Введение

Обязательный договор - это документ, в котором ипотекодатель (т.е. заемщик) передает все интересы в недвижимости ипотекодержателю (т.е. кредитору) для удовлетворения кредита, который является дефолтом и избежать процедуры выкупа. Залог на имущество, предоставляемый взамен выкупа, дает несколько преимуществ как заемщику, так и кредитору. Основное преимущество для заемщика заключается в том, что он немедленно освобождает заемщика от большей части или от всей личной задолженности, связанной с невыполненным кредитом. Заемщик также избегает общественной известности процедуры выкупа и может получить более щедрые условия по сравнению с формальным выкупом. Еще одна польза для заемщика заключается в том, что это наносит меньший ущерб кредиту заемщика, чем вымогательство. Преимущества для кредитора включают сокращение времени и стоимости репосессии, меньший риск мести заемщика (кража металла и вандализм имущества до выселения шерифа) и дополнительные преимущества, если заемщик впоследствии подает заявление о банкротстве. Если есть какие-либо младшие залоговые права, то акт в замену менее привлекательный вариант для кредитора. Кредитор, скорее всего, не захочет брать на себя ответственность за младшие залоговые обязательства от владельца имущества, и соответственно, кредитор предпочтет выкупить имущество, чтобы очистить право собственности. Чтобы считаться актом вместо выкупа, задолженность должна быть обеспечена передаваемой недвижимостью. Обе стороны должны заключить сделку добровольно и добросовестно. Соглашение о урегулировании должно содержать общую сумму, которая по меньшей мере равна справедливой рыночной стоимости передаваемой недвижимости. Иногда кредитор не будет продолжать с делом вместо выкупа, если непогашенная задолженность заемщика превышает текущую справедливую стоимость имущества; в других случаях кредитор согласится, поскольку он, вероятно, все равно получит имущество через дорогостоящий процесс выкупа. Из-за требования о том, что документ должен быть добровольным, кредиторы часто не будут действовать в соответствии с документом вместо выкупа, если они не получат письменного предложения о такой передаче от заемщика, в котором конкретно говорится, что предложение о начале переговоров делается добровольно. Это приведет к принятию правила доказательства условно-досрочного освобождения и защитит кредитора от возможного последующего требования о том, что кредитор действовал недобросовестно или оказывал давление на заемщика в урегулировании. Обе стороны могут приступить к переговорам по урегулированию. Закон о предотвращении кражи акций в Нью-Йорке создал некоторую путаницу в отношении этого часто используемого метода расчетов. Неясно, применяется ли HETPA к документам вместо выкупа, поскольку нет четкого исключения, как, например, для арбитражного акта. 2-летнее право на отмену договора не является риском, с которым банки или страховщики не согласны, особенно учитывая сложность соблюдения, поэтому многие банки и страховщики в Нью-Йорке не хотят работать с актами в замену.