Введение

Канадское федеральное агентство по жилищному строительству (CMHC; , SCHL) – федеральная государственная корпорация Канады, ответственная за администрирование Национального закона о жилищном строительстве и улучшение жилищных условий в стране. Первоначально учрежденная после Второй мировой войны для помощи вернувшимся ветеранам в поиске жилья, впоследствии расширила свой мандат, включив в него улучшение доступности жилья для всех слоев населения.

Обзор

CMHC работает с основным мандатом обеспечения ликвидности ипотечного рынка, содействия развитию доступного жилья и предоставления независимых консультаций правительству Канады и участникам жилищной отрасли. Эта государственная корпорация является национальным жилищным агентством Канады. В этой роли она администрирует федеральные жилищные программы, такие как программа для покупателей жилья при первой покупке, выступает в качестве страховщика ипотеки (преимущественно для кредитов с высоким уровнем заимствования) и проводит жилищные исследования. Управление агентством осуществляет независимый совет директоров. Однако члены совета назначаются правительством Канады, и агентство несет прямую ответственность перед парламентом через министра жилищного строительства, инфраструктуры и общин. CMHC является крупнейшей государственной корпорацией по объему активов, с активами на сумму во втором квартале 2021 года.

Wartime Housing Limited (Ограниченная компания по строительству жилья в военное время)

В 1941 году правительство Канады создало Wartime Housing Limited (WHL), государственную корпорацию, которая построила и управляла тысячами арендных единиц жилья для рабочих и ветеранов Второй мировой войны. (Вопросы сельского жилья в соответствии с Законом о земле для ветеранов 1942 года оставались в ведении Департамента по делам ветеранов.) В то время исследование Консультативного комитета по реконструкции (также известное как доклад Кертиса) выявило огромную потребность в доступном жилье для людей с низкими и средними доходами по всей Канаде и рекомендовало разработать общенациональную, комплексную и плановую жилищную программу с акцентом на жилье с низкой арендной платой. В декабре 1945 года Центральная ипотечная и жилищная корпорация была учреждена законом 19-го канадского парламента и вступила в силу 1 января 1946 года. В целом, ее три основные функции заключались в администрировании Национального закона о жилье 1944 года, "предоставлении возможностей для редисконтирования ипотечных кредитов кредитно-финансовыми учреждениями" и администрировании Положений о чрезвычайном жилье (переняв эту ответственность у Военного совета по ценам и торговле). В 1947 году WHL стала подразделением CMHC. Государственное предприятие нанимало рабочих из разных регионов Канады, а территория – вместе с жилыми домами и объектами, построенными для рабочих, занятых в производстве боеприпасов – превратилась в самодостаточное поселение, построенное и управляемое WHL. В 1948 году правительство поручило CMHC застроить этот участок и прилегающую территорию современным промышленным городом. Менеджер CMHC в этом районе, Джордж Финли, разработал планы новых жилых районов, коммерческих центров и промышленных зон.

1950-е годы

В 1950-х годах к задаче обеспечения достаточного количества жилья добавились вопросы его качества. После этого банки начали выдавать ипотечные кредиты с андеррайтингом CMHC. Если заемщик обанкротится, банк не понесет убытков, а получит возмещение от государства. В рамках системы кредитования и страхования CMHC заемщики с низким уровнем риска должны были платить страховые премии, если хотели получить кредит с небольшим первоначальным взносом.

1960-е годы

В 1960-х годах CMHC изменила свою направленность, сосредоточившись на муниципальном планировании и развитии, чтобы помочь городам справиться с быстрым ростом населения.

1970-е годы

В 1970-х годах доступность стала ключевым фактором при покупке жилья. Чтобы повысить доступность жилья, размеры земельных участков были уменьшены, а плотность застройки увеличена. В первой половине десятилетия CMHC также представила два продукта страхования кредитов на резервных территориях, которые позволяли Советам Племен или коренным жителям получать финансирование, застрахованное CMHC, для строительства, покупки или ремонта отдельно стоящих домов или многоквартирных домов, а также пилотную программу страхования, направленную на увеличение объемов рыночного жилья на резервных территориях.

2020-е годы

В 2020 году CMHC объявила о ребрендинге, чтобы лучше отразить меняющийся мандат. Одним из рассматриваемых названий было "Housing Canada" ("Жилье в Канаде"). В начале пандемии COVID-19 в 2020 году тогдашний генеральный директор Эван Сиддалл предупредил покупателей жилья, что поддержка домовладения "не может быть безграничной". После этого, в течение месяца, были ужесточены требования к ипотечному страхованию. Минимальный кредитный рейтинг был повышен с 600 до 680, коэффициент обслуживания валового долга был ограничен 35% (ранее 39%), а коэффициент общей долговой нагрузки – 42% (ранее 44%). CMHC имеет полномочия регулировать только своих заемщиков, а не конкурирующих частных ипотечных страховщиков. Повышение квалификационных требований привело к тому, что конкуренты стали наращивать свою долю на рынке. Sagen (ранее Genworth) впоследствии обогнала CMHC и стала крупнейшим в Канаде страховщиком ипотечных кредитов по умолчанию. В июле 2021 года CMHC отменила решение об ужесточении критериев кредитования для ипотечного страхования. Новый генеральный директор назвал это решение "ошибкой".

Программа стимулирования покупателей жилья впервые

В федеральном бюджете на 2019 год правительство Канады представило программу стимулирования для впервые покупающих жилье (FTHBI). Изначально программа была введена на ограниченный четырехлетний срок с выделением 1,25 миллиарда долларов. Однако правящая Либеральная партия взяла на себя обязательство расширить программу и снять некоторые ограничения по цене, чтобы значительно увеличить число канадцев, имеющих на нее право. Эти ограничения, вместе с другими, ограничивают максимальную цену недвижимости, соответствующей требованиям FTHBI, до 565 000 долларов. Это значительно ниже медианной цены на недвижимость в крупных городах, таких как Торонто и Ванкувер, что вызывает опасения по поводу эффективности программы в этих регионах. Во время федеральной избирательной кампании 2019 года Либеральная партия Канады обещала расширить эту программу, чтобы оказать более эффективную помощь покупателям в Торонто и Ванкувере. Эта программа не связана с Планом покупателя жилья, который позволяет покупателям снимать средства с RRSP для увеличения первоначального взноса.

Секьюритизация

CMHC осуществляет секьюритизацию ипотечных кредитов на жилье в соответствии с положениями Национального закона о жилье. Это способствует более гибкой кредитной политике зарегистрированных банков, облегчая приобретение жилья для покупателей с помощью ипотеки. Общий объем находящихся в обращении ипотечных ценных бумаг CMHC составляет почти 500 миллиардов долларов США. CMHC также администрирует правовую базу для канадских покрытых облигаций от имени правительства Канады. Эта база, введенная в 2012 году, поддерживает финансовую стабильность, помогая кредиторам диверсифицировать источники финансирования и привлекая больше международных инвесторов, что укрепляет рынок покрытых облигаций. Несмотря на то, что многие эксперты поддерживают эту государственную монополию в сфере секьюритизации ипотечных кредитов в Канаде, ссылаясь на высокий уровень пруденциального регулирования и строгий государственный надзор, эта модель означает, что большая часть секьюритизированного ипотечного долга учитывается на балансе федерального правительства. В мае 2019 года, выступая перед Канадской ассоциацией кредитных союзов в Виннипеге, Манитоба, губернатор Банка Канады Стивен Полоз заявил о своей поддержке развития частного рынка ипотечных ценных бумаг в Канаде, который мог бы конкурировать с государственными программами секьюритизации CMHC.

Политика и исследования

CMHC содействует разработке и реализации федеральной жилищной политики в Канаде. Это включает в себя изучение тенденций в области жилищного финансирования и анализ политических возможностей в отношении регулирования, стимулирования и инструментов секьюритизации на первичном и вторичном рынках; анализ специфических жилищных потребностей различных групп населения, таких как коренные народы, пожилые люди, люди с инвалидностью и домохозяйства с низкими доходами, и способы их удовлетворения; а также определение практических подходов к внедрению устойчивых технологий и практик в жилищном секторе. CMHC регулярно предоставляет анализ и прогнозы рынка жилья на местном, провинциальном и национальном уровнях. CMHC также является организатором Симпозиума по жилищному финансированию – научного мероприятия для обсуждения глобальных вопросов финансирования жилищного строительства.

Страхование ипотечных кредитов

Страхование ипотечного кредита обязательно для кредиторов, регулируемых федеральным правительством Канады, если первоначальный взнос покупателя жилья составляет менее 20%. Эта страховка защищает ипотечного кредитора от убытков в случае невыплаты кредита заемщиком и позволяет квалифицированным заемщикам получить доступ к собственному жилью по процентным ставкам, сравнимым с теми, что предлагаются покупателям с более крупным первоначальным взносом. Как государственный ипотечный страховщик, CMHC имеет мандат на предоставление услуг во всех регионах страны и для различных типов жилья. Кроме того, в рамках ежегодных инвестиций в размере 2 миллиардов долларов CMHC предоставляет финансирование провинциям и территориям по программе «Инвестиции в доступное жилье» (IAH). Программа CMHC по поддержке некоммерческого жилья на землях резерваций помогает коренным народам Канады в строительстве, покупке, реконструкции и управлении подходящим, достаточным и доступным арендным жильем в общинах коренных народов. CMHC предоставляет субсидии на реализацию проектов для содействия их финансированию и эксплуатации.