үй үшін несиені қайтару қабілетін бағалауын талап етеді немесе сәйкес келмеген жағдайда үлкен айыппұл салады. Сондықтан, қатты ақшалай несие берушілер Додд-Франк, TILA және HOEPA ережелеріне сәйкес келу қаупін болдырмау үшін тек бизнес мақсатындағы немесе коммерциялық несиелерді ғана береді. Қатты ақшалай несие берудің негізгі факторы – бұл вексельді қамтамасыз ететін кепілдің сатудан түсетін құны, сондықтан қатты ақшалай несие берушілер қаржыландыруды ұзартудан бұрын LTV (несиеге құн) анықтауға тырысады. Қатты ақшалай несие беруші мүліктің құнын BPO (брокер бағасы туралы пікір) немесе мүліктің орналасқан штатында лицензиясы бар бағалаушы жасаған тәуелсіз бағалау арқылы анықтайды. Қатты ақшалай несиелердің пайыздық ставкалары әдетте дәстүрлі бизнес несиелерінен жоғары болады. Ставка 6%-ға дейін төмендеуі мүмкін, ал 14%-ға дейін немесе одан да жоғары болуы мүмкін. Осыған қарамастан, мұндай несиелер жылжымайтын мүлікке инвестиция салатындар арасында жылдам мақұлдау, жоғары икемділік, аз құжаттамалық рәсімдер және кейде қаражатты алудың жалғыз мүмкіндігі болғандықтан танымал.
Most hard money loans are used for projects lasting from a few months to a few years. Hard money is similar to a bridge loan, which usually has similar criteria for lending as well as costs to the borrowers. The primary difference is that a bridge loan often refers to a commercial property or investment property that may be in transition and does not yet qualify for traditional financing, whereas hard money often refers to not only an asset based loan with a high interest rate, but possibly a distressed financial situation, such as arrears on the existing mortgage, or where bankruptcy and foreclosure proceedings are occurring. The loan amount the hard money lender is able to lend is determined by the ratio of loan amount divided by the value of the property. This is known as the loan to value (LTV). Many hard money lenders will only lend up to 65% of the current value of the property. There is no such thing as 100% LTV for this type of transactions. These loans are meant for investors and the lenders will always require a higher down payment. "Hard money" is a term that is used almost exclusively in the United States and Canada, where these types of loans are most common. In commercial real estate, hard money developed as an alternative "last resort" for property owners seeking capital against the equity in their real estate holdings. The industry began in the late 1950s when the credit industry in the U. S. underwent drastic changes. In recent years, an industry consensus has built that the term hard money no longer accurately describes the industry's direction, structure or attitude and that alternative terms are preferable. In March 2022, the National Private Lenders Association (NPLA), a trade group representing the industry, passed an official resolution encouraging industry participants to no longer use the term “hard money,” and instead use terms like “private lending,” “bridge lending” and “transitional lending.” Through this resolution, the NPLA confirmed its commitment to supporting the cessation of the use of the term “hard money” to describe the lenders or products in the industry. In addition, the American Association of Private Lenders (AAPL), another industry trade group, published an article, “The Demise of ‘Hard Money’ in a Private Lending World,” highlighting the group’s efforts since its inception to minimize the use of the hard money term. AAPL also made the change around hard money terminology the focus of its 2021 conference. From inception, the hard money field has always been formally unregulated by state or federal laws, although some restrictions on interest rates (usury laws) by state governments restrict the rates of hard money such that operations in several states, including Tennessee and Arkansas, are virtually untenable for lending firms. The hard money loan mortgage market has greatly expanded since the 2009 mortgage crisis with the passing of the Dodd Frank Act. The reason for this expansion is primarily due to the strict regulation put on banks and lenders in the mortgage qualification process. The Dodd Frank and Truth in Lending Act set forth Federal guidelines requiring mortgage originators, lenders, and mortgage brokers to evaluate the borrower's ability to repay the loan on primary residences or face huge fines for noncompliance. Therefore, hard money lenders only lend on business purpose or commercial loans in order to avoid the risk of the loan falling within Dodd–Frank, TILA, and HOEPA guidelines. Because the primary basis for making a hard money loan is the liquidation value of the collateral backing the note, hard money lenders will always want to determine the LTV (loan to value) prior to making any extension of financing. A hard money lender determines the value of the property through a BPO (broker price opinion) or an independent appraisal done by a licensed appraiser in the state in which the property is located. The interest rates on hard money loans are typically higher than the rates charged for traditional business loans. Rates could be as low as 6% and as high as 14% or more. Despite this, such loan options are popular among real estate investors for their fast approvals, higher flexibility, less extensive documentation procedures, and because they are sometimes the only option for securing funds.