Страхование ипотеки: виды, условия и отмена

Введение

Частное ипотечное страхование (PMI), также известное как страхование ипотечных кредиторов (LMI), — это вид страхования, выплачиваемый кредитору или доверительному управляющему пула ценных бумаг, которое может потребоваться при оформлении ипотечного кредита. Его цель — компенсировать убытки в случае, если заемщик не может погасить кредит, а кредитор не может возместить свои расходы после обращения взыскания и продажи заложенного имущества.

Страхование ипотеки в США

Годовая стоимость ПМИ варьируется и в большинстве случаев выражается в процентах от общей суммы кредита, в зависимости от срока кредита, типа кредита, соотношения суммы финансирования к общей стоимости жилья, размера покрытия и частоты выплаты страховых взносов (ежемесячно, ежегодно или единовременно). ПМИ может быть уплачен авансом или капитализирован в сумму кредита в случае продукта с единовременной премией. Этот вид страхования обычно требуется только при первоначальном взносе в размере 20% или менее от продажной цены или оценочной стоимости недвижимости (то есть, если соотношение кредит к стоимости (LTV) составляет 80% или выше). Как только сумма основного долга уменьшается до 80% от стоимости, ПМИ часто больше не требуется по стандартным кредитам. Это может произойти за счет погашения основного долга, увеличения стоимости недвижимости или их комбинации. Кредиты FHA часто требуют рефинансирования для отмены ПМИ, даже после того, как LTV опускается ниже 80%. Экономия процентов от отмены ПМИ может быть существенной. В случае, когда ПМИ оплачивается кредитором, срок действия полиса может варьироваться в зависимости от типа страхового покрытия (основное страхование или страхование в рамках пула). Заемщики, как правило, не знают о ПМИ, оплачиваемом кредитором, и на самом деле большинство кредитов с пометкой "No MI Required" фактически включают ПМИ, оплачиваемый кредитором, за счет более высокой процентной ставки для заемщика. Иногда кредиторы требуют оплаты страхования ипотеки в течение фиксированного периода (например, 2 или 3 года), даже если сумма основного долга достигает 80% раньше этого срока. Юридически, нет оснований для отмены ПМИ до тех пор, пока кредит не будет амортизирован до LTV в 78%, рассчитанного на основе первоначальной цены покупки. Запрос на отмену должен исходить от обслуживающей организации ипотеки в компанию PMI, выдавшую страхование. Часто обслуживающая организация требует новую оценку для определения LTV. Если у заемщика первоначальный взнос меньше 20%, необходимого для избежания требования о страховании ипотеки, он может воспользоваться вторым кредитом (иногда называемым "заем под залог") для покрытия разницы. Два популярных варианта этой схемы кредитования – так называемые 80/10/10 и 80/15/5. Оба варианта предполагают получение основного кредита на 80% LTV. Программа 80/10/10 использует второй кредит на 10% LTV с первоначальным взносом в 10%, а программа 80/15/5 – второй кредит на 15% LTV с первоначальным взносом в 5%. Могут быть доступны и другие комбинации второго кредита и первоначального взноса. Одним из преимуществ использования этих схем является то, что в соответствии с налоговым законодательством США проценты по ипотеке могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода заемщика, в то время как страховые взносы по ипотеке не подлежали вычету до 2007 года. В некоторых случаях общая стоимость заимствования может быть ниже при использовании второго кредита, чем при оформлении единого кредита, включающего ПМИ, оплачиваемый заемщиком или кредитором.

The annual cost of PMI varies and is expressed in terms of the total loan value in most cases, depending on the loan term, loan type, proportion of the total home value that is financed, the coverage amount, and the frequency of premium payments (monthly, annual, or single). The PMI may be payable up front, or it may be capitalized onto the loan in the case of single premium product. This type of insurance is usually only required if the downpayment is 20% or less of the sales price or appraised value (in other words, if the loan to value ratio (LTV) is 80% or more). Once the principal is reduced to 80% of value, the PMI is often no longer required on conventional loans. This can occur via the principal being paid down, via home value appreciation, or both. FHA loans often require refinancing to remove PMI, even after the LTV drops below 80%. The effective interest savings from paying off PMI can be substantial. In the case of lender paid MI, the term of the policy can vary based upon the type of coverage provided (either primary insurance, or some sort of pool insurance policy). Borrowers typically have no knowledge of any lender paid MI, in fact most "No MI Required" loans actually have lender paid MI, which is funded through a higher interest rate that the borrower pays. Sometimes lenders will require that mortgage insurance be paid for a fixed period (for example, 2 or 3 years), even if the principal reaches 80% sooner than that. Legally, there is no obligation to allow the cancellation of MI until the loan has amortized to a 78% LTV ratio based on the original purchase price. The cancellation request must come from the servicer of the mortgage to the PMI company who issued the insurance. Often the servicer will require a new appraisal to determine the LTV. If borrowers have less than the 20% downpayment needed to avoid a mortgage insurance requirement, they might be able to make use of a second mortgage (sometimes referred to as a "piggy back loan") to make up the difference. Two popular versions of this lending technique are the so called 80/10/10 and 80/15/5 arrangements. Both involve obtaining a primary mortgage for 80% LTV. An 80/10/10 program uses a 10% LTV second mortgage with a 10% downpayment, and an 80/15/5 program uses a 15% LTV second mortgage with a 5% downpayment. Other combinations of second mortgage and downpayment amounts might also be available. One advantage of using these arrangements is that under United States tax law, mortgage interest payments may be deductible on the borrower's income taxes, whereas mortgage insurance premiums were not until 2007. In some situations, the all in cost of borrowing may be cheaper using a piggy back than by going with a single loan that includes borrower paid or lender paid MI.

Налоговый вычет LMI/PMI

В США страхование ипотеки стало подлежащим налоговому вычету в 2007 году. Для некоторых домовладельцев новый закон сделал получение ипотечной страховки более выгодным, чем получение дополнительного кредита под залог недвижимости ("piggyback" loan). Положение о налоговом вычете, принятое в 2006 году, позволяет вычитать из налогооблагаемой базы стоимость частного ипотечного страхования для домовладельцев с годовым доходом до 109 000 долларов. Налоговая служба США не разрешает вычитать расходы на PMI за 2022 год.

Страхование ипотеки в Австралии

Два основных ипотечных страховщика в Австралии – Genworth Financial и QBE LMI. Ипотечное страхование требуется, если соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV или LVR в Австралии) превышает 80%, или 60% для кредитов с минимальным пакетом документов. Некоторые небанковские кредиторы оформляют ипотечное страхование для каждого кредита, независимо от значения LVR, однако в случае, если LVR ниже 80%, страховку оплачивает кредитор. Страховые взносы LMI рассчитываются по ступенчатой шкале, зависящей от суммы кредита и LVR. На страховой взнос может взиматься государственная пошлина. Взнос часто добавляется к сумме кредита. В отличие от других стран, в Австралии страховой взнос LMI является единовременным платежом.

Страхование ипотеки в Канаде

Закон о банках, регулирующий деятельность банков, а также провинциальные законы, регулирующие деятельность кредитных союзов и касс взаимопомощи, запрещают большинству регулируемых финансовых учреждений выдавать ипотечные кредиты без страхования, если соотношение заем к стоимости (LTV) превышает 80%. Типичные страховые премии, предлагаемые Канадской корпорацией по жилищному строительству (Canada Mortgage and Housing Corporation), составляют от 1% (при LTV 80%) до 2,75% (при LTV 95%) от суммы кредита.