Бәсекелі аукционда актив саудаланатын бағасы

Кіріспе

Активтің бәсекелестік аукционда саудаланатын бағасы – Базар құны немесе OMV (ашық нарықтағы бағалау) активтің бәсекелестік аукционда саудаланатын бағасы болып табылады. Базар құны көбінесе ашық нарықтағы құн, әділ құн немесе нарықтық әділ құнмен мағынасы бірдей қолданылады, бірақ бұл терминдер әртүрлі стандарттарда әртүрлі анықтамаларға ие және кейбір жағдайларда айырмашылығы бар.

Анықтама

Халықаралық бағалау стандарттары нарықтық құнды «мүлікті бағалау күні ерікті сатып алушы мен ерікті сатушы арасында тиісті маркетингтен кейін, тараптардың әрқайсысы білімді, парасатты және мәжбүрлі емес жағдайда келісім бойынша алмасатын шамамен сома» деп анықтайды. Нарықтық құн – нарықтық бағадан өзгеше ұғым, ол «бір адам мәміле жасай алатын баға», ал нарықтық құн теориялық стандарттарға сәйкес «нағыз негізгі құндылық» болып табылады. Бұл ұғым көбінесе тиімсіз нарықтарда немесе тепе-теңдіксіз жағдайларда қолданылады, онда басым нарықтық бағалар нақты негізгі нарықтық құнды көрсетпейді. Нарықтық баға нарықтық құнмен тең болуы үшін нарық ақпараттық тұрғыдан тиімді болуы керек және рационалды күтулер басым болуы тиіс. Mocciaro Li Destri, Picone & Minà (2012) компаниялардың дұрыс операциялық шешімдер мен жарамды стратегиялар арқылы құндылық құру қабілеті мен қаржы нарықтарында (әсіресе қор нарықтарында) акционерлік құндылықтың өзгеруінің эпифеномендік көрінісі арасындағы нәзік, бірақ маңызды айырмашылықты атап көрсетті. Осы тұрғыдан алғанда, олар стратегияны қаржылық көрсеткіштерді өлшеу әдістемелеріне қайта енгізуге мүмкіндік беретін жаңа әдістемелерді енгізуді ұсынады. Нарықтық құн әділ құннан да өзгеше, себебі әділ құн қатысушы тараптарға байланысты, ал нарықтық құнға тәуелді емес. Мысалы, IVS қазіргі уақытта әділ құнға «екі нақты тарап арасындағы бағаның әділдігін бағалауды талап етеді, бұл ретте әрқайсысы мәміледен алатын тиісті артықшылықтар мен кемшіліктерді ескере отырып. Нарықтық құн осы критерийлерге сәйкес келуі мүмкін, бірақ бұл міндетті түрде осылай бола бермейді. Әділ құн корпоративтік мәмілелерде тиісті сақтық шараларын жүзеге асырғанда жиі қолданылады, онда екі тарап арасындағы ерекше синергия олардың арасындағы әділ баға кең нарықта алынуы мүмкін бағадан жоғары болуы мүмкін. Басқаша айтқанда, «ерекше құндылық» пайда болуы мүмкін. Нарықтық құн осы «ерекше құндылық» элементін ескермеуді талап етеді, бірақ ол әділ құнды бағалаудың бір бөлігі болып табылады.

International Valuation Standards defines market value as "the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion". Market value is a concept distinct from market price, which is "the price at which one can transact", while market value is "the true underlying value" according to theoretical standards. The concept is most commonly invoked in inefficient markets or disequilibrium situations where prevailing market prices are not reflective of true underlying market value. For market price to equal market value, the market must be informationally efficient and rational expectations must prevail. Mocciaro Li Destri, Picone & Minà (2012) have underscored the subtle but important difference between the firms’ capacity to create value through correct operational choices and valid strategies, on the one hand, and the epiphenomenal manifestation of variations in stockholder value on the financial markets (notably on stock markets). In this perspective, they suggest to implement new methodologies able to bring strategy back into financial performance measures. Market value is also distinct from fair value in that fair value depends on the parties involved, while market value does not. For example, IVS currently notes fair value "requires the assessment of the price that is fair between two specific parties taking into account the respective advantages or disadvantages that each will gain from the transaction. Although market value may meet these criteria, this is not necessarily always the case. Fair value is frequently used when undertaking due diligence in corporate transactions, where particular synergies between the two parties may mean that the price that is fair between them is higher than the price that might be obtainable in the wider market. In other words "special value" may be generated. Market value requires this element of "special value" to be disregarded, but it forms part of the assessment of fair value.>

Жылжымайтын мүлік

Бұл термин көбінесе жылжымайтын мүлікті бағалауда қолданылады, өйткені жылжымайтын мүлік нарықтары әдетте ақпараттық және транзакциялық тұрғыдан тиімсіз саналады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлік нарықтары ұзақ мерзімді тепе-теңдіксіздікке ұшырайды, мысалы, ластану жағдайларында немесе нарықтың басқа да бұзылуларында. Бағалаулар әдетте транзакциялық нарықтар туралы бірқатар болжамдарға сүйене отырып жасалады, және осы болжамдар бағалау үшін қолданылатын құнның анықтамасында көрсетіледі. Көбінесе, АҚШ-тың федералды реттелген несие беру мекемелері үшін қабылданған анықтама қолданылады, бірақ кейбір жағдайларда басқа анықтамалар да қолданылуы мүмкін: «Мүліктің бәсекелестік және ашық нарықта, әділ сату үшін қажетті барлық шарттар сақталғанда, алуға болатын ең ықтимал бағасы (ақшалай өлшенгенде), онда сатып алушы мен сатушы әрқайсысы сақтықпен және білімділікпен әрекет етеді, ал бағаға артық ынталандыру әсер етпейді деп есептеледі. Бұл анықтамада белгілі бір күні сатылымның аяқталуы және меншік құқығының сатушыдан сатып алушыға өтуі, мынадай жағдайларда көзделген: сатып алушы мен сатушы әдетте мүдделі болуы керек; екі тарап та толық хабардар немесе жақсы кеңес алған болуы керек, және өздерінің ең жақсы мүдделері үшін әрекет етуі керек; ашық нарықта мүлікті көрсету үшін жеткілікті уақыт берілуі керек; төлем АҚШ долларында немесе оған баламалы қаржылық шарттар бойынша жүзеге асырылуы керек; және баға сатылыммен байланысты ешкімнің арнайы немесе шығармашылық қаржыландыруы немесе сату жеңілдіктерінің әсеріне ұшырамаған мүліктің қалыпты құнына сәйкес келуі керек». АҚШ-та лицензияланған немесе сертификатталған бағалаушылар мемлекеттік, федералдық немесе жергілікті заңдарға сәйкес, USPAP – Кәсіби бағалау практикасының бірыңғай стандарттарына сәйкес бағалау жасауға міндетті болуы мүмкін. Кәсіби бағалау практикасының бірыңғай стандарттары, егер нарықтық құн қолданылатын анықтама болса, бағалауда ең жоғары және ең тиімді пайдалану талдауымен қатар, әсер ету мерзімін бағалау да болуы керек деп талап етеді. Барлық штаттарда бағалаушыларды міндетті түрде лицензиялау талап етіледі. USPAP-тың барлық жылжымайтын мүлікті бағалауды нарықтық құнның бірыңғай анықтамасы негізінде жүргізуді талап етпейтінін атап өту маңызды. Шындығында, бағалаушыларға басқа құндылықтарды анықтау үшін басқа бағалау анықтамаларын қолдану қажет болатын жағдайлар жиі кездеседі. Егер нарықтық құннан басқа құндылық орынды болса, USPAP бағалаушыдан қолданылып жатқан құнның анықтамасын және осы анықтамаға сілтеме беруді талап етеді.

The term is commonly used in real estate appraisal, since real estate markets are generally considered both informationally and transactionally inefficient. Also, real estate markets are subject to prolonged periods of disequilibrium, such as in contamination situations or other market disruptions. Appraisals are usually performed under some set of assumptions about transactional markets, and those assumptions are captured in the definition of value used for the appraisal. Commonly, the definition set forth for U. S. federally regulated lending institutions is used, although other definitions may also be used under some circumstances:

"The most probable price (in terms of money) which a property should bring in a competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale, the buyer and seller each acting prudently and knowledgeably, and assuming the price is not affected by undue stimulus. Implicit in this definition is the consummation of a sale as of a specified date and the passing of title from seller to buyer under conditions whereby: the buyer and seller are typically motivated; both parties are well informed or well advised, and acting in what they consider their best interests; a reasonable time is allowed for exposure in the open market; payment is made in terms of cash in United States dollars or in terms of financial arrangements comparable thereto; and the price represents the normal consideration for the property sold unaffected by special or creative financing or sales concessions granted by anyone associated with the sale." In the US, Licensed or Certified Apppraisers may be required under state, federal, or local laws to develop appraisals subject to USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice requires that when market value is the applicable definition, the appraisal must also contain an analysis of the highest and best use as well as an estimation of exposure time. All states require mandatory licensure of appraisers. It is important to note that USPAP does not require that all real estate appraisals be performed based on a single definition of market value. Indeed, there are frequent situations when appraisers are called upon to appraise properties using other value definitions. If a value other than market value is appropriate, USPAP only requires that the appraiser provide both the definition of value being used and the citation for that definition.

Басқа анықтамалар

АҚШ-та жылжымайтын мүлікті бағалауда ең көп қолданылатын құн түрі – нарықтық құн, себебі ол федералдық деңгейде реттелетін барлық ипотекалық мәмілелер үшін міндетті болып табылады және АҚШ соттары оны қолдануға жарамды деп мойындаған. Дегенмен, жылжымайтын мүлік бағалаушылары басқа жағдайларда құндылықтың көптеген басқа анықтамаларын да пайдаланады.

Әрекеттелген тарату құны

Бұл құндылық анықтамасы алдыңғысынан ерекшеленеді, себебі ол "күшпен мәжбүрлеу" емес, реттелген өтуді болжайды.

Федералды жер сатып алу

АҚШ федералдық агенттіктермен немесе олардың қаржысымен жерге иелік ету құқығын алу кезінде сәл өзгеше анықтама қолданылады:

"Әділ нарықтық құн – бұл ақшалай немесе ақшаға теңдестірілген шарттар түріндегі сома, оған сәйкес, білімді және сатуға дайын, бірақ міндетті емес иесі, сатуға ниетті, бірақ міндетті емес білімді сатып алушыға мүлікті сатуы мүмкін. Бұл соманы анықтау кезінде, қадір-қасиетті және сақтықпен әрекет ететін адамдар келіссөздерде қозғайтын және маңызды салмақ бере алатын барлық мәселелер ескерілуі керек, бірақ нарықтық құнға әсер етпейтін жағдайлар мүлдем қарастырылмауы тиіс."

Бағасы бойынша шығыстар

Жылжымайтын мүлік бағалаушысы бизнес бағалаушысымен (немесе жабдықтар мен машиналар бағалаушысымен) бірлесіп жұмыс істегенде, бизнес пен сол бизнес үшін пайдаланылатын жылжымайтын мүліктің комбинациясының құнын анықтағанда, нақты нарықтық құны "жұмыс істеп тұрған кәсіпорын құны" деп аталады. Бұл біріктірілген нарықтық құнның жеке құнның қосындысынан өзгеше болуы мүмкін екенін көрсетеді: "Белгілі бір мерзімге жұмыс істеп тұрған, барлық материалдық және материалдық емес активтері бар кәсіпорнының, жиынтық түрде сатылған жағдайдағы нарықтық құны".

Пайдалану құны

Пайдалану құны объектінің нақты қолданылуын ескереді және жылжымайтын мүліктің ең жоғары және ең тиімді пайдалануын анықтауға ұмтылмайды. Мысалы, бағалау жылжымайтын мүліктің кәсіпорынға тигізетін үлесіне назар аударуы мүмкін. Кейбір мүлік салығы салаларында егістік жерлерді ауыл шаруашылығы мақсатында бағалауға рұқсат беріледі. Сондай-ақ, қазіргі IRS мұралық салық регламенттері уақытша ауыл шаруашылығына қолданылатын жерді, даму мүмкіндіктеріне қарамастан, қазіргі қолданылуы бойынша бағалауға мүмкіндік береді.

Экономикалық құндылық және инвесторлардың сенімін арттыру

Тұрақтылық және экономикалық өсім – халықаралық инвесторлар инвестициялық мүмкіндіктерді қарастырғанда іздейтін екі маңызды фактор. Экономикалық құнды ұсынатын ел инвестициялық қаражатты тартады. Саяси жағдайдың тұрақсыздығы ғана емес, сенімсіздік тудырып, валюта құнының төмендеуіне, капиталдың басқа, тұрақты көздерге ауысуына әкелуі мүмкін. Егер үкімет қарыздың маңызды бөлігін өтеу үшін валюта басып шығарса, ақша ұсынысы артады, нәтижесінде құны төмендейді және инфляция күшейеді. Сонымен қатар, егер үкімет отандық облигацияларды сату арқылы тапшылығын жаба алмаса, ақша ұсынысы артып, шетелдіктерге сатуға болатын бағалы қағаздардың көлемін ұлғайтуға мәжбүр болады, бұл олардың құнын төмендетеді. Шетелдік инвесторлар елдің міндеттемелерін орындамауы мүмкін деген қауп болғанда, үлкен қарыз алаңдатуы мүмкін. Олар мұндай валютаға қатысты бағалы қағаздарды сатып алуға құлшынбайды, егер де дефолт қаупі зор болса. Сондықтан, елдің борыштық рейтингісі, мысалы, Moody's немесе Standard & Poor's бағалауынша, оның валюта бағамының маңызды көрсеткіші болып табылады. Валюта бағамы мен айырбас бағамдары инвестициялардың табыстылығын анықтауда шешуші роль атқарады. Инвестор үшін құндылық – портфельдің басым бөлігін құрайтын валютаның айырбас бағамы, ол нақты кірісті анықтайды. Айырбас бағамының төмендеуі кез келген табыстан түсетін кіріс пен капитал табысының сатып алу қабілетін азайтады. Бұған қоса, пайыздық ставкалар, инфляция және тіпті отандық бағалы қағаздардан түсетін капитал табысы сияқты басқа да кіріс факторлары валюта бағамының күрделі әсеріне ұшырайды.

Құқықтық түсіндіру

Luxmoore May and Another v. Messenger May Baverstock [1990] 1 W. L. R. 1009 ісі нарықтық құнның заңдық тұрғыдан түсіндірілуін көрсетеді: "Бұл жағдайдағы залаптың мөлшері, менің қорытындыма сәйкес, сотталғандардың шартты бұзуы салдарынан түлкілердің нақтыда қаншаға сатылғаны мен сол кездегі олардың нақты нарықтық құны арасындағы айырмашылық болып табылады. Осы құнды анықтау үшін, осы суреттердің Sotheby's аукционында осыдан кейін көп ұзамай қаншаға сатылғанынан жақсырақ қандай көрсеткіш болуы мүмкін? Халықаралық өнер нарығы төлеуге дайын болған баға, әрине, түлкілердің құнының ең жақсы дәлелі болды." Сонымен қатар, тепе-теңдіктің өзін анықтау да қиын.