Кіріспе

Ұлыбританиядағы жылжымайтын мүлік мәмілесі

"Buy to let" – бұл британдық тіркес, ол нақтырақ айтқанда, жалға беру мақсатымен мүлікті сатып алуды білдіреді, яғни оны жалға беру үшін. "Buy to let" ипотекасы – осы мақсатқа арнайы жасалған ипотекалық кредит. "Buy to let" мүліктері көбінесе тұрғын үй болып табылады, бірақ бұл термин студенттік жатақтарға және қонақүй бөлмелеріне инвестициялауды да қамтиды.

Тарих

1980 жылға дейін жеке тұлғалардың үй иелері болу саны өте аз болды. Мүлікті жалға беру үшін сатып алу кәсіби үй иелерінің және қолма-қол ақша төлеуге жеткілікті қаржысы бар немесе коммерциялық үлгідегі ипотека алуға мүмкіндік беретін үлкен депозиттері бар адамдардың ғана мүмкіндігі ретінде қарастырылды. Қазіргі заманғы "сатып алып жалға беру" ипотекасы қол жетімді болған жоқ, және мүлікті зейнеткерлік кірісті қаржыландыру құралы ретінде сатып алу мүмкіндігі көптеген адамдарға есімге келмеді. Қарыз беру, кеңес беру және ақпарат беру инфрақұрылымы да болған жоқ. 1988 жылғы Тұрғын үй заңымен маңызды өзгеріс болды, сол кезде қысқа мерзімді кепілді жалға алу енгізілді. Бұл потенциалды үй иелері мен кредиторларға жалға алушылардың мүлікте белгілі бір мерзімге ғана тұратынына сенімділік берді. 1990 жылдардың ортасынан бері "сатып алып жалға беру" қарқынды өсті. Ипотекалық несие берушілер кеңесінің мәліметінше, кредиторлар 1999 мен 2015 жылдар аралығында 1,7 миллионнан астам "сатып алып жалға беру" несиесін берді. Соңғы 12 жылда жекеменшік жалға алу көлемі екі есеге артты. "Сатып алып жалға беру" бойынша ипотекалық несиелердің қалдықтары Гонконгтің жалпы ішкі өніміне тең 200 миллиард фунт стерлингке жетті.

Пайдасы мен тәуекелі

Барлық мүлікті жалға беруге келсек, сатып алып жалға беруші үшін пайдаға тұрақты жалға алу түсімдерінен түсетін табыс және үй бағасы өскен жағдайда байлық жинақтау кіруі мүмкін. Ұлыбританиядағы үй бағаларының өсуі сатып алып жалға беруді инвестициялаудың танымал әдісіне айналдырды. Басты тәуекел – қарызға сүйенген спекуляция, онда үй иесі үйді кейін жоғары бағаға сатуға немесе жалға алудан түсетін табыс қарыз сомасын жабатын немесе одан асып түсетін болады деген үмітпен қарыз алады. Үй иесі үшін ең жақсы нәтиже – қарыз берген банктердің ақшасын пайдалану, бұл олардың капиталды кәсіби инвесторлардан тиімдірек жұмсағанын көрсетеді. Егер үй иесі ипотекалық төлемдердің шартын орындай алмаса, банк мүлікті иелігіне алып, қарыз ақшасын қайтару үшін сатуға тырысады. Бағалар төмендесе, қарызға сүйену үй иесін теріс капиталда қалдыруы мүмкін. Тағы да қауіптер бар – Үкімет саясатындағы маңызды өзгерістер (төмендегі бөлімді қараңыз).

Өнімділігі

Ұлттық үй иелері қауымдастығының (NLA) соңғы мәліметтері көрсетіп тұрғандай, 2014 жылдың қыркүйегіне қарай, бір пәтерді жалға берген үй иелерінің 27%-ы және екі-төрт пәтерді жалға берген үй иелерінің 19%-ы табыс таппай немесе зиянға ұшыраған. 2014 жылдың желтоқсанындағы жалпы инвестициялық кірістің көрсеткіші (жұмыс істеуге кеткен шығындар ескерілмейтін жылдық кіріс) 5,1% құрады. Бұл көрсеткіш 2013 жылдың желтоқсанындағы орташа көрсеткіштен 0,2 проценттік тармаққа төмендеді. Жалпы жалдау кірістілігі ел бойынша әртүрлі, Шотландияда 6,1% және Англияның солтүстігіндегі қалаларда ең жоғары көрсеткіштер тіркелді, ал Лондон үшін бұл көрсеткіш 4,1% болды. Әлемдегі ірі қалалардағы жалпы жалдау кірістілігі 1,6% (Тайпейде) және 11,7% (Молдавияның Кишинев қаласында) аралығында. Тұрғын үйлерге жалдаудан түсетін жалпы кіріс соңғы бірнеше жылдан бері төмендеп келеді және баспана дағдарысынан кейін де төмендеу үрдісі сақталды.

Сатып алу-жалдау ипотекалары

Сатып алу-жалдау ипотекасы – инвестордың жеке жалға берілетін сектордағы мүлікті сатып алу үшін ақша қарыздап алып, оны жалға берушілерге жалға беруге арналған ипотекалық келісім. Buy to let ипотекасы 1996 жылдан бері Ұлыбританияда қолжетімді. Қарыз берушілер, меншікті тұрғын үй үшін қолданылатын формуладан өзгеше формула қолданып, қанша несие беруге дайын екендерін есептейді. Олар несиенің ең жоғары сомасын анықтау үшін күтілетін айлық жалға кірісін қарастырады. Қарыз берушіге байланысты, қарыз алушылар қарыз алудың ең жоғары сомасын есептегенде өздерінің жеке табысын да қосуға рұқсат етілуі мүмкін. Алғаш рет үйді жалға берушілер кем дегенде 25 000 фунт стерлинг жеке жылдық табыс табуы керек. Меншік иесі тұратын мүлік үшін есептеу әдетте иесінің жылдық табысының бірнеше есесінен шығарылады. Сатып алу-жалдау ипотекасының ең көп таралған түрі – тек пайызбен төлеу опциясы. Ипотекалық несие бойынша пайыздық ставка тұрақты немесе өзгермелі болуы мүмкін. Тұрақты ставка төлемдердің өспейтінін, ал өзгермелі ставка төлемдердің Англия Банкінің базалық ставкасына сәйкес өсуі немесе төмендеуі мүмкін екенін білдіреді. BTL ипотекасы бойынша пайыздық ставкалар мен комиссиялар, орташа есеппен, меншік иесіне берілетін ипотекадан сәл жоғары. Бұл банктер мен басқа да несие беруші ұйымдардың BTL ипотекасын тұрғын үйді иеленушіге берілетін ипотекадан гөрі тәуекелдірек деп санайтынына байланысты. Көптеген адамдар сатып алу-жалдау ипотекасына жарамды болмауы мүмкін. Қабылдау критерийлеріне депозит сомасы, кредиттік рейтинг және тағы басқалары кіреді. 1990 жылдардың соңында және 21 ғасырдың басында бұл инвестиция түрі танымал болды және үй бағасын күрт өсіруге ықпал етті.

Сатып алу-жалға беру және жағымсыз жарнама

"Пәтер сатып алып жалға беру" соңғы бірнеше жылда көп сынға ұшырады, көптеген сарапшылар бұл үй бағаларының күрт өсуіне себеп болды деп есептейді. 2007 жылдың тамызында "Оксфорд Экономикс" компаниясы "жалға беру үшін сатып алу" "тұрғын үй бағасын шарықтата түсуге әрине үлес қосуда" деген мәлімдеме жасады.

Жалға алушыны қорғау

Үкімет соңғы жылдары жалға алушыларды қорғау үшін шаралар қабылдады, оның ішінде үшінші тараптың депозитін міндетті түрде қорғау схемалары және көп тұрғын үйлерге міндетті лицензия беру. 2022 жылғы Корольдің сөзі жеке жалға алынатын сектордағы "негізсіз" 21-тармақ бойынша шығаруды жою туралы заң жобасын 2022-2023 жылғы сессияда қабылдауға міндеттелді. Жалға төлеуді қарау шарттары жойылады және үй иелері жалға ақысын жылына бір рет қана көтере алады. Кез келген жалға ақысының өсуі туралы екі ай бұрын хабар беру қажет.

Салықтық режим

2015 жылға дейін сатып алуға арналған жалға беруге қатысты үкімет саясаты салыстырмалы түрде жұмсақ болды, бірақ 2015 жылғы бюджеттер мен Күзгі мәлімдемеде бұл өзгерді. Инвестицияның тартымдылығын төмендету үшін төрт маңызды қадам жасалды:
Ипотекалық несиелердің қаржылық шығындарына салық жеңілдігін тек базалық салық ставкаларымен шектеу. 10% «тозу» жәрдемақысын жою. 3% қосымша мөр бажы қосымша төлемін енгізу. Капиталдық табыс салығын төлеу кестесін үдету. (Жоғарыда айтылған ипотекалық несиелердің құнына қатысты салық жеңілдіктеріндегі өзгерістер үй иелерінің салық декларациясында тек базалық ставка бойынша жеңілдіктің баламасын шегеруіне әкеледі, бұл олардың жеке салық салымын жоғары табыс салығы диапазонына итеруі мүмкін, тіпті басқа жағдайларда оны негіздеуге жеткілікті кіріс алмаса да.)

Сатып алу-шығару

Ұлыбританияда, әсіресе Лондонда, "сатып алып бос қалдыру" деген құбылыс бар, онда инвесторлар жылжымайтын мүлікті сатып алып, оны бос қалдырады, бұл тұрғын үй бағасының өсуінен пайда табу үшін жасалады, сонымен бірге жалдаушылармен айналысудың қиындығынан құтылуға мүмкіндік береді. Empty Homes қайырымдылық қорының мәліметінше, елі бойынша "сатып алып бос қалдыру" бос тұрған үйлердің шағын пайызын құрайды, бірақ Кенсингтон және Челси кеңесі 2015 жылы олардың ауданының белгілі бір бөліктеріндегі әр төрт үйдің біріне бұл құбылыс әсер ететінін, бағаларды өсіріп, онда тұратын шаруашылықтардың санын шектейтінін бағалады. Жалпы алғанда, Кенсингтон мен Челсидегі ұзақ мерзімді бос үйлер мүліктің 2% құрайды. Солтүстік Лондонда Камден кеңесі екі жылдан астам уақыт бос тұрған үйлерге салықтан 50% үстеме ақы қойып, бос үйлердің санын азайтуға қол жеткізді. 2016 жылға қарай Лондонның орталық бөлігіндегі үй бағасы төмендеп, "сатып алып бос қалдыру" әдісінің тартымдылығы азайды.