Права на воздушное пространство над недвижимостью

Введение

Тип права собственности на недвижимость

В сфере недвижимости, воздушные права представляют собой имущественный интерес к "пространству" над поверхностью земли. Как правило, владение или аренда земли или здания включает в себя право использовать и застраивать пространство над землей без вмешательства со стороны других лиц. Эта правовая концепция кодифицирована в латинской фразе Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos ("Кому принадлежит земля, тому принадлежит и небо над ней и преисподняя под ней"), которая встречается в средневековом римском праве и приписывается глоссатору XIII века Аккурсию; она получила широкую известность в общем праве в "Комментариях к законам Англии" (1766) Уильяма Блэкстоуна; подробности об истоках фразы – см. соответствующий раздел. В XX веке разделение воздушных прав от земельного участка стало важной проблемой в сфере развития недвижимости, особенно при строительстве небоскребов в некоторых густонаселенных городах.

Авиаперелеты

Права собственности, определяемые точками на земле, некогда простирались вверх без ограничений. Это представление не подвергалось сомнению до популяризации авиаперелетов в начале XX века. Для развития воздушного транспорта законодатели установили публичный сервитут для прохода на больших высотах, независимо от прав собственности на землю. Новые технологии вновь поставили вопросы о собственности на "космическое пространство" и о верхних границах национального суверенитета. С началом космических путешествий за пределами атмосферы Земли часто обсуждается высота, до которой простирается национальный суверенитет и, следовательно, государства могут регулировать проход.

Соединенные Штаты

В Соединенных Штатах Федеральное управление гражданской авиации (FAA) обладает исключительными полномочиями по регулированию всего "навигационного воздушного пространства", единолично определяя правила и требования к его использованию. В частности, Федеральный авиационный закон устанавливает, что: "Правительство Соединенных Штатов обладает исключительным суверенитетом над воздушным пространством Соединенных Штатов" и "Гражданин Соединенных Штатов имеет неотъемлемое право транзита через навигационное воздушное пространство". "Навигационное воздушное пространство", в котором общественность имеет право транзита, определяется как "воздушное пространство на или выше минимальных высот полета, включающее воздушное пространство, необходимое для обеспечения безопасности при взлете и посадке воздушных судов". Точная высота, на которой воздушное пространство над частной землей может подвергнуться "существенному ограничению прав", часто является предметом споров. В прошлом судебная практика использовала высоту 152,40 м в городских или пригородных районах и 109,73 м над поверхностью или самым высоким сооружением в сельской местности в качестве границы, после которой возможно ограничение прав собственности. В то время это определяло пределы "навигационного воздушного пространства". Однако, большинство более поздних решений, имеющих прецедентное значение, признают, что изъятие собственности может произойти независимо от того, осуществлялся ли полет в пределах навигационного воздушного пространства, и необходимо учитывать только существенное ограничение прав на имущество. Это особенно важно, поскольку некоторые воздушные суда (пилотируемые и беспилотные) теперь не имеют минимальных высот полета, что делает практически все воздушное пространство "навигационным". Финансовая компенсация причитается владельцам недвижимости, когда использование их собственности существенно ограничивается федеральным правительством, правительством штата или нарушением воздушного пространства. Конгресс предоставил FAA полномочия выделять средства на приобретение имущественных прав в воздушном пространстве (сервитутов на навигацию) вблизи аэропортов для обеспечения взлета и посадки самолетов. Низкая стоимость беспилотных летательных аппаратов (также называемых дронами) в 2000-х годах вновь подняла юридические вопросы о том, чье разрешение требуется для полетов на малых высотах: землевладельца, FAA или обоих. Прямой оспор права федерального правительства предоставлять гражданам право транзита через навигационное воздушное пространство никогда не предпринимался. Таким образом, существующий порядок требует только разрешения FAA (через регулирование). Однако существующие права собственности на частную собственность по-прежнему позволяют подавать гражданские иски о принудительном изъятии, когда использование собственности "существенно ограничено" использованием воздушного пространства. FAA также подтвердила, что обладает исключительными полномочиями по регулированию этого права. Владелец земли имеет исключительные права на развитие "пространства" над своей землей. В соответствии с общим правом, возведение сооружения, нарушающего вертикальную плоскость соседнего участка, является нарушением прав собственности, и владелец имеет право удалить это сооружение. Воздушное пространство является собственностью и сохраняет права на развитие, которые могут быть проданы или переданы. Таким образом, в плотном районе центра города каждый владелец здания может иметь право на тридцать пять этажей воздушного пространства над своей собственностью. В одном из возможных сценариев владельцы старого трехэтажного здания могли бы получить значительную прибыль, продав свое здание и разрешив строительство на его месте 35-этажного небоскреба. В другом сценарии застройщик небоскреба может приобрести неиспользуемое воздушное пространство у соседнего землевладельца для строительства более масштабного здания. В ноябре 2005 года церковь Христа в Нью-Йорке продала свои права на вертикальную застройку за рекордные 430 долларов за квадратный фут, получив более 30 миллионов долларов от продажи права на строительство в пространстве над своим зданием.

In the United States, the Federal Aviation Administration (FAA) has the sole authority to regulate all "navigable airspace" exclusively determining the rules and requirements for its use. Specifically, the Federal Aviation Act provides that: "The United States Government has exclusive sovereignty of airspace of the United States" and "A citizen of the United States has a public right of transit through the navigable airspace." The "navigable airspace" in which the public has a right of transit has been defined as "the airspace at or above the minimum altitudes of flight that includes the airspace needed to ensure safety in the takeoff and landing of aircraft." The exact altitude(s) at which the airspace over private land can become subject to "substantial impairment" is often debated. Case law in the past has used the height of 152.40 m in urban or suburban areas, and 109.73 m above the surface or tallest structure in rural areas as the demarcation of where impairment of property rights can occur. At those times, this constituted the limits of "navigable airspace". However, the bulk of more recent decisions, which take precedent, hold that taking can occur regardless of if the flight occurred within navigable airspace or not and only impairment of property need be considered. This is especially important as some aircraft (crewed and uncrewed) now have no minimum flight altitudes making virtually all airspace "navigable". Financial compensation is owed property owners when the use of their property is substantially impaired by the federal government or by state government, or by the aerial trespasser. Congress has provided authority for the FAA to provide funds to purchase property interests in airspace (navigation easements) near airports to accommodate planes taking off and landing. The low cost of unmanned aerial vehicles (also called drones) in the 2000s re raised legal questions regarding whose permission is required to fly at low altitudes: the landowner, the FAA, or both. There has never been a direct challenge to the federal governments vesting of the right for citizens to travel through navigable airspace. As such, the status quo is only permission from the FAA (through regulation) is required. However, existing property rights over private property still allow for civil claims of taking when property use is "substantially impaired" by the use of the airspace. The FAA has also reiterated that it has sole authority to regulate this right. The owner of the land has the exclusive development rights in the 'space' above his or her lands. Under common law, building a 'hangover' that breaks the vertical plane of a neighbor's property is a trespass and the property owner has the right to remove the offending structure. The airspace is property and retains developmental rights which can be sold or transferred. Thus in a dense downtown area, each building owner in the area may have the right to thirty five stories of airspace above his or her own property. In one possible scenario, owners of an older building of only three stories high could make a great deal of money by selling their building and allowing a thirty five story skyscraper to be built in its place. In a different scenario, a skyscraper developer may purchase the unused airspace from an adjacent landowner in order to develop a broader building. In November 2005, Christ Church in New York sold its vertical development rights for a record $430 per square foot, making more than $30 million on the sale for the right to build in the space over its building.

Великобритания

Воздушное пространство над недвижимостью в большинстве районов Соединенного Королевства разделено на "нижний ярус" и "верхний ярус". Нижний ярус – это пространство вокруг и над недвижимостью, которым владелец может разумно пользоваться; иными словами, любое вмешательство в эту зону со стороны других лиц обычно рассматривается как незаконное проникновение. Это может включать в себя нависающие ветви деревьев или вывески с соседнего участка, а также действия, такие как движение крана над территорией. Однако право на пользование этим воздушным пространством не дает автоматического права на строительство в нем без разрешения на строительство. Верхний ярус – это пространство, выше которого разумное использование и пользование недвижимостью владельцем считается обычным, и которое приблизительно определяется в разделе 76 Закона о гражданской авиации 1982 года как начинающееся на высоте над уровнем крыши недвижимости. В Англии, Уэльсе и Северной Ирландии владельцы недвижимости не имеют прав на верхний ярус, но в Шотландии эти права обычно распространяются согласно принципу *a coelo usque ad centrum* (от неба до центра земли). Продажа прав на воздушное пространство в Великобритании обычно не распространена, но законна и становится все более частой.

Железнодорожные и воздушные права

Железнодорожные компании первыми осознали потенциал получения прибыли от использования воздушного пространства над своими землями. Ярким примером этого является Гранд-Центральный вокзал в Нью-Йорке, где Уильям Дж. Вильгус, главный инженер Нью-Йоркской центральной и Гудзонской железной дороги, разработал план извлечения выгоды из прав на воздушное пространство. Первоначально железная дорога просто построила платформу над железнодорожными путями, чтобы обеспечить возможность возведения зданий над ними. К 1954 году руководство железной дороги пришло к пониманию, что можно продавать больше прав на воздушное пространство, и было предложено заменить Гранд-Центральный вокзал 50-этажной башней. Так, после общественных протестов против сноса вокзала, рядом со станцией было построено здание MetLife. Этот подход был использован в Чикаго с момента строительства здания Prudential Building в 1955 году над действующими железнодорожными путями Иллинойской центральной железной дороги. В 2017 году к западу от реки Чикаго были возведены River Point и 150 North Riverside над путями, ведущими к станции Amtrak. Строительство на платформах над железнодорожными путями по-прежнему может быть весьма прибыльным. В середине 2000-х годов нью-йоркское Управление транспортного обеспечения (MTA) попыталось продать права на воздушное пространство компании New York Jets, чтобы та могла построить стадион West Side Stadium над West Side Yard на Манхэттене, недалеко от станции Пенн, в рамках проекта реконструкции Hudson Yards. В итоге, масштабный комплекс Hudson Yards был построен над железнодорожным депо. В Бруклине на территории Atlantic Yards были возведены Barclays Center и Pacific Park.

Дорожные и воздушные права

Как и в случае с железными дорогами, строители автомагистралей предложили продавать права на использование воздушного пространства над ними; Бостон сделал это в связи с проектом "Большое раскопки". В январе 2007 года город Лос-Анджелес выделил 100 000 долларов на проведение конкурсного отбора предложений (RFP) для изучения возможности строительства парка над автомагистралью в Голливуде. Парк планируется построить над федеральной трассой US 101 и он будет включать в себя новые парковые зоны.