Закон RESPA: Защита прав потребителей при ипотечных сделках в США
Real Estate Settlement Procedures Act
RESPA: закон о защите прав покупателей недвижимости в США. Предотвращает скрытые комиссии, обеспечивает прозрачность ипотечных сделок. CFPB – контроль.
Сравнивайте с английским: нажмите на абзац — оригинал откроется в окне. Кнопка EN под абзацем показывает его прямо в тексте.
Содержание
Введение
Закон о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью (RESPA) был принят Конгрессом Соединенных Штатов в 1974 году и кодифицирован как Раздел 12, Глава 27 Кодекса Соединенных Штатов. Его основной целью являлась защита домовладельцев путем повышения их осведомленности при выборе услуг в сфере недвижимости, а также искоренение откатов и комиссионных за перенаправление, которые необоснованно увеличивают стоимость услуг по урегулированию сделок. RESPA обязывает кредиторов и другие организации, участвующие в ипотечном кредитовании, предоставлять заемщикам своевременную и исчерпывающую информацию о характере и стоимости процесса урегулирования сделки с недвижимостью. RESPA также был разработан для запрета потенциально злоупотребляющих практик, таких как откаты и комиссионные за перенаправление, практика двойного трекинга, и устанавливает ограничения на использование эскроу-счетов.
The Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) was a law passed by the United States Congress in 1974 and codified as Title 12, Chapter 27 of the United States Code, The main objective was to protect homeowners by assisting them in becoming better educated while shopping for real estate services, and eliminating kickbacks and referral fees which add unnecessary costs to settlement services. RESPA requires lenders and others involved in mortgage lending to provide borrowers with pertinent and timely disclosures regarding the nature and costs of a real estate settlement process. RESPA was also designed to prohibit potentially abusive practices such as kickbacks and referral fees, the practice of dual tracking, and imposes limitations on the use of escrow accounts.
История
RESPA была принята в 1974 году и первоначально находилась в ведении Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD). В 2011 году Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB), созданное в соответствии с положениями Закона Додда-Фрэнка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей, получило полномочия по обеспечению соблюдения и разработке нормативных актов в отношении RESPA. 31 декабря 2013 года CFPB опубликовало окончательные правила, реализующие положения Закона Додда-Фрэнка, которые обязывают CFPB опубликовать единую, интегрированную форму раскрытия информации для ипотечных сделок, включающую требования к раскрытию информации об ипотечных кредитах в соответствии с Законом о правде в кредитовании (TILA) и разделами 4 и 5 RESPA. В результате, Положение Z теперь содержит интегрированные формы, сроки и связанные с ними требования к раскрытию информации для большинства потребительских ипотечных кредитов с фиксированным сроком.
RESPA was enacted in 1974 and was originally administered by the Department of Housing and Urban Development (HUD). In 2011, the Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), created under the provisions of the Dodd Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, assumed the enforcement and rulemaking authority over RESPA. On December 31, 2013, the CFPB published final rules implementing provisions of the Dodd Frank Act, which direct the CFPB to publish a single, integrated disclosure for mortgage transactions, which included mortgage disclosure requirements under the Truth in Lending Act (TILA) and sections 4 and 5 of RESPA. As a result, Regulation Z now houses the integrated forms, timing, and related disclosure requirements for most closed end consumer mortgage loans.
Цель
RESPA была создана в связи с тем, что различные компании, участвующие в покупке и продаже недвижимости – такие как кредиторы, агенты по недвижимости, строительные компании и компании, занимающиеся страхованием прав собственности – часто практиковали предоставление скрытых откатов друг другу, завышая стоимость сделок с недвижимостью и препятствуя честной ценовой конкуренции, используя тактику "приманки и подмены". Например, кредитор, рекламирующий ипотечный кредит, мог указывать процентную ставку в 5%, но при подаче заявки заемщику сообщали, что он обязан воспользоваться услугами аффилированной с кредитором компании по страхованию прав собственности и оплатить услугу в размере 5000 долларов, в то время как обычная ставка составляет 1000 долларов. Компания по страхованию прав собственности затем выплачивала кредитору 4000 долларов. Это было объявлено незаконным, чтобы обеспечить прозрачность цен на услуги, стимулировать ценовую конкуренцию, основанную на потребительском спросе, и тем самым снизить цены.
RESPA was created because various companies associated with the buying and selling of real estate, such as lenders, real estate agents, construction companies and title insurance companies were often engaging in providing undisclosed kickbacks to each other, inflating the costs of real estate transactions and obscuring price competition by facilitating bait and switch tactics. For example, a lender advertising a home loan might have advertised the loan with a 5% interest rate, but then when one applies for the loan one is told that one must use the lender's affiliated title insurance company and pay $5,000 for the service, whereas the normal rate is $1,000. The title company would then have paid $4,000 to the lender. This was made illegal, in order to make prices for the services clear so as to allow price competition by consumer demand and to thereby drive down prices.
Запросы заемщиков о предоставлении информации и уведомления об ошибках
После получения квалифицированного письменного запроса, организация, обслуживающая ипотеку, обязана предпринять определенные действия, каждое из которых подлежит определенным срокам. Организация обязана подтвердить получение запроса в течение 5 рабочих дней. Затем у нее есть 30 рабочих дней (с момента запроса) для рассмотрения запроса. Организация должна либо предоставить письменное уведомление об исправлении ошибки, либо предоставить письменное объяснение, почему она считает, что информация по счету верна. В любом случае, организация должна предоставить имя и номер телефона сотрудника, с которым заемщик может обсудить данный вопрос. Организация не имеет права предоставлять информацию кредитным бюро о просроченных платежах в течение 60-дневного периода. Если организация не соблюдает требования "квалифицированного письменного запроса", заемщик имеет право на возмещение фактического ущерба, а также до 2 000 долларов США дополнительного возмещения, если выявлена систематическая несоблюдение требований, а также на покрытие расходов и гонораров адвокатов.
Upon receipt of a qualified written request, a mortgage servicer is required to take certain steps, each of which is subject to certain deadlines. The servicer must acknowledge receipt of the request within 5 business days. The servicer then has 30 business days (from the request) to take action on the request. The servicer has to either provide a written notification that the error has been corrected, or provide a written explanation as to why the servicer believes the account is correct. Either way, the servicer has to provide the name and telephone number of a person with whom the borrower can discuss the matter. The servicer cannot provide information to any credit agency regarding any overdue payment during the 60 day period. If the servicer fails to comply with the "qualified written request", the borrower is entitled to actual damages, up to $2,000 of additional damages if there is a pattern of noncompliance, costs and attorneys fees.
Критика
Критики утверждают, что откаты все еще имеют место. Например, кредиторы часто предоставляют страхование через дочерние компании страховым компаниям, с которыми сотрудничают, что, по мнению критиков, фактически является механизмом получения откатов. Другие возражают, что экономически эта сделка – игра с нулевой суммой, и если бы откаты были запрещены, кредитор просто повысил бы цены. В ответ на это утверждается, что целью законодательства является прозрачность, которой можно было бы достичь, если бы кредитор должен был включить стоимость скрытого отката в свои комиссии. Один из ключевых аспектов дискуссии заключается в том, что клиенты подавляющим большинством выбирают поставщиков услуг по умолчанию, связанных с кредитором или агентом по недвижимости, даже несмотря на то, что они подписывают документы, явно указывающие на их право выбора любого поставщика услуг. Были предложены различные варианты изменения Закона о процедурах урегулирования сделок с недвижимостью. Один из них – переход от существующей системы "открытой архитектуры", позволяющей клиенту выбирать любого поставщика услуг для каждой услуги, к системе, где услуги предлагаются в пакетах, но при этом агент по недвижимости или кредитор должны напрямую оплачивать все остальные расходы. В рамках такой системы кредиторы, обладающие большей покупательной способностью, будут более активно искать самые низкие цены на услуги по урегулированию сделок с недвижимостью. Хотя формы HUD-1 и HUD-1A предназначены для раскрытия всех сборов, расходов и платежей как покупателю, так и продавцу, участвующим в сделке с недвижимостью, на формах HUD нередко обнаруживаются ошибки. И покупатель, и продавец должны уметь правильно читать форму HUD перед закрытием сделки, и момент расчета не является подходящим временем для выявления ненужных сборов и/или чрезмерно высоких комиссий, поскольку сделка находится на завершающей стадии. Покупатели или продавцы могут нанять опытного специалиста, такого как агент по недвижимости или юрист, для защиты своих интересов при закрытии сделки.
Critics say that kickbacks still occur. For example, lenders often provide captive insurance to the title insurance companies they work with, which critics say is essentially a kickback mechanism. Others counter that economically the transaction is a zero sum game, where if the kickback were forbidden, a lender would simply charge higher prices. To which others counter that the intended goal of the legislation is transparency, which it would provide if the lender must absorb the cost of the hidden kickback into the fee they charge. One of the core elements of the debate is the fact that customers overwhelmingly go with the default service providers associated with a lender or a real estate agent, even though they sign documents explicitly stating that they can choose to use any service provider. There have been various proposals to modify the Real Estate Settlement Procedures Act. One proposal is to change the "open architecture" system currently in place, where a customer can choose to use any service provider for each service, to one where the services are bundled, but where the real estate agent or lender must pay directly for all other costs. Under this system, lenders, who have more buying power, would more aggressively seek the lowest price for real estate settlement services. While both the HUD 1 and HUD 1A serve to disclose all fees, costs and charges to both the buyer and seller involved in a real estate transaction, it is not uncommon to find mistakes on the HUD. Both buyer and seller should know how to properly read a HUD before closing a transaction and at settlement is not the ideal time to discover unnecessary charges and/or exorbitant fees as the transaction is about to be closed. Buyers or sellers can hire an experienced professional such as a real estate agent or an attorney to protect their interests at closing.