Краткосрочные кредиты под залог недвижимости от частных инвесторов

Введение

Краткосрочные кредиты капитала, финансируемые частными инвесторами и обеспеченные недвижимостью.

Кредит под залог недвижимости – это специфический вид кредита, обеспеченного активами: финансовый инструмент, посредством которого заемщик получает средства, обеспеченные недвижимым имуществом. Такие кредиты обычно выдаются частными инвесторами или компаниями. Процентные ставки по ним, как правило, выше, чем по традиционным коммерческим или жилищным кредитам, из-за более высокого риска и более короткого срока действия.

Обзор

Большинство кредитов под залог недвижимости (hard money loans) используются для проектов, длящихся от нескольких месяцев до нескольких лет. Кредиты под залог недвижимости схожи с краткосрочными кредитами (bridge loans), которые обычно имеют аналогичные критерии кредитования и стоимость для заемщиков. Основное различие заключается в том, что краткосрочный кредит часто относится к коммерческой или инвестиционной недвижимости, которая может находиться в переходном состоянии и пока не соответствует требованиям для традиционного финансирования, в то время как кредит под залог недвижимости часто подразумевает не только кредит, обеспеченный активами, с высокой процентной ставкой, но и, возможно, сложную финансовую ситуацию, такую как задолженность по существующей ипотеке или процедура банкротства и обращения взыскания. Сумма кредита, которую кредитор под залог недвижимости может предоставить, определяется отношением суммы кредита к стоимости недвижимости. Это известно как соотношение кредит к стоимости (LTV). Многие кредиторы под залог недвижимости кредитуют только до 65% от текущей стоимости недвижимости. Для этого типа сделок не существует LTV в 100%. Эти кредиты предназначены для инвесторов, и кредиторы всегда требуют больший первоначальный взнос. Термин "hard money" используется почти исключительно в Соединенных Штатах и Канаде, где такие кредиты наиболее распространены. В сфере коммерческой недвижимости кредиты под залог недвижимости возникли как альтернативное "последнее средство" для владельцев недвижимости, ищущих капитал под залог своей недвижимости. Эта отрасль начала развиваться в конце 1950-х годов, когда кредитная индустрия в США претерпела значительные изменения. В последние годы в отрасли сложилось мнение, что термин "hard money" больше неточно отражает направление, структуру или подход отрасли, и предпочтительнее использовать альтернативные термины. В марте 2022 года Национальная ассоциация частных кредиторов (NPLA), отраслевая организация, приняла официальное решение, призывающее участников отрасли прекратить использование термина "hard money" и вместо этого использовать такие термины, как "частное кредитование", "краткосрочное кредитование" и "переходное кредитование". С этим решением NPLA подтвердила свою приверженность прекращению использования термина "hard money" для описания кредиторов или продуктов в отрасли. Кроме того, Американская ассоциация частных кредиторов (AAPL), еще одна отраслевая организация, опубликовала статью под названием "Закат "hard money" в мире частного кредитования", в которой подчеркнула усилия группы с момента ее основания по минимизации использования термина "hard money". AAPL также сделала изменение терминологии в сфере кредитов под залог недвижимости центральной темой своей конференции 2021 года. С момента своего появления сфера кредитов под залог недвижимости формально не регулируется государственными или федеральными законами, хотя некоторые ограничения на процентные ставки (антиростовческие законы), установленные правительствами штатов, ограничивают ставки по кредитам под залог недвижимости, что делает операции в некоторых штатах, включая Теннесси и Арканзас, практически невозможными для кредитных организаций. Рынок ипотечных кредитов под залог недвижимости значительно расширился после ипотечного кризиса 2009 года с принятием закона Додда-Франка. Причина этого расширения в первую очередь связана с ужесточением регулирования банков и кредиторов в процессе квалификации ипотечных кредитов. Закон Додда-Франка и Закон о правде в кредитовании устанавливают федеральные руководящие принципы, требующие от ипотечных брокеров, кредиторов и ипотечных организаций оценивать способность заемщика погасить кредит на основное место жительства или столкнуться с огромными штрафами за несоблюдение. Поэтому кредиторы под залог недвижимости предоставляют кредиты только для коммерческих целей или бизнес-кредитов, чтобы избежать риска попадания кредита под действие руководящих принципов Dodd-Frank, TILA и HOEPA. Поскольку основной основой для предоставления кредита под залог недвижимости является ликвидационная стоимость залога, обеспечивающего обязательство, кредиторы под залог недвижимости всегда хотят определить LTV (соотношение кредит к стоимости) до предоставления финансирования. Кредитор под залог недвижимости определяет стоимость недвижимости с помощью оценки брокера (BPO) или независимой оценки, проведенной лицензированным оценщиком в штате, где находится недвижимость. Процентные ставки по кредитам под залог недвижимости обычно выше, чем ставки, взимаемые за традиционные бизнес-кредиты. Ставки могут быть от 6% до 14% и выше. Несмотря на это, такие варианты кредитования популярны среди инвесторов в недвижимость благодаря быстрому одобрению, большей гибкости, менее сложным процедурам оформления документов и тому, что они иногда являются единственным способом получения финансирования.

Most hard money loans are used for projects lasting from a few months to a few years. Hard money is similar to a bridge loan, which usually has similar criteria for lending as well as costs to the borrowers. The primary difference is that a bridge loan often refers to a commercial property or investment property that may be in transition and does not yet qualify for traditional financing, whereas hard money often refers to not only an asset based loan with a high interest rate, but possibly a distressed financial situation, such as arrears on the existing mortgage, or where bankruptcy and foreclosure proceedings are occurring. The loan amount the hard money lender is able to lend is determined by the ratio of loan amount divided by the value of the property. This is known as the loan to value (LTV). Many hard money lenders will only lend up to 65% of the current value of the property. There is no such thing as 100% LTV for this type of transactions. These loans are meant for investors and the lenders will always require a higher down payment. "Hard money" is a term that is used almost exclusively in the United States and Canada, where these types of loans are most common. In commercial real estate, hard money developed as an alternative "last resort" for property owners seeking capital against the equity in their real estate holdings. The industry began in the late 1950s when the credit industry in the U. S. underwent drastic changes. In recent years, an industry consensus has built that the term hard money no longer accurately describes the industry's direction, structure or attitude and that alternative terms are preferable. In March 2022, the National Private Lenders Association (NPLA), a trade group representing the industry, passed an official resolution encouraging industry participants to no longer use the term “hard money,” and instead use terms like “private lending,” “bridge lending” and “transitional lending.” Through this resolution, the NPLA confirmed its commitment to supporting the cessation of the use of the term “hard money” to describe the lenders or products in the industry. In addition, the American Association of Private Lenders (AAPL), another industry trade group, published an article, “The Demise of ‘Hard Money’ in a Private Lending World,” highlighting the group’s efforts since its inception to minimize the use of the hard money term. AAPL also made the change around hard money terminology the focus of its 2021 conference. From inception, the hard money field has always been formally unregulated by state or federal laws, although some restrictions on interest rates (usury laws) by state governments restrict the rates of hard money such that operations in several states, including Tennessee and Arkansas, are virtually untenable for lending firms. The hard money loan mortgage market has greatly expanded since the 2009 mortgage crisis with the passing of the Dodd Frank Act. The reason for this expansion is primarily due to the strict regulation put on banks and lenders in the mortgage qualification process. The Dodd Frank and Truth in Lending Act set forth Federal guidelines requiring mortgage originators, lenders, and mortgage brokers to evaluate the borrower's ability to repay the loan on primary residences or face huge fines for noncompliance. Therefore, hard money lenders only lend on business purpose or commercial loans in order to avoid the risk of the loan falling within Dodd–Frank, TILA, and HOEPA guidelines. Because the primary basis for making a hard money loan is the liquidation value of the collateral backing the note, hard money lenders will always want to determine the LTV (loan to value) prior to making any extension of financing. A hard money lender determines the value of the property through a BPO (broker price opinion) or an independent appraisal done by a licensed appraiser in the state in which the property is located. The interest rates on hard money loans are typically higher than the rates charged for traditional business loans. Rates could be as low as 6% and as high as 14% or more. Despite this, such loan options are popular among real estate investors for their fast approvals, higher flexibility, less extensive documentation procedures, and because they are sometimes the only option for securing funds.