Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Кіріспе
Ипотекалық ипотеканың орнына жасалған құжат - ипотека беруші (яғни қарыз алушы) ипотека алушыға (яғни несие берушіге) ипотекадан тыс қарызды қанағаттандыру және ипотекалық ипотеканы ипотекадан шығару бойынша іс-шараларды болдырмау үшін жылжымайтын мүлікке барлық пайыздарды беруі. Қарыз алушы мен қарыз берушіге қарызды өтеудің орнына жасалған құжат бірнеше артықшылықтар береді. Қарыз алушы үшін негізгі артықшылық - бұл қарыз алушыны қарызға байланысты жеке қарыздың көпшілігінен немесе барлық жеке қарыздан дереу босату. Қарыз алушы сонымен қатар, заңсыз ипотека беру туралы іс-қимылдың көпшілік арасында танымал болуын болдырмайды және ресми ипотекаға қарағанда жомарт шарттарға ие болуы мүмкін. Қарыз алушыға тағы бір пайдасы - бұл қарыз алушының кредитіне тыйым салуға қарағанда аз зиян келтіреді. Қарыз берушіге пайдасы - қайта иеленудің уақыты мен құны азаюы, қарыз алушының кек алу қаупі төмендеуі (шерифтің үйден шығарылуына дейін мүліктердің металл ұрлығы мен вандализмі) және қарыз алушы кейіннен банкротқа ұшыраса, қосымша артықшылықтар. Егер кішігірім залалдар болса, онда қарыз беруші үшін залалдар туралы құжат аз тартымды. Қарыз беруші мүлікті иеленушіден кіші залалдарды өтеу жауапкершілігін өз мойнына алғысы келмейді, сондықтан қарыз беруші меншік құқығын тазарту үшін кепілдік беруді артық көреді. Емгерлік орнына жасалған құжат деп саналу үшін қарыз берілген жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілуі тиіс. Екі тарап та келісімді ерікті түрде және адалдықпен жасауы тиіс. Тәртіпке келтіру келісімінде берілетін мүліктің әділ нарықтық құнына кем дегенде тең сома болуы тиіс. Кейде несие беруші егер қарыз алушының берешегі мүліктік құндылығынан асып кетсе, ипотеканы алу орнына құжатты жасамайды; басқа жағдайларда несие беруші келіседі, өйткені ол шығынды ипотеканы алу процесінде мүлкімен аяқталады. Құжаттың ерікті болуы талап етілетіндіктен, несие берушілер қарыз алушыдан осындай жеткізу туралы жазбаша ұсыныс алғаннан кейін ғана, егер олар келіссөздерге қатысу ұсынысы ерікті түрде жасалып жатқанын нақтылайтын болса, онда несие берушілер көбінесе ипотеканы алып қою орнына құжатты орындамайды. Бұл шарт бойынша дәлелдеу ережесін іске асырады және несие берушіге несие беруші жаман ниетпен әрекет еткен немесе қарыз алушыға төрелік жасауға қысым жасаған деген талаптан қорғайды. Екі тарап та содан кейін келісімді келіссөздер арқылы жүзеге асыра алады. Нью-Йорктегі Home Equity Theft Prevention Act (Үй-жайды ұрлауды болдырмау туралы заң) осы жиі қолданылатын есеп айырысу әдісіне қатысты кейбір шатасуларды тудырды. HETPA-ның ипотекалық ипотеканы өтеу орнына жасалған актілерге қолданылатыны белгісіз, өйткені, мысалы, төрешілік актіде сияқты нақты алып тастау жоқ. 2 жылдық есептен шығару құқығы банктер мен сақтандырушыларды ыңғайсыз қалдыратын қауіп емес, әсіресе, талаптарды орындаудың күрделілігін ескере отырып, Нью-Йорктегі көптеген банктер мен сақтандырушылар бұл жағдайда іс қағаздарын беруге дайын емес.
A deed in lieu of foreclosure is a deed instrument in which a mortgagor (i. e. the borrower) conveys all interest in a real property to the mortgagee (i. e. the lender) to satisfy a loan that is in default and avoid foreclosure proceedings. The deed in lieu of foreclosure offers several advantages to both the borrower and the lender. The principal advantage to the borrower is that it immediately releases the borrower from most or all of the personal indebtedness associated with the defaulted loan. The borrower also avoids the public notoriety of a foreclosure proceeding and may receive more generous terms compared to a formal foreclosure. Another benefit to the borrower is that it harms a borrower's credit less than a foreclosure does. Advantages to a lender include a reduction in the time and cost of a repossession, lower risk of borrower revenge (metal theft and vandalism of the property before sheriff eviction), and additional advantages if the borrower subsequently files for bankruptcy. If there are any junior liens a deed in lieu is a less attractive option for the lender. The lender will likely not want to assume the liability of the junior liens from the property owner, and accordingly, the lender will prefer to foreclose in order to clean the title. In order to be considered a deed in lieu of foreclosure, the indebtedness must be secured by the real estate being transferred. Both sides must enter into the transaction voluntarily and in good faith. The settlement agreement must have total consideration that is at least equal to the fair market value of the property being conveyed. Sometimes, the lender will not proceed with a deed in lieu of foreclosure if the outstanding indebtedness of the borrower exceeds the current fair value of the property; in other cases, a lender will agree since it will likely end up with the property anyway through the costly foreclosure process. Because of the requirement that the instrument be voluntary, lenders will often not act upon a deed in lieu of foreclosure unless they receive a written offer of such a conveyance from the borrower that specifically states that the offer to enter into negotiations is being made voluntarily. This will enact the parol evidence rule and protect the lender from a possible subsequent claim that the lender acted in bad faith or pressured the borrower into the settlement. Both sides may then proceed with settlement negotiation. The Home Equity Theft Prevention Act in New York has created some confusion regarding this frequently used method of settlement. It is unclear whether HETPA applies to deeds in lieu of foreclosure since there is no clear exclusion as there is for a referee's deed, for example. The 2 year right of rescission is not a risk that banks or title insurers are comfortable with, especially given the complexities of compliance, so many banks and title insurers in New York are not willing to work with deeds in lieu.