Жер үстіндегі әуе құқығы – жылжымайтын мүліктің маңызды аспектісі. Бұл құқық жердің үстіндегі кеңістікті пайдалану мен салуға мүмкіндік береді. Құрылыс және меншік құқығы туралы толық ақпарат!
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Жылжымайтын мүлікке меншік құқығының түрі
Type of real estate ownership right
Жылжымайтын мүлікке қатысты әуе құқықтары – Жер бетінен жоғарыдағы кеңістіктегі меншік мүддесі. Жалпы алғанда, жерді немесе ғимаратты иелену немесе жалға алу, басқалардың бұзушылығынсыз жер үстіндегі кеңістікті пайдалану және құрылыс салу құқығын қамтиды. Бұл құқықтық ұғым латын тіліндегі "Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos" ("Кімнің жері болса, соның билігінде көкке дейін және жер астына дейін") деген фразада бейнеленген, бұл орта ғасырлық рим құқығында кездеседі және 13 ғасырдың глоссаторы Аккурсийге жатқызылады; бұл фраза Уильям Блэкстоунның 1766 жылғы "Англия заңдарына түсіндірмелер" еңбегінде жалпы құқықта кеңінен танымал болды; толық мәліметтер үшін фразаның тарихын қараңыз. 20 ғасырда әуе құқығын негізгі мүліктен бөлу, әсіресе тығыз орналасқан қалалардағы биік ғимараттар салу үшін мүлік дамытуда маңызды мәселеге айналды.
In real estate, air rights are the property interest in the "space" above the Earth's surface. Generally speaking, owning or renting land or a building includes the right to use and build in the space above the land without interference by others. This legal concept is encoded in the Latin phrase Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos ("Whoever owns the soil, it is theirs up to Heaven and down to Hell. "), which appears in medieval Roman law and is credited to 13th century glossator Accursius; it was notably popularized in common law in Commentaries on the Laws of England (1766) by William Blackstone; see origins of phrase for details. In the 20th century, the splitting of air rights from the underlying property became an important issue for property development, particularly for skyscrapers in some crowded cities.
Әуе қатынасы
Жер бетіндегі нүктелермен белгіленген меншік құқығы бұрын шексіз биіктікке дейін созылған. Бұл ұғым 20-шы ғасырдың басында әуе тасымалы кеңінен таралғанға дейін күдіксіз қабылданды. Әуе тасымалын дамыту мақсатында заң шығарушылар жылжымайтын мүліктің иесіне қарамастан, жоғары биіктіктегі транзит үшін мемлекеттік жеңілдік құқығын белгіледі. Жаңа технологиялар "ғарыш" меншігі және ұлттық егемендіктің жоғарғы шегі туралы мәселелерді қайта көтерді. Жер атмосферасынан жоғары ғарыш саяхаттарының пайда болуымен, ұлттық егемендік қанша биіктікке дейін таралады және осылайша елдер транзитті қалай реттей алады деген мәселе жиі талқыланады.
Property rights defined by points on the ground once extended indefinitely upward. This notion remained unchallenged before air travel became popular in the early 20th century. To promote air transport, legislators established a public easement for transit at high altitudes, regardless of real estate ownership. New technologies have again raised questions about ownership of "space" and the upward bounds of national sovereignty. With the advent of space travel above Earth's atmosphere, the height at which national sovereignty extends and therefore nations can regulate transit is often debated.
Америка Құрама Штаттары
Құрама Штаттарда Федералды авиациялық басқарма (FAA) барлық "навигациялық әуе кеңістігін" реттеуге және оны пайдалану ережелері мен талаптарын анықтауға толық құқылы. Атап айтқанда, Федералды авиациялық заңда: "АҚШ үкіметі АҚШ әуе кеңістігіне толық иелік етеді" және "АҚШ азаматы навигациялық әуе кеңістігі арқылы транзит құқығына ие" делінген. "Транзит құқығы бар навигациялық әуе кеңістігі" ұшақтардың қауіпсіз ұшып көтерілуі мен қонуын қамтамасыз етуге қажетті әуе кеңістігін қамтитын, ұшудың ең төменгі биіктігінде немесе одан жоғарыдағы әуе кеңістік ретінде анықталады. Жеке жер үстіндегі әуе кеңістігінің "көлемі зор зақымдануға" ұшырауы мүмкін нақты биіктік жиі талқыланады. Бұрынғы сот практикасында мүлік құқығының бұзылуы орын алуы мүмкін шешімді анықтауда қалалық және қала маңындағы аудандарда 152,40 метр, ал ауылдық жерлерде жер бетінен немесе ең биік құрылыстан 109,73 метр биіктік қолданылған. Ол кезде бұл "навигациялық әуе кеңістігінің" шекарасын құрады. Алайда, қазіргі шешімдердің көп бөлігі, бұрынғы сот шешімдеріне сүйене отырып, ұшу навигациялық әуе кеңістігінде болған-болмағанына қарамастан, мүліктік залалға келтіруді қарастыруды талап етеді. Бұл өте маңызды, өйткені кейбір ұшақтардың (экипажды және экипажсыз) ұшудың ең төменгі биіктігі жоқ, сондықтан барлық әуе кеңістігі "навигациялық" болып саналады. Мүліктің иесіне олардың мүлігін пайдалану федералды үкімет, мемлекеттік үкімет немесе әуеден заңсыз кірген тұлғалардың әрекеті салдарынан көлемі зор зақымдануға ұшыратқан жағдайда қаржылық өтемақы төленеді. Конгресс FAA-ға әуежайлар маңындағы әуе кеңістігіндегі (навигациялық жеңілдіктер) мүлік мүдделерін сатып алуға қаражат беруге уәкілдік берді, бұл ұшақтардың ұшып-қонуына мүмкіндік береді. 2000 жылдары ұшқышсыз әуе кемелерінің (дрондар) бағасының төмендеуі төмен биіктікте ұшуға кімнің рұқсаты қажет екендігі туралы құқықтық мәселелерді қайта көтерді: жер иесі, FAA немесе екеуі де. Азаматтардың навигациялық әуе кеңістігі арқылы жүру құқығын федералды үкіметке беруге тікелей наразылық білдірілген емес. Осыған байланысты, қазіргі жағдай бойынша FAA-ның (ережелер арқылы) рұқсаты ғана қажет. Алайда, жеке мүлік құқықтары әуе кеңістігін пайдалану арқылы мүліктің пайдалануы "көлемі зор зақымдануға" ұшыраған жағдайда азаматтық талаптарды жолдауға мүмкіндік береді. FAA бұл құқықты реттеуге толық өкілетті екенін қайта мәлімдеді. Жер иесі өз жерінің үстіндегі "кеңістікте" дамыту құқығына толық ие. Жалпы құқық бойынша, көршісінің мүлігінің тік жазықтығын бұзатын "ілмек" салу – заңсыз ену болып саналады және мүлік иесі бұзушы құрылысты жоюға құқылы. Әуе кеңістігі мүлік болып табылады және оны сатуға немесе беруге болатын дамыту құқықтарын сақтайды. Осылайша, тығыз орналасқан қалалық ауданда әрбір ғимарат иесі өз мүлігінің үстінде 35 қабатты әуе кеңістігіне ие болуы мүмкін. Бір мүмкін сценарий бойынша, үш қабатты ескі ғимараттың иелері ғимаратты сату арқылы және оның орнына 35 қабатты көк үй салуға рұқсат беру арқылы көп ақша табуы мүмкін. Басқа сценарийде, көк үй салушы көршілес жер иесінен пайдаланылмаған әуе кеңістігін сатып алып, кеңірек ғимарат салуы мүмкін. 2005 жылдың қарашасында Нью-Йорктегі Крайст Чёрч өзінің тік даму құқығын шаршы футына 430 долларға сатты, бұл оның ғимарат үстіндегі кеңістікте салу құқығы үшін 30 миллион доллардан астам табыс әкелді.
In the United States, the Federal Aviation Administration (FAA) has the sole authority to regulate all "navigable airspace" exclusively determining the rules and requirements for its use. Specifically, the Federal Aviation Act provides that: "The United States Government has exclusive sovereignty of airspace of the United States" and "A citizen of the United States has a public right of transit through the navigable airspace." The "navigable airspace" in which the public has a right of transit has been defined as "the airspace at or above the minimum altitudes of flight that includes the airspace needed to ensure safety in the takeoff and landing of aircraft." The exact altitude(s) at which the airspace over private land can become subject to "substantial impairment" is often debated. Case law in the past has used the height of 152.40 m in urban or suburban areas, and 109.73 m above the surface or tallest structure in rural areas as the demarcation of where impairment of property rights can occur. At those times, this constituted the limits of "navigable airspace". However, the bulk of more recent decisions, which take precedent, hold that taking can occur regardless of if the flight occurred within navigable airspace or not and only impairment of property need be considered. This is especially important as some aircraft (crewed and uncrewed) now have no minimum flight altitudes making virtually all airspace "navigable". Financial compensation is owed property owners when the use of their property is substantially impaired by the federal government or by state government, or by the aerial trespasser. Congress has provided authority for the FAA to provide funds to purchase property interests in airspace (navigation easements) near airports to accommodate planes taking off and landing. The low cost of unmanned aerial vehicles (also called drones) in the 2000s re raised legal questions regarding whose permission is required to fly at low altitudes: the landowner, the FAA, or both. There has never been a direct challenge to the federal governments vesting of the right for citizens to travel through navigable airspace. As such, the status quo is only permission from the FAA (through regulation) is required. However, existing property rights over private property still allow for civil claims of taking when property use is "substantially impaired" by the use of the airspace. The FAA has also reiterated that it has sole authority to regulate this right. The owner of the land has the exclusive development rights in the 'space' above his or her lands. Under common law, building a 'hangover' that breaks the vertical plane of a neighbor's property is a trespass and the property owner has the right to remove the offending structure. The airspace is property and retains developmental rights which can be sold or transferred. Thus in a dense downtown area, each building owner in the area may have the right to thirty five stories of airspace above his or her own property. In one possible scenario, owners of an older building of only three stories high could make a great deal of money by selling their building and allowing a thirty five story skyscraper to be built in its place. In a different scenario, a skyscraper developer may purchase the unused airspace from an adjacent landowner in order to develop a broader building. In November 2005, Christ Church in New York sold its vertical development rights for a record $430 per square foot, making more than $30 million on the sale for the right to build in the space over its building.
Ұлыбритания
Ұлыбританияның көп бөлігіндегі меншік аумағының үстіндегі әуе кеңістігі "төменгі қабат" және "жоғарғы қабат" деп бөлінеді. Төменгі қабат – меншік иесінің орынды түрде пайдалана алатыны күтілетін, меншік төңірегіндегі және одан жоғарыдағы кеңістік. Басқаша айтқанда, осы кеңістікке басқалардың араласуы көбінесе заңсыз ену болып есептеледі. Бұл көршілес меншіктен асып тұрған ағаштар немесе белгілер, сондай-ақ кранның үстінен қозғалуы сияқты жағдайларды қамтиды. Дегенмен, осы әуе кеңістігін пайдалану құқығы жоспарлау рұқсатынсыз сол кеңістікте құрылыс салуға автоматты құқық бермейді. Жоғарғы қабат – меншік иесінің қалыпты пайдалануы мен ләззат алуы орынды саналатын кеңістік. 1982 жылғы Азаматтық авиация туралы заңның 76-бабында бұл кеңістік меншіктің шатырынан жоғары басталатындығы шамамен анықталған. Англияда, Уэльсте және Солтүстік Ирландияда меншік иелерінің жоғарғы қабатқа құқығы жоқ, бірақ Шотландияда бұл құқық әдетте a coelo usque ad centrum (аспаннан жер ортасына дейін) принципі бойынша кеңейтіледі. Ұлыбританияда әуе кеңістігі құқығын сату әдетте сирек кездеседі, бірақ ол заңды және көбірек таралды.
Airspace around a property in most of the United Kingdom is divided into the "lower stratum" and "upper stratum". The lower stratum is the area around and above a property that the owner can expect to reasonably enjoy in other words, interference by others into this area is usually deemed an act of trespass. This can include overhanging trees or signage from a neighbouring property, or movement such as a crane swinging overhead. However the right to enjoy this airspace is not an automatic right to build into that space without planning permission. The upper stratum is the space above which ordinary use and enjoyment by the property owner is reasonable, and is loosely defined in the Section 76 Civil Aviation Act 1982 as starting between above the roof level of the property. In England, Wales and Northern Ireland, property owners have no rights to the upper stratum, but in Scotland the rights are generally extended a coelo usque ad centrum (from the sky to the centre). The sale of air rights in the UK is generally unusual but it is legal, and becoming increasingly common.
Темір жол және әуе қатынасы құқықтары
Темір жолдар әуе кеңістігі құқығынан ақша табу мүмкіндігін алғаш түсінген компаниялар болды. Бұған керемет мысал – Нью-Йорктегі Гранд-Централь терминалы. Нью-Йорк орталық және Гудзон өзені темір жолының бас инженері Уильям Дж. Вилгус әуе кеңістігі құқығынан пайда табу жоспарын жасады. Бастапқыда темір жолшылар теміржолдың үстінен платформа салып, оған ғимараттар салуға мүмкіндік берді. 1954 жылы темір жол көбірек әуе кеңістігі құқығын сата алатынын түсінді және Гранд-Централь терминалын 50 қабатты мұнарамен алмастыру ұсынылды. МетЛайф ғимараты Grand Central терминалын бұзуға байланысты туған халықтың наразылығынан кейін станцияның жанына салынды. Бұл тәсіл 1955 жылдан бері Чикагода қолданылып келеді, осы жылы Иллинойс орталық темір жолының жұмыс істеп тұрған теміржолдарының үстінде Пруденшл ғимараты салынды. 2017 жылы Чикаго өзенінің батысында АМТРАК станциясына баратын жолдардың үстінде River Point және 150 North Riverside салынды. Теміржолдың үстінде платформалар салу әлі де өте пайдалы болуы мүмкін. 2000-жылдардың ортасында Нью-Йорктің Метрополитендік көлік басқармасы (MTA) «Нью-Йорк Джетс» командасына әуе кеңістігі құқығын сатуға тырысты, осылайша олар Пенн станциясының жанындағы Манхэттеннің Вест-Сайд Ярд үстінде «Вест-Сайд» стадионын салуға мүмкіндік алды, бұл Хадсон Ярдс жаңарту жобасының бір бөлігі болды. Hudson Yards мега-жобасы ақырында теміржол ауласының үстінде салынды. Бруклинде Atlantic Yards үстінде Barclays Center және Pacific Park салынды.
Railroads were the first companies to realize the potential of making money from their air rights. A good example of this is Grand Central Terminal in New York City, where William J. Wilgus, chief engineer of the New York Central and Hudson River Railroad, devised a plan to earn profit from air rights. At first, the railroad simply constructed a platform above the rail yards to allow for the construction of buildings overhead. By 1954, the railroad began to realize it could sell more air rights and Grand Central Terminal was proposed to be replaced by a 50 story tower. This is how the MetLife Building came to be built next to the station, after public protest regarding the demolition of Grand Central Terminal. This approach has been used in Chicago since the construction of the Prudential Building in 1955 above active railroad tracks of the Illinois Central Railroad. In 2017, to the west of the Chicago River, River Point and 150 North Riverside were built above tracks leading to the Amtrak station. Building on platforms over railroad tracks is still potentially very profitable. In the mid 2000s, New York's Metropolitan Transportation Authority (MTA) attempted to sell air rights to the New York Jets so that they could build the West Side Stadium over Manhattan's West Side Yard, near Penn Station, as part of the Hudson Yards Redevelopment. The Hudson Yards mega development was eventually built over the rail yard. In Brooklyn, the Barclays Center and Pacific Park have been constructed over Atlantic Yards.
Жолдар мен әуе қатынасы құқықтары
Темір жолдарға ұқсас, тас жол салушылар да әуе кеңістігіне құқықтарды сатуды ұсынды; Бостон қаласы мұны "Big Dig" жобасымен байланысты іске асырды. Лос-Анджелес қаласы 2007 жылдың қаңтар айында Голливудта тас жол үстіне саябақ салу мүмкіндігін зерттеу үшін 100 000 долларлық зерттеу жұмысына (RFP) қаржы бөлді. Саябақ АҚШ-тың 101 тас жолының үстінде салынып, жаңа жасыл жеңілдіктер аймағынан тұрады.
Similar to railroads, builders of highways have proposed selling their air rights; Boston did this in connection with the Big Dig. The city of Los Angeles funded a $100,000 feasibility study RFP in January 2007 to explore building a freeway cap park in Hollywood. The park would be built above US highway 101 and contain of new parkland.