АҚШ-тың жылжымайтын мүлік рәсімдері заңы: Тұрғын үй иелерін қорғау және айналымдарды реттеу
Real Estate Settlement Procedures Act
RESPA заңы: АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік рәсімдерін қорғау, ипотека алушыларға ақпарат беру, сыбайлас жемқорлықты жою мақсатында 1974 ж. қабылданды. CFPB бақылауда.
Ағылшыншамен салыстырыңыз: абзацты басыңыз — түпнұсқа терезеде ашылады. Абзац астындағы EN түймесі оны мәтін ішінде көрсетеді.
Мазмұны
Кіріспе
Жылжымайтын мүліктерді реттеу рәсімдері туралы заң (RESPA) – 1974 жылы АҚШ Конгресі қабылдаған және АҚШ Кодексінің 12-тарауы, 27-бөлімі ретінде тіркелген заң. Басты мақсаты – үй иелерін жылжымайтын мүлік қызметтерін таңдау кезінде білімді болуға көмектесу арқылы қорғау, сондай-ақ есеп айырысу қызметтеріне артық шығындар салатын сыйақылар мен ұсыну ақыларын жою. RESPA несие берушілер мен ипотекалық несие беруге қатысатын басқа да тараптардан қарыз алушыларға жылжымайтын мүлік есебін айырысу процесінің мәні мен құны туралы маңызды және уақтылы ақпарат беруді талап етеді. RESPA сонымен қатар сыйақылар мен ұсыну ақысы, екі параллель процесті жүргізу тәжірибесі сияқты құқық бұзушылықтарды тыйымдау және эскроу шоттарын пайдалануға шектеулер қою мақсатында жасалды.
The Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) was a law passed by the United States Congress in 1974 and codified as Title 12, Chapter 27 of the United States Code, The main objective was to protect homeowners by assisting them in becoming better educated while shopping for real estate services, and eliminating kickbacks and referral fees which add unnecessary costs to settlement services. RESPA requires lenders and others involved in mortgage lending to provide borrowers with pertinent and timely disclosures regarding the nature and costs of a real estate settlement process. RESPA was also designed to prohibit potentially abusive practices such as kickbacks and referral fees, the practice of dual tracking, and imposes limitations on the use of escrow accounts.
Тарих
RESPA 1974 жылы қабылданды және бастапқыда Тұрғын үй және қала құрылысы департаменті (HUD) басқарды. 2011 жылы Додд-Франк Уолл-стрит реформасы және тұтынушыларды қорғау туралы заңның қағидаларына сәйкес құрылған Тұтынушылардың қаржылық қорғанысы бюросы (CFPB) RESPA бойынша күш қолдану және ережелер жасау құқығын өз мойнына алды. 2013 жылдың 31 желтоқсанында CFPB Додд-Франк заңын іске асыруға қатысты соңғы ережелерді жариялады, олар CFPB-ге ипотекалық мәмілелер үшін бірыңғай, біріктірілген ақпаратты жариялауға бағытталды, соның ішінде Шындық туралы ипотекалық несие беру заңы (TILA) және RESPA-ның 4 және 5-тарауларындағы ипотекалық несие туралы ақпарат беру талаптары да кірді. Осының нәтижесінде Regulation Z қазір біріктірілген нысандарды, мерзімдерді және көптеген жабық түріндегі тұтынушылық ипотекалық несиелерге қатысты ақпарат беру талаптарын қамтиды.
RESPA was enacted in 1974 and was originally administered by the Department of Housing and Urban Development (HUD). In 2011, the Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), created under the provisions of the Dodd Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, assumed the enforcement and rulemaking authority over RESPA. On December 31, 2013, the CFPB published final rules implementing provisions of the Dodd Frank Act, which direct the CFPB to publish a single, integrated disclosure for mortgage transactions, which included mortgage disclosure requirements under the Truth in Lending Act (TILA) and sections 4 and 5 of RESPA. As a result, Regulation Z now houses the integrated forms, timing, and related disclosure requirements for most closed end consumer mortgage loans.
Мақсаты
RESPA жылжымайтын мүлікті сатып алу және сатумен айналысатын әртүрлі компаниялардың – мысалы, несие берушілер, жылжымайтын мүлік агенттері, құрылыс компаниялары және меншік құқығын сақтандыру компанияларының – бір-біріне жасырын сыйақы төлеуіне, жылжымайтын мүлік мәмілелерінің құнын көтеруіне және әртүрлі әдістермен (мысалы, алдау арқылы) баға бәсекелестігін бұрмалауына байланысты құрылды. Мысалы, несие беруші үй несиесін 5% пайыздық мөлшерлемемен жарнамаласа, несиеге өтініш берген кезде, сізден оның еншілес меншік құқығын сақтандыру компаниясын пайдалануыңызды және қызмет үшін 5000 доллар төлеуіңізді талап етеді, ал бұл қызметтің қалыпты бағасы 1000 доллар ғана. Бұл жағдайда, меншік құқығын сақтандыру компаниясы несие берушіге 4000 доллар төлейді. Мұндай әрекеттерге тыйым салынды, себебі тұтынушылардың сұранысына негізделген баға бәсекелестігін қамтамасыз ету және бағаларды төмендету үшін қызметтердің бағасын ашық көрсету қажет болды.
RESPA was created because various companies associated with the buying and selling of real estate, such as lenders, real estate agents, construction companies and title insurance companies were often engaging in providing undisclosed kickbacks to each other, inflating the costs of real estate transactions and obscuring price competition by facilitating bait and switch tactics. For example, a lender advertising a home loan might have advertised the loan with a 5% interest rate, but then when one applies for the loan one is told that one must use the lender's affiliated title insurance company and pay $5,000 for the service, whereas the normal rate is $1,000. The title company would then have paid $4,000 to the lender. This was made illegal, in order to make prices for the services clear so as to allow price competition by consumer demand and to thereby drive down prices.
Қарыз алушыдан ақпарат алу туралы сұрау салу және қателер туралы хабарламалар
Жазбаша өтініш алынғаннан кейін ипотекалық қызмет көрсетуші белгілі бір шаралар қабылдауы тиіс, олардың әрқайсысы белгілі бір мерзімдерге бағынышты. Қызмет көрсетуші 5 жұмыс күні ішінде өтінішті алғанын растауы керек. Содан кейін, қызмет көрсетушіге өтініш бойынша шара қолдануға 30 жұмыс күні (өтініштің түсуінен бастап) беріледі. Қызмет көрсетуші қате түзетілгені туралы жазбаша хабарлама беруі керек немесе қызмет көрсетушінің есептің дұрыс екеніне сену себептерін жазбаша түсіндіруі керек. Қай жағдайда болсын, қызмет көрсетуші қарыз алушы мәселені талқылай алатын адамның атын-жөні мен телефон нөмірін беруі тиіс. Қызмет көрсетуші 60 күндік мерзім ішінде кез келген төлемді кешіктіру туралы ақпаратты ешқандай кредиттік агенттікке ұсына алмайды. Егер қызмет көрсетуші "жазбаша талапқа" сәйкес келмесе, қарыз алушы нақты залапты өтеуге құқылы, сондай-ақ, егер бұзушылық үлгісі болса, қосымша 2000 долларға дейін өтемақы алуға, сонымен қатар сот шығындарын және адвокаттардың гонорарын өндіруге құқылы.
Upon receipt of a qualified written request, a mortgage servicer is required to take certain steps, each of which is subject to certain deadlines. The servicer must acknowledge receipt of the request within 5 business days. The servicer then has 30 business days (from the request) to take action on the request. The servicer has to either provide a written notification that the error has been corrected, or provide a written explanation as to why the servicer believes the account is correct. Either way, the servicer has to provide the name and telephone number of a person with whom the borrower can discuss the matter. The servicer cannot provide information to any credit agency regarding any overdue payment during the 60 day period. If the servicer fails to comply with the "qualified written request", the borrower is entitled to actual damages, up to $2,000 of additional damages if there is a pattern of noncompliance, costs and attorneys fees.
Сындар
Сыншылар әлі де пара алудың болатынын айтады. Мысалы, несие берушілер көбінесе өздерімен жұмыс істейтін титулдық сақтандыру компанияларына кепілдік сақтандыру ұсынады, сыншылардың пікірінше, бұл негізінен пара алу механизмі. Басқалары керісінше, егер пара алуға тыйым салынса, несие беруші жай ғана бағаны көтеретінін, бұл экономикалық тұрғыдан нөлдік жиынтық ойын екенін айтады. Ал үшіншілері заңның мақсаты – ашықтық екенін, егер несие беруші жасырын пара алу құнын өзі төлейтін болса, онда бұл ашықтықты қамтамасыз етеді дейді. Талқылаудың басты мәселесі – тұтынушылардың көпшілігі несие берушімен немесе жылжымайтын мүлік агентімен байланысты стандартты қызмет көрсетушілерді таңдайды, тіпті олар кез келген қызмет көрсетушіні таңдауға болатынын көрсететін құжаттарға қол қойғандарына қарамастан. Жылжымайтын мүлік есептесу рәсімдері туралы заңға өзгерістер енгізу бойынша бірнеше ұсыныс жасалды. Бір ұсыныс бойынша, қазіргі қолданыстағы «ашық архитектура» жүйесін, онда тұтынушы әр қызмет үшін кез келген қызмет көрсетушіні таңдай алады, қызметтер жиынтығына біріктірілген, бірақ жылжымайтын мүлік агенті немесе несие беруші барлық басқа шығындарды тікелей төлейтін жүйеге ауыстыру қажет. Мұндай жүйеде, сатып алу мүмкіндігі жоғары несие берушілер жылжымайтын мүлік есептесу қызметтері үшін ең төмен бағаны іздеуге белсенді түрде тырысады. HUD 1 және HUD 1A жылжымайтын мүлік мәмілесіне қатысатын сатып алушы мен сатушыға барлық алымдарды, шығындарды және төлемдерді жариялауға арналған болса да, HUD-да қателіктер кездесуі мүмкін. Сатып алушы да, сатушы да мәмілені жабу алдында HUD-ты дұрыс оқуды білуі керек, өйткені мәміле жабылуға жақын тұрғанда қажетсіз немесе тым жоғары төлемдерді анықтау идеалды емес. Сатып алушылар немесе сатушылар өз мүдделерін қорғау үшін жылжымайтын мүлік агенті немесе адвокат сияқты тәжірибелі маманды жалдауы мүмкін.
Critics say that kickbacks still occur. For example, lenders often provide captive insurance to the title insurance companies they work with, which critics say is essentially a kickback mechanism. Others counter that economically the transaction is a zero sum game, where if the kickback were forbidden, a lender would simply charge higher prices. To which others counter that the intended goal of the legislation is transparency, which it would provide if the lender must absorb the cost of the hidden kickback into the fee they charge. One of the core elements of the debate is the fact that customers overwhelmingly go with the default service providers associated with a lender or a real estate agent, even though they sign documents explicitly stating that they can choose to use any service provider. There have been various proposals to modify the Real Estate Settlement Procedures Act. One proposal is to change the "open architecture" system currently in place, where a customer can choose to use any service provider for each service, to one where the services are bundled, but where the real estate agent or lender must pay directly for all other costs. Under this system, lenders, who have more buying power, would more aggressively seek the lowest price for real estate settlement services. While both the HUD 1 and HUD 1A serve to disclose all fees, costs and charges to both the buyer and seller involved in a real estate transaction, it is not uncommon to find mistakes on the HUD. Both buyer and seller should know how to properly read a HUD before closing a transaction and at settlement is not the ideal time to discover unnecessary charges and/or exorbitant fees as the transaction is about to be closed. Buyers or sellers can hire an experienced professional such as a real estate agent or an attorney to protect their interests at closing.