Өмір бойына жер меншігі құқығы

Кіріспе

Адамның өмір бойына жерге меншік құқығы

Жалпы құқық және заңда өмірлік меншік (немесе өмірлік жалдау) – адамның өмір бойына жылжымайтын мүлікке меншік құқығы. Заң тілінде бұл – мүлік құқықтары түпкі иесіне немесе басқа біреуге қайтарылуы мүмкін, өліммен аяқталатын жылжымайтын мүлікке құқық. Өмірлік меншіктің иесі "өмір бойына иеленуші" деп аталады. Ал, өлімнен кейін құқықтарды алатын адамның "қалдық" құқығы болады және ол "қалдық иесі" деп аталады.

Негізгі қағидалар

Өмірлік меншік құқығы шектеулі мерзімді болып табылады, өйткені ол адамның қайтысымен аяқталады. Оның иесі – өмірлік меншік иесі (көбінесе «өлшеу өмірі» деп те аталады) және ол мүліктің меншік құқығының белгілі бір артықшылықтарына, ең алдымен мүлікті жалға беруден немесе басқа да пайдаланудан алынған табысқа және оның иелігі кезінде баспана құқығына ие болады. Өмірлік меншік өлшеу өмірінің аяқталуымен тоқтатылатындықтан, уақытша меншік иесі өмірлік меншік иесі қысқа мерзімді жалға бере алады, бірақ мүлікті белгісіз мерзімге сата алмайды, сыйға бере алмайды немесе мұра қалдыра алмайды (оның ішінде мұрагерлерге өтуі мүмкін екенін ескереді) немесе оны мұрагерлерге қалдыратын құжатты жасай алмайды. Өмірлік меншік pur autre vie (француз заңында «басқа біреудің өмірі үшін») меншік иесі емес адамның қалған өміріне дейін сақталады, ол cestui que vie (француз заңында «өмір сүретін адам») деп аталады. Бұл форма өмірлік меншік иесі мүлікті иеліктен шығарған жағдайда пайда болады, егер мұндай иеліктен шығару өмірлік пайыздық құрал бойынша ерекше тәркілеуді тудырмаса. Сондай-ақ, грант беруші өлшеу өмірін өмірлік меншік иесінің өмірінен басқа біреудің өмірі ретінде таңдаған жағдайда да пайда болады. Өмірлік меншік pur autre vie көбінесе екі жағдайда құрылады. Біріншіден, меншік иесі өз мүддесін үшінші адамның өміріне дейін басқа адамға береді. Мысалы, егер А С өмірінде Б-ге жер берсе, онда Б С өмір сүргенше жердің иесі болады; егер Б С-ден бұрын қайтыс болса, Б-нің мұрагерлері жерді мұра етеді және С өмір сүргенше оған ие болады. Екіншіден, егер А өмір бойына С-ге жер берсе, С өмір бойына мүлікті Б-ге сата алады. Тағы да айтайын, B және B-нің мұрагерлері С өмір сүргенше жерді иеленеді. Екі жағдайдың екеуінде де С қайтыс болғаннан кейін жердің иесі А болады. Егер А қайтыс болса, иелік оның мұрагерлеріне өтеді. Өмірлік меншік мерзімі аяқталғаннан кейін мүлікті иелену құқығына ие болу құқығы – қайтару деп аталады. Дегенмен, үшінші тарапқа берілген қалған мүдде (А-дан В-ға дейін өмір бойы, С-да қалған мүддемен) – «қалдық» деп аталады. Жылдық мерзімге берілген мүлікпен (жалға немесе лицензия ретінде түсіндіріледі) айқын айырма жасау қажет. Өлім кезінде, ешқандай жамандық жасалмаса, өмірлік меншікке қатысты мүлік қалдық иесіне (қалдық иелеріне) өтеді немесе оның берушісіне қайта оралады (олардың барлығын шатастыратын «қайтарулар» және «қайтарушылар» деп атауға болады). Жылжымайтын мүлікке қайтару нарығы шағын, сондықтан сатып алушыға құжаттық тексеру мен физикалық тексеруді жүргізу қажет. Жер иесі өзіне тиесілі мүліктен артық мүдде бере алмайды. Яғни, өмірлік меншік иесі мүлікке толық және шексіз меншік құқығын (еркін меншік құқығын) басқа адамға бере алмайды, өйткені өмірлік меншік иесінің мүлікке меншік құқығы өлшеу өмірінің иесі қайтыс болған кезде аяқталады. Мысалы, егер Эшли Бобтың өмірі үшін Бобқа беріп, Боб Чарлидің өмірі үшін басқа адамға, Чарлиге өмірлік меншік берсе, онда Чарлидің өмірлік меншік мүддесі Чарли немесе Боб қайтыс болғанға дейін ғана сақталады. Чарлидің өмірлік мүддесі немесе pur autre vie мүддесі (қолданылған жағдайға қарай басқа біреудің өмірі үшін мүдде) және көбінесе мүлікке меншік құқығының қалған құқықтары («қайтару мүддесі») ерік-жігердің / сенімгерлік актісінің / сенімгерлік актісінің (Ұлыбритания) немесе ерік-жігердің / сенімгерлік актісінің / «мүлікке немесе өмірлік мүддеге» (немесе ұқсас) (АҚШ) ережелеріне сәйкес қалған немесе бастапқы грант алушыға қайтарылады, бұл Эшли шарттарына байланысты. АҚШ-та мұндай өмірлік меншік грант берушінің өміріне дейін берілуі мүмкін, мысалы «А өлгенге дейін X-ті B-ге береді» және Ұлыбританияда сенімгерлікпен сенімгерлікпен немесе X-ті берудің орнына беру арқылы беріледі. Егер өмірлік меншік иесі ешқашан болмаған негізгі «қайтару» мүддесін беруді көздесе, бұл зиянды өтеу үшін жауапкершілікке тартылатын сенім бұзу болып табылады және қылмыстық алаяқтық болуы мүмкін, бірақ соңғы қайтарушыға (немесе орнына пайда алушыларға) мүлікті өздерінің меншігі деп сот декларациясын алуға құқығы жоқ, егер бұл мүлік айыпсыз сатып алушының қолында болса, алдын ала хабарламасыз (bona fide сатып алушы). Қаржылық және материалдық жауапкершілік өмірлік меншік иесіне қалдықтар туралы заңдық ілім бойынша жүктеледі, ол өмірлік меншік иелеріне активті бүлдіруге немесе құнын төмендетуге тыйым салады. Қысқаша айтқанда, өмірлік меншік иесінің меншігі уақытша болғандықтан, активтің құнын төмендетуіне немесе жоюына әкелетін күтімсіздік немесе оны қорғаудың жеткіліксіздігі қайтарушыға талап ашуға себеп болады. Тағы бір шектеу – көптеген штаттар мен елдердегі мәңгілікке қарсы ереже, ол ұзаққа созылған 19 ғасырға дейінгі стильдегі өмірлік меншіктердің тізбегін тыйымдайды және мұндай тізбекті өмірлік мүдделердің мерзімінен бұрын аяқталуына және өтемақы алуға әкелуі мүмкін. Англия мен Уэльсте бұл бір өмірлікке немесе 80 жылға дейін, қайсысы ұзақ болса, белгіленген. Мүлікті сату кезінде өмірлік меншікті сақтау Францияда «viager» деп белгілі, онда ол басқа жерлерге қарағанда жиі қолданылады, ең танымал жағдайы – ең ұзақ өмір сүрген адам рекордын алған Жанна Кальман. Англия мен Уэльс біріккен юрисдикциясында 1925 жылдан бері «сақтауға» арналған еркін меншік тек теңдік бойынша пайдаланылатын мүдде ретінде, атап айтқанда иеліктегі сенім ретінде қолданылады. Жер меншігінің басқа түрі – жалға алу, және көптегі көп жылдық жалға алу мерзімі 99 мен 999 жыл арасында болса да, «өмір бойына жалға алу» жиі болжамсыз жолмен түсіндіріледі, өйткені ол лицензия немесе жалға алу ретінде қарастырылады.

The ownership of a life estate is of limited duration because it ends at the death of a person. Its owner is the life tenant (typically also the 'measuring life') and it carries with it right to enjoy certain benefits of ownership of the property, chiefly income derived from rent or other uses of the property and the right of occupation, during his or her possession. Because a life estate ceases to exist at the death of the measuring person's life, the life tenant, a temporary owner, may short term let but cannot sell, give or bequeath the property indefinitely (including assuming it could pass to heirs (intestate)) or creating a purported document leaving it to devisees (testate). A life estate pur autre vie (Law French, "for the life of another") is held for the rest of the lifetime of a person who does not hold the estate, known as the cestui que vie (Law French, "the person who lives"). This form of life estate arises where a life tenant has disposed of the property, assuming such a disposal does not trigger any special forfeiture under the life interest instrument. It also arises where the grantor chooses to make the measuring life that of someone other than the life tenant's life. A life estate pur autre vie is most commonly created in one of two circumstances. First, when the owner of property conveys his interest in that property to another person, for the life of a third person. For example, if A conveys land to B during the life of C, then B owns the land for as long as C lives; if B dies before C, B's heirs will inherit the land, and will continue to own it for as long as C lives. Second, if A conveys land to C for life, C can then sell the life estate to B. Again, B and B's heirs will own the land for as long as C lives. In either scenario, once C dies, the ownership of the land will revert to A. If A has died, ownership will revert to A's heirs. The right to succeed to ownership of the property upon the expiration of the life estate is called a reversion. However, the remainder interest granted to a third party (A to B for life, with a remainder interest in C), is called "remainder". A clear distinction should be made with an estate for (a) term of years, interpreted as lease or licence. At death, assuming no mis dealings to certain innocent purchasers, the property involved in a life estate falls into the ownership of the remainderman ( remaindermen) or reverts to its grantor (all of which confusingly can be called 'reversions' and 'reversioners'). There is a small market for reversions in real estate, which necessitates a buyer to carry out enhanced documentary due diligence and physical checks. A land owner of an estate cannot give a "greater interest" in the estate than he or she owns. That is, a life estate owner cannot give complete and indefinite ownership (fee simple) to another person because the life tenant's ownership in the property ends when the person who is the measuring life dies. For instance, if Ashley conveyed to Bob for the life of Bob, and Bob conveys a life estate to another person, Charlie, for Charlie's life [an embedded life estate], then Charlie's life estate interest would last only until Charlie or Bob dies. Charlie's life interest or pur autre vie interest (interest for the life of another, whichever has applied) and most often the remaining rights of ownership in the property (the 'reversionary interest') devolve to the persons under the terms of the will/rules of intestacy/declaration of trust/trust deed (UK) or will/rules of intestacy/'grant or deed of life interest' (or similar) (U. S.) in remainder or revert to the original grantee, depending on terms of Ashley. Such a life estate in the U. S. can also be conveyed for the life of the grantor, such as "A conveys X to B until A dies" and in the UK by trust transferring upon trust or assigning rather than conveying X. If a life tenant purports to transfer the underlying 'reversionary' interest, which a life tenant never has, this constitutes an actionable breach of trust for damages and may constitute criminal fraud however may not entitle the ultimate reversioner (or substituted beneficiaries) to be able to obtain a court declaration that the property is their own if that property is in the hands of an innocent purchaser for value without notice (bona fide purchaser). Financial and physical responsibility falls to the life tenant under the legal doctrine of waste, which prohibits life tenants from damaging or devaluing the asset. In short, as the life tenant's ownership is temporary, failing to maintain or reasonably protect the asset resulting in its diminution in value, or indeed, destruction constitutes a cause of action for the reversioner. A further limitation is the rule against perpetuities in many states and countries which prohibits long running pre 19th century style successions of life tenancies and may result in the premature and compensation entitling termination of such successive life interests. In England and Wales this is fixed at one lifetime, or 80 years whichever is longer. Selling property while keeping a life estate is commonly known in France as "viager" where it is used more often than elsewhere, most famously in the case of Jeanne Calment, the longest lived human ever recorded. In the combined jurisdiction of England and Wales since 1925 a freehold estate intended to be 'held' as a life interest takes effect only as an interest enjoyed in equity, specifically as an interest in possession trust. The other type of land ownership is leasehold and although most long leases are for a period of between 99 and 999 years 'leases for life' will be interpreted in often unpredictable ways as either as a licence or a lease.

Өмір бойына қалдырылған мүлiктiң пайдасы

АҚШ-та өмірлік иелік әдетте мүліктік жоспарлау құралы ретінде қолданылады. Өмірлік иелік мұрагерлік процесін болдырмауға және белгіленген мұрагердің жылжымайтын мүлікке құқығын қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Мысалы, Ал үйдің иесі және оны Биллге өлімінен кейін мұра еткісі келеді. Ал үйге меншік құқығын Биллге беру арқылы және үйде өмірлік иелігін сақтап қалу арқылы бұл ниетін іске асыра алады. Ал өмірлік иелікті сақтайды, ал Биллге толыққанды меншік құқығының қалдық бөлігі беріледі. Ал қайтыс болғаннан кейін, өмірлік иелік Биллдің қалдық бөлігімен біріктіріледі және Билл толыққанды меншік құқығына ие болады. Мұндай берудің артықшылығы – өсиетнаманы қажетсіз ету және мүлікті мұрагерлік процесінен өткізу қажеттілігін жою. Кемшілігі – Билл сияқты алушының алаяқтық әрекеттерінің аз ғана қаупі бар. Егер ол белгілі бір юрисдикцияда шектеусіз меншік құқығын оңай дәлелдей алса, онда Ал демалыста болған кезде, мүлікті әділ сатып алушыға уақытынан бұрын сата алады. Грантор үшін тағы бір кемшілік – қалған мүлік иесіне (немесе иелеріне) (C тарап) жасалған ереже қалған мүлік иесінің келісімінсіз қайтарылмайды. Бұл мәселені шешу үшін кейбір штаттарда "пайдалы актілер" заң жүзінде құрылды. Арканзас, Делавэр және Род-Айленд сияқты кейбір американдық штаттардың мұрагерлік заңдары, жұбайдың қайтыс болған жұбайының жылжымайтын мүлігіне қатысты құқығын өмірлік иелікпен шектейді. Луизианада азаматтық заң қолданылады және мұрагерлікте осындай стандартты ереже бар, ол тек ортақ мүлікке қатысты және қайтыс болғаннан кейін немесе қайтадан некеге тұрғаннан кейін аяқталады. Кейбір американдық штаттарда өмірлік иелік актісіне рұқсат беріледі, онда грантор мүлікті үшінші тарапқа қалған мүлік иесінің келісімінсіз беру құқығын сақтайды. Егер грантор қайтыс болған кезде мүлікке иелік ете берсе және қалған мүлік иелері өмірлік иеліктің мерзімінен асып кетсе, мүлік мұрагерлік процесінен тыс қалған мүлік иелеріне автоматты түрде өтеді. Күшейтілген өмірлік иелік актілері кейде "Леди Берд актілері" деп те аталады. Англия мен Уэльстің 2014 жылғы 1 қазандағы мұрагерлік заңдары жұбайға 250 000 фунт стерлинг (немесе ортақ емес мүлік, егер одан аз болса) және артық соманың 50% бөлігін, ал қалғанын ересек балаларға беруді көздейді. Бұл 1920 жылдардан бері қолданылып келген қалған 50% өмірлік пайыз ретінде қолданылмайды. Өмірде қалған жұбай (сирек жағдайларда басқалар) ортақ мүліктің тірі қалған жағдайынан пайда көреді. Бірінші абзацтағы келісім Ұлыбританияда иелік ету сенімділігі ретінде қарастырылады және әдетте мұра салығы үшін "пайданы сақтау" ретінде қарастырылады, бұл активті пайдалануды жалғастыру үшін заңды иесіне төленуі тиіс нарықтық жалдама мөлшеріне сәйкес келетін жылдық табыс салығының толық сомасын талап етеді. Формальды түрде, ағылшын заңдарынан туындаған жүйеде заң жалпы құқық пен тең құқыққа бөлінеді. Тең құқыққа негізделген талап, әдетте, адал сатып алушыдан алынған құндылық бойынша талапты ескертусіз жеңе алмайды, өйткені мұндай адам заңды құқық (жалпы құқық) негізінде меншік жағдайын дұрыс зерттеген. Заңды мүдде иесі өмірлік иеліктен туындаған қосымша немесе заңды мүдделерді меншік нысанына сәйкес құра алады. Осыған байланысты, олардың әлеуетті әртараптылығы мен күрделілігіне байланысты АҚШ-та жалпы құқық көбінесе жеке мүліктегі өмірлік иелікті (жерлерден басқа жылжымайтын мүлік, заттар және мал) мойындамайды, бірақ мұндай мүдделер теңгерімде мойындалады, егер олар заңдар мен ережелерде белгіленген талаптарға сәйкес келсе.

In the United States, a life estate is typically used as a tool of an estate planning. A life estate can avoid probate and ensure that an intended heir will receive title to real property. For example, Al owns a home and desires that Bill inherit it after Al's death. Al can effectuate that desire by transferring title to the home to Bill and retaining a life estate in the home. Al keeps a life estate and Bill receives a vested fee simple remainder. As soon as Al dies, the life estate interest merges with Bill's remainder, and Bill has a fee simple title. An advantage of such a transfer is that it makes the use of a will unnecessary and eliminates the need to probate the asset. A disadvantage is the small risk of a fraud on the part of beneficiary Bill, if he could easily show in a particular jurisdiction an unfettered fee simple, he could sell the estate prematurely to an innocent purchaser such as when Al is on vacation. A second disadvantage to the grantor is that provision for any remainderman (or men) (party C) is irrevocable without the remainderman's consent. "Beneficiary deeds" have been statutorily created in some states to address this issue. The intestacy laws of certain American states, such as Arkansas Delaware, and Rhode Island limit the surviving spouse's rights (inheritance) to the deceased spouse's real estate to a life estate. Louisiana, applying civil law, has a similar default provision in intestate successions called a usufruct, which is only over community property and ends with the earlier of death or remarriage. Some American states allow for an enhanced life estate deed, in which the grantor retains the ability to transfer to property to a third party without the consent of the remainderman. If the enhanced life estate holder still owns the property at the time he or she dies, and the remaindermen survive the life estate holder, the property automatically passes to the remaindermen outside of probate. Enhanced life estate deeds are also sometimes referred to as Lady Bird Deeds. The intestacy laws of England and Wales from 1 October 2014 provide for £250,000 (or the whole non joint estate if less) and 50% of any excess to the spouse, remainder to adult children. This abolished the remaining 50% being enjoyed as a life interest which had applied from the 1920s. The surviving spouse (and rarely, others) benefit from survivorship of any joint property. The arrangement in the first paragraph would in the UK be interpreted as an interest in possession trust and is usually avoided as for inheritance tax is considered 'reservation of benefit' requiring fully backdated sums of annual income tax on whatever market rent ought to have been paid to the legal owner, in England and Wales for continued enjoyment of the asset. Formally, where a system is derived from English law, the law divides into common law and equitable law. A claim under equitable law cannot usually defeat a claim to title from a bona fide purchaser for value without notice, as such a person has reasonably researched the ownership position based upon the legal title (common law) position. The owner of a legal interest can create from a life estate further embedded or legal interests consistent with the form of ownership. Accordingly, due to their potential versatility and complexity in the U. S., common law seldom recognizes a life estate in personal property (tangible items and livestock other than land including buildings) but such interests are recognized at equity where of adequate form — statutes and regulations impose formalities on the creation of lifetime interests in personalty.

Торренс құқығының заңдылықтары

Торренс титулы бар көптеген юрисдикцияларда өмірлік иеленуші, Ұлыбритания мен АҚШ-тағыдай, мүлікті иелену және пайдалану құқығына ие, бірақ иеленуші қайтыс болғаннан кейін мүлік қалған мүлік иесіне қайтарылады. Басты айырмашылық – өмірлік иелену құқығы сол юрисдикцияның бас тіркеушісінде тіркеледі және тіркелген құжатта көрсетіледі. Бұл оны жердегі мойындалған 9 түрлі құқықтың бірі және иеленуді растайтын төрт түрдің бірі етеді. Торренс жүйесінде тіркеу процесі әдетте өмірлік иелену құқығына беріктік береді. Өмірлік иелену құқығының иесі өз құқықтарын басқаға беруге құқылы, бірақ ол қайтыс болған кезде, кімге бергеніне қарамастан, олар тоқтатылады. Осы кезде, сатып алушы жерден бас тартуға тиіс.

Өмір бойы жалға алу инвестициялары

Жеке инвесторлардың өмірлік меншікке инвестициялауы күннен-күнге танымал болып келеді. Бұл инвестиция түрі дәстүрлі жалдауға алу-сатудың баламасы ретінде ұсынылып, Ұлыбританияда кеңінен таралуда. 2018 жылы өмірлік меншікке жасалған инвестициялардың құны 30 миллион фунт стерлингтен асты.