Пәтерлер мен үйлердің меншік нысандары: Кондоминиум

Кіріспе

Жылжымайтын мүліктің меншік нысаны

Кондоминиум (немесе қысқаша кондо) – меншік режимі, онда ғимарат (немесе ғимараттар тобы) жеке меншікке бөлінген немесе жеке меншік иелерінің эксклюзивті иелену құқығымен бірнеше бірліктерге бөлінеді. Бұл жеке бірліктер ортақ аумақтармен қоршалған, оларды бірліктердің иелері бірлесіп иеленеді және басқарады. Бұл термин ғимараттың немесе кешеннің өзіне де, кейде жеке бірліктерге де қолданылуы мүмкін. "Кондоминиум" термині көбінесе АҚШ және Канадада қолданылады, бірақ ұқсас үлгілер көптеген басқа елдерде әртүрлі атаулармен қолданылады. Тұрғын үй кондоминиумдары көбінесе пәтер үйлері түрінде салынды. Сондай-ақ, қатарластырылған үйлер де бар, олар тікелей сыртқа ашылады және үйірмелі емес. Басқа варианттарда, жеке кондоминиумдар жеке тұрғын үйлерге ұқсайды, бірақ аулалар (бақшалар), ғимараттың сыртқы жағы, көшелер, сондай-ақ бассейн, боулинг, теннис корты және гольф алаңы сияқты демалыс орындары қоғамдық бірлестікпен бірлесіп иеленеді және күтіледі. Көптеген сауда орталықтары коммерциялық кондоминиумдар болып табылады, онда жеке сауда және кеңсе кеңістіктері оларды пайдаланатын бизнеске тиесілі, ал сауда орталығының ортақ аумақтары барлық бизнес субъектілеріне ұжымдық түрде тиесілі. Пәтерлерден айырмашылығы, олар жалдаушыларға жалға беріледі, көптеген жүйелерде кондоминиум бірліктері толыққанды меншікке ие, ал жеке бірліктердің иелері ғимараттың сыртқы жағы, шатыры, дәліздер, жолдар және кір жуу бөлмелері сияқты мүліктің ортақ аумақтарына, сондай-ақ HVAC жүйесі және лифттер сияқты жалпы пайдалану қызметтеріне де бірлесіп ие болады. Гонконг және Финляндия сияқты басқа меншік үлгілерінде, барлық ғимараттар ортақ меншікте болады, бірақ жеке меншік иелеріне бірліктерді иеленудің эксклюзивті құқығы беріледі. Ортақ аумақтар, жайлылықтар және коммуналдық қызметтер меншік иелері өздерінің қауымдастығы арқылы, мысалы, үй иелері қауымдастығы немесе оған баламасы арқылы бірлесіп басқарылады. Ғалымдар кондоминиум түріндегі меншік туралы ең алғашқы мәліметтерді бірінші ғасырдағы Вавилоннан табылған құжатқа жатқызады. "Кондоминиум" сөзі латын тілінен шыққан.

A condominium (or condo for short) is an ownership regime in which a building (or group of buildings) is divided into multiple units that are either each separately owned, or owned in common with exclusive rights of occupation by individual owners. These individual units are surrounded by common areas that are jointly owned and managed by the owners of the units. The term can be applied to the building or complex itself, and is sometimes applied to individual units. The term "condominium" is mostly used in the US and Canada, but similar arrangements are used in many other countries under different names. Residential condominiums are frequently constructed as apartment buildings. There are also rowhouse style condominiums, in which the units open directly to the outside and are not stacked. Alternatively, detached condominiums look like single family homes, but the yards (gardens), building exteriors, and streets, as well as any recreational facilities (such as a pool, bowling alley, tennis courts, and golf course), are jointly owned and maintained by a community association. Many shopping malls are commercial condominiums in which the individual retail and office spaces are owned by the businesses that occupy them, while the common areas of the mall are collectively owned by all the business entities that own the individual spaces. Unlike apartments, which are leased by their tenants, in most systems condominium units are owned outright, and the owners of the individual units also collectively own the common areas of the property, such as the exterior of the building, roof, corridors/hallways, walkways, and laundry rooms, as well as common utilities and amenities, such as the HVAC system and elevators. In other property regimes, such as those in Hong Kong and Finland, the entire buildings are owned in common with exclusive rights to occupy units assigned to the individual owners. The common areas, amenities, and utilities are managed collectively by the owners through their association, such as a homeowner association or its equivalent. Scholars have traced the earliest known use of the condominium form of tenure to a document from first century Babylon. The word condominium originated in Latin.

Этимология

Кондоминиум – латын тіліндегі «доминиум» сөзіне «con» префиксін қосып жасалған сөз. Сондықтан оның мағынасы «ортақ билік» немесе «ортақ меншік». Кондоминиа (кондоминиумның латынша көпше түрі) бастапқыда екі немесе одан көп тәуелсіз мемлекеттердің бірлескен билігінде болған аумақтарды білдірген. Бұл тәсіл көбінесе шекаралық дауларды реттеу үшін қолданылған, егер бірнеше тарап даулы аумақты қалай бөлісуге келісе алмаса. Мысалы, 1818 жылдан 1846 жылға дейін Орегон аймағы кондоминиум болып саналды, онда АҚШ мен Ұлыбритания бірлесіп билік еткен, дейін Орегон шарты мәселені 49-шы параллель бойынша аумақты бөлісу арқылы шешкен, соның нәтижесінде әр ел аймақтың бір бөлігіне толық тәуелсіз билікке ие болды.

Шолу

Тұрғын үй кешені, мысалы, көппәтерлі үй мен кондоминиум арасындағы айырмашылық тек заңдық тұрғысынан қарастырылады. Кондоминиумды басқа тұрғын үйден сырттан қарап немесе ішке барып ажыратуға болмайды. Кондоминиумды ерекшелейтін нәрсе – меншік түрі. Кондоминиум ретінде салынған ғимарат (жеке бөліктерге бөлініп, әртүрлі иелеріне сатылатын) басқа жерде (мысалы) көппәтерлі үй ретінде де салынуы мүмкін (онда құрылысшылар меншікті сақтап, бөліктерді әртүрлі жалдаушыларға жалға береді). Кондоминиум, мәні жағынан көппәтерлі үй болғандықтан, құрылысшылар оларды көппәтерлі үйлерге қарағанда жоғары сапа стандартымен салады, себебі сату және жалға беру нарықтарының арасында айырмашылық бар. Әдетте, олар пәтерлерден сәл үлкен болады және бір отбасылық жеке үйлердің көптеп кездесетін аймақтарында қала үй стилінде салынған. Техникалық тұрғыдан алғанда, кондоминиум – жеке бөліктер, ортақ аумақтар және олар орналасқан жердің жиынтығы. Кондоминиумдағы жеке үйге иелік ету, үйдің шекарасын анықтайтын ауа кеңістігіне иелік ету ретінде қарастырылады. Бұл аумақтың шекарасы жергілікті басқару органында тіркелген «Декларация» деп аталатын заңдық құжатпен белгіленеді. Әдетте, бұл шекаралар кондоминиумды қоршап тұрған қабырғаларды қамтиды, бұл үй иесіне ортақ аумаққа әсер етпей, ішкі өзгерістер жасауға мүмкіндік береді. Бұл шекарадан тысқары кез келген нәрсе кондоминиум құрылған кезде құрылған корпорацияның бөлінбеген меншік үлесі болып табылады. Корпорация бұл мүлікті үй иелерінің тобы атынан сенімгерлікпен сақтайды – оның өзіне меншік құқығы болмауы мүмкін. Кондоминиумдарда шарттар, міндеттемелер, шектеулер және жеке бөлік иелерінің кеңістікті қалай пайдалануын реттейтін қосымша ережелер болады. Кейбір кондоминиум кешендері бір отбасылық үйлерден тұрады. Сондай-ақ, үй иелері үйлердің немесе аулалардың сыртқы түрін күтпейтін «жеке кондоминиумдар» және сыртқы түріне көбірек бақылау жасауға және мүмкін иелік етуге мүмкіндік беретін «жер учаскесі кондоминиумдары» да бар (мысалы, «толық жер учаскесі» немесе «жер шекарасы» кондоминиумы). Бұл құрылымдар кейбір жоспарланған аудандар мен қақпалы қауымдастықтарда жиі кездеседі.

The difference between a complex of residences, such as an apartment building, and a condominium is purely legal. There is no way to differentiate a condominium from any other residential building simply by looking at it or visiting it. What defines a condominium is the form of ownership. A building developed as a condominium (and sold in individual units to different owners) could actually be built at another location as (for example) an apartment building (the developers would retain ownership and rent individual units to different tenants). Where a condominium is in essence an apartment building, as a practical matter, builders tend to build condominiums to higher quality standards than apartment complexes because of the differences between the rental and sale markets. They are typically slightly larger than apartments and are often constructed in a townhouse style in regions where single family detached homes are common. Technically, a condominium is a collection of individual units and common areas along with the land upon which they sit. Individual home ownership within a condominium is construed as ownership of only the air space confining the boundaries of the home. The boundaries of that space are specified by a legal document known as a Declaration, filed on record with the local governing authority. Typically, these boundaries will include the walls surrounding a condo, allowing the homeowner to make some interior modifications without impacting the common area. Anything outside this boundary is held in an undivided ownership interest by a corporation established at the time of the condominium's creation. The corporation holds this property in trust on behalf of the homeowners as a group—it may not have ownership itself. Condominiums have conditions, covenants, restrictions, and often additional rules that govern how the individual unit owners are to share the space. Some condominium complexes consist of single family dwellings. There are also "detached condominiums" where homeowners do not maintain the exteriors of the dwellings or yards, and "site condominiums", where the owner has more control and possibly ownership (as in a "whole lot" or "lot line" condominium) over the exterior appearance. These structures are preferred by some planned neighborhoods and gated communities.

Үй иелері қауымдастығы

Пәтер иелері қауымдастығы (HOA), мүшелері пәтерлердің меншік иелері болып табылатын, кондоминиумды қауымдастық мүшелері сайлаған директорлар кеңесі арқылы басқарады. Бұл заңнамаға байланысты әртүрлі атаулармен кездеседі, мысалы "бірлік титулы", "бөлімдік титулы", "ортақ меншік", "страта кеңесі" немесе "жалдамамен иеленушілер қауымдастығы", "корпоративтік орган", "Иеленушілер корпорациясы", "кондоминиум корпорациясы" немесе "кондоминиум қауымдастығы". Бұл тұжырымның тағы бір түрі – "уақыт үлесі", бірақ барлық уақыт үлестері кондоминиум емес, және барлық уақыт үлестері жылжымайтын мүліктің нақты меншігін (яғни, тіркелген құқықты) қамтымайды. Кондоминиум азаматтық және ортақ құқық жүйелерінде де кездеседі, себебі ол тек заңмен құрылады. Басқа нәрселермен қатар, HOA пәтер иелерінен ортақ аумақтарды күту шығындары және т.б. үшін төлем жинайды. Яғни, HOA әр иеленушінің қанша төлеу керектігін шешеді және оны жинауға заңдық құқыққа ие.

Бөлшектің сипаттамасы

Кондоминиумдық пәтерлердің және ортақ аумақтардың сипаттамасы, сондай-ақ оларды пайдалануға қойылған кез келген шектеулер әдетте «Бас құжат» деп аталатын құжатта (сонымен қатар «Рұқсаттама декларациясы», «Шарттар декларациясы» немесе «Кондоминиум құжаты» деп те аталады) белгіленеді. Бұл құжат, басқа нәрселермен қатар, Тұрғын үйлермен басқарушы компаниясын (HOA) құруды көздейді. Қауымдастықты басқару ережелері әдетте кондоминиумның ішкі істерін реттейтін жеке жарғылар жинағында қарастырылады. Кондоминиум жарғылары меншік иелері қауымдастығының жауапкершілігін, қауымдастық отырыстарында қолданылатын дауыс беру тәртібін, директорлар кеңесінің біліктілігін, өкілеттіктерін және міндеттерін, лауазым иелерінің өкілеттіктерін және міндеттерін, сондай-ақ меншік иелерінің бағалау, күтім және пәтерлерді, ортақ аумақтарды пайдалану жөніндегі міндеттерін белгілейді. Бұдан өзге, HOA пәтер иелері мен тұрғындардың мінез-құлқына қатысты шектеулердің егжей-тегжейлі сипаттамасын қамтитын ережелер мен регламенттер жиынтығын бекітеді. Бұл ережелер мен регламенттер декларацияға немесе қауымдастық жарғыларына қарағанда оңай өзгертіледі, әдетте HOA кеңесінің дауысы ғана қажет. Типтік ережелерге міндетті түрде төленетін техникалық қызмет көрсету ақысы (мысалы, ай сайын жиналатын), үй жануарларын ұстауға қойылған шектеулер, пәтерлердің сырт көрінісінен байқалатын түстер мен дизайн таңдаулары кіреді. Әдетте, осы ережелер мен регламенттер жинағы тұрғындарға, кондоминиум немесе үй иелері қауымдастығының веб-сайты арқылы немесе мемлекеттік тіркеу органдары арқылы, мемлекеттік заңнамаға сәйкес қолжетімді болады. Кондоминиумдық пәтерлер көбінесе толыққанды меншік құқығымен иеленеді, бірақ оларды басқа жылжымайтын мүліктер сияқты, мысалы, сенімдікпен ұсталатын құқық арқылы иеленуге болады. Кейбір мемлекеттерде, мысалы, Канаданың Онтарио штатында немесе АҚШ-тың Гавайи штатында, жер жалға алынған жерге салынған «жалға берілетін кондоминиумдар» бар. Жалпы, кондоминиумдық пәтер иелері өз үйлерін жалдаушыларға жалға бере алады, бұл басқа жылжымайтын мүлікті жалға беруге ұқсас, бірақ жалға беру құқығы декларацияда белгіленген шарттар мен шектеулерге (мысалы, бір уақытта жалға берілетін пәтерлердің жалпы санына шектеу) немесе жергілікті заңнамамен рұқсат етілген жағдайларға бағынуы мүмкін.

The description of the condominium units and the common areas and any restrictions on their use are established in a document commonly called a "Master Deed" (also known as the "Enabling Declaration", the "Declaration of Conditions", or the "Condominium Document"). Among other things, this document provides for the creation of the HOA. Rules of governance for the association are usually covered under a separate set of bylaws that generally govern the internal affairs of the condominium. Condominium bylaws usually establish the responsibilities of the owners' association; the voting procedures to be used at association meetings; the qualifications, powers, and duties of the board of directors; the powers and duties of the officers; and the obligations of the owners with regard to assessments, maintenance, and use of the units and common areas. Finally, a set of rules and regulations providing specific details of restrictions on the conduct of unit owners and residents are established by the HOA. These are more readily amendable than the declaration or association bylaws, typically requiring only a vote of the HOA board. Typical rules include mandatory maintenance fees (perhaps collected monthly), pet restrictions, and color/design choices visible from the exterior of the units. Generally, these sets of rules and regulations are made available to residents and or as a matter of public record, via a condominium or homeowners association website, or through public files, depending on the state and its applicable laws. Condominiums are usually owned in fee simple title, but can be owned in ways that other real estate can be owned, such as title held in trust. In some jurisdictions, such as Ontario, Canada, or Hawaii US, there are "leasehold condominiums" where the development is built on leased land. In general, condominium unit owners can rent their home to tenants, similar to renting out other real estates, although leasing rights may be subject to conditions or restrictions set forth in the declaration (such as a rental cap for the total number of units in a community that can be leased at one time) or otherwise as permitted by local law.

Тұрғын үйге арналған емес пайдалану

Кондоминиумдық меншік, оған жиі-жиі кездеспесе де, тұрғын емес жерлерді пайдалану үшін де қолданылады: кеңселер, қонақ үй бөлмелері, бөлшек сауда дүкендері, жеке әуежайлар, жағажайлар, топтық тұрғын үйлер (зейнеткерлер үйлері немесе жатақханалар), бос жер (Британдық Колумбияда) және қоймалар. Заңдық құрылымы бірдей, және көптеген пайдалы тұстары ұқсас; мысалы, коммерциялық емес ұйым кеңсе кондоминиумында, пайда табуды мақсат еткен, салық төлейтін компаниядан жалға алған кеңсеге қарағанда, төмен салық жүктемесіне ие болуы мүмкін. Дегенмен, коммерциялық жерлерді пайдаланудың жиі алмасуы кондоминиумдық келісімдердің икемсіздігін күрделі мәселеге айналдыруы мүмкін.

Австралия

Австралияда пәтерлер "страталық меншік схемалары" немесе "үйлесімдік меншік схемалары" деп аталады.

Канада

2011 жылғы Ұлттық үй шаруашылығын зерттеу (NHS) көрсеткендей, әр сегізінші канадтық отбасы кондоминиумда тұрады, бұл әдетте "кондо" деп аталады, және олардың көп бөлігі Канада Статистикасы бойынша бірнеше халық санауы аймақтарында орналасқан. Кондоминиумдар Канаданың көп бөлігінде кездеседі, бірақ олар ірі қалаларда көбірек таралған. Олар провинциялық немесе аумақтық заңнамамен реттеледі, ал нақты құқықтық ережелер әр аймаққа қарай өзгереді. Канаданың көп бөлігінде олар кондоминиумдар деп аталады, бірақ Британдық Колумбияда – "страта", ал Квебекте – "бірлескен меншік синдикаттары" деп аталады. Альберта провинциясының Эдмонтон қаласындағы Брентвуд ауылының таунхаус кешені Канададағы алғашқы кондоминиумдық жоба болды (1967 жылы тіркелген). Стандартты кондоминиумдарда пәтер иесі әдетте ішкі кеңістікке және корпорацияның үлесіне ие болады; ал корпорация ғимараттың сыртқы жағына және ортақ аумаққа иелік етеді. Егер кондоминиум еркін меншікке берілсе, иесі жер мен ғимаратқа ие болады, ал корпорация ортақ жолдар мен ыңғайлылықтарға иелік етеді.

Дания

Пәтерлер (даниялық ejerlejlighed, сөзбе-сөз "меншік пәтер") Даниядағы үйлердің шамамен 5% құрайды. Олар жеке тұрған үйлер сияқты нарықта саудаланып, ипотекаға беріледі және заң жүзінде басқа да жылжымайтын мүлік нысандарымен бірдей қарастырылады. Әрбір пәтер иесі өз пәтеріне тікелей ие болады, ал ғимараттың қалған бөлігі мен жері пәтер иелерінің ортақ меншігінде болады, олар ортақ меншікті пәтер иелері қауымдастығы арқылы жүзеге асырады. Ортақ мүлікті күтіп ұстауға жұмсалатын шығындар иелер арасында пропорционалды түрде бөліседі. Даниядағы үйлердің тағы 5% тұрғын үй кооперативтерінде (даниялық andelsbolig) орналасқан, олар кондоминиумдар мен тұрғын үй бірлестіктері арасындағы құқықтық жағдайды белгілейді. Мүліктің барлығы заңды түрде коммерциялық емес ұйымға тиесілі, онда тұрғындар акцияларға ие болады, әр акция кооперативтен пәтерді жалға алу құқығы мен міндетін береді. Акцияларды сатып алуға және сатуға болады, бірақ көбінесе кооператив ережелері олардың сатылу бағасын қатаң шектейді. (Кондоминиумдар керісінше, еркін нарықта сатылады). Ресми бағалар көбінесе нарықтық бағадан төмен болғандықтан және сатушылар кімге сатуды таңдауға құқылы болғандықтан, жасырын төлемдер жиі кездеседі. "Кондоминиум" термині Англия мен Уэльсте кеңінен қолданылмайды. Commonhold заңмен құрылған және салыстырмалы түрде сирек кездеседі, ал кондоминиумдар көбінесе ұзақ мерзімді жалға алу шартының (leasehold) арқасында, жалға алу мен еркін иелік арасындағы заңдық айырмашылықтарға байланысты кездеседі. Англия заңында, Tulk v Moxhay ісінің нәтижесінде, еркін жерге қатысты тек шектеу шарттарын ғана орындауға болады. Бұл, еркін жердің иесіне, шекаралық қоршауды ұстаудан басқа, күрделі сенімділік құрмастан оң міндеттемелерді жүктеу мүмкін емес дегенді білдіреді. Оң міндеттеме, әдетте, орындау үшін ақша жұмсауды қамтиды. Бұл 1950 жылдарға дейін маңызды мәселе тудырмады, осы кезде пәтерлер (меншік деңгейі бойынша бөлінетін) нарықта, әсіресе бірінші рет сатып алушылар үшін қолжетімді бола бастады. Осыған дейін пәтерлер қысқа мерзімді, сатуға болмайтын жалға алумен шектелген, заңмен әртүрлі деңгейде жалға алуды қорғау және жалға алу қауіпсіздігімен қамтамасыз етілген. Жеке меншік пәтерлердің меншік нысанының қанағаттандырмас екендігі тез анықталды, өйткені оларды күтіп ұстаудың қажетті талаптарын жүктеу мүмкін болмады. Нәтижесінде, пәтерлер нарыққа шығарылмайтын болды, өйткені олар несие берушілер үшін қабылдамас кепілдік нысаны болды. Сол кезде Англия мен Уэльстегі негізгі мүлік заңгерлері болған солиситорлар, мұндай шектеулерге ұшырамаған жалға алу шартын қолдана бастады. Прогресс кездейсоқ және кезең-кезеңмен болды, бірақ уақыт өте келе жағдай тұрақталды. Жағдайдың жақсаруы институционалдық несие берушілердің пәтерлерге кепіл ретінде ақша беруден бас тартуына байланысты болды, егер белгілі бір негізгі талаптар енгізілмесе. Бұл меншік иелеріне пайдасын тигізді, өйткені сатып алу әдетте заңгер немесе лицензияланған конвейер арқылы жүзеге асырылды, олар қажетті стандарттарға сәйкес келмейтін жалға алу шартын қабылдаудан бас тартатын. Осы стандарттарға қарамастан, жалға алу жүйелерінің нақты формасы өзгеріп отырады. Жалға алу шарты жеке жалға алушыларға тиесілі корпорацияға тиесілі жеке меншік иеліктен берілген жағдайлар ерекше қолайлы. Бұл оларға блокты дұрыс басқаруға қатысуға мүмкіндік береді. Басқару сапасы да әртүрлі. Commonhold құру туралы заң кейбір проблемаларды және әділетсіздіктерді жоюға деген ниетпен қабылданды, мысалы, жалға алушыларды коммерциялық пайдалану, өйткені олардың жалға алу мерзімі несие берушілерді қанағаттандыруға жеткіліксіз уақыт қалды. Жалға беруді көбінесе коммерциялық ұйымдар жүзеге асырғандықтан, commonhold кеңінен таралған жоқ. Алайда жалға алушыларға белгілі бір қорғаныс беретін басқа да заңдар бар. Пәтер сатып алу кезінде заңгердің кеңесін алу өте маңызды, өйткені толық сатуға болатын пәтерге қойылатын талаптар күрделі болып қала береді. Мүліктік заңның 1925 жылғы 153-бабында жалға алу шартын еркін иелікке "кеңейту" туралы ереже бар, оның бірі жалға алу шартында қамтылған оң міндеттемелерді сақтауға мүмкіндік береді. Бұл жерде нақты, бірақ қатаң талаптар бар. Пәтерлердің еркін меншік блоктарында орындалатын оң міндеттемелерді құру үшін осы ережелерді пайдаланатын жасанды схемалар кейде ұсынылды, бірақ олар қолдау таппады. 2020 жылдың 21 шілдесінде Ұлыбританияның Заң комиссиясы қолданыстағы қиындықтар туралы есеп берді және заңды жақсарту және commonhold-ты баламалы меншік нысаны ретінде қабылдауға ынталандыру үшін ұсыныстар жасады.

Apartments (Danish ejerlejlighed, literally "owner apartment") comprise some 5% of Danish homes. They are traded and mortgaged on the same markets as freestanding houses, and are treated legally much like other forms of real estate. Each owner tenant directly owns their own apartment; the rest of the building and the ground on which it stands is owned jointly by the apartment owners, who execute their joint ownership through an owner's association. The expenses of maintaining the joint property are shared pro rata among the owners. Another 5% of Danish homes are in housing cooperatives (Danish andelsbolig), which occupy a legal position intermediate between condominiums and housing associations. The entire property is legally owned by a non profit corporation, in which the tenants own shares; each share carries the right and duty to lease an apartment from the cooperative. Shares can be bought and sold, but often the cooperative's rules strictly limit the price for which they may change hands. (In contrast, condominiums are traded on a free market). Because the official share prices are often lower than the market value and sellers often retain the freedom to select whom to sell to, under the table payments are common. "Condominium" is not a term that is widely used in England and Wales. Commonhold is a creature of statute and comparatively rare, and condominiums are more likely to be found in the form of leaseholds because of long standing legal differences between leasehold and freehold tenure. By virtue of the landmark case of Tulk v Moxhay, in English law only restrictive covenants can be enforced against freehold land. This means it is not possible to enforce a positive covenant on successive owners of freehold land, other than to maintain a boundary fence, without creating an elaborate trust. A positive covenant is, broadly, one that involves the expenditure of money to perform. This did not create a significant problem until the 1950s when flats (where ownership is divided horizontally) first began to appear on the market as more affordable, particularly for first time buyers. Until then flats had been confined to short term unsaleable tenancies, with varying degrees of statutory rent protection and security of tenure. It was soon learned that freehold flats were an unsatisfactory form of ownership because it was not possible to impose essential maintenance requirements. As such, flats became virtually unmarketable because they were an unacceptable form of security to lenders. Thus solicitors, the principal property lawyers in England and Wales in those days, began to use leases instead, where such limitations did not apply. Progress was haphazard and piecemeal, but over time things became more standard. Improvements became universal as institutional lenders refused to advance money on the security of flats unless certain basic provisions were included. This benefited owners whether or not they borrowed money since the purchase was invariably conducted through a solicitor or licensed conveyancer trained to reject leases failing to meet the necessary standards. Despite these standards, the actual form of leasehold systems is variable. Highly favoured are arrangements where the leases are granted out of a freehold owned by a corporation, itself owned by individual leaseholders. This provides an opportunity for them to participate in the proper management of the block. Again, the quality of management is very variable. The statute creating commonholds was motivated by a desire to eliminate some of the problems and perceived injustices, such as the commercial exploitation of lessees by freeholders as their leases began to have too little time left to satisfy lenders. Since most leasehold developments are undertaken by commercial entities, commonholds did not become widespread. There are, however, other statutes in place that give some degree of protection for leaseholders. It is, nevertheless, essential to consider proper legal advice whenever engaged in the purchase of a flat, for the requirements for a fully marketable flat remain complex. The Law of Property Act 1925, s. 153, contains provisions for the "enlargement" of leases into freeholds, one of the effects of which is to preserve the enforceability of positive covenants contained in the lease against the resulting freehold. There are clear, but stringent, requirements. Artificial schemes using the provisions to create enforceable positive covenants in freehold blocks of flats were occasionally mooted but never gained currency. On 21 July 2020 the UK Law Commission reported on the existing difficulties and made proposals to improve the law and encourage the acceptance of commonhold as the preferred form of tenure.

Финляндия

Финляндияда жеке меншік үйлер мен жартылай жеке меншік үйлерде ғана, жылжымайтын мүліктің меншігі нақты пәтерлерге берілетін (avtal om delning av besittningen) сияқты кондоминиум тәрізді келісімшарт қолданылады. Тұрғын үй кооперативі – Финляндияда үйді иеленудің кең таралған түрі. Тұрғын үй компаниясының бір пәтеріне сәйкес келетін үлестерге ие болу, әдетте, жеке үйге (бір отбасылық үйге) тікелей ие болумен бірдей үй иесі болу ретінде қарастырылады. Дегенмен, үлестер жылжымайтын мүлік емес, жеке мүлік ретінде қарастырылады, ал кооператив белгілі бір мерзімге пәтерді иелігіне алып, бұзушылық немесе төленбеген коммуналдық төлемдер үшін пәтер иесін немесе жалға алушыны шығарып тастауға құқылы. Финляндиядағы тұрғын үй кооперативтері (коммерциялық емес) жауапкершілігі шектеулі серіктестіктер (bostadsaktiebolag) ретінде тіркеледі, онда бір үлес әдетте пәтердің бір шаршы метрін (кейде он) білдіреді. Кондоминиумға мүшелік акцияларды ашық нарықта, көбінесе жылжымайтын мүлік агенті арқылы сатып алу арқылы қол жеткізіледі. Акцияларды сатып алу үшін басқарманың келісімі қажет емес, бірақ кейбір жағдайларда басқа акционерлер немесе тұрғын үй кооперативінің өзі сатылатын акцияларға талап қоюға құқылы. Меншік иесінің пәтерде тұруы міндетті емес. Пәтерлерді жалға беру үшін иелену – Финляндияда жинақтаудың және жеке инвестициялардың кең таралған түрі.

Германия

Германияда кондоминиумдар Eigentumswohnungen деп аталады, ал кондоминиумдарға қатысты ең маңызды заң Wohnungseigentumsgesetz (қысқаша WoEigG) болып табылады. Ол жеке меншік құқығы, үй иелері қауымдастықтарының құқықтары мен міндеттері, сондай-ақ кондоминиумдарды басқаруға байланысты барлық құқықтық регламенттердің негізі болып табылады. WoEigG 1951 жылдан бастап қолданылып келеді, бірақ 2007 жылы жаңа редакцияда қайта қабылданды. Қазіргі таңда үй иелерінің ішінара құқықтық қабілеттілігі бар, яғни үй иелері қауымдастығы шарттарды қоса алғанда, құқықтары мен міндеттері бар дербес тұлға болып табылады. Меншік құқығы WoEigG-нің бірінші бабында тұрғын үйге меншік, жеке меншік, үлестік меншік және ортақ меншік деп бөлінеді.

Грекия

Грецияда пәтер үйлер 1960 жылдары өте танымал болды. Грецияның көптеген халқы үлкен қалаларда тұратындықтан, бұл ғимараттарды Грецияның кез келген жерінде кездесуге болады. Олар πολυκατοικίες (Polykatoikia) деп аталады, яғни сөзбе-сөз "көп тұрғын үйлер".

Гонконг

Гонконгта кондоминиумға балама ретінде "көп иелі ғимарат" немесе "көп меншікті ғимарат" қолданылады. Олар кейде бірнеше ғимараттан тұратын жеке тұрғын үй кешенінің бір бөлігі болуы мүмкін, бірақ көбінесе ортақ меншіктегі жалғыз ғимараттан тұрады. Пәтерлер мен тұрақ орындарын пайдалану құқығын қоса, тараптар арасындағы қатынастар өзара міндеттемелер шарты ("DMC", жоғарыда сипатталған бас актіге ұқсас) және 344 нөміріндегі Ғимараттарды басқару туралы заңмен реттеледі.

Венгрия

Кондоминиумдар қазіргі Венгрияда жылжымайтын мүлік иелігінің өте кең таралған түрі болып табылады, себебі 1989 жылы Венгрияда социализм аяқталғаннан кейін мемлекеттік немесе муниципалитеттерге тиесілі пәтерлердің көпшілігі жекешелендірілді. Тарихи тұрғыдан кондоминиумдар (társasház) 1924 жылы заңды меншік құрылымы ретінде ресми тіркелді. Венгриядағы кондоминиумдар кез келген жеке тұрғын үй (kertesház; "бақша үйі") сияқты нарықта сатылады және ипотекаға беріледі, сондай-ақ басқа жылжымайтын мүлік түрлерімен салыстырылады. Кондоминиум мүліктің ортақ аумақтарын күтіп ұстайтын коммерциялық емес заңды тұлға болып табылады және оны меншік иелерінің конвенциясы сайлаған өкіл (közös képviselő) басқарады. Дәстүрлі түрде, бұл өкіл меншік иелерінің бірі болған, бірақ 21-ғасырда меншік иелерінің конвенциясы көбінесе ғимаратта тұрмайтын кәсіби құрылыс менеджерін жалдайды. Дегенмен, шарттарды өзгертуге немесе ірі ортақ шығындарға қатысты шешімдерді конвенция мақұлдауы тиіс. Дауыс беру құқығы меншікке иелік ететін мүліктің үлесіне байланысты.

Үндістан

Үндістанда кондоминиумдар "Апартаменттер" немесе "Апартамент ғимараттары/кешендері" немесе "Тұрғын үйлер" немесе "Флаттар" деп аталады. Әрбір ғимаратта бірнеше қабаттар мен әртүрлі конфигурациядағы пәтерлер/тұрғын бірліктер болады. Ең көп таралған конфигурациялар – "1 BHK", "2 BHK" және "3 BHK" (BHK – жатын бөлме, зал, ас үй). Тұрғын үй иелерінің бірлестігі әдетте Кооперативтік Тұрғын Үй Қоғамы (КТҮҚ) немесе Кооперативтік Топтық Тұрғын Үй Қоғамы (КТТҮҚ) деп аталады, оны муниципалитет органдарымен тіркеу қажет.

Иран

Иран үкіметі виллаларды қолдауды бастап, халықтың салтына байланысты пәтерлер салуға қарсы тұра бастады.

Израиль

Израильде кондоминиумдар ("בתים משותפים", "ортақ үйлер" немесе "кооперативтік үйлер" деп аталады) – үй иелігінің кең таралған түрі. Мемлекет құрылысымен салынған кондоминиумдардағы қоғамдық тұрғын үй тарихи түрде субсидияланған сатып алу және ипотека арқылы ұйымдастырылған.

Италия

Италияда кондоминиум ("Condominio") заңмен реттеледі, соңғы реформасы 2012 жылы жасалды. Ғимараттардың ортақ бөліктеріне (мысалы, баспалдақтар, қабырғалар, қасбеттер, шатырлар және аулалар) бірлескен меншік міндетті: үй иесі шығындарды төлемегені үшін ортақ бөліктерге құқығынан бас тарта алмайды. Әрбір меншік иесінің кондоминиумдағы үлесі жалпы соманың мыңнан бір бөлігі ("millesimi") ретінде көрсетіледі; бұл көрсеткіштер меншік иелері жиналысында ("assemblee condominiali") көпшілікті анықтау үшін пайдаланылады.

Нидерланды

Тұрғын үй кооперативі туралы меншік иелері бірлестігі бөлімін қараңыз.

Норвегия

Кондоминиумдар (норвегиялық Eierseksjon) 1983 жылы ресми түрде енгізілді. Норвегиядағы үйлердің шамамен 19 пайызы кондоминиум болып табылады, оның ішінде меншік иесіндегі пәтерлер мен дуплекстердің шамамен 50 пайызы, қатарластырылған үйлердің шамамен 30 пайызы және жеке тұрғын үйлердің 2,5 пайызы кондоминиум ретінде ұйымдастырылған.

Пәкістан

Пәкістанда "Кондоминиумдар" аталымы қолданылмайды, олардың орнына орташа стильдегі ғимараттарды "Пәтерлер" деп, ал жақсырақ және үлкен ғимараттарды "Кешендер" деп атайды. Ғимаратты "Пәтерлер" деп санау үшін ең кемі төрт қабат болуы керек, сондай-ақ төрт қабаттан жоғары ғимараттарда кем дегенде бір лифт немесе көтергіш болуы міндетті. Көптеген пәтерлерде "Қонақ бөлмесі" деп аталатын жеке бөлме болады, ол қонақтарды қабылдау үшін пайдаланылады. Дегенмен, оны теледидар бөлмесі және асхана ретінде де қолдану жиі кездеседі. Тағы бір ерекшелік – барлық пәтерлерде стандартты болып табылатын балкон немесе "терраса".

Филиппин

Филиппинде кондоминиумдар үш түрге бөлінеді: төмен қабатты, орта қабатты және жоғары қабатты. Кондоминиумдар CCT – кондоминиумдық меншік куәлігі деп аталатын ерекше меншік құқығына ие. Кондоминиумдарда әдетте бассейн, жеке паркинг орындары, клуб үйі және басқару ғимараты сияқты ыңғайлы жағдайлар болады.

Ресей

Бастапқыда кондоминиум ұғымы 1992 жылғы 24 желтоқсандағы № 4218-1 «Федералды тұрғын үй саясатының негіздері туралы» Федералды заңмен енгізілді: «Кондоминиум – көппәтерлі үйлердегі тұрғын үйлердің меншік иелерінің бірлестігі, пәтерлер аралық баспалдақтарды, лифттерді, дәліздерді, төбелерді, техникалық жертөлелерді, пәтер емес инженерлік жабдықтарды, іргелес аумақты және басқа да ортақ пайдалану аймақтарын бірлесіп иелену және пайдалану шарттарын қамтамасыз етеді».

Сингапур

Сингапур мен Малайзияда "кондо" немесе "кондоминиум" терминдері қауіпсіздік күзетшілері, жүзу бассейндері немесе теннис корты сияқты бірнеше артықшылықты мүмкіндіктері бар тұрғын үй ғимараттарын атау үшін қолданылады. Сингапурда мұндай мүмкіндіктері жоқ үйлердің көп бөлігін Мемлекеттік Тұрғын Ықшамдау Кеңесі (HDB) салады, және осы HDB тұрақтарын жалға алуға немесе үкіметтен жеке сатып алуға болады. Кондоминиумдар мен HDB пәтерлері елдегі қолжетімді тұрғын үйлердің басым бөлігін құрайды.

Оңтүстік Африка

Оңтүстік Африкада кондоминиумдар "Бөлімшелік меншік" деп аталады және 1986 жылғы №95 Бөлімшелік меншік туралы заңмен реттеледі. Қалашықтар мен көптеген пәтер үйлер әдетте осы меншік түріне ие. Кешеннің иелері Корпоративтік орган құрайды, ал Корпоративтік орган кешеннің күнделікті басқаруын жүзеге асыру үшін сенімділер кеңесін сайлайды, олар көбінесе басқарушы агент деп аталатын кешендерді басқаруға мамандандырылған компанияны жалдайды.

Испания

Испанияда кондоминиумдар "comunidad de propietarios" (заңды термин) және "comunidad de vecinos" (күнделікті термин) деп аталады, ал олар "Ley de Propiedad Horizontal" (L. P. H.) заңымен реттеледі, ол Испания Азаматтық кодексін едәуір кеңейтеді. L. P. H. 1960 жылы заңға айналды және Испания халқының жартысынан астамы кондоминиумдарда тұрады. INE деректері бойынша, Испанияда шамамен 840 мың кондоминиум бар, олардың құрамында 9 миллионға жуық тұрғын үй ғимараты бар.

Швеция

2009 жылдың 1 мамырында Швеция заңы бойынша кондоминиумдар (ägarlägenheter) алғаш рет қолжетімді болды. 2009 жылы салынған 14 447 жаңа пәтердің ішінде тек 6-сы кондоминиум болды. Өндірістің көп бөлігі, 7723 бірлік, тұрғын үй кооперативтеріндегі пәтерлер (bostadsrättslägenheter) – меншік иесіндегі пәтерлердің дәстүрлі түрі еді. 2014 жылдың соңына қарай бүкіл Швеция бойынша барлығы 955 кондоминиум тіркелді.

Тайланд

2018 жылдың ақпан айына қарай, Таиланд бойынша Бангкок жаңа салынатын кондоминиум нарығының 58% -ын құрады, ал қалған 42% -ы басқа провинциялардың үлесіне тиді. Соңғы онжылдықтарда Тайланд нарығында бұл типтегі тұрғын үйлер тұрақты өсімді көрсетіп келеді, дәстүрлі жеке үйлерге қарағанда. Кондоминиумды дамыту тренді бүкіл елде жалғасуда: Бангкокта ондаған жобалар жүзеге асырылуда, ал Чон Бури және Районг провинцияларындағы Шығыс экономикалық дәлізінде, сондай-ақ батыстағы Пхетчабури және Прачуап Хири Ханда бірнеше жобалар жүргізілуде.

Америка Құрама Штаттары

АҚШ-та кондоминиум туралы алғашқы заң 1958 жылы Пуэрто-Рикода қабылданды. 1961 жылғы Тұрғын үй заңының 234-бабы Федералды тұрғын үй басқармасына кондоминиумдар бойынша ипотекалық несиелерді кепілдендіруге мүмкіндік берді, бұл 1969 жылға қарай кондоминиумдарға қолжетімді қаражаттың күрт өсуіне және барлық штаттарда кондоминиум заңдарының қабылдануына әкелді. Содан бері «кондоминиум» немесе қысқаша «кондо» термині АҚШ-та кеңінен танымал сөзге айналды. Көптеген американдықтардың кондоминиумдық өмірге алғашқы кеңінен танысуы ірі қалаларынан емес, Оңтүстік Флоридадан болды, онда құрылысшылар кондоминиум тұжырымын Пуэрто-Рикодан әкеліп, АҚШ-тың қалалық солтүстігінен қолма-қол ақшамен келген зейнеткерлерге мыңдаған қолжетімді үйлерді сату үшін пайдаланды. Осы меншік түрінің басты артықшылығы – әдетте экономикалық тұрғыдан қолжетімсіз, бірақ өте ыңғайлы аймақта қолжетімді тұрғын үй алу мүмкіндігі. Сонымен қатар, мұндай мүліктердің құндылығын сақтауға және арттыруға көмектесетін шектеулері бар, бұл кейбір аудандарды қамқорсыздыққа ұшыратудың алдын алады. Соңғы бірнеше онжылдықтарда тұрғын үй кондоминиум индустриясы Майами, Сан-Франциско, Сиэтл, Бостон, Чикаго, Остин, Лос-Анджелес және Нью-Йорк сияқты мегаполистерде қарқынды дамыды. Дегенмен, соңғы жылдары кондо индустриясының ұсынысы сұранысқа жете бастады және сатылымдар баяулады. Қазір ол баяулау фазасында. Меншіктің тағы бір түрі, АҚШ-тың кейбір аймақтарында танымал, ал басқа да ортақ құқық юрисдикцияларында кездеседі – тұрғын үй кооперативі, сондай-ақ «компания үлесі» немесе «кооператив» деп те аталады. Тұрғын үй кооперативінде ғимаратпен заңды компания байланысқан, ал үлеске иелік ету бірліктің тұрғын үйін жалға алу құқығын береді. Тағы бір түрі – жер жалға алу (солярий), онда жер иесі жерге (солум) иелік етуін сақтайды, бірақ жер бетін пайдалану құқығын (суперфиций) жалға береді, ол мәңгілікке немесе ұзақ мерзімге жаңартылады. Бұл азаматтық құқықтағы эмфитевсиске ұқсас, бірақ эмфитевсис күтім мен жақсарту міндеттерін жалға алушыға жүктейді. АҚШ-та кондоминиум кешендерінің әртүрлі стилі бар. Мысалы, бақшадағы кондоминиум кешені айналасында абаттандырылған жерлермен салынған төменгі ғимараттардан тұрады. Таунхаус кондоминиум кешені көп қабатты жартылай жеке тұрғын үйлерден тұрады. Кондоминиум таунхаустарында сатып алушы тек ішкі кеңістікке ғана ие болады, ал ғимараттың өзі кондоминиум корпорациясына тиесілі. Корпорация барлық меншік иелеріне ортақ меншікте болады және оларға жалпы техникалық қызмет көрсету мен күрделі жөндеу үшін төлемдер алады. Жеке меншік таунхаустар кондоминиумдық ешқандай аспектісіз толығымен жеке меншік болып табылады. АҚШ-та меншік құқығының осы түрі қарапайым меншік деп аталады. Нью-Йоркте кондоминиум туралы заң 1964 жылы қабылданды. Алғашқы кондоминиум ғимараты 1965 жылы Манхэттенде салынған Сент-Тропе Кондоминиумы болды.

The first condominium law passed in the United States was in the Commonwealth of Puerto Rico in 1958. Section 234 of the Housing Act of 1961 allowed the Federal Housing Administration to insure mortgages on condominiums, leading to a vast increase in the funds available for condominiums, and to condominium laws in every state by 1969. Since then, the term ‘condominium’, or ‘condo’ for short, has become a household word in the U. S. Many Americans' first widespread awareness of condominium life came not from its largest cities but from South Florida, where developers had imported the condominium concept from Puerto Rico and used it to sell thousands of inexpensive homes to retirees arriving flush with cash from the urban northern U. S.

The primary attraction to this type of ownership is the ability to obtain affordable housing in a highly desirable area that typically is beyond economic reach. Additionally, such properties benefit from having restrictions that maintain and enhance value, providing control over blight that plagues some neighborhoods. Over the past several decades, the residential condominium industry has been booming in some metropolitan areas, such as Miami, San Francisco, Seattle, Boston, Chicago, Austin, Los Angeles, and New York City. However, in recent years, supply within the condo industry has caught up with demand, and sales have slowed. It is now in a slowdown phase. An alternative form of ownership, popular in parts of the U. S. but found also in other common law jurisdictions, is housing cooperative, also known as "company share" or "co op". A Housing Cooperative is where the building has an associated legal company and ownership of shares gives the right to a lease for the residence of a unit. Another form is ground rent (solarium) in which a single landlord retains ownership of the land (solum) but leases the surface rights (superficies) which renew in perpetuity or over a very long term. This is comparable to a civil law emphyteusis, except that emphyteusis shifts the duties of up keep and making improvements onto the renter. In the U. S., there are several different styles of condominium complexes. For example, a garden condominium complex consists of low rise buildings built with landscaped grounds surrounding them. A townhouse condominium complex consists of multi floor semi detached homes. In condominium townhouses, the purchaser owns only the interior, while the building itself is owned by a condominium corporation. The corporation is jointly owned by all the owners and charges them fees for general maintenance and major repairs. Freehold townhouses are exclusively owned, without any condominium aspects. In the U. S., this type of ownership is called fee simple. New York's Condominium Act was passed in 1964. The first condominium building was the St. Tropez Condominium in Manhattan, built in 1965.