Владение землей на протяжении жизни

Введение

В общем праве и законодательстве, право пожизненного владения (или пожизненная рента) – это право собственности на недвижимое имущество на протяжении жизни человека. В юридическом смысле, это право на недвижимость, которое прекращается со смертью владельца, после чего права на имущество могут перейти к первоначальному собственнику или другому лицу. Владелец права пожизненного владения называется "пожизненным владельцем". Лицо, которое получит права на имущество после смерти владельца, имеет "остаточный интерес" и называется "остаточным правопреемником".

Принципы

Владение правом пожизненного владения ограничено по времени, поскольку прекращается со смертью человека. Его владельцем является пожизненный владелец (обычно также «измерительная жизнь»), который имеет право пользоваться определенными преимуществами владения имуществом, главным образом доходами от аренды или иного использования имущества, а также правом проживания в течение срока владения. Поскольку право пожизненного владения прекращается со смертью лица, определяющего продолжительность владения, пожизненный владелец, являясь временным собственником, может краткосрочно сдавать имущество в аренду, но не может продать, подарить или завещать его бессрочно (включая предположение о возможности перехода к наследникам по закону) или составить документ, передающий его в качестве наследства по завещанию. Право пожизненного владения *pur autre vie* (старофранцузский, «на жизнь другого») действует в течение оставшейся жизни лица, не являющегося владельцем этого права, известного как *cestui que vie* («человек, который жив»). Эта форма пожизненного владения возникает, когда пожизненный владелец отчуждает имущество, при условии, что такое отчуждение не влечет за собой каких-либо особых последствий, предусмотренных документом о пожизненном владении. Оно также возникает, когда даритель выбирает в качестве определяющей жизни жизнь лица, отличного от жизни пожизненного владельца. Право пожизненного владения *pur autre vie* чаще всего создается в двух случаях. Во-первых, когда владелец имущества передает свою долю в этом имуществе другому лицу на время жизни третьего лица. Например, если А передает землю Б на время жизни С, то Б владеет землей до тех пор, пока жив С; если Б умирает до С, наследники Б унаследуют землю и будут продолжать владеть ею до тех пор, пока жив С. Во-вторых, если А передает землю С на время жизни, С может продать право пожизненного владения Б. В этом случае Б и его наследники будут владеть землей до тех пор, пока жив С. В любом из этих сценариев, как только С умирает, право собственности на землю возвращается к А. Если А умер, право собственности переходит к его наследникам. Право на получение права собственности на имущество после прекращения действия права пожизненного владения называется реверсией. Однако право требования, предоставленное третьему лицу (А передает Б на время жизни, с правом требования в пользу С), называется «остаток». Необходимо четко различать право пожизненного владения и право собственности на определенный срок (аренда или лицензия). После смерти, при условии отсутствия неправомерных действий в отношении добросовестных покупателей, имущество, связанное с правом пожизненного владения, переходит в собственность лица, имеющего право требования (или нескольких лиц), или возвращается дарителю (все эти термины могут сбивать с толку и называться «реверсиями» и «реверсионерами»). Существует небольшой рынок реверсий в сфере недвижимости, что требует от покупателя проведения тщательной проверки документов и физической проверки имущества. Владелец имущества не может предоставить «большее право», чем он сам имеет. То есть владелец права пожизненного владения не может передать полное и неограниченное право собственности (полное владение) другому лицу, поскольку право собственности пожизненного владельца на имущество прекращается со смертью лица, определяющего продолжительность владения. Например, если Эшли передала Бобу на время жизни Боба, а Боб передает право пожизненного владения другому лицу, Чарли, на время жизни Чарли (вложенное право пожизненного владения), то право Чарли будет действовать только до смерти Чарли или Боба. Право пожизненного владения Чарли или право *pur autre vie* (в зависимости от того, какое применяется) и, как правило, оставшиеся права собственности на имущество («реверсионный интерес») переходят к лицам в соответствии с условиями завещания/правилами наследования по закону/декларации о доверии/доверительного акта (Великобритания) или завещания/правилами наследования по закону/«гранта или акта о пожизненном владении» (или аналогичного) (США) в качестве остатка или возвращаются первоначальному дарителю, в зависимости от условий, установленных Эшли. Такое право пожизненного владения в США также может быть предоставлено на время жизни дарителя, например, «А передает X Б до смерти А», а в Великобритании – путем передачи в доверительное управление или уступки права, а не передачи X. Если пожизненный владелец пытается передать базовый «реверсионный» интерес, которым он никогда не обладал, это является нарушением доверительного управления, влекущим за собой ответственность за убытки и может быть признано уголовным мошенничеством, однако это не дает конечному реверсионеру (или заменяющим бенефициарам) права на получение судебного решения о том, что имущество принадлежит им, если имущество находится во владении добросовестного покупателя, заплатившего разумную цену без уведомления. Финансовая и физическая ответственность лежит на пожизненном владельце в соответствии с правовой доктриной о расточительстве, которая запрещает пожизненным владельцам наносить ущерб или снижать стоимость актива. Вкратце, поскольку право собственности пожизненного владельца является временным, невыполнение надлежащего обслуживания или разумной защиты актива, приводящее к его обесцениванию или даже уничтожению, является основанием для иска со стороны реверсионера. Дополнительным ограничением является правило против увековечивания в большинстве штатов и стран, которое запрещает длительные прецедентные цепочки пожизненных владений, существовавшие до XIX века, и может привести к досрочному прекращению таких последовательных прав пожизненного владения с выплатой компенсации. В Англии и Уэльсе этот срок установлен в течение одной жизни или 80 лет, в зависимости от того, что больше. Продажа имущества с сохранением права пожизненного владения обычно известна во Франции как «viager», где она используется чаще, чем где-либо еще, наиболее известным примером является случай Жанны Кальман, человека, прожившего самую долгую жизнь, зафиксированную в истории. В объединенной юрисдикции Англии и Уэльса с 1925 года право собственности на недвижимость, предназначенное для «удержания» в качестве права пожизненного владения, возникает только как право, которым пользуются в силу справедливости, в частности, как право на доверительное управление имуществом. Другим типом права собственности на землю является аренда, и хотя большинство долгосрочных аренды заключаются на срок от 99 до 999 лет, «аренды на время жизни» часто интерпретируются непредсказуемым образом как лицензии или аренда.

The ownership of a life estate is of limited duration because it ends at the death of a person. Its owner is the life tenant (typically also the 'measuring life') and it carries with it right to enjoy certain benefits of ownership of the property, chiefly income derived from rent or other uses of the property and the right of occupation, during his or her possession. Because a life estate ceases to exist at the death of the measuring person's life, the life tenant, a temporary owner, may short term let but cannot sell, give or bequeath the property indefinitely (including assuming it could pass to heirs (intestate)) or creating a purported document leaving it to devisees (testate). A life estate pur autre vie (Law French, "for the life of another") is held for the rest of the lifetime of a person who does not hold the estate, known as the cestui que vie (Law French, "the person who lives"). This form of life estate arises where a life tenant has disposed of the property, assuming such a disposal does not trigger any special forfeiture under the life interest instrument. It also arises where the grantor chooses to make the measuring life that of someone other than the life tenant's life. A life estate pur autre vie is most commonly created in one of two circumstances. First, when the owner of property conveys his interest in that property to another person, for the life of a third person. For example, if A conveys land to B during the life of C, then B owns the land for as long as C lives; if B dies before C, B's heirs will inherit the land, and will continue to own it for as long as C lives. Second, if A conveys land to C for life, C can then sell the life estate to B. Again, B and B's heirs will own the land for as long as C lives. In either scenario, once C dies, the ownership of the land will revert to A. If A has died, ownership will revert to A's heirs. The right to succeed to ownership of the property upon the expiration of the life estate is called a reversion. However, the remainder interest granted to a third party (A to B for life, with a remainder interest in C), is called "remainder". A clear distinction should be made with an estate for (a) term of years, interpreted as lease or licence. At death, assuming no mis dealings to certain innocent purchasers, the property involved in a life estate falls into the ownership of the remainderman ( remaindermen) or reverts to its grantor (all of which confusingly can be called 'reversions' and 'reversioners'). There is a small market for reversions in real estate, which necessitates a buyer to carry out enhanced documentary due diligence and physical checks. A land owner of an estate cannot give a "greater interest" in the estate than he or she owns. That is, a life estate owner cannot give complete and indefinite ownership (fee simple) to another person because the life tenant's ownership in the property ends when the person who is the measuring life dies. For instance, if Ashley conveyed to Bob for the life of Bob, and Bob conveys a life estate to another person, Charlie, for Charlie's life [an embedded life estate], then Charlie's life estate interest would last only until Charlie or Bob dies. Charlie's life interest or pur autre vie interest (interest for the life of another, whichever has applied) and most often the remaining rights of ownership in the property (the 'reversionary interest') devolve to the persons under the terms of the will/rules of intestacy/declaration of trust/trust deed (UK) or will/rules of intestacy/'grant or deed of life interest' (or similar) (U. S.) in remainder or revert to the original grantee, depending on terms of Ashley. Such a life estate in the U. S. can also be conveyed for the life of the grantor, such as "A conveys X to B until A dies" and in the UK by trust transferring upon trust or assigning rather than conveying X. If a life tenant purports to transfer the underlying 'reversionary' interest, which a life tenant never has, this constitutes an actionable breach of trust for damages and may constitute criminal fraud however may not entitle the ultimate reversioner (or substituted beneficiaries) to be able to obtain a court declaration that the property is their own if that property is in the hands of an innocent purchaser for value without notice (bona fide purchaser). Financial and physical responsibility falls to the life tenant under the legal doctrine of waste, which prohibits life tenants from damaging or devaluing the asset. In short, as the life tenant's ownership is temporary, failing to maintain or reasonably protect the asset resulting in its diminution in value, or indeed, destruction constitutes a cause of action for the reversioner. A further limitation is the rule against perpetuities in many states and countries which prohibits long running pre 19th century style successions of life tenancies and may result in the premature and compensation entitling termination of such successive life interests. In England and Wales this is fixed at one lifetime, or 80 years whichever is longer. Selling property while keeping a life estate is commonly known in France as "viager" where it is used more often than elsewhere, most famously in the case of Jeanne Calment, the longest lived human ever recorded. In the combined jurisdiction of England and Wales since 1925 a freehold estate intended to be 'held' as a life interest takes effect only as an interest enjoyed in equity, specifically as an interest in possession trust. The other type of land ownership is leasehold and although most long leases are for a period of between 99 and 999 years 'leases for life' will be interpreted in often unpredictable ways as either as a licence or a lease.

Использование наследства пожизненно

В Соединенных Штатах пожизненное владение (life estate) обычно используется как инструмент планирования наследства. Пожизненное владение позволяет избежать процедуры наследования (probate) и гарантировать, что предполагаемый наследник получит право собственности на недвижимое имущество. Например, у Эла есть дом, и он хочет, чтобы Билл унаследовал его после смерти Эла. Эл может осуществить это желание, передав право собственности на дом Биллу, но сохранив за собой пожизненное владение им. Эл сохраняет пожизненное владение, а Билл получает остаточный интерес (vested remainder). Как только Эл умирает, право пожизненного владения прекращается и сливается с остаточным интересом Билла, и Билл получает полное право собственности (fee simple title). Преимущество такой передачи заключается в том, что она делает завещание ненужным и устраняет необходимость в процедуре наследования данного актива. Недостатком является небольшой риск мошенничества со стороны бенефициара Билла: если в определенной юрисдикции он сможет легко доказать свое право на полное и неограниченное владение (fee simple), он может преждевременно продать имущество добросовестному покупателю, например, пока Эл находится в отпуске. Вторым недостатком для учредителя (grantor) является то, что предоставление интересов остаточным наследникам (remaindermen) (сторона C) является безотзывным без их согласия. В некоторых штатах для решения этой проблемы были введены так называемые "бенефициарные документы" (beneficiary deeds). Законы о наследовании по закону (intestacy laws) некоторых американских штатов, таких как Арканзас, Делавэр и Род-Айленд, ограничивают права пережившего супруга (наследование) на недвижимое имущество умершего супруга пожизненным владением. В Луизиане, где применяется гражданское право, существует аналогичное положение по умолчанию при наследовании по закону, называемое узуфруктом (usufruct), которое распространяется только на совместно нажитое имущество (community property) и прекращается с наступлением более раннего из двух событий: смерть или повторный брак. Некоторые американские штаты допускают использование расширенного документа о пожизненном владении (enhanced life estate deed), в котором учредитель сохраняет возможность передать имущество третьей стороне без согласия остаточных наследников. Если владелец расширенного пожизненного владения все еще владеет имуществом на момент своей смерти, а остаточные наследники переживают его, имущество автоматически переходит к ним вне процедуры наследования. Расширенные документы о пожизненном владении также иногда называют "документами Леди Берд" (Lady Bird Deeds). Законы об наследовании Англии и Уэльса, действующие с 1 октября 2014 года, предусматривают выплату супругу 250 000 фунтов стерлингов (или всей совместно не принадлежащей собственности, если ее стоимость меньше) и 50% от суммы, превышающей эту сумму, а остальное – взрослым детям. Это отменило прежнее правило, согласно которому оставшиеся 50% использовались в качестве пожизненного интереса, действовавшего с 1920-х годов. Переживший супруг (и редко другие лица) выигрывает от права наследования по праву выкупа (survivorship) в отношении любого совместно принадлежащего имущества. Условие, описанное в первом абзаце, в Великобритании было бы истолковано как доверительный интерес на право владения (interest in possession trust) и обычно избегается, поскольку для целей налога на наследство (inheritance tax) рассматривается как "сохранение выгоды" (reservation of benefit), требующее уплаты годового подоходного налога с суммы, равной рыночной арендной плате, которую следовало бы выплатить законному владельцу в Англии и Уэльсе за дальнейшее пользование активом. Формально, в системах, основанных на английском праве, право делится на общее право (common law) и право справедливости (equitable law). Иск, основанный на праве справедливости, обычно не может опровергнуть иск о праве собственности от добросовестного покупателя за ценность без уведомления, поскольку такое лицо разумно исследовало положение об ownership на основе положения о правовом праве (общем праве). Владелец правового интереса может создать из пожизненного владения дополнительные встроенные или правовые интересы, соответствующие форме собственности. Следовательно, из-за их потенциальной универсальности и сложности в США общее право редко признает пожизненное владение личным имуществом (материальные предметы и скот, кроме земли, включая здания), но такие интересы признаются в праве справедливости, если они имеют надлежащую форму. Законы и нормативные акты устанавливают формальности для создания пожизненных интересов в отношении личного имущества.

In the United States, a life estate is typically used as a tool of an estate planning. A life estate can avoid probate and ensure that an intended heir will receive title to real property. For example, Al owns a home and desires that Bill inherit it after Al's death. Al can effectuate that desire by transferring title to the home to Bill and retaining a life estate in the home. Al keeps a life estate and Bill receives a vested fee simple remainder. As soon as Al dies, the life estate interest merges with Bill's remainder, and Bill has a fee simple title. An advantage of such a transfer is that it makes the use of a will unnecessary and eliminates the need to probate the asset. A disadvantage is the small risk of a fraud on the part of beneficiary Bill, if he could easily show in a particular jurisdiction an unfettered fee simple, he could sell the estate prematurely to an innocent purchaser such as when Al is on vacation. A second disadvantage to the grantor is that provision for any remainderman (or men) (party C) is irrevocable without the remainderman's consent. "Beneficiary deeds" have been statutorily created in some states to address this issue. The intestacy laws of certain American states, such as Arkansas Delaware, and Rhode Island limit the surviving spouse's rights (inheritance) to the deceased spouse's real estate to a life estate. Louisiana, applying civil law, has a similar default provision in intestate successions called a usufruct, which is only over community property and ends with the earlier of death or remarriage. Some American states allow for an enhanced life estate deed, in which the grantor retains the ability to transfer to property to a third party without the consent of the remainderman. If the enhanced life estate holder still owns the property at the time he or she dies, and the remaindermen survive the life estate holder, the property automatically passes to the remaindermen outside of probate. Enhanced life estate deeds are also sometimes referred to as Lady Bird Deeds. The intestacy laws of England and Wales from 1 October 2014 provide for £250,000 (or the whole non joint estate if less) and 50% of any excess to the spouse, remainder to adult children. This abolished the remaining 50% being enjoyed as a life interest which had applied from the 1920s. The surviving spouse (and rarely, others) benefit from survivorship of any joint property. The arrangement in the first paragraph would in the UK be interpreted as an interest in possession trust and is usually avoided as for inheritance tax is considered 'reservation of benefit' requiring fully backdated sums of annual income tax on whatever market rent ought to have been paid to the legal owner, in England and Wales for continued enjoyment of the asset. Formally, where a system is derived from English law, the law divides into common law and equitable law. A claim under equitable law cannot usually defeat a claim to title from a bona fide purchaser for value without notice, as such a person has reasonably researched the ownership position based upon the legal title (common law) position. The owner of a legal interest can create from a life estate further embedded or legal interests consistent with the form of ownership. Accordingly, due to their potential versatility and complexity in the U. S., common law seldom recognizes a life estate in personal property (tangible items and livestock other than land including buildings) but such interests are recognized at equity where of adequate form — statutes and regulations impose formalities on the creation of lifetime interests in personalty.

Юрисдикции по титулу Торренса

В большинстве юрисдикций с системой регистрации прав собственности по Торренсу пожизненный владелец, как и в Великобритании и США, имеет право на владение и пользование имуществом, но после его смерти имущество переходит к остальным правообладателям. Главное отличие заключается в том, что право пожизненного владения регистрируется генеральным регистратором соответствующей юрисдикции и отражается в зарегистрированном титуле. Это придает ему статус одного из девяти признанных видов прав на землю и одного из четырех, подтверждающих право владения. Регистрация в системе Торренса обычно обеспечивает неприкосновенность права пожизненного владения. Владелец права пожизненного владения может отчуждать свои права, однако они все равно прекращаются со смертью владельца, независимо от того, кому они были отчуждены. В этом случае покупатель должен будет отказаться от земли.

Инвестиции в пожизненный арендный договор

Частные инвесторы все чаще вкладывают средства в инвестиции в право пожизненного проживания. Этот тип инвестиций предлагается как альтернатива традиционной покупке недвижимости для сдачи в аренду и становится все более популярным в Соединенном Королевстве, где в 2018 году было реализовано прав пожизненного проживания на сумму более 30 миллионов фунтов стерлингов.