Введение

Цена, по которой актив был бы продан на конкурентных торгах.

Рыночная стоимость или OMV (Open Market Valuation) – это цена, по которой актив был бы продан на конкурентных торгах. Рыночная стоимость часто используется как синоним открытой рыночной стоимости, справедливой стоимости или справедливой рыночной стоимости, хотя эти термины имеют различные определения в разных стандартах и могут отличаться в определенных обстоятельствах.

Определение

Международные стандарты оценки определяют рыночную стоимость как "оценочную сумму, за которую объект оценки должен быть обменен на дату оценки между желающим покупателем и желающим продавцом в сделке между независимыми сторонами после проведения надлежащего маркетинга, при котором обе стороны действовали обоснованно, осмотрительно и без принуждения". Рыночная стоимость – это понятие, отличное от рыночной цены, которая представляет собой "цену, по которой можно осуществить сделку", в то время как рыночная стоимость – это "истинная базовая стоимость" согласно теоретическим стандартам. Данное понятие наиболее часто используется на неэффективных рынках или в ситуациях дисбаланса, когда преобладающие рыночные цены не отражают истинную базовую рыночную стоимость. Для того чтобы рыночная цена равнялась рыночной стоимости, рынок должен быть информационно эффективным и преобладать рациональные ожидания. Mocciaro Li Destri, Picone & Minà (2012) подчеркнули тонкое, но важное различие между способностью компаний создавать стоимость посредством правильного операционного выбора и эффективной стратегии, с одной стороны, и эпифеноменальным проявлением изменений стоимости акций на финансовых рынках (в частности, на фондовых рынках). В этой связи они предлагают внедрить новые методологии, способные вернуть стратегию в показатели финансовой эффективности. Рыночная стоимость также отличается от справедливой стоимости тем, что справедливая стоимость зависит от участвующих сторон, а рыночная стоимость – нет. Например, IVS в настоящее время определяет справедливую стоимость как "оценку цены, справедливой для двух конкретных сторон, с учетом соответствующих преимуществ или недостатков, которые каждая из них получит от сделки. Хотя рыночная стоимость может соответствовать этим критериям, это не всегда так. Справедливая стоимость часто используется при проведении комплексной проверки в корпоративных сделках, когда особые синергии между двумя сторонами могут означать, что справедливая цена между ними будет выше, чем цена, которую можно получить на более широком рынке. Иными словами, может быть создана "специальная ценность". Рыночная стоимость требует исключения этого элемента "специальной ценности" из оценки, но он является частью оценки справедливой стоимости.

Недвижимость

Этот термин обычно используется в оценке недвижимости, поскольку рынки недвижимости обычно считаются неэффективными как с точки зрения информации, так и с точки зрения совершения сделок. Кроме того, рынки недвижимости подвержены длительным периодам дисбаланса, например, в ситуациях загрязнения или других сбоев в работе рынка. Оценки обычно проводятся на основе определенных предположений о рынках совершения сделок, и эти предположения отражены в определении стоимости, используемом для оценки. Как правило, используется определение, установленное для кредитных учреждений, регулируемых федеральным правительством США, хотя в некоторых случаях могут применяться и другие определения: «Наиболее вероятная цена (в денежном выражении), за которую объект недвижимости должен быть продан на конкурентном и открытом рынке при всех условиях, необходимых для справедливой сделки, при этом покупатель и продавец действуют осмотрительно и компетентно, и предполагается, что цена не подвержена чрезмерному стимулированию. В этом определении подразумевается завершение продажи на определенную дату и передача права собственности от продавца к покупателю на условиях, при которых: покупатель и продавец обычно мотивированы; обе стороны хорошо осведомлены или получили компетентную консультацию и действуют в соответствии со своими наилучшими интересами; предоставляется разумный срок для экспозиции на открытом рынке; оплата производится наличными в долларах США или в форме финансовых соглашений, сопоставимых с ними; и цена представляет собой обычное вознаграждение за проданный объект недвижимости, не затронутое специальным или нестандартным финансированием или уступками при продаже, предоставленными кем-либо, связанным с продажей». В США лицензированные или сертифицированные оценщики могут быть обязаны в соответствии с государственными, федеральными или местными законами разрабатывать оценки, соответствующие Единым стандартам профессиональной практики оценки (USPAP). Единые стандарты профессиональной практики оценки требуют, чтобы при использовании определения рыночной стоимости оценка также включала анализ наиболее эффективного использования и оценку срока экспозиции. Во всех штатах требуется обязательное лицензирование оценщиков. Важно отметить, что USPAP не требует, чтобы все оценки недвижимости проводились на основе единого определения рыночной стоимости. Фактически, часто возникают ситуации, когда оценщикам требуется оценивать объекты недвижимости, используя другие определения стоимости. Если целесообразно использовать стоимость, отличную от рыночной, USPAP требует только, чтобы оценщик предоставил как используемое определение стоимости, так и ссылку на него.

Другие определения

Рыночная стоимость – наиболее распространенный тип стоимости, используемый при оценке недвижимости в Соединенных Штатах, поскольку она требуется для всех ипотечных сделок, регулируемых на федеральном уровне, и поскольку она была признана судами США действительной. Однако оценщики недвижимости используют множество других определений стоимости в различных ситуациях.

Стоимость упорядоченной ликвидации

Это определение отличается от предыдущего тем, что предполагает плавный переход, а не "крайнее принуждение".

Приобретение земель федеральным правительством

Для приобретения земли федеральными агентствами США или финансируемого ими, применяется несколько иное определение: "Рыночная стоимость определяется как сумма в наличных деньгах или на условиях, разумно эквивалентных наличным деньгам, за которую, вероятнее всего, имущество было бы продано осведомленным собственником, желающим, но не обязанным продать, осведомленному покупателю, желающему, но не обязанному покупать. При определении этой суммы следует учитывать все обстоятельства, которые могли бы быть представлены и разумно иметь существенное значение при переговорах между разумно действующими сторонами, но не следует принимать во внимание обстоятельства, не влияющие на рыночную стоимость."

Стоимость "последнего"

Когда оценщик недвижимости работает с оценщиком бизнеса (и, возможно, оценщиком оборудования и машин) для определения стоимости объединения бизнеса и используемой им недвижимости, эта специфическая рыночная стоимость называется "стоимостью действующего бизнеса". Она учитывает, что совокупная рыночная стоимость может отличаться от суммы отдельных стоимостей: "Рыночная стоимость всех материальных и нематериальных активов действующего, функционирующего бизнеса с неопределенным сроком деятельности, при продаже в комплексе".

Используемая стоимость

Полезная стоимость учитывает конкретное использование объекта недвижимости и не стремится определить его наиболее эффективное использование. Например, оценка может быть сосредоточена на вкладе недвижимости в стоимость бизнеса. В некоторых юрисдикциях, взимающих налог на имущество, допускаются оценки сельскохозяйственных земель с учетом их сельскохозяйственного назначения. Кроме того, действующие правила налогообложения наследства IRS позволяют оценивать землю, используемую для временного сельскохозяйственного использования, исходя из ее текущего назначения, независимо от потенциала для застройки.

Экономическая ценность и доверие инвесторов

Стабильность и экономический рост – два фактора, которые международные инвесторы учитывают при выборе инвестиционных возможностей. Страна, предлагающая экономическую выгоду наряду с другими стимулами, привлекает инвестиционные средства. Политическая нестабильность может привести не только к потере доверия, но и к снижению стоимости валюты, что вызывает отток капитала в более стабильные источники. Если правительство прибегает к эмиссии валюты для погашения части значительного долга, денежная масса увеличивается, что в конечном итоге приводит к снижению ее стоимости, усугубляемому инфляцией. Более того, если правительство не может покрыть дефицит бюджета за счет продажи внутренних облигаций, тем самым увеличивая денежную массу, оно вынуждено увеличивать объем ценных бумаг, предлагаемых иностранным инвесторам, что, в свою очередь, ведет к снижению их стоимости. Значительный государственный долг может вызывать опасения у иностранных инвесторов, если они считают, что существует риск дефолта по обязательствам. Они будут неохотно приобретать ценные бумаги, номинированные в этой валюте, при наличии ощутимого и существенного риска дефолта. Именно поэтому кредитный рейтинг страны, определяемый, например, агентствами Moody’s или Standard & Poor’s, является важнейшим индикатором ее обменного курса. Валютные курсы играют ключевую роль в доходности инвестиций. Для инвестора ценность представляет собой обменный курс валюты, в которой сосредоточена основная часть портфеля, поскольку он определяет реальную доходность. Снижение обменного курса снижает покупательную способность доходов и прироста капитала, полученных от инвестиций. Кроме того, на другие факторы дохода, такие как процентные ставки, инфляция и прирост капитала от внутренних ценных бумаг, оказывают влияние сложные и значимые факторы обменного курса.

Правовое толкование

Дело Luxmoore May and Another v. Messenger May Baverstock [1990] 1 W. L. R. 1009 демонстрирует правовую интерпретацию рыночной стоимости: "По моему мнению, размер ущерба в данном случае определяется как разница между тем, что картины с изображением гончих собак (foxhounds) фактически принесли в результате нарушения договора ответчиками, и их истинной рыночной стоимостью на тот момент. Что может служить лучшим ориентиром для определения этой стоимости, чем цена, по которой эти картины были проданы на аукционе Sotheby’s вскоре после этого? Цена, которую был готов заплатить международный художественный рынок, безусловно, является наилучшим доказательством стоимости картин". Также трудно провести различие между равновесием и качественным состоянием (equilibrium of the qualibrium).