Введение

Сделка с недвижимостью в Великобритании

"Покупка для сдачи в аренду" – это британский термин, обозначающий приобретение недвижимости специально для последующей сдачи в аренду. Ипотека для сдачи в аренду – это ипотечный кредит, разработанный специально для этой цели. Недвижимость, приобретаемая для сдачи в аренду, обычно является жилой, однако этот термин также включает инвестиции в студенческое жилье и гостиничные номера.

История

До 1980-х годов число частных лиц, ставших арендодателями, было очень небольшим. Покупка недвижимости для сдачи в аренду считалась прерогативой профессиональных арендодателей и лиц, располагавших достаточными средствами для оплаты наличными или имевших значительные депозиты, позволяющие получить ипотечные кредиты на коммерческих условиях. Ипотека "купи, чтобы сдать" в современном понимании была недоступна, и возможность приобретения недвижимости как средства финансирования пенсионного дохода большинству людей даже не приходила в голову. Не существовало инфраструктуры для предоставления кредитов, консультаций и информации. Решащий перелом произошел с принятием Жилищного закона 1988 года, когда появилась краткосрочная аренда с гарантией. Это придало потенциальным арендодателям и кредиторам уверенность в том, что арендаторы будут проживать в собственности только в течение фиксированного срока. С середины и конца 1990-х годов рынок "купи, чтобы сдать" стал активно расти. По данным Совета ипотечных кредиторов, с 1999 по 2015 год кредиторы выдали более 1,7 миллиона ипотечных кредитов "купи, чтобы сдать". За последние 12 лет объем частного арендного жилья удвоился. Общая сумма непогашенных ипотечных кредитов "купи, чтобы сдать" недавно превысила 200 миллиардов фунтов стерлингов – что эквивалентно валовому внутреннему продукту Гонконга.

Польза и риск

Как и в случае с любой арендой недвижимости, преимущества для владельца, приобретающего жилье для сдачи в аренду, могут включать стабильный доход от арендной платы и накопление капитала при росте цен на жилье. Рост цен на жилье в Великобритании сделал инвестиции в покупку для сдачи в аренду популярным способом вложения средств. Основной риск связан с использованием кредитного плеча, когда владелец берет кредит на покупку недвижимости в расчете на то, что в будущем ее можно будет продать по более высокой цене, или что доход от аренды покроет или превысит стоимость кредита. В наиболее благоприятном случае владелец извлечет выгоду из использования заемных средств банка, что свидетельствует о более эффективном распределении капитала, чем это могли бы сделать профессиональные инвесторы. Если владелец не сможет выполнять условия погашения ипотеки, банк попытается завладеть недвижимостью и продать ее для возврата суммы займа. В случае падения цен использование кредитного плеча может привести к тому, что владелец окажется в ситуации с отрицательным капиталом. Дополнительные риски связаны с существенными изменениями в государственной политике (см. раздел ниже).

Доходность

Недавние данные Национальной ассоциации арендодателей (NLA) свидетельствуют о том, что по состоянию на сентябрь 2014 года 27% арендодателей, сдающих одно помещение, и 19% арендодателей, сдающих от двух до четырех помещений, либо выходят в ноль, либо работают в убыток. В среднем, валовая доходность от инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду (годовая доходность инвестиций до вычета эксплуатационных расходов) составила 5,1% по состоянию на декабрь 2014 года. Это снижение на 0,2 процентных пункта по сравнению со средней доходностью в декабре 2013 года. Валовая доходность от аренды варьируется в зависимости от региона страны, при этом наибольшая доходность наблюдается в Шотландии – 6,1%, а также в городах на севере Англии, в то время как в Лондоне она составляет 4,1%. Валовая доходность от аренды в ведущих мировых городах колеблется от 1,6% (в Тайбэе) до 11,7% (в Кишиневе, Молдова). Валовая доходность от аренды жилой недвижимости имеет тенденцию к снижению во всем мире на протяжении нескольких лет и в целом продолжает снижаться после жилищного кризиса.

Ипотека на покупку-аренду

Ипотека для сдачи в аренду – это ипотечное соглашение, при котором инвестор берет заемные средства для приобретения недвижимости в частном секторе аренды с целью последующей сдачи ее в аренду арендаторам. В Великобритании ипотечные кредиты для сдачи в аренду предлагаются с 1996 года. Кредиторы рассчитывают сумму, которую они готовы предоставить в кредит, используя иную формулу, чем для недвижимости, занимаемой собственником. Как правило, они учитывают ожидаемый ежемесячный доход от аренды для определения максимальной суммы кредита. В зависимости от кредитора, заемщикам может быть разрешено включать собственный личный доход в расчет максимальной суммы, которую они могут занять. Начинающим арендодателям также может потребоваться иметь отдельный годовой доход не менее 25 000 фунтов стерлингов. Для недвижимости, занимаемой собственником, расчет обычно представляет собой кратную величину годового дохода владельца. Наиболее распространенным типом ипотеки для сдачи в аренду является вариант с выплатой только процентов. Процентная ставка по ипотеке может быть фиксированной или переменной. Фиксированная ставка означает, что платежи не будут меняться, а переменная ставка означает, что платежи могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от базовой ставки Банка Англии. Процентные ставки и комиссии по ипотечным кредитам для сдачи в аренду, в среднем, немного выше, чем по ипотечным кредитам для недвижимости, занимаемой собственником. Это связано с тем, что банки и другие кредитные организации считают ипотечные кредиты для сдачи в аренду более рискованными, чем ипотечные кредиты для жилья, занимаемого собственником. Многие люди могут не соответствовать требованиям для получения ипотеки для сдачи в аренду. Критерии приемлемости могут включать размер первоначального взноса, кредитный рейтинг и другие факторы. В конце 1990-х годов и в начале 21-го века этот вид инвестиций стал популярным и способствовал значительному росту цен на жилье.

Покупка с целью сдачи в аренду и негативная реклама

За последние несколько лет практика покупки жилья для сдачи в аренду подвергалась критике в прессе, и многие эксперты полагают, что она способствовала стремительному росту цен на жилье. В августе 2007 года Oxford Economics заявила, что покупка жилья для сдачи в аренду "безусловно вносит вклад в переоценку рынка жилья".

Защита арендатора

Правительство в последние годы предприняло шаги по защите арендаторов, включая обязательные схемы защиты депозитов через третьих лиц и обязательное лицензирование домов, занятых несколькими арендаторами (HMO). В программной речи королевы в 2022 году было заявлено о внесении законопроекта в сессию 2022-23 годов для отмены выселений без указания причины по статье 21 в частном секторе аренды. Пункты о пересмотре арендной платы будут отменены, и арендодателям будет разрешено повышать арендную плату не чаще одного раза в год. О любом повышении арендной платы необходимо уведомлять за два месяца.

Налоговая система

До 2015 года государственная политика в отношении покупки недвижимости для сдачи в аренду была относительно мягкой, но это изменилось в бюджетах и осеннем заявлении 2015 года. Было предпринято четыре основных шага для снижения привлекательности этих инвестиций:
Ограничение налогового вычета по расходам на ипотечное кредитование только до уровня базовой налоговой ставки. Отмена 10%-ной надбавки на амортизацию (износ). Введение дополнительной 3%-ной надбавки к гербовому сбору. Ускорение графика уплаты налога на прирост капитала. (Изменения в отношении налогового вычета по расходам на ипотечное кредитование, упомянутые выше, означают, что арендодатели могут вычесть только сумму, эквивалентную базовой налоговой ставке, в своей налоговой декларации, что может привести к переходу в более высокую налоговую группу даже при отсутствии достаточного дохода для этого по другим обстоятельствам.)

Покупка для ухода

В Великобритании, особенно в Лондоне, существует явление, известное как "покупка для последующего простоя", когда инвесторы приобретают недвижимость и оставляют её пустой, чтобы извлечь выгоду из роста цен на жильё, избегая хлопот, связанных с арендаторами. По данным благотворительной организации Empty Homes, на общенациональном уровне "покупка для последующего простоя" составляет небольшой процент от общего числа пустующих домов, однако в 2015 году совет Кенсингтона и Челси оценил, что в некоторых районах их округа это касается до одного из четырёх домов, что приводит к росту цен и ограничивает количество фактически проживающих там домохозяйств. В целом, на долгосрочно пустующие дома приходится 2% недвижимости в Кенсингтоне и Челси. В северном Лондоне совет Камдена смог сократить количество пустующих домов, взимая надбавку в размере 50% к налогу на недвижимость за дома, оставленные пустыми более чем на два года. С 2016 года цены на жильё в центральном Лондоне начали снижаться, что уменьшило привлекательность стратегии "покупка для последующего простоя".